TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e NOYER

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e NOYER

■

Charges de copropriété

N° RG 24/10061 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5RMR

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Août 2024

JUGEMENT

rendu le 18 Septembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet ITimo dont le siège social se situe [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représenté par Maître Jean-Marc NOYER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1220

DÉFENDERESSE

Madame [D] [N] [X] épouse [O]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire

assistés de [U] [S]

Décision du 18 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10061 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5RMR

DÉBATS

À l’audience du 12 Juin 2025 tenue en audience publique devant Madame BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [D] [N] [X] épouse [O] est propriétaire des lots de copropriété n° 2, 3, 4, 22, 24, 27, 34, 36, 38 d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10].

À la suite de plusieurs impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice le cabinet ITIMO a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, Madame [D] [N] [X] épouse [O], par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2024 pour l’audience du 2 avril 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« CONDAMNER Madame [D] [N] [X] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] :

la somme de 20.531,81 € au titre des charges courantes et exceptionnelles pour la période du 1er avril 2024 au 2 août 2024 incluant les appels exceptionnels et les régularisations de charges avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;la somme de 10.000 € au titre des dommages-intérêts ;la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement est de droit. »

Citée à étude suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Madame [D] [N] [X] épouse [O] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 avril 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 12 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Décision du 18 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10061 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5RMR

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiementAux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » , ainsi qu'« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [D] [N] [X] épouse [O] est propriétaire des lots n° 2, 3, 4, 22, 24, 27, 34, 36, 38 de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 10].

Au soutien de sa demande principale le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

les jugements des 14 mars 2017, 28 mars 2019, l’ordonnance de désistement en date du 25 mai 2022, le jugement du 14 septembre 2023,les procès-verbaux des assemblées générales des 19 janvier 2023, 18 janvier 2024, 19 juin 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 au 30 juin 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 au 30 juin 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;les attestations de non recours correspondantes,les relevés de compte de copropriété et les appels de fonds et de travaux portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots de la défenderesse,un décompte faisant état d’un solde débiteur hors frais de recouvrement de 20.531,81 euros au 2 août 2024 ;le contrat de syndic.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [D] [N] [X] épouse [O], hors frais de recouvrement est débiteur de 20.531,81 euros arrêtés au 2 août 2024 (appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus).

Madame [D] [N] [X] épouse [O] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 8 août 2024, l’assignation ayant été délivrée le 7 août 2024.

Sur la demande indemnitaireL’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 10.000,00 euros en réparation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution réitérée par la défenderesse de ses obligations depuis sept années.

Il ressort des pièces communiquées que Madame [D] [N] [X] épouse [O] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges, son compte de charges étant chroniquement débiteur depuis 2016.

Le syndicat des copropriétaires produit en outre aux débats deux jugements rendus par le Tribunal de Grande Instance de Paris en date des 14 mars 2017 et 28 mars 2019, un jugement rendu par le Tribunal Judicaire de Paris en date du 14 septembre 2023 condamnant la défenderesse à verser au syndicat des copropriétaires des arriérés de charges impayées ainsi qu’une une ordonnance de désistement en date du 25 mai 2022 faisant suite à une assignation devant le Tribunal Judiciaire de Paris en date du 4 octobre 2021 en paiement d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part de la débitrice malgré des condamnations précédentes contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier de la défenderesse. Par ailleurs, la durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et de manière générale oblige, la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner Madame [D] [N] [X] épouse [O] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier causé.

Sur la capitalisation des intérêtsLa capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 7 août 2024 pour les charges et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoiresSur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [N] [X] épouse [O] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépensEn application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépense. La somme de 1.500,00 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [D] [N] [X] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10] pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet ITIMO ;

— la somme de 20.531,81 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété et travaux arrêtés au 2 août 2024 (appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024 ;

— la somme de 3.000,00 euros à titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

— la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Madame [D] [N] [X] épouse [O] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à [Localité 9] le 18 Septembre 2025.

La Greffière La Présidente