TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

_______________________

Chambre 3 – CONSTRUCTION

************************

DU 02 Avril 2026

Dossier N° RG 21/04452 – N° Portalis DB3D-W-B7F-JE3M

Minute n° : 2026/89

AFFAIRE :

S.A. HEXAOM C/ S.C.I. REGION OUEST DE [Localité 1] (ROP), [T] [E]

JUGEMENT DU 02 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

JUGES : Monsieur Guy LANNEPATS

Madame Nadine BARRET

GREFFIER lors des débats : Monsieur Alexandre JACQUOT

GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Janvier 2026

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026

JUGEMENT :

Rendu conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les parties ayant été avisées à l’audience de la présence d’un juge rapporteur en ayant rendu compte à la collégialité ;

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

copie exécutoire à :

M^e Cyril DE CAZALET de la SELARL BLUM-ENGELHARD-DE CAZALET

M^e Jérôme CARANTA

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.A. HEXAOM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Cyril DE CAZALET de la SELARL BLUM-ENGELHARD-DE CAZALET, avocat au barreau de MARSEILLE

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

S.C.I. REGION OUEST DE [Localité 1] (ROP)

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 2]

Monsieur [T] [E]

demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Jérôme CARANTA, avocat au barreau de GRASSE

D’AUTRE PART ;

******************

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur [T] [E] est propriétaire d’un terrain situé [Adresse 4] [Localité 3], cadastré section I numéro [Cadastre 1].

Le 6 février 2019, Monsieur [E] a déposé une déclaration préalable de division foncière du terrain, cette déclaration ayant fait l’objet d’un arrêté de non-opposition du Maire de la commune.

Suite à cette division foncière, deux actes ont été conclus le 4 avril 2019 auprès de la société MAISONS FRANCE CONFORT (enseigne MAISONS DE MANON), devenue depuis société HEXAOM, à savoir :

— un contrat numéro 131586 de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan conclu par Monsieur [T] [E] (lot 2, montant du marché 114 000 euros TTC, outre 6627 euros TTC de travaux restant à la charge du maître de l’ouvrage) ;

— un contrat numéro 131587 de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan conclu par la SCI REGION OUEST DE [Localité 1] (ROP), société dans laquelle Monsieur [E] est gérant et associé (lot 1, montant du marché 114 000 euros TTC, outre 6627 euros TTC de travaux restant à la charge du maître de l’ouvrage).

Un contentieux est né entre les parties au sujet de l’accès au chantier du lot 2, Monsieur [E] soutenant qu’il devait se faire par une servitude comportant un bassin de rétention d’eaux pluviales, la société MAISONS FRANCE CONFORT, devenue HEXAOM, refusant cette modalité au motif que le permis de construire obtenu prévoyait un accès du chantier par le lot 1.

Par courrier du 17 février 2020, Monsieur [E] a notifié à la société MAISONS FRANCE CONFORT, devenue HEXAOM, sa volonté de voir résilier le contrat 131586 et il a réitéré cette volonté par courrier du 18 mars 2020.

La société MAISONS FRANCE CONFORT, devenue HEXAOM, entendant obtenir des indemnités à raison de la résiliation abusive des deux contrats, aucune offre de prêt bancaire n’étant justifiée dans le contrat 131587, et suivant exploit du 29 juin 2021 (instance enrôlée sous le numéro RG 21/04452), la société MAISONS FRANCE CONFORT (MFC), nouvellement dénommée SA HEXAOM, a fait assigner Monsieur [E] devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins principales de voir le défendeur condamné, sur le fondement de l’article L.213-4 I du code de la construction, au paiement :

de l’indemnité de 11 400 euros correspondant à l’indemnité de 10 % pour résiliation abusive du contrat (article 5-2 des conditions générales du contrat numéro 131586) ;de l’indemnité de 11 400 euros correspondant à l’indemnité de 10 % pour résiliation abusive du contrat (article 5-2 des conditions générales du contrat numéro 131587) ;de la somme de 11 400 euros correspondant au stade « obtention du permis » soit 10 % du prix total (article 3-3 des conditions générales du contrat numéro 131586) ;de la somme de 11 400 euros correspondant au stade « obtention du permis » soit 10 % du prix total (article 3-3 des conditions générales du contrat numéro 131587).

Monsieur [E] ayant fait valoir qu’un des contrats avait été signé par la SCI ROP, la SA HEXAOM a fait assigner celle-ci par exploit du 30 novembre 2022 (instance enrôlée sous le numéro RG 22/07981) devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins principales de voir la société ROP condamnée, sur le fondement de l’article L.213-4 I du code de la construction, au paiement :

de l’indemnité de 11 400 euros correspondant à l’indemnité de 10 % pour résiliation abusive du contrat (article 5-2 des conditions générales du contrat numéro 131587) ;de la somme de 11 400 euros correspondant au stade « obtention du permis » soit 10 % du prix total (article 3-3 des conditions générales du contrat numéro 131587) ;d’une indemnité équivalente à 15 % du marché, soit 17 100 euros, pour utilisation frauduleuse des plans établis par la requérante.

Par ordonnance du 15 mai 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances RG 21/04452 et 22/07981 et dit que la procédure se poursuivrait sous la première référence.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juin 2024 après jonction des instances, la SA HEXAOM sollicite du tribunal, outre de constater des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de :

Concernant Monsieur [E], CONSTATER que nous sommes manifestement dans le cadre d’une résiliation unilatérale aux torts exclusifs de Monsieur [E] ;

DEBOUTER Monsieur [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER Monsieur [E] à lui verser la somme de 11 400 euros correspondant à l’indemnité de 10 % pour résiliation abusive du contrat conformément à l’article 5-2 des conditions générales du contrat n° 131587 ;

CONDAMNER Monsieur [E] à lui verser la somme de 11 400 euros correspondant au stade « obtention du permis » soit 10 % du prix total conformément à l’article 3-3 des conditions générales du contrat n° 131587 ;

CONDAMNER Monsieur [E] à payer une indemnité équivalente à 15 % du marché soit 17 100 euros pour utilisation frauduleuse des plans établis par la société HEXAOM ;

CONDAMNER Monsieur [E] à payer la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Concernant la SCI REGION OUEST, CONSTATER que nous sommes manifestement dans le cadre d’une résiliation unilatérale aux torts exclusifs de Monsieur [E] ;

DEBOUTER la SCI REGION OUEST [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER la SCI REGION OUEST [Localité 1] à payer la somme de 11 400 euros correspondant à l’indemnité de 10 % pour résiliation abusive du contrat n° 131587 conformément à l’article 5-2 des conditions générales ;

CONDAMNER la SCI REGION OUEST [Localité 1] à payer la somme de 11 400 euros correspondant au stade « obtention du permis » soit 10 % du prix total conformément à l’article 3-3 des conditions générales ;

CONDAMNER la SCI REGION OUEST [Localité 1] à payer la somme de 17 100 euros correspondant à l’indemnité de 15 % du marché pour utilisation frauduleuse des plans établis par la société HEXAOM ;

CONDAMNER la SCI REGION OUEST [Localité 1] à payer la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions fondées sur l’article L.231-4 I du code de la construction, la requérante expose :

— pour le contrat 131586 conclu par Monsieur [E] :

que ce dernier a procédé à une résiliation abusive du contrat ;qu’en outre, l’ouvrage a été totalement réalisé par Monsieur [E] selon procès-verbal de constat du 21 octobre 2022, ce qui constitue une utilisation frauduleuse des plans établis par le constructeur ;que Monsieur [E] a renoncé à la souscription du prêt bancaire pour financer l’opération de construction ; que cette renonciation est valide et il n’a jamais été question d’un refus de financement qui intervient uniquement pour les besoins de la procédure ;qu’aucune mention manuscrite n’est imposée pour les travaux non nécessaires à l’habitabilité de l’ouvrage ;que l’octroi du prêt était une condition suspensive et son refus ne peut entraîner la nullité du contrat ; qu’en tout état de cause, la condition suspensive n’a pas été levée du seul fait de Monsieur [E] n’ayant pas demandé un prêt conforme aux conditions particulières du contrat ;que l’ensemble des pièces, notamment plans, permis de construire et notice descriptive des travaux ont été communiquées à Monsieur [E], lequel est par ailleurs un professionnel de l’immobilier qui n’aurait pas signé le contrat sans la production de plans et du descriptif ;que la construction de la maison a été achevée sur la base du permis de construire établi et obtenu par la société HEXAOM ;qu’il n’a jamais été question d’un accès au chantier ou d’un stationnement pour le lot 2 du côté de l’implantation du bassin de rétention, lequel se situe à l’opposé des plans du permis de construire validé ;

— pour le contrat 131587 conclu par la société ROP :

que le maître de l’ouvrage n’a produit que dans le cadre de la présente procédure des refus de prêt, au demeurant non conformes aux prévisions du contrat ; que le silence du maître de l’ouvrage ne peut être considéré que comme une résiliation abusive du contrat ;qu’en outre, l’ouvrage a été totalement réalisé par la société ROP selon procès-verbal de constat du 21 octobre 2022, ce qui constitue une utilisation frauduleuse des plans établis par le constructeur ;que les éléments opposés quant à l’absence de communication du contrat 131587, quant à la qualité de Monsieur [R], agent commercial indépendant et non salarié de la société HEXAOM, et quant à la réalisation par le constructeur d’autres lots ayant endommagé la voirie sur des parcelles adjacentes, sont erronés et sans rapport avec le litige ;que la notice descriptive et les plans ont bien été communiqués à la société ROP, qui sollicite de mauvaise foi la nullité du contrat ;que le constructeur a respecté ses obligations en établissant les plans, en obtenant le permis de construire et en souscrivant une assurance dommages-ouvrage si bien qu’il ne peut être soutenu l’absence de commencement d’exécution de sa part.

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 octobre 2024 après jonction des instances, Monsieur [T] [E] et la SCI REGION OUEST DE [Localité 1] (ROP) sollicitent du tribunal de :

DEBOUTER purement et simplement la société HEXAOM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

PRONONCER la nullité du CCMI signé entre Monsieur [T] [E] et la société HEXAOM ;

PRONONCER la nullité du CCMI signé entre la SCI ROP et la société HEXAOM ;

CONDAMNER la société HEXAOM à leur verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Subsidiairement, vu l’absence de mention manuscrite de Monsieur [T] [E] et de la SCI ROP sur le coût des travaux dont le maître d’ouvrage se réserve l’exécution, par laquelle il en accepte le coût et la charge ;

En tout état de cause, CONDAMNER la société HEXAOM à leur verser la somme de 6000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ECARTER l’exécution provisoire de droit, si par extraordinaire la juridiction de céans devait prononcer une quelconque condamnation à l’endroit de condamner Monsieur [T] [E] et/ou la SCI ROP.

Au soutien de leurs prétentions, les défendeurs font valoir :

— que Monsieur [E] a maladroitement renoncé le 19 novembre 2019 en son nom propre à la condition suspensive d’offre de prêt stipulée au contrat ; qu’il ne pouvait cependant, par application de l’article L.313-42 du code de la consommation, renoncer par avance à la condition suspensive d’ordre public souscrite afin de protéger le consommateur ; que les demandes de prêt sont conformes pour avoir été réalisées pour des montants inférieurs à celui prévu au contrat et elles ont toutes été rejetées ; qu’il a été contraint de vendre l’un de ses lots pour financer la construction du second ; qu’ainsi, la requérante ne peut solliciter l’application des articles 3-3 et 5-2 des conditions générales du contrat à son égard ;

— que la société ROP a sollicité en vain une demande de prêt conforme au contrat auprès du CREDIT AGRICOLE PACA ; qu’elle n’a pas fait valoir son intention de ne pas bénéficier de la condition suspensive d’obtention d’un prêt ; qu’en l’absence de réalisation de la condition suspensive, il ne peut être sollicité l’application des articles 3-3 et 5-2 des conditions générales du contrat à l’égard de la société ROP ;

— que la nullité du contrat 131586 est encourue à défaut de mention manuscrite par Monsieur [E] du coût de travaux réservés complémentaires insérés dans la notice descriptive du 4 avril 2019 augmentant de manière importante le coût total de la construction ;

— que ni Monsieur [E] ni la société ROP ne sont professionnels et doivent être considérés comme des consommateurs ; qu’aucun plan ni descriptif n’a été annexé à chacun des deux contrats, ces documents étant obtenus dans le cadre de l’instance judiciaire ; que la nullité des deux contrats doit être prononcée pour absence de fourniture de plan ; qu’en outre, le contrat 131586 n’a pu être validé à raison du refus de prêt et ainsi de l’absence d’accord de volonté définitive des parties, outre le fait que ce contrat n’a reçu aucun commencement d’exécution (notamment facturation du constructeur et mise en demeure) ;

— qu’une seule construction a finalement été réalisée par Monsieur [E] et il ne peut être affirmé une utilisation frauduleuse des plans.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance en date du 21 octobre 2024 a prononcé la clôture de la procédure à cette même date.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, les demandes de la SA HEXAOM portent dans le dispositif, à l’égard de Monsieur [E], sur l’application du contrat 131587. Il s’agit à l’évidence d’une erreur purement matérielle alors que le corps des écritures de la requérante distingue bien entre les contrats 131586 (conclu par Monsieur [E]) et 131587 (conclu par la société ROP) et que le dispositif tend à « constater » la résiliation abusive du contrat 131586 par Monsieur [E].

Il sera d’abord tranché la question de la nullité des contrats, préalable à celle des conséquences d’une éventuelle résiliation fautive par les maîtres des deux ouvrages.

Sur la nullité des contrats sollicitée par les maîtres d’ouvrages

— Sur les causes de nullité communes aux deux contrats

Aux termes de l’article L.231-1 du code de la construction et de l’habitation, « toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l’article L.231-2.

Cette obligation est également imposée :

a) À toute personne qui se charge de la construction djeudi, avril 2, 2026lundi, mars 23, 2026un tel immeuble à partir djeudi, avril 2, 2026lundi, mars 23, 2026un plan fourni par un tiers à la suite djeudi, avril 2, 2026lundi, mars 23, 2026un démarchage à domicile ou djeudi, avril 2, 2026lundi, mars 23, 2026une publicité faits pour le compte de cette personne ;

b) À toute personne qui réalise une partie des travaux de construction djeudi, avril 2, 2026lundi, mars 23, 2026un tel immeuble dès lors que le plan de celuici a été fourni par cette personne ou pour son compte au moyen des procédés visés à ljeudi, avril 2, 2026lundi, mars 23, 2026alinéa précédent

Cette personne est dénommée constructeur au sens du présent chapitre et réputée constructeur de l’ouvrage au sens de l’article 1792-1 du code civil. »

Selon l’article L.231-2 du même code, « le contrat visé à l’article L.231-1 doit comporter les énonciations suivantes :

a) La désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;

b) L’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre I, et du code de l’urbanisme ;

c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant :

— tous les travaux djeudi, avril 2, 2026lundi, mars 23, 2026adaptation au sol notamment le cas échéant ceux rendus nécessaires par ljeudi, avril 2, 2026lundi, mars 23, 2026étude géotechnique mentionnée aux articles L1326 et L1327 du présent code dont une copie est annexée au contrat ;

— les raccordements aux réseaux divers ;

— tous les travaux djeudi, avril 2, 2026lundi, mars 23, 2026équipement intérieur ou extérieur indispensables à ljeudi, avril 2, 2026lundi, mars 23, 2026implantation et à ljeudi, avril 2, 2026lundi, mars 23, 2026utilisation de ljeudi, avril 2, 2026lundi, mars 23, 2026immeuble ;

d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution en précisant :

— d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l’article L.231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

— d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;

e) Les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux ;

f) L’indication que le maître de l’ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture ou des articles L.125-1 et suivants lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;

g) L’indication de l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, dont une copie est annexée au contrat ;

h) L’indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l’ouvrage ;

i) La date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ;

j) La référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage, en application de l’article L.242-1 du code des assurances ;

k) Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.

Lorsque le constructeur assure la fabrication, la pose et l’assemblage sur le chantier d’éléments préfabriqués dans les conditions définies à l’article L.111-1-1, le contrat précise en outre la description et les caractéristiques des éléments préfabriqués, ainsi que les modalités selon lesquelles le maître de l’ouvrage est informé de l’achèvement et de la bonne exécution de la fabrication de ces éléments.

Dans le cas prévu au précédent alinéa, les modalités de règlement mentionnées au contrat, en vertu du e) de l’article L.231-2, tiennent compte de l’état d’avancement des travaux de construction et de l’achèvement de la fabrication des éléments préfabriqués.

Les stipulations du contrat, notamment celles relatives aux travaux à la charge du constructeur, au prix convenu, au délai d’exécution des travaux et aux pénalités applicables en cas de retard d’exécution, ainsi que celles relatives aux modalités selon lesquelles le maître de l’ouvrage est informé de l’achèvement et de la bonne exécution de la fabrication des éléments préfabriqués, peuvent se référer à des clauses types approuvées par décret en Conseil d’État. »

Il est constant que la fourniture du plan, dont les précisions sont définies à l’article R.231-3 du code de la construction et de l’habitation, constitue un élément substantiel de la qualification du contrat de construction de maison individuelle au sens de l’article L.231-1.

Il ne peut cependant être soutenu de manière générale que la sanction de l’absence de fourniture de plan est systématiquement la nullité du contrat, puisqu’une requalification en contrat de louage d’ouvrage peut être retenue dès lors que le plan a été fourni par le maître de l’ouvrage. (Cass.Civ.3ème, 30 septembre 1998, numéro 96-22.478)

Par ailleurs, le contrat n’est valablement formé que si le maître de l’ouvrage reçoit le plan et l’exemplaire du contrat signé, accompagné des pièces visées à l’article L.231-2 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, Monsieur [E] et la société ROP ont signé les contrats, respectivement 131586 et 131587, à la même date du 6 février 2019.

La SA HEXAOM établit, par les courriers recommandés avec accusé de réception du 15 avril 2019, qu’il a été transmis aux deux maîtres d’ouvrages l’original de chacun des contrats de construction, avec conditions générales et particulières, chacun des notices descriptives des travaux et des plans.

Les transmissions du 15 avril 2019 satisfont à l’évidence à celles imposées par les articles L.231-1 et L.231-2 c) précités et ont pour effet de rendre parfaits les contrats en litige à la date du 15 avril 2019.

Il ne peut être raisonnablement soutenu que l’ensemble des pièces relatives aux demandes de permis de construire (avec les travaux d’adaptation au sol et élévations, les côtes utiles ainsi que le plan de cellule indiquant les surfaces de chacune des pièces et les dégagements dépendances) n’auraient pas été transmis et en tout état de cause qu’ils ne rendraient pas le contrat parfait.

Le moyen de nullité de ce chef sera écarté.

Les défendeurs soutiennent encore que le contrat n’a pu être validé à raison des refus de prêts bancaires et ainsi de l’absence d’accord de volonté définitive des parties.

Aucun élément ne vient accréditer une absence de volonté ou un vice du consentement tant de Monsieur [E] que de la société ROP.

L’obtention du prêt est en effet une condition suspensive et l’absence de réalisation de la condition n’est pas une cause de nullité du contrat. Il sera ainsi statué sur ce moyen de défense opposé aux demandes principales du constructeur.

Enfin, les défendeurs n’établissent pas davantage un défaut d’objet du contrat ou toute autre cause de nullité résultant de l’absence de commencement d’exécution du contrat. A titre surabondant, cette hypothèse est infirmée par l’établissement du permis de construire par le constructeur.

Les moyens de nullité ainsi présentés seront écartés.

— Sur la cause de nullité propre au contrat 131586

Il est rappelé que l’article L.231-2 d) du code de la construction et de l’habitation dispose que le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan comporte « le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution en précisant :

— d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l’article L.231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

— d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge. »

La clause manuscrite spécifique est ainsi imposée pour le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution.

Il est constant que la notice descriptive du 4 avril 2019 comprend des travaux, estimés par le constructeur non nécessaires à l’habitabilité, qui sont chiffrés au total à 47 018 euros TTC. Ces travaux ne sont pas compris dans les travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, chiffrés à hauteur de 6627 euros.

Dès lors, il ne peut être invoqué par Monsieur [E] que le coût de ces travaux aurait dû faire l’objet d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge.

Il ne peut davantage être soutenu une indétermination du prix forfaitaire et définitif, puisque le coût de ces travaux est bien mentionné dans les pièces contractuelles.

En tout état de cause, la seule sanction d’un défaut de chiffrage relatif au coût de certains travaux, y compris ceux non indispensables à l’implantation de la maison ou à son utilisation, serait une mise à la charge du constructeur de ce coût. (Cass.Civ.3ème, 12 octobre 2022, numéro 21-12.507)

Le moyen de nullité de ce chef sera écarté.

Les demandes de nullité des contrats seront rejetées.

Sur les demandes présentées par le constructeur

Aux termes de l’article L.231-4 I du code de la construction et de l’habitation, « le contrat défini à l’article L.231-1 peut être conclu sous les conditions suspensives suivantes :

a) L’acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l’ouvrage bénéficie d’une promesse de vente ;

b) L’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, le maître de l’ouvrage étant tenu de préciser la date limite de dépôt de la demande ;

c) L’obtention des prêts demandés pour le financement de la construction ;

d) L’obtention de l’assurance de dommages ;

e) L’obtention de la garantie de livraison.

Le délai maximum de réalisation des conditions suspensives ainsi que la date d’ouverture du chantier, déterminée à partir de ce délai, sont précisés par le contrat. »

La requérante verse aux débats les deux contrats, desquels il résulte :

dans les conditions particulières de chaque contrat, que le délai de réalisation des conditions suspensives est fixé à 24 mois à compter de la date de signature du contrat ;

dans l’article 3-3 des conditions générales du contrat, que « conformément à l’article R.231-7 du Code de la Construction et de l’habitation, le pourcentage maximum cumulé exigible aux différents stades de la construction d’après l’état d’avancement des travaux est fixé par application du troisième alinéa de l’article L.242-2 de la manière suivante :

—  5 % à la signature du contrat

—  10 % à l’obtention du permis de construire

—  15 % à l’ouverture du chantier

—  25 % à l’achèvement des fondations

—  40 % à l’achèvement des murs

—  60 % à la mise hors d’eau

—  75 % à l’achèvement des cloisons et de la mise hors d’air

—  95% à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie,

menuiserie et de chauffage » ;

dans l’article 5-2 des conditions générales du contrat, que « la résiliation du contrat par le maître d’ouvrage en application de l’article 1794 du Code Civil entraîne l’exigibilité en plus des sommes correspondant à l’avancement des travaux d’une indemnité forfaitaire évaluée à la somme de 10 % du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction. »

— Sur le contrat 131586

La SA HEXAOM justifie de l’arrêté municipal en date du 17 juillet 2019 autorisant le permis de construire qu’elle a établi sur le lot 2.

Elle soutient que Monsieur [E] a unilatéralement résilié le contrat puisque, par courrier recommandé envoyé le 18 mars 2020, Monsieur [E] invoque notamment la perte de confiance envers son cocontractant, l’impossibilité de poursuivre le projet avec les services de ce dernier et le fait de rester à la disposition de celui-ci pour rembourser « les quelques frais administratifs concernant l’obtention du permis de construire. »

La SA HEXAOM a alors mis en demeure Monsieur [E], par courrier recommandé du 18 juin 2020, de poursuivre la relation contractuelle ou à défaut qu’il s’exposait au paiement des pénalités prévues au contrat.

Monsieur [E] soutient ne pas avoir renoncé à la condition suspensive relative à l’obtention du prêt, et que le contrat aurait pris fin à raison des refus de prêts opposés.

Les refus de prêts par les établissements bancaires ont été reçus par Monsieur [E] :

— par courrier du 19 novembre 2019 de la SOCIETE GENERALE sur un prêt immobilier taux fixe de 90 000 euros pour une durée de 120 mois ;

— par courrier du 23 juin 2020 de la société HSBC sur un prêt immobilier taux fixe hors assurance 1 % de 83 200 euros sur une durée de 120 mois ;

— par courrier du 13 juillet 2020 du CREDIT AGRICOLE PACA sur un prêt d’un montant de 90 000 euros sans aucune précision de durée.

Indépendamment de la question de la validité de la renonciation à la condition suspensive, il échet de constater que les demandes de prêts bancaires ne correspondent pas à la durée exprimée dans la condition suspensive stipulée au contrat, à hauteur de 15 ans, soit 180 mois.

La SA HEXAOM soutient ainsi à raison que les demandes de prêts, portant sur une durée inférieure de cinq ans, ne sont pas conformes aux stipulations de la condition suspensive.

Aussi, Monsieur [E] ne peut prétendre à voir annuler le contrat par l’impossibilité de lever la condition suspensive.

La condition suspensive étant réputée accomplie, le contrat en litige a pris fin par décision unilatérale de Monsieur [E] après la mise en demeure de 18 juin 2020 puis l’introduction de la présente instance tendant à constater la résiliation unilatérale du contrat.

Les débats relatifs à l’appartenance ou non à la société MAISONS FRANCE CONFORT (devenue HEXAOM) de Monsieur [R], interlocuteur de Monsieur [E], apparaissent sans lien direct avec le litige dans la mesure où ils ne remettent pas en cause la volonté du maître de l’ouvrage de résilier unilatéralement le contrat dès le 18 mars 2020. Les éléments avancés par les défendeurs sur la nature des relations contractuelles liant la société HEXAOM et Monsieur [R] sont postérieurs et ainsi sans lien direct avec le contrat de construction en litige.

Il en va de même pour les éléments relatifs au bassin de rétention qui se serait trouvé sur le trajet du chantier, la SA HEXAOM soutenant à raison que le permis de construire obtenu ne mentionnait pas un tel trajet. Les désordres concernant un autre chantier sont tout aussi indifférents au sort du contrat en litige.

Par ailleurs, il n’est pas utile de se prononcer sur le caractère abusif de la résiliation, puisque la SA HEXAOM sollicite seulement l’application des clauses contractuelles stipulées sans remettre en cause les effets pour l’avenir de la résiliation du contrat.

Monsieur [E] bénéficie d’une liberté de rompre le contrat et, tant par la mise en demeure que par l’assignation à la présente instance, il n’a pas manifesté de volonté de reprendre les relations contractuelles.

Il sera constaté la résiliation unilatérale du contrat à la date de l’assignation le 29 juin 2021.

Du seul fait de cette résiliation, la SA HEXAOM est bien fondée à prétendre au paiement du montant de 10 % du prix du marché à raison de l’obtention du permis de construire et au paiement d’une indemnité forfaitaire du même montant en dédommagement des frais engagés du bénéfice qu’elle aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction. Il est à ce titre rappelé que cette indemnité ne s’analyse pas en une clause pénale mais en une clause de dédit et n’est pas susceptible de modération. (Cass.Civ.3ème, 8 janvier 2026, numéro 24-12.082)

Monsieur [E] sera condamné au paiement des deux sommes de 11 400 euros prévues aux articles 3-3 et 5-2 des conditions générales du contrat. L’absence de mise en demeure de payer a seulement pour conséquence, par application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, que les intérêts assortiront cette somme à compter du présent jugement.

Sur l’utilisation frauduleuse du plan, les dispositions diverses des conditions générales du contrat stipulent que le maître de l’ouvrage s’interdit d’utiliser à titre personnel les plans, études et avant-projets ou de les céder à des tiers à titre onéreux ou gratuit pour quelque utilisation que ce soit sans l’accord du constructeur et qu’à défaut, le constructeur pourra lui réclamer à titre d’indemnité une somme équivalent à 15 % du montant du marché.

La requérante établit que la construction en litige a été terminée d’après les constatations par commissaire de justice du 21 octobre 2022 laissant apparaître le permis de construire similaire à celui obtenu suite à la demande formée par le constructeur.

Ces constatations sont clairement suffisantes pour établir une utilisation des plans établis par le constructeur sans son accord.

La vente d’un lot par Monsieur [E] est sans effet dès lors que le permis de construire établi sur la base des plans de la SA HEXAOM n’a pu être transféré qu’avec l’accord de Monsieur [E].

La requérante est ainsi fondée à demander l’application de l’indemnité mais il s’agit en l’espèce d’une clause sanctionnant l’inexécution contractuelle et donc d’une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil. Elle est de ce fait susceptible de faire l’objet d’une modération par le juge, y compris d’office.

L’indemnité sera plus justement fixée, au vu du contexte, à la somme de 5000 euros, que Monsieur [E] sera condamné à payer à la requérante.

— Sur le contrat 131587

Il est justifié par la SA HEXAOM l’obtention du permis de construire sur le lot 1 en date du 18 juillet 2019.

De même que pour Monsieur [E], il n’est pas justifié par la SCI ROP de demande de prêt conforme au contrat puisque le seul refus de prêt présenté par cette dernière émane d’un courrier du CREDIT AGRICOLE PACA du 13 juillet 2020 sur un prêt d’un montant de 90 000 euros sans qu’aucune durée du prêt ne soit précisée. Le contrat stipule également une durée de prêt de 180 mois.

La SCI ROP ne peut en conséquence prétendre à une annulation du contrat à raison de l’impossibilité de lever la condition suspensive.

La SA HEXAOM est bien fondée à prétendre à l’application de l’article 3-3 précité et au paiement des 10 % du prix du marché à raison de l’obtention du permis de construire. La SCI ROP sera condamnée à lui payer la somme de 11 400 euros. L’absence de mise en demeure de payer a seulement pour conséquence, par application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, que les intérêts assortiront cette somme à compter du présent jugement.

Toutefois, il ne peut être conclu que la SCI ROP aurait résilié unilatéralement le contrat, notamment du fait qu’elle n’a jamais produit ses offres de prêt avant la présente instance.

La SA HEXAOM n’est donc pas bien fondée à invoquer l’application de l’article 5-2 précité.

Sur l’utilisation frauduleuse du plan, les dispositions diverses des conditions générales du contrat stipulent que le maître de l’ouvrage s’interdit d’utiliser à titre personnel les plans, études et avant-projets ou de les céder à des tiers à titre onéreux ou gratuit pour quelque utilisation que ce soit sans l’accord du constructeur et qu’à défaut, le constructeur pourra lui réclamer à titre d’indemnité une somme équivalent à 15 % du montant du marché.

La requérante établit que la construction en litige a été terminée d’après les constatations par commissaire de justice du 21 octobre 2022 laissant apparaître le permis de construire similaire à celui obtenu suite à la demande formée par le constructeur.

Ces constatations sont clairement suffisantes pour établir une utilisation des plans établis par le constructeur sans son accord.

La vente d’un lot par Monsieur [E] est sans effet dès lors que le permis de construire établi sur la base des plans de la SA HEXAOM n’a pu être transféré qu’avec l’accord de Monsieur [E].

La requérante est ainsi fondée à demander l’application de l’indemnité mais il s’agit en l’espèce d’une clause sanctionnant l’inexécution contractuelle et donc d’une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil. Elle est de ce fait susceptible de faire l’objet d’une modération par le juge, y compris d’office.

L’indemnité sera plus justement fixée, au vu du contexte, à la somme de 5000 euros, que la SCI ROP sera condamnée à payer à la requérante.

La SA HEXAOM sera déboutée du surplus de ses demandes principales.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

Monsieur [E] et la société ROP, parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance, comprenant ceux des deux instances jointes.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’apparaît pas équitable de laisser l’ensemble de ses frais irrépétibles à la charge de la requérante de sorte que la Monsieur [E] et la société ROP seront chacun condamnés à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes de ce chef sera rejeté.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Les défendeurs sollicitent, dans l’hypothèse où ils seraient condamnés, d’écarter l’exécution provisoire de droit de la décision. Néanmoins, ils ne motivent pas en fait cette demande de sorte qu’aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit. Les défendeurs seront déboutés de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [T] [E] et la SCI REGION OUEST DE [Localité 1] (ROP) de leurs demandes de nullité des contrats et en général de l’intégralité de leurs demandes.

CONSTATE la résiliation unilatérale par Monsieur [T] [E] du contrat n° 131586 à effet du 29 juin 2021.

CONDAMNE Monsieur [T] [E] à payer à la SA HEXAOM la somme de 11 400 euros (ONZE MILLE QUATRE CENTS EUROS) correspondant au stade « obtention du permis » soit 10 % du prix total conformément à l’article 3-3 des conditions générales du contrat n° 131586, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

CONDAMNE Monsieur [T] [E] à payer à la SA HEXAOM la somme de 11 400 euros (ONZE MILLE QUATRE CENTS EUROS) correspondant à l’indemnité de 10 % prévue à l’article 5-2 des conditions générales du contrat n° 131586, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

CONDAMNE Monsieur [T] [E] à payer à la SA HEXAOM la somme de 5000 euros (CINQ MILLE EUROS) pour l’utilisation des plans, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

CONDAMNE la SCI REGION OUEST DE [Localité 1] (ROP) à payer à la SA HEXAOM la somme de 11 400 euros (ONZE MILLE QUATRE CENTS EUROS) correspondant au stade « obtention du permis » soit 10 % du prix total conformément à l’article 3-3 des conditions générales du contrat n° 131587, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

CONDAMNE la SCI REGION OUEST DE [Localité 1] (ROP) à payer à la SA HEXAOM la somme de 5000 euros (CINQ MILLE EUROS) pour l’utilisation des plans, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

DEBOUTE la SA HEXAOM du surplus de ses demandes principales.

CONDAMNE Monsieur [T] [E] et la SCI REGION OUEST DE [Localité 1] (ROP) aux dépens de l’instance.

CONDAMNE Monsieur [T] [E] à payer à la SA HEXAOM la somme de 2000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SCI REGION OUEST DE [Localité 1] (ROP) à payer à la SA HEXAOM la somme de 2000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision.

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT-SIX.

Le greffier, Le président,