TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

05 FÉVRIER 2026

N° RG 24/00208 – N° Portalis DB22-W-B7H-RWKO

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic coopératif pris en la personne de Madame [M] [F] y demeurant en cette qualité,

représenté par Maître Marie DE LARDEMELLE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Florence FAURE-GEORS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

Madame [W], [S] [H]

née le 07 Août 1962 à [Localité 3] (34),

demeurant [Adresse 1],

représentée par Maître Xavier USUBELLI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 22 Novembre 2023 reçu au greffe le 15 Décembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 06 Novembre 2025 Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 15 Janvier 2026 prorogé au 05 Février 2026 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [W] [H] est propriétaire des lots 40,33,32 et 31 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] (78) soumis au statut de la copropriété.

Déplorant un paiement irrégulier des charges de copropriété depuis 2014, le syndicat des copropriétaires lui a adressé plusieurs lettres de relance et de mise en demeure demeurées infructueuses.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires a, par acte du

22 novembre 2023, fait assigner Mme [W] [H] devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

L’assignation a donné lieu à procès-verbal de remise à étude.

Madame [W] [H] a constitué Avocat.

Aux termes de conclusions régulièrement signifiées le 29 avril 2025 par voie électronique, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal

de :

Dire recevable et bien fondé le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en fonctions, Madame [M] [F],

A titre principal :

Condamner Madame [W] [H] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en fonctions, Madame [M] [F], les sommes suivantes :

—  14.109,49 euros concernant les charges dues pour la période du 1er janvier 2014 au 28 avril 2025, second trimestre 2025 inclus, et ce suivant arrêté de comptes certifié conforme en date du 28 avril 2025, assortie des intérêts

légaux ;

—  336,21 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

A titre subsidiaire :

Condamner Madame [W] [H] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en fonctions, Madame [M] [F], les sommes suivantes :

— à 10.853,35€ euros concernant les charges dues pour la période du 1er janvier 2014 au 28 avril 2025, second trimestre 2025 inclus, et ce suivant arrêté de comptes certifié conforme en date du 28 avril 2025, assortie des intérêts légaux ;

— à 336,21 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

En tout état de cause :

Condamner Madame [W] [H] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en fonctions, Madame [M] [F], les sommes suivantes :

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  3.000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, les frais d’inscription d’hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance,

Ordonner la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code civil,

Aux termes de conclusions régulièrement signifiées le 1er septembre 2025 par voie électronique, Madame [H] demande au Tribunal de :

Vu la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

— Déclarer recevables et bien fondées les demandes de Madame [W]

[H]- Avant-dire droit, Enjoindre au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de remettre à Madame [W] [H] l’ensemble des justificatifs de charges sous astreinte journalière de 200 € par jour de retard,

— Dire que Madame [W] [H] sera dispensée des charges de copropriété non imputables au bâtiment B,

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] pris en la personne de son Syndic de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— A titre subsidiaire, Octroyer à Madame [W] [H] un délai de deux années afin de s’acquitter des chefs de condamnation éventuels,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] pris en la personne de son Syndic à payer à Madame [W] [H], la somme de

3.000,00 € au titre de l’article 700

du code de Procédure Civile,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir pour le cas où le demandeur succomberait,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] pris en la personne de son Syndic en tous

les dépens.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 3 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera observé que le relevé de propriété ne comporte pas le lot N°31 mais que la défenderesse ne conteste pas la propriété de ce lot correspondant à une cour, propriété de surcroit établi par l’attestation notariée que produit la défenderesse.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un relevé de propriété ;

— un décompte des charges courantes incluant les frais de recouvrement pour la période du 1er janvier 2014 au 15 juillet 2023 faisant apparaître un solde débiteur de 12.251,66 euros pour les charges et 336,21 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

— un décompte des charges courantes incluant les frais de recouvrement pour la période du 1er janvier 2014 au 15 juillet 2023 faisant apparaitre un solde débiteur de 13.718,64 euros pour les charges et 336,21 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

— un décompte des charges courantes incluant les frais de recouvrement pour la période du 1er janvier 2014 au 15 juillet 2023 faisant apparaitre un solde débiteur de 14.109,49 euros pour les charges et 336,21 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

— le grand livre général pour la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2021

— les appels de fonds à compter du 1er octobre 2021 ;

— les procè-verbaux des assemblées générales du 27 mai 2013, 2 juin 2014,

2 juillet 2015, 9 juin 2016, 22 juin 2017, 21 avril 2018, 25 octobre 2018,

16 juillet 2019, 2 septembre 2020, 27 juillet 2021, 28 juin 2022, 29 juin 2023,

11 avril 2024, 25 avril 2024 ainsi qu’une attestation de non recours ;

Le syndicat des copropriétaires fait valoir en réponse aux contestations de Mme [H] que l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 n’a vocation à trouver application que dans l’hypothèse où l’erreur commise dans l’édition du décompte individuel résulte d’une erreur commise par le syndic en dehors de toute ratification de la répartition des charges en assemblée générale.

Mme [H] fait valoir que :

— elle occupe seule un bâtiment B et ne fait pas usage, contrairement aux autres copropriétaires, du bâtiment A.

— malgré la répartition par bâtiment définie par le règlement de copropriété, elle a constaté que lui sont imputées des charges relatives au bâtiment A qu’elle n’occupe pas ;

— l’approbation des comptes par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de sorte que le copropriétaire est fondé à contester les appels de charges.

— il est demandé à Mme [H] de participer à des travaux, procédures et dépenses d’entretien concernant des lots pour lesquels elle n’a pas la jouissance ni même le moindre accès ;

— Mme [H] doit pouvoir vérifier la ventilation opérée ce qui justifie sa demande de communication avant dire droit des justificatifs de charges qui lui ont été imputées depuis le 1er janvier 2014 ;

Contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, le fait que la répartition des charges appliquée ait été votée en assemblée générale n’implique pas que la résolution qui l’a adoptée ait fait l’objet d’une contestation dans le délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour que le décompte individuel de charges puisse être contesté dans l’hypothèse où comme le soutient Mme [H], la répartition est contraire au règlement de copropriété.

En l’espèce il résulte de l’état descriptif de division et règlement de copropriété modificatif N°2 du 30 juin 2000 que le lot N°40 dépendant du Batiment B et correspondant à la maison de Mme [H] supporte les charges d’entretien du bâtiment B mais pas du bâtiment A ainsi que les charges communes générales.

Le syndicat des copropriétaires reconnaît à titre subsidiaire que certaines sommes ont été imputées à tort à Mme [H] alors qu’elles relevaient de l’entretien du seul bâtiment A.

Pour le surplus Mme [H] ne justifie pas de son affirmation selon laquelle les charges d’entretien du bâtiment A lui seraient imputées.

Il ressort des justificatifs produits que la demande apparaît recevable et bien fondée, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges étant certaine, liquide et exigible pour un montant de 10.863,35 euros.

Il n’y a pas lieu à faire droit à la demande de condamantion sous astreinte, la créance apparaîssant suffisament établie au regard des pièces produites par le demandeur.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Parmi les frais non retenus au principal, figurent, au moins pour partie, des sommes qui peuvent dépendre de l’application de l’article 10-1 de la loi du

10 juillet 1965 qui prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure.

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour remise du dossier à l’avocat, à l’huissier ou frais de contentieux qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

En l’espèce la somme de 336,21 euros réclamée au titre des relances est justifiée.

Au vu des documents produits, les frais de recouvrement peuvent être légitimement retenus pour un montant total de 336,21 euros.

Sur les dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d’une somme d’argent est indemnisé par l’allocation de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Le copropriétaire qui s’abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, il convient de condamner la défenderesse à la somme de 1.000 euros au titre des dommages-intérêts.

Sur la demande de délai de paiement au titre de l’article 1343-5 du Code civil

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil :

“Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment”.

Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d’effectuer une offre précise de règlement et d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer.

Tel n’étant pas le cas en l’espèce, le Tribunal, ne peut accueillir favorablement la demande de délais.

Mme [H] sera donc déboutée de sa demande de délais.

Sur les demandes accessoires

Mme [H] qui est condamnée par le présent jugement, supportera la charge des dépens.

Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer. La défenderesse sera condamné à lui payer une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Condamne Mme [W] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] (78), représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes :

—  10.863,35 euros au titre des charges de copropriété,

—  336,21 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

—  1.000 euros au titre des dommages intérêts,

Dit que ces sommes porteront intérêts à compter du présent jugement et ordonne la capitalisation des intérêts,

Rejette la demande de délais de paiement de Mme [W] [H],

Condamne Mme [W] [H] aux dépens,

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 FÉVRIER 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT