N° RG 24/00018 -

N° Portalis

DBYT-W-B7I-FHHY

Minute n° :

S.A.S.U. [11]

C/

[F] [E] agent commercial du réseau [18], [P] [Y]

Copie exécutoire + exp. délivrées

le :

à

M^e Lionel GOURVENEC

M^e JY. COUETMEUR

M^e A. TREMOUREUX ([Localité 14])

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 19]

— ------

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

1ére chambre civile

Du seize Juin deux mil vingt cinq

S.A.S.U. [11],

dont le siège social est situé [Adresse 3] inscrite au RCS de [Localité 12] sous le n°[N° SIREN/SIRET 10] prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Rep/assistant : Maître Lionel GOURVENNEC de la SCP BIARD & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

DEMANDERESSE AU PRINCIPAL

________________________________________________________

Monsieur [F] [E]

agent commercial du réseau [18],

domicilié76 [Adresse 16]

Rep/assistant : Maître Jacques-yves COUETMEUR de la SCP CADORET TOUSSAINT DENIS & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE – Rep/assistant : Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de PARIS

***

Monsieur [P] [Y]

né le [Date naissance 4] 1973 à [Localité 13],

de nationalité française

demeurant [Adresse 9]

Rep/assistant : Maître Anne TREMOUREUX de la SELAS GUERIN TREMOUREUX MARTIN, avocats au barreau de RENNES

DEFENDEURS AU PRINCIPAL

________________________________________________________

JUGE DE LA MISE EN ETAT : Amélie COUDRAY

GREFFIER : Soline JEANSON

DEBATS : à l’audience du 05 Mai 2025

ORDONNANCE : Contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [Y] est copropriétaire des lots n°9, 10, 11 et 12 consistant en des parcelles de terrains sises [Adresse 6] à [Localité 22] (44) cadastrées section CP n°[Cadastre 5] et [Cadastre 8] d’une contenance totale de 04 a 80 ca.

Le 10 juin 2022, il a régularisé un mandat exclusif de vente avec la SARL [17] représentée par Monsieur [F] [E].

Par acte authentique du 8 décembre 2022, Monsieur [P] [Y] a promis de vendre à la SAS [11] les parcelles susmentionnées au prix de 300.000 € sous réserve de la réalisation des conditions suspensives d’obtention d’un permis de construire de deux locaux commerciaux et de cinq logements, d’obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant total de 1.105.000 € au taux maximal hors assurances de 2,3% sur une durée maximale de 15 années et de purge de tous droits de préemption urbain.

Il était également stipulé une indemnité d’immobilisation de 30.000 €.

La date de réitération était fixée au plus tard le 15 septembre 2023.

La vente n’a pas été réitérée.

***

Faisant valoir que Monsieur [P] [Y] et Monsieur [F] [E] avaient connaissance de contraintes administratives empêchant la réalisation de son projet immobilier, la société [11] les a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2023, devant le Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, sur le fondement des articles 1137 et 1991 et suivants du code civil, aux fins de :

— Condamner solidairement Monsieur [Y] et Monsieur [E] à verser à la SAS [11] :

* Au titre des sommes déboursées : 84.548,20 €

* Au titre de la perte de chance de gain : 600.000 €

* Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile : 3.500 €

— Condamner les mêmes aux entiers dépens,

— Rappeler que la décision bénéfice de l’exécution provisoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile et ne pas faire application des dispositions de l’article 514-1 du même code.

***

Selon premières conclusions intitulées « conclusions devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire » notifiées par le RPVA le 13 mai 2024, Monsieur [F] [E] demande au juge de la mise en état, vu les articles 122 et suivants et 789 du code de procédure civile, de :

— Déclarer irrecevable l’action de la SASU [11] à l’encontre de Monsieur [E],

— Prononcer la mise hors de cause de Monsieur [E],

— Condamner la SASU [11] à verser à Monsieur [E] une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SASU [11] au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de CADORET conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Selon dernières conclusions d’incident notifiées par le RPVA le 17 février 2025, Monsieur [F] [E] maintient ses prétentions et sollicite le débouté de la SASU [11] de ses demandes reconventionnelles.

A titre liminaire, Monsieur [F] [E] affirme avoir saisi le juge de la mise en état du présent incident et non le Tribunal judiciaire.

Il soutient, sur le fondement des articles 122, 124 et 789 du code de procédure civile, que la société [11] ne justifie d’aucun intérêt ou qualité à agir à son encontre.

Il explique être uniquement intervenu en qualité de mandataire de la société [17], laquelle est intervenue en qualité de mandataire du vendeur et dont le rôle se poursuivait bien au-delà de la signature de la promesse de vente puisque sa rémunération supposait la levée des conditions suspensives.

Il souligne, au soutien de ses allégations, qu’aucune pièce ne le rattache personnellement à ladite opération et que la société [11] ne verse aucun mandat qui l’aurait lié à elle, celui-ci étant un préalable obligatoire conformément aux dispositions issues de la loi HOGUET.

Monsieur [F] [E] estime que la société [11] ne justifie pas que sa demande visant à le voir condamner à verser aux débats le mandat que la société [17] lui a confié présente un quelconque intérêt pour l’issue du litige puisque celui-ci n’est aucunement remis en cause.

Il dit toutefois produire son contrat d’agent commercial ainsi que son attestation de collaborateur en date du 1er avril 2022 valable jusqu’au 29 février 2024.

Il déclare, en outre, ne pas être partie à l’acte de vente portant sur le bien sis [Adresse 6] de sorte qu’il ne peut être condamné à le produire.

Selon dernières conclusions d’incident notifiées par le RPVA le 22 janvier 2025, la société [11] demande au juge de la mise en état, vu les articles 122 et suivants, 780 et suivants et 132 du code de procédure civile, de :

— Constater que les conclusions d’incident N°1 ont été délivrées « DEVANT LE TRIBUNAL JUDICIAIRE » et non « DEVANT LE JUGE DE LA MISE ETAT »,

— Se déclarer non saisi valablement par Monsieur [E],

— Subsidiairement, rejeter l’exception soulevée par Monsieur [E],

— Très subsidiairement renvoyer au fond la demande d’irrecevabilité.

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [E] à verser aux débats dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 15 € par document et par jour de retard :

* Son contrat d’agent commercial avec [17]

* Un justificatif que le contrat d’agent commercial était encore en cours de validité le 8 décembre 2022, date de la signature de la promesse de vente (voir pièce 1 HPS), en mai 2023 (voir pièces 3 à 7 HPS), date de remise des lettres d’intention d’achat et le 9 septembre 2023 (voir pièce 13 HPS), date du mail de Monsieur [E]

— Condamner Monsieur [Y] et Monsieur [E] à verser aux débats dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 15 € par document et par jour de retard l’acte de vente du bien ci après désigné :

« [Adresse 20] [Localité 2][Adresse 1] Les fractions ci-après désignées d’un ensemble immobilier, situé à [Adresse 23].

Ledit immeuble figurant au cadastre sous les références suivantes : Préfixe Section N° Adresse ou lieudit Contenance CP 0189 284 [Adresse 15] 04 a 67 ca CP 0319 6 PL [O] [K] 13 ca Contenance totale 04 a 80 ca

Lot numéro neuf (9) – Un terrain d’une superficie de 35,6 m² avec droit à construire.

Et les 10/500 èmes des parties communes générales de l’immeuble.

Lot numéro dix (10) – Un terrain d’une superficie de 15,6 m² avec droit à construire.

Et les 4/500 èmes des parties communes générales de l’immeuble.

Lot numéro onze (11) – Un terrain d’une superficie de 11,4 m² avec droit à construire.

Et les 3/500 èmes des parties communes générales de l’immeuble.

Lot numéro douze (12) – Un terrain d’une superficie de 217,3 m² avec droit à construire.

Et les 61/500 èmes des parties communes générales de l’immeuble. »

— Condamner Monsieur [E] à payer à la SASU [11] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’incident.

La société [11] soutient avoir qualité et intérêt à agir à l’encontre de Monsieur [F] [E].

Elle explique avoir conclu avec lui au cours du mois de mai 2023 un mandat tacite, dont l’écrit n’est pas un préalable obligatoire par application de l’article 1985 du code civil, aux termes duquel celui-ci s’engageait à transmettre aux riverains des lettres d’intention valant offre d’achat.

Elle soutient que cette mission n’a pas été exercée dans le cadre du mandat conclu entre Monsieur [F] [E] et la société [17], puisque celui-ci était arrivé à son terme par la signature de la promesse de vente survenue le 8 décembre 2022. Elle relève d’ailleurs que le prétendu contrat d’agent commercial n’est pas versé aux débats de sorte que son étendue et sa durée demeurent inconnues.

Elle ajoute avoir échangé avec Monsieur [F] [E] en qualité de « conseiller indépendant en immobilier » et non en qualité de « représentant » ou « mandataire » de la société [17].

Elle rajoute que celui-ci a apposé un panneau à son nom sur la parcelle sis [Adresse 7] en précisant « VENDU ».

Sur le fond, elle expose, au visa des articles 1991, 1992 et 1993 du code civil, rechercher la responsabilité de Monsieur [F] [E] en raison de fautes détachables du contrat d’agent commercial consistant en des manquements à son obligation de loyauté et à son devoir de conseil.

Subsidiairement, et par application de l’article 122 du code de procédure civile, la société [11] demande au juge de la msie en état de renvoyer l’examen de la fin de non-recevoir devant le Tribunal judiciaire statuant au fond.

A titre reconventionnel, et vu les moyens sus exposés, elle demande la condamnation de Monsieur [F] [E] à produire, sous astreinte de 15 € par document et par jour de retard, son contrat d’agent commercial avec la société [17], un justificatif que celui-ci était encore en cours de validité au 9 décembre 2022 ainsi qu’en mai et juin 2023, et l’acte de vente du bien sis [Adresse 6].

Selon conclusions d’incident notifiées par le RPVA le 15 octobre 2024, Monsieur [P] [Y] demande au juge de la mise en état, vu les articles 1353 du code civil et 133, 34, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

— Débouter la société [11] de sa demande de communication de pièce (acte de vente) et de toutes autres demandes dirigées contre Monsieur [P] [Y],

— Condamner la société [11] à verser à Monsieur [P] [Y] la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de l’incident,

— Condamner la société [11] aux entiers dépens de l’incident.

Monsieur [P] [Y] s’oppose, au visa des articles 133 et 134 du code de procédure civile et 1353 du code civil, à la demande de communication de l’acte de vente du bien sis [Adresse 6] formulée à son encontre par la société [11].

Il estime que les éléments produits aux débats ne suffisent pas à démontrer que ce bien a été vendu et que, en tout état de cause, celui-ci n’a pas été vendu et n’est plus proposé à la vente.

***

L’incident a été fixé au 5 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS

I – Sur la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [F] [E] tirée de l’absence d’intérêt et qualité à agir de la société [11]

— Recevabilité de l’incident

L’article 789 du code de procédure civile dispose que « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

(…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir. (…) »

Monsieur [F] [E] a soulevé une fin de non-recevoir tirée de l’absence d’intérêt et qualité à agir de la société [11] à son endroit.

Si les premières conclusions sur incident de Monsieur [F] [E] étaient intitulées « devant le Tribunal Judiciaire », en réalité elles saisissaient le juge de la mise en état, comme cela apparaît dans leur dispositif.

En tout état de cause, l’intitulé « devant le Tribunal Judiciaire » a disparu dans les dernières conclusions de Monsieur [F] [E].

Par conséquent, le juge de la mise en état est bien saisi de la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir de la SAS [11] contre Monsieur [F] [E].

— Au fond, sur la fin de non recevoir

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 31 du code de procédure civile dispose que « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.».

Monsieur [F] [E] soutient être uniquement intervenu dans l’opération litigieuse en qualité de mandataire de la société [17].

La société [11] soutient, quant à elle, avoir conclu, postérieurement à la signature de la promesse de vente, un mandat tacite avec Monsieur [F] [E] aux termes duquel il s’engageait à remettre aux propriétaires des parcelles voisines des lettres d’intention valant offre d’achat.

Il convient de rappeler que l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action de la société [11] envers Monsieur [F] [E] (voir en ce sens 3ème chambre civile 16 avril 2008 P 07-13846).

Or, Monsieur [F] [E] est bien intervenu dans l’opération immobilière litigieuse.

Le bien fondé de l’action indemnitaire de la SAS [11], fondée sur un mandat non écrit qu’elle aurait conclu avec Monsieur [F] [E] à titre personnel, sera soumis au juge du fond.

Dans ces circonstances, la société [11] justifie d’un intérêt et d’une qualité à agir à l’encontre de Monsieur [F] [E].

Par conséquent, la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [F] [E] tirée du défaut d’intérêt et qualité à agir de la société [11] est rejetée.

II – Sur la communication des pièces

— Sur la communication du contrat d’agent commercial de Monsieur [F] [E] et de pièces justifiant de sa validité lors de la signature de la promesse de vente, de l’émission des lettres d’intention et du mail adressé par celui-ci le 9 septembre 2023

L’article 788 du code de procédure civile dispose que « Le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production des pièces. »

Monsieur [F] [E] a versé aux débats son contrat d’agent commercial mandataire indépendant en immobilier conclu avec l’agence [17] le 16 février 2022 pour une durée indéterminée ainsi qu’une attestation de collaborateur éditée le 1er avril 2022 et valable jusqu’au 29 février 2024.

Par conséquent, la SAS [11] est déboutée de sa demande.

— Sur la communication de l’acte de vente des parcelles sises [Adresse 7] à [Localité 21] (44)

L’article 788 du code de procédure civile dispose que « Le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production des pièces. »

L’article 138 du code de procédure civile dispose que « Si, dans le cours d’une instance, une partie entend faire état d’un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n’a pas été partie ou d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce. »

La SA [11] prétend que sa pièce 16 démontre que le bien litigieux de Monsieur [P] [Y] a été vendu à un tiers.

Il s’agit d’une photo d’un panneau « VENDU » « SAFTI-[F] [E] » apposé sur un terrain nu que la photo ne permet pas d’identifier.

Il est conclu par Monsieur [P] [Y] au contraire que l’immeuble litigieux n’a fait l’objet d’aucune vente.

En l’absence d’un commencement de preuve de ce que l’immeuble litigieux aurait été vendu, il n’y a donc pas lieu d’enjoindre à Monsieur [P] [Y] ni à Monsieur [F] [E] de verser l’acte de vente sollicité aux débats.

Par conséquent, la demande de communication de l’acte de vente portant sur les parcelles sises [Adresse 6] à [Localité 22] (44) est rejetée.

III – Sur les dépens et frais irrépétibles

La SAS [11] et Monsieur [F] [E] succombant partiellement à l’incident, supporteront la charge de leurs frais irrépétibles et de leurs dépens.

De plus, il est équitable que la société [11] indemnise Monsieur [P] [Y] des frais irrépétibles engagés pour défendre à l’incident, à hauteur de 700 €.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de la mise en état, statuant après audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction,

CONSTATE que le juge de la mise en état a été valablement saisi de l’incident soulevé par Monsieur [F] [E],

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [F] [E] tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir de la société [11],

Par conséquent, DIT recevables les demandes formées par la société [11] contre Monsieur [F] [E],

DEBOUTE la société [11] de ses demandes de communication de pièces,

CONDAMNE la SAS [11] à verser à Monsieur [P] [Y] la somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que la SAS [11] et Monsieur [F] [E] supporteront la charge des frais et dépens engagés dans l’incident,

RENVOIE le dossier à l’audience de mise en état du 10 novembre 2025 à 9h45 pour les conclusions au fond de Maître COUETMEUR, attendues pour le 3 novembre 2025 par le RPVA.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge de la mise en état et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

Soline JEANSON Amélie COUDRAY