TRIBUNAL

de [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Chambre de proximité

N° RG 25/00853 – N° Portalis DB22-W-B7J-TIKF

JUGEMENT

Du : 20 Janvier 2026

Association LE LIEN

C/

[R] [E], [D] [J]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e BIGOT

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [E]

Mme [J]

Minute : /2026

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 20 Janvier 2026 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 20 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Association LE LIEN

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Jessica BIGOT, avocat au barreau de VERSAILLES

ET

DEFENDEURS :

Monsieur [R] [E]

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparant

Madame [D] [J]

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparante

A l’audience du 20 Novembre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2026 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 février 2019, le groupe VALOPHIS a donné bail à l’association LE LIEN, locataire principal, dans le cadre d’un dispositif de bail glissant, un logement situé [Adresse 3]. A cette même date, par convention de sous-location, l’association LE LIEN met à disposition de Monsieur [R] [E] et Madame [D] [J], sous-locataires, ce logement pour un loyer mensuel de 789,76 euros charges comprises, actualisé à la somme de 1 002,66 euros.

Les sous-locataires n’ont pas bénéficié du dispositif du bail glissant malgré une sollicitation auprès du bailleur social en 2021 au motif de la précarité des revenus du couple. Deux plans d’apurement ont été signés le 10 septembre 2020 et le 5 mars 2024, en vain.

L’association LE LIEN a saisi la caisse d’allocation familiale le 6 janvier 2024. Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2025, l’association LE LIEN a fait signifier à Monsieur [R] [E] et Madame [D] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 802,69 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. En date du 21 mars 2025, l’association LE LIEN a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Une plainte de voisinage a par ailleurs été notifié au bailleur qui a informé l’association LE LIEN. Monsieur [R] [E] et Madame [D] [J] ont été convoqués par l’association LE LIEN et mis en demeure par le groupe VALOPHIS de cesser les troubles.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2025, l’association LE LIEN a fait assigner Monsieur [R] [E] et Madame [D] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de la convention aux torts exclusifs du sous-locataire pour absence de paiement,constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de la convention aux torts exclusifs du sous-locataire au titre des troubles de voisinage, ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [E] et Madame [D] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais, risques et périls des défendeurs et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes :la somme de 2 493,48 euros au titre de son arriéré locatif ou indemnité d’occupation arrêté au 6 juin 2025, avec intérêts au taux légal en vigueur à compter du 19 mars 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 7 juin 2025, et ce jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer et la sommation, soit la somme de 223,36 eurosordonner l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 17 juillet 2025.

À l’audience du 20 novembre 2025, l’association LE LIEN, représenté, actualise sa créance à la somme de 2 956,56 euros arrêtée au 7 novembre 2025. Elle indique qu’il y a une reprise partielle du paiement. Elle s’oppose aux délais en faisant valoir que deux plans d’apurement ont été signés, en vain. Elle mentionne également les troubles de voisinage résultant de la présence de sept enfants au sein du logement, de réparations mécaniques sauvages en bas de l’immeuble, des lancements de mégots et un chien sans laisse en bas de l’immeuble. Elle précise enfin qu’il n’y a pas de reprise du loyer courant sauf pour le dernier loyer.

Madame [D] [J], comparant personne, affirme que le montant de la créance est inexact. Selon leur assistante sociale, la dette s’élèverait à environ 1 700 euros. Elle estime que le loyer a été intégralement repris. S’agissant des troubles, elle évoque qu’aucun voisin ne leur à fait part de leur inconfort et précise ne pas avoir de chien. Elle demande des délais de paiement et indique qu’une demande de relogement est en cours. Elle précise enfin que le couple est au RSA et que Monsieur [R] [E], comparant personne, a un dossier MDPH.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 février 2019, du commandement de payer délivré le 19 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 7 novembre 2025 que l’association LE LIEN rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [R] [E] et Madame [D] [J] à payer à l’association LE LIEN la somme de 2 956,56 euros, au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 7 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire:

Aux termes de l’article 1253 du Code civil, le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

En l’espèce, le bailleur, la société VALOPHIS a informé l’association LE LIEN d’une plainte de voisinage au regard de comportements inadaptés. Le 19 mars 2025, une sommation d’avoir à cesser les troubles de voisinage était délivrée à Monsieur [R] [E] et Madame [D] [J], mentionnant les faits de tapage diurne et nocturne, dégradation des parties communes, fréquentation prolongée dans des parties communes, utilisation de l’électricité à des fins personnelles et réparation mécanique au pied de l’immeuble.

Toutefois, il ressort des pièces du dossier que l’association LE LIEN ne rapporte pas la preuve des troubles anormaux de voisinage allégués, une unique plainte de voisinage et une sommation de cesser les troubles ne sauraient constituer des preuves suffisantes. En outre, la présence de sept enfants dans le logement et le bruit qui pourrait en résulter ne constituent pas non plus un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage au sens de l’article 1253 du code civil.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement des troubles anormaux de voisinage est en conséquence rejetée.

Toutefois, selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 19 mars 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies sur ce fondement à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 30 avril 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 21 février 2019 à compter du 1er mai 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire, se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [R] [E] et Madame [D] [J] demandent des délais pour s’acquitter des sommes dues. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [R] [E] et Madame [D] [J] ont repris le paiement du loyer courant.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [R] [E] et Madame [D] [J] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur l’expulsion et les indemnités d’occupation en cas de défaut de paiement :

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [R] [E] et Madame [D] [J] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En tant que de besoin, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisable tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Monsieur [R] [E] et Madame [D] [J] au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [E] et Madame [D] [J] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et la sommation, sans faire cependant droit à la demande chiffrée dans l’assignation.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l’association LE LIEN les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 février 2019 entre l’association LE LIEN d’une part, et Monsieur [R] [E] et Madame [D] [J] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 30 avril 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 1er mai 2025,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [E] et Madame [D] [J] à payer à l’association LE LIEN la somme de 2 956,56 euros au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 7 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ACCORDE un délai à Monsieur [R] [E] et Madame [D] [J] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [R] [E] et Madame [D] [J] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 85 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [E] et Madame [D] [J] du logement situé [Adresse 3], ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [E] et Madame [D] [J] à payer à l’association LE LIEN une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [E] et Madame [D] [J] à payer à l’association LE LIEN une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [E] et Madame [D] [J] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 mars 2025,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE l’association LE LIEN de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE