TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 Mars 2024

Président : ATIA,

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 18 Décembre 2023

GROSSE :

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à M^e Virgile REYNAUD……………….

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/06348 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4AR3

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. CMAR, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Virgile REYNAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [F] [T]

né le 08 Mars 1966 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 2]

non comparant

Monsieur [C], [E], [Z] [W]

né le 22 Juillet 1949 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 18 octobre 2019, la société civile immobilière (SCI) CMAR, représentée par Madame [G] [H], a donné à bail à Monsieur [F] [D] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] dans le [Adresse 5] pour un loyer de 720 euros et une provision sur charges de 40 euros, avec une prise d’effet au 1er novembre 2019.

Monsieur [C] [W] s’est porté caution de Monsieur [F] [D] selon acte sous seing privé du 26 octobre 2019.

Le 10 mars 2020, la SCI CMAR a fait signifier à Monsieur [F] [D] un commandement de payer la somme en principal de 2.160 euros et de justifier d’une assurance, dénoncé à Monsieur [C] [W] le 12 mars 2020.

Par acte d’huissier du 3 juin 2020, la SCI CMAR a fait assigner Monsieur [F] [D] et Monsieur [C] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection de ce siège. Sa demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire a été déclarée irrecevable selon ordonnance réputée contradictoire rendue le 22 octobre 2020, constatant par ailleurs que les demandes de provision se heurtaient à une contestation sérieuse.

Le 4 janvier 2021, la SCI CMAR a fait assigner Monsieur [F] [D] et Monsieur [C] [W] devant le juge des contentieux de la protection qui a dans un jugement réputé contradictoire en date du 14 juin 2021 :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire,

— condamné solidairement Monsieur [F] [D] et Monsieur [C] [W] au paiement de la somme de 8.640 euros au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 720 euros, des sommes de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts et de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SCI CMAR a fait signifier ce jugement à Monsieur [F] [D] et Monsieur [C] [W] le 16 juillet 2021.

Le 24 juillet 2023, la SCI CMAR a fait signifier à Monsieur [F] [D] un commandement de payer la somme en principal de 30.960 euros et de justifier d’une assurance, dénoncé à Monsieur [C] [W] le même jour.

Par acte de commissaire de justice du 28 septembre 2023, la SCI CMAR, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Monsieur [F] [D] et Monsieur [C] [W] devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1728 du code civil, aux fins de :

— constat de la résiliation du bail et à défaut prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs, expulsion de Monsieur [F] [D],

— condamnation solidaire de Monsieur [F] [D] et Monsieur [C] [W] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 720 euros à compter de la date de résiliation du bail et une somme de 30.960 euros à parfaire au jour de la décision,

— condamnation solidaire de Monsieur [F] [D] et Monsieur [C] [W] à lui payer les sommes de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts et de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 18 décembre 2023, la SCI CMAR, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, elle fait état du caractère non avenu du jugement rendu le 4 janvier 2021 par le juge des contentieux de la protection faute d’avoir été signifié dans le délai de six mois.

Elle se prévaut de la non justification de l’assurance et du non-paiement des loyers.

Cités à étude, Monsieur [F] [D] et Monsieur [C] [W] ne sont ni comparants ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Monsieur [F] [D] et Monsieur [C] [W] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée par la voie électronique à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 3 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le commandement de payer a été notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 28 juillet 2023.

L’action est donc parfaitement recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail prévoit au paragraphe B de son article 7 les conditions d’une résiliation à l’initiative du bailleur notamment pour « non-paiement du loyer et provisions sur charges d’une seule échéance au plus tard le 6 de chaque mois » et « non présentation du justificatif de la couverture de l’assurance logement chaque année à date anniversaire d bail. Tout retard enregistré entraînera l’application de la clause résolutoire ».

Cette clause n’est pas suffisamment claire et non équivoque de sorte que la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur le prononcé de la résiliation

En application de l’article 1224 du Code civil il existe trois modes de résolution du contrat : la clause résolutoire, la résolution unilatérale et la résolution judiciaire.

Cet article dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

L’article 1227 du même code précise que « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ».

L’article 1228 du Code civil ajoute que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

En application des dispositions de l’article 1728 du même Code « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

La SCI CMAR demande au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges.

En l’espèce il résulte de l’examen des pièces versées débats que le locataire ne règle plus ses loyers et charges depuis le mois de janvier 2020.

Le défaut de paiement des loyers et charges persistant depuis plus de trois ans caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du preneur.

Il y a lieu en conséquence de prononcer la résiliation du bail.

L’expulsion de Monsieur [F] [D] sera en conséquence ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique selon les modalités décrites au dispositif ci-après.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité mensuelle d’occupation

Compte tenu de la résiliation du bail, et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, Monsieur [F] [D] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, soit la somme de 720 euros à compter de la résiliation du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse.

Sur l’arriéré locatif

Au soutien de sa demande, la SCI CMAR verse un décompte sur la période du 1er janvier 2020 au 31 juillet 2023, échéance de juillet 2023 incluse, soit 43 échéances impayées pour une somme totale de 30.960 euros.

L’acte de cautionnement prévoit un engagement limité à l’échéance du 30 octobre 2022 pour un plafond d’un montant de 24.480 euros.

Les défendeurs ne démontrent pas s’être acquittés de leur dette.

Monsieur [F] [D] sera par conséquent condamné à payer à la SCI CMAR la somme de 30.960 euros au titre des loyers impayés entre les 1er janvier 2020 et 31 juillet 2023, échéance de juillet 2023 incluse.

Monsieur [C] [W] est condamné solidairement avec Monsieur [F] [D] au paiement de cette somme à hauteur de 24.480 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, la SCI CMAR ne justifie pas d’un préjudice. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [D] et Monsieur [C] [W] succombant, ils seront condamnés solidairement à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile en ce inclus le coût du commandement de payer du 24 juillet 2023.

Il serait inéquitable de laisser les frais irrépétibles à la seule charge de la bailleresse. Par conséquent, Monsieur [F] [D] sera condamné au paiement de la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action en résiliation du bail de la SCI CMAR recevable ;

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre la SCI CMAR et Monsieur [F] [D] le 18 octobre 2019 portant sur un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] dans le [Adresse 5] aux torts exclusifs du preneur ;

ORDONNE à Monsieur [F] [D] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son fait ;

AUTORISE la SCI CMAR à défaut pour Monsieur [F] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion du local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] dans le [Adresse 5], ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] à verser à la SCI CMAR une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, soit la somme de sept cents vingt euros (720 euros) ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] à payer à la SCI CMAR la somme de trente mille neuf cent soixante euros (30.960 euros) au titre des loyers impayés entre les 1er janvier 2023 et 31 juillet 2023, échéance de juillet 2023 incluse.

CONDAMNE Monsieur [C] [W] solidairement avec Monsieur [F] [D] au paiement de cette somme à hauteur de vingt-quatre mille quatre cent quatre-vingt euros (24.480 euros) ;

DÉBOUTE la SCI CMAR de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [D] et Monsieur [C] [W] aux dépens de l’instance, en ce inclus le coût du commandement de payer du 24 juillet 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] à payer à la SCI CMAR la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe les jours, mois et an ci-dessus indiqués.

La juge du contentieux de la Protection, Le Greffier