TRIBUNAL

de [Localité 15]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Chambre de proximité

N° RG 25/00858 -

N° Portalis DB22-W-B7J-TIMH

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du

03 Février 2026

[T] [D]

c/

[M] [K] [U],

[R] [Z],

[B] [Y]

Expédition exécutoire délivrée le

à Maître Maxime TONDI

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M. [M] [K] [U]

à Mme [R] [Z]

à Mme [B] [Y]

Minute : /2026

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 03 Février 2026 ;

Sous la Présidence de Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience du 04 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

[T] [D]

[Adresse 9]

[Localité 10]

représentée par Maître Maxime TONDI de la SELARL CABINET TONDI, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE substituée par M^e Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES

ET

DEFENDEURS :

M. [M] [K] [U]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Mme [R] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

Mme [B] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

À l’audience du 04 Décembre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 Février 2026 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 octobre 1995, la société SEM SATRA, aux droits de laquelle vient la société [T] [D] a consenti un bail d’habitation à Mme [E] [W] sur des locaux situés au [Adresse 12] à [Localité 13].

Selon acte en date du 11 février 2025, Madame [E] [W] est décédée le 27 janvier 2025.

Par assignations délivrées le 17 avril 2025, la société [T] [D] venant aux droits de la société SEM SATRA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour constater l’occupation sans droit ni titre de de M. [M] [K] [U], Mme [R] [Z] et Mme [B] [Y], être autorisée à faire procéder à leur expulsion immédiate et sans délai et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

1898,06 euros représentant le montant des indemnités d’occupation et de charges d’arriérées, arrêté au 8 avril 2025,

une indemnité mensuelle d’occupation fixée à 1600 euros, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération des lieux,

75 euros d’asteinte journalière comminatoire et définitive par jours de retard mis à libérer les lieux et jusqu’à leur départ effectif des lieux à compter du jugement à intervenir,

3000 euros au titre des dommages et intérêts pour opposition abusive infondée au paiement et au départ.

À l’audience du 4 décembre 2025, la société [T] [D], représentée par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 novembre 2025, s’élève désormais à 6514,70 euros.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à domicile, M. [M] [K] [U], Mme [R] [Z] et Mme [B] [Y] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter, deux personnes se présentant comme les mère et sœur des défenderesses.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur le constat de l’occupation sans droit ni titre

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : (…) – aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; (…) à défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Par ailleurs, aux termes de l’article 40 I de la même loi, l’article 14 est applicable – aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré – à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

En l’espèce, le contrat de location à usage d’habitation a été conclu entre la société la société [T] [D], Mme [E] [W], décédée le 27 janvier 2025.

Force est de constater que M. [M] [K] [U], Mme [R] [Z] et Mme [B] [Y] ne produisent aucun élément de nature à démontrer qu’il vivaient depuis au moins une année au domicile de Mme [E] [W]. Au contraire, il résulte des pièces produites que leur installation au domicile de cette dernière est récente ; les justificatifs produits démontrent qu’ils résident respectivement au [Adresse 2] à [Localité 13] (cf. adresse portée aux bulletins de salaire produits concernant la période de novembre 2024 à février 2025) et au [Adresse 1] à [Localité 13] (cf adresse portée sur la CNI de Mme [B] [Y] dressée courant 2020) ou au [Adresse 2] à [Localité 14] (cf. adresse mentionnée par l’avenant au contrat de travail de Mme [B] [Y] en date du 9/10/24 – soit moins d’un an avant le décès de la locataire et aux bulletins de salaire de la période d’octobre 2024 à décembre 2024). Enfin s’agissant de Mme [R] [Z], celle-ci n’avait produit au bailleur qu’une copie de sa carte nationale d’identité mentionnant une adresse au [Adresse 1] à [Localité 13] au 16 février 2021.

Enfin, il ressort de la demande de logement social renseignée par Mme [G] [L] [W] [I] le 07 décembre 2024 que M. [O] [C] [U] et Mme [Y] [B], enfants, seraient domicillés au [Adresse 2] à [Localité 13].

En outre, la société [T] [D] indique produire aux débats une déclaration de main courante en date du 20 mars 2025 de laquelle il ressort que M. [S] [X] [A], qui serait le fils de la locataire décédée, dénonçait l’irrégularité de l’occupation des lieux par l’une de ses nièces, qui a sollicité le changement de compteur EDF le 28 janvier 2025, souhaitant garder le logement pour y « faire du trafic d’alcool à l’intérieur », faisant état de démarches frauduleuses accomplies par ses sœurs et dont il souhaite se désolidariser.

Dès lors, M. [M] [K] [U], Mme [R] [Z] et Mme [B] [Y], qui n’ont pas comparu, ne démontrent pas que les conditions posées par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 pour permettre le transfert du bail sont réunies.

En conséquence, la résiliation du bail sera constatée au 27 janvier 2025, date du décès de la locataire en titre et, l’expulsion de M. [M] [K] [U], Mme [R] [Z] et Mme [B] [Y], occupants sans droit ni titre, ainsi que celle de tous occupants de leur chef sera ordonnée.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour M. [M] [K] [U], Mme [R] [Z] et Mme [B] [Y] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

2. Sur la demande de condamnation au titre des indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La société [T] [D] verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 novembre 2025, M. [M] [K] [U], Mme [R] [Z] et Mme [B] [Y] lui devaient la somme de 6514,70 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés in solidum à payer cette somme à la bailleresse.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [T] [D] ou à son mandataire.

3. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, compte tenu de la mauvaise foi des défendeurs, il convient de les condamner au paiement d’une somme de 600 euros en indemnisation du préjudice subi au titre de la résistance abusive.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [K] [U], Mme [R] [Z] et Mme [B] [Y], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que M. [M] [K] [U], Mme [R] [Z] et Mme [B] [Y] sont occupants sans droit ni titre,

N° RG 25/00858 – N° Portalis DB22-W-B7J-TIMH . Jugement du 03 Février 2026.

ORDONNE à M. [M] [K] [U], Mme [R] [Z] et Mme [B] [Y] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 11] à [Localité 13] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

REJETTE la demande d’astreinte,

CONDAMNE in solidum M. [M] [K] [U], Mme [R] [Z] et Mme [B] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges contractuelles, à compter de la présente décision et jusqu’à leur départ effectif des lieux,

CONDAMNE in solidum M. [M] [K] [U], Mme [R] [Z] et Mme [B] [Y] à payer à la société [T] [D] la somme de 6514,70 euros au titre des indemnités d’occupation, arrêtées au 25 novembre 2025,

CONDAMNE in solidum M. [M] [K] [U], Mme [R] [Z] et Mme [B] [Y] à payer à la société [T] [D] une somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société [T] [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [M] [K] [U], Mme [R] [Z] et Mme [B] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût des assignations du 17 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge