TRIBUNAL

de, [Localité 1],

[Adresse 1],

[Localité 2]

Chambre de proximité

N° RG 25/01029 – N° Portalis DB22-W-B7J-TMP5

JUGEMENT

Du : 24 Mars 2026

,

[F], [U], [E], [I]

C/

,

[P], [V],, [T], [M] épouse, [V]

expédition exécutoire

délivrée le

à Me, [Localité 3]

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr, [V]

Mme, [V]

Minute : /2026

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 24 Mars 2026 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 22 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur, [F], [U], [E], [I],

[Adresse 2],

[Localité 4]

représenté par Maître Edith COGNY, substituée par Maître Elisabeth GOELEN, avocats au barreau de VERSAILLES

ET

DEFENDEURS :

Monsieur, [P], [V],

[Adresse 3],

[Localité 5]

comparant

Madame, [T], [M] épouse, [V],

[Adresse 3],

[Localité 6]

comparante

A l’audience du 22 Janvier 2026, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 Mars 2026 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 octobre 2017, Monsieur, [F], [U], [E], [I] a donné à bail à Madame, [T], [M] épouse, [V] et Monsieur, [P], [V] un appartement situé, [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 1 005 euros, et 195 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2024, Monsieur, [F], [U], [E], [I] a fait signifier à Madame, [T], [M] épouse, [V] et Monsieur, [P], [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 268,79 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En date du 11 mars 2024, Monsieur, [F], [U], [E], [I] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2025, Monsieur, [F], [U], [E], [I] a fait assigner Madame, [T], [M] épouse, [V] et Monsieur, [P], [V] devant le juge des contentieux de la protection de, [Localité 1] aux fins de :

à titre principal, constater la résiliation judiciaire du bail par l’effet de la clause résolutoire du bail conclu le 18 octobre 2017, à titre subsidiaire, ordonner la résiliation judiciaire du bail conclu le 18 octobre 2017 compte tenu des défauts de règlements réitérés, ordonner l’expulsion de Madame, [T], [M] épouse, [V] et Monsieur, [P], [V], et celle de tous occupants de leurs chefs des lieux sis, [Adresse 4], avec le concours de la force publique si besoin est,statuer ce que de droit s’agissant du mobilier garnissant les lieux conformément aux articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d’exécution, condamner solidairement Madame, [T], [M] épouse, [V] et Monsieur, [P], [V] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4 198,63 euros, solde du compte locatif net arrêté au 6 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, une indemnité d’occupation journalière équivalente au loyer courant hors charges, augmentée des charges locatives, à compter du 1er février 2025, jusqu’à complète libération des lieux, la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 11 mars 2024.

À l’audience du 22 janvier 2026, Monsieur, [F], [U], [E], [I], représenté, actualise sa créance à la somme de 3 442,25 euros au 19 janvier 2026, loyer de janvier 2026 inclus. Ils indiquent que les défendeurs ont repris le paiement du loyer courant.

Madame, [T], [M] épouse, [V] et Monsieur, [P], [V], comparant en personne, font valoir qu’ils ont cessé de payer le loyer afin d’alerter le bailleur sur des travaux qui devraient être réalisés dans le logement, en lien avec un problème d’isolation. Ils contestent également un rappel des charges de l’année 2023. Ils demandent des délais de paiement. Ils indiquent que les revenus du foyer s’élèvent à 3 800 euros par mois et qu’ils n’ont pas d’enfant à charge. Ils proposent de régler 100 euros par mois, en plus du loyer, pour apurer leur dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibérée autorisée, reçue le 28 janvier 2026, Madame, [T], [M] épouse, [V] et Monsieur, [P], [V], produisent des captures d’écrans de vidéos des fenetres de son logement, ainsi que deux décomptes pour s’opposer au prélèvement de la somme de 498,61 euros correspondant à un rappel de charges de l’année 2023 sur le loyer du mois de juillet 2025, sur lequel ils soutiennent qu’une erreur a été commise.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 3 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur, [F], [U], [E], [I] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur, [F], [U], [E], [I] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 octobre 2017, du commandement de payer délivré le 6 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 12 janvier 2026 que Monsieur, [F], [U], [E], [I] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés. Monsieur, [F], [U], [E], [I] produit le justificatif nécessaire pour attester la régularité du rappel des charges de l’année 2023 sur le loyer du mois de juillet 2025.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame, [T], [M] épouse, [V] et Monsieur, [P], [V] à payer à Monsieur, [F], [U], [E], [I] la somme de 3 442,25 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 12 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 6 mars 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 17 avril 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 19 octobre 2017 à compter du 18 avril 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame, [T], [M] épouse, [V] et Monsieur, [P], [V] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière est sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame, [T], [M] épouse, [V] et Monsieur, [P], [V] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, Monsieur, [F], [U], [E], [I] n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame, [T], [M] épouse, [V] et Monsieur, [P], [V] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur l’expulsion et les indemnités d’occupation en cas de défaut de paiement :

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame, [T], [M] épouse, [V] et Monsieur, [P], [V] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En tant que de besoin, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisable tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Madame, [T], [M] épouse, [V] et Monsieur, [P], [V] au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de procéder à des travaux :

Les photographies produites par les défendeurs, montrant des goutes sur les vitres de l’habitation, sans qu’il soit possible de distinguer à leur seul examen s’il s’agit d’une infiltration intra muros ou de fenêtres humides lors d’un temps de pluie, ne permettent pas de caractériser un défaut du propriétaire à son obligation de fournir un logement décent susceptible d’entrainer une injonction à effectuer des travaux.

Dès lors, faute de preuves suffisantes, les défendeurs seront déboutés de leur demande sur ce point.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame, [T], [M] épouse, [V] et Monsieur, [P], [V] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

En équité, il n’y a pas lieu à condamner les défendeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 octobre 2017 entre Monsieur, [F], [U], [E], [I] d’une part, et Madame, [T], [M] épouse, [V] et Monsieur, [P], [V] d’autre part, concernant les locaux situés, [Adresse 4], sont réunies à la date du 17 avril 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 18 avril 2024,

CONDAMNE solidairement Madame, [T], [M] épouse, [V] et Monsieur, [P], [V] à payer à Monsieur, [F], [U], [E], [I] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 18 avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE solidairement Madame, [T], [M] épouse, [V] et Monsieur, [P], [V] à payer à Monsieur, [F], [U], [E], [I] la somme de 3 442,25 euros au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 12 janvier 2026, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Madame, [T], [M] épouse, [V] et Monsieur, [P], [V] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame, [T], [M] épouse, [V] et Monsieur, [P], [V] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 115 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame, [T], [M] épouse, [V] et Monsieur, [P], [V] du logement situé, [Adresse 4], ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,CONDAMNE solidairement Madame, [T], [M] épouse, [V] et Monsieur, [P], [V] à payer à Monsieur, [F], [U], [E], [I] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 18 avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Madame, [T], [M] épouse, [V] et Monsieur, [P], [V] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 6 mars 2024 et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE Monsieur, [F], [U], [E], [I] de ses autres demandes et prétentions,

DEBOUTE Madame, [T], [M] épouse, [V] et Monsieur, [P], [V] de leur demandes d’injonction à procéder à des travaux d’isolation,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE