TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

14 JANVIER 2026

N° RG 24/04955 – N° Portalis DB22-W-B7I-SI7H

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] situé [Adresse 5] [Adresse 3] et [Adresse 1] représenté par son syndic, OPTIMMO GESTION, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 434 492 187 dont le siège social est situé [Adresse 2] et représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Catherine LEGRANDGERARD, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Franck FISCHER, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [W]

né le 24 Juillet 1986 à [Localité 8] (SRI LANKA),

demeurant [Adresse 6],

[Localité 7],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 08 Août 2024 reçu au greffe le 04 Septembre 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 04 Décembre 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 14 Janvier 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [W] est copropriétaire des lots n° 58 et 281 au sein de la « [Adresse 9] » [Adresse 4] et [Adresse 1].

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 9] » [Adresse 4] et [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la société OPTIMMO GESTION, a par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2024, fait assigner M. [W] devant le tribunal de céans.

Dans cet acte, le syndicat sollicite la condamnation de M. [W] au paiement des sommes suivantes :

—  9.874,65 euros à titre principal, au titre des charges arrêtées au 16 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation outre la capitalisation des intérêts,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de condamner M. [W] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation.

M. [W], régulièrement assigné par acte remis à domicile n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale et l’avis de mutation,

— des courriers de mise en demeure,

— un décompte arrêté au 17 juillet 2024 pour un solde de 9.874,65 euros incluant des frais,

— divers appels de fonds pour la période courant d’avril 2018 à juillet 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

22 mars 2018, 28 mars 2019, 16 septembre 2020, 6 juillet 2021,

7 septembre 2022, 13 juin 2023, 25 juin 2024, ayant approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et voté la réalisation de divers travaux.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 7.282,92 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 16 juillet 2024, appel de fonds du troisième trimestre 2024 inclus après déduction des sommes suivantes qui ne constituent pas des charges étant constaté pour le surplus que le syndicat ne forme pas de demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

—  24 mai 2018 mise en demeure 38,50 euros,

—  31 octobre 2018 mise en demeure 38,50 euros,

—  19 novembre 2018 mise en demeure 38,50 euros,

—  28 janvier 2019, mise en demeure 39,50 euros,

—  13 février 2019, contentieux, 80 euros,

—  25 février 2019 provision avocat, 330,39 euros,

—  29 juillet 2019, mise en demeure, 39,50 euros,

—  26 août 2019, mise en demeure, 39,50 euros,

—  30 octobre 2019, mise en demeure, 39,50 euros,

—  19 novembre 2019, mise en demeure, 39,50 euros,

—  27 février 2020, mise en demeure, 41 euros,

—  27 juillet 2020, mise en demeure, 41 euros,

—  15 décembre 2020, mise en demeure, 41 euros,

—  8 mars 2021, mise en demeure, 42,50 euros,

—  24 juin 2021 mise en demeure avocat, 89 euros,

—  13 septembre 2021, mise en demeure avocat, 245,17 euros,

—  27 avril 2022, mise en demeure, 43,50 euros,

—  18 mai 2022, mise en demeure avocat, 94 euros,

—  20 juillet 2022, mise en demeure avocat, 245,17 euros,

—  14 décembre 2022, mise en demeure 43,50 euros,

—  17 mai 2023, pré état daté, 273 euros,

—  26 octobre 2023 mise en demeure 45 euros,

—  7 décembre 2023 mise en demeure avocat, 98 euros,

—  6 mars 2024 mise en demeure avocat, 301,50 euros,

—  17 juillet 2024 remise dossier avocat, 225 euros.

M. [W] sera donc condamné au paiement de la somme ainsi retenue.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la somme ci-dessus fixée sera productive d’intérêts à compter de l’assignation.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [W] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [W] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au vu des factures produites.

M. [W], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la «[Adresse 9]» [Adresse 4] et [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne M. [M] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la «[Adresse 9]» [Adresse 4] et [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 7.282,92 euros au titre des charges de copropriété échues au 16 juillet 2024, appel de fonds du troisième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024,

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne M. [M] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la «[Adresse 9]» [Adresse 4] et [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [M] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la «[Adresse 9]» [Adresse 4] et [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [M] [W] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la «[Adresse 9]» [Adresse 4] et [Adresse 1], du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 JANVIER 2026 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT