MINUTE N°

N° RG 25/00295 – N° Portalis DB22-W-B7J-S32L

S.A. d'[Adresse 8]

C/

Madame [J] [K]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Janvier 2026

DEMANDEUR :

Société anonyme d’HLM SEQENS, venant aux droits de [Adresse 7], représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 9] sous le numéro 582 142 816 – dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Thérèse PRINSON-MOURLON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [J] [K], née le 09 décembre 1979 à [Localité 5] (Hauts-de-Seine – 92) – demeurant [Adresse 4]

Comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR, juge

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Thérèse PRINSON-MOURLON

1 copie certifiée conforme à : Madame [J] [K]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acteS sous seing privé en date du 8 novembre 2017, la SA SEQENS, venant aux droits de [Adresse 7] a donné à bail à Madame [J] [K] un logement sis [Adresse 11], ainsi qu’un emplacement de stationnement couvert 1020, moyennant un loyer mensuel de 626,24 euros, et 238,74 euros de provision sur charges pour le logement et un loyer de 30,56 euros et 3,47 euros pour le parking.

Le 10 avril 2024, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1777,65 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 11 avril 2024, la SA SEQENS, venant aux droits de [Adresse 7] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 11 mars 2025, la SA SEQENS, venant aux droits de [Adresse 7] a assigné Madame [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des baux;

— ordonner son expulsion, du logement et de l’emplacement de stationnement et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira à Madame [J] [K], à ses frais, riques et périls ;

— condamner Madame [J] [K] au paiement des sommes suivantes :

* 3166,74 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 21 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

* 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

* 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 17 mars 2025.

A l’audience du 25 novembre 2025, la SA SEQENS, venant aux droits de [Adresse 7], représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser que l’arriéré s’élève désormais à la somme de 2481 euros, échéance d’octobre 2025 incluse.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Madame [J] [K] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Madame [J] [K] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Elle indique que la défenderesse a respecté le protocole d’accord mis en place et a payé en plus du loyer courant la somme mensuelle de 70 euros. Elle ajoute néamoins qu’un paiement est manquant pour novembre 2025. Ayant indiqué initialement s’opposer à la poursuite de l’accord amiable , elle a finalement indiqué ne pas être opposée au maintien de l’accord amiable, après avoir entendu la défenderesse sur sa situation actuelle.

Madame [J] [K], qui comparaît, ne conteste pas le principe de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 70 euros par mois en plus du loyer courant. Elle indique être mère de trois enfants. Elle ajoute être vacataire à la mairie de [Localité 10] mais avoir également une activité en tant qu’ auto-entrepreneur. Elle estime son revenu mensuel total à la somme de 2000 euros environ. Elle ajoute qu’elle a conclu un accord avec la bailleresse pour payer 70 euros par mois en plus du loyer courant afin d’apurer son arriéré locatif. Elle explique que le paiement manquant pour novembre est dû à la tardiveté du versement de son salaire par la mairie de [Localité 10].

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Aucune des parties n’a sollicité d’être autorisée à produire une note en délibéré.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 17 mars 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la SA SEQENS, venant aux droits de [Adresse 7] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 novembre 2017, du commandement de payer délivré le 10 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 18 novembre 2025 que la SA SEQENS, venant aux droits de [Adresse 7] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Si le dernier décompte fourni par la demanderesse en date du 18 novembre 2025 indique que le solde de l’arriéré est de 2664,24 euros, il convient de prendre en compte la demande de la bailleresse de chiffrer l’arriéré locatif dû à la somme de 2481 euros, eu égard au fait que le décompte inclut la somme de 182,77 euros correspondant à des frais de contentieux.

Par conséquent, Madame [J] [K] sera condamnée à lui payer la somme de 2481 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Madame [J] [K] le 10 avril 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 10 juin 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation des baux conclus le 8 novembre 2017 à compter du 11 juin 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années, et à condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience,reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par exception, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [J] [K] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation financière et personnelle et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. La demanderesse a indiqué, après avoir entendu la défenderesse, ne pas s’opposer à la poursuite de l’accord amiable.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [J] [K] selon les modalités précisées au dispositif.

En conséquence, il y a lieu de rappeler à Madame [J] [K] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si la locataire s’acquitte des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, l’expulsion de Madame [J] [K] du logement et de l’emplacement de stationnement et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [J] [K]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 juin 2024.

Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l’octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Madame [J] [K] deviendrait occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner Madame [J] [K] au paiement de cette indemnité à compter du 11 juin 2024 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 18 novembre 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 avril 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de la condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA SEQENS, venant aux droits de [Adresse 7] formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SA SEQENS, venant aux droits de [Adresse 7] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 8 novembre 2017 entre la SA SEQENS, venant aux droits de [Adresse 7] d’une part et Madame [J] [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 11], et l’emplacement de stationnement sont réunies à la date du 11 juin 2024,

CONDAMNE Madame [J] [K] à payer à la SA SEQENS, venant aux droits de [Adresse 7] la somme de 2481 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2025 incluse,

AUTORISE Madame [J] [K] à s’acquitter de la dette en 35 fois, en procédant à 34 versements de 70 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [J] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, du logement loué et de l’emplacement de la place de stationnement dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [J] [K] à payer à la SA SEQENS, venant aux droits de [Adresse 7] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 11 juin 2024, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 18 novembre 2025, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la SA SEQENS, venant aux droits de [Adresse 7],

CONDAMNE Madame [J] [K] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 10 avril 2024 et le coût de l’assignation en date du 11 mars 2025,

REJETTE la demande de la SA SEQENS, venant aux droits de [Adresse 7] au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 14 janvier 2026 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection