MINUTE N°

N° RG 25/00268 – N° Portalis DB22-W-B7J-S2UE

S.A. d'[Adresse 7]

C/

Monsieur [F] [L] [W]

Madame [I] [L] [W]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 29 Janvier 2026

DEMANDEUR :

Société anonyme d’HLM EMMAÜS HABITAT, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] sous le numéro B 542 101 571 – dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Olivier HASCOET, avocat au barreau de l’ESSONNE

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [L] [W] – demeurant [Adresse 3]

Non comparant, ni représenté

Madame [I] [L] [W] – demeurant [Adresse 3]

Non comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR, juge

Greffier présent lors des débats : Thomas BOUMIER

Greffier présent lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Paul-Gabriel CHAUMANET

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [F] [L] [W]

Madame [I] [L] [W]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 septembre 2014, la société EMMAÜS HABITAT a donné à bail à Monsieur [F] [L] [W] et Madame [I] [L] [W] un logement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 368,54 euros, et 209,31euros de provision sur charges.

Le 3 octobre 2024, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2655,92 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 4 octobre 2024, la société EMMAÜS HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 24 février 2025, la société EMMAÜS HABITAT a assigné Monsieur [F] [L] [W] et Madame [I] [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner solidairement Monsieur [F] [L] [W] et Madame [I] [L] [W] solidairement au paiement des sommes suivantes :

* 2498,08 euros au titre des loyers et charges impayés,

* d’ une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer révisé et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués,

* 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

* les entiers dépens de l’instance ;

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 27 février 2025.

A l’audience du 9 décembre 2025, la société EMMAÜS HABITAT, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 1062,67 euros, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1062,67 euros, échéance d’octobre 2025 incluse.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [F] [L] [W] et Madame [I] [L] [W] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur [F] [L] [W] et Madame [I] [L] [W] ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Monsieur [F] [L] [W] et Madame [I] [L] [W], bien que régulièrement assignés en l’étude du commissaire de Justice, ne sont ni présents ni représentés à l’audience.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 27 février 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la société EMMAÜS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 septembre 2014, du commandement de payer délivré le 3 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1062,67 euros que la créance de la société EMMAÜS HABITAT à l’égard de Monsieur [F] [L] [W] et Madame [I] [L] [W] est établie dans son principe.

S’agissant de son montant, il convient de déduire les sommes suivantes : 275,21 euros correspondant à des frais de contentieux.

Par conséquent, Monsieur [F] [L] [W] et Madame [I] [L] [W] seront condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme de 787,46 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [F] [L] [W] et Madame [I] [L] [W] le 3 octobre 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 3 décembre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 22 septembre 2014 à compter du 4 décembre 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [L] [W] et Madame [I] [L] [W] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [F] [L] [W] et Madame [I] [L] [W]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 4 décembre 2024. Monsieur [F] [L] [W] et Madame [I] [L] [W] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [F] [L] [W] et Madame [I] [L] [W] au paiement de cette indemnité à compter du 4 décembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 28 novembre 2025.

Conformément à la clause de solidarité stipulée au contrat de bail , l’indemnité d’occupation est due solidairement par Monsieur [F] [L] [W] et Madame [I] [L] [W].

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Monsieur [F] [L] [W] et Madame [I] [L] [W] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 3 octobre 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner solidairement Monsieur [F] [L] [W] et Madame [I] [L] [W] à verser à la société EMMAÜS HABITAT la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société EMMAÜS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22 septembre 2014 entre la société EMMAÜS HABITAT d’une part et Monsieur [F] [L] [W] et Madame [I] [L] [W] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 4 décembre 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [F] [L] [W] et Madame [I] [L] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [F] [L] [W] et Madame [I] [L] [W] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer index et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNE Monsieur [F] [L] [W] et Madame [I] [L] [W] à payer solidairement à la société EMMAÜS HABITAT la somme de 787,46 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 28 novembre 2025 comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’ octobre 2025 incluse,

CONDAMNE Monsieur [F] [L] [W] et Madame [I] [L] [W] à payer solidairement à la société EMMAÜS HABITAT l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de NOVEMBRE 2025, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

CONDAMNE Monsieur [F] [L] [W] et Madame [I] [L] [W] à payer solidairement à la société EMMAÜS HABITAT la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [F] [L] [W] et Madame [I] [L] [W] solidairement aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 3 octobre 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE la société EMMAÜS HABITAT du surplus de ses demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 29 janvier2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier

Le greffier Le juge des contentieux de la protection