TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

04 JUIN 2026

N° RG 24/05202 – N° Portalis DB22-W-B7I-SLKL

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, FONCIA VBDS, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Pontoise sous le numéro 728 203 480 ayant son siège social situé [Adresse 2] et prise en son établissement FONCIA PASCAL situé

[Adresse 3] et en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [B] [D]

né le 28 Décembre 1956 à [Localité 1] (GUADELOUPE),

demeurant [Adresse 4] [Localité 2] [Adresse 5],

2/ Madame [T] [F] [Z] épouse [D]

née le 04 Mai 1980 à [Localité 3] (COTE D’IVOIRE),

demeurant [Adresse 6],

représentés par Maître Antonin PIBAULT de la SCP PETIT MARÇOT HOUILLON & ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau du VAL D’OISE.

ACTE INITIAL du 16 Septembre 2024 reçu au greffe le 18 Septembre 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 19 Février 2026 Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 07 Mai 2026 prorogé au 04 Juin 2026 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [D] et Mme [T] [F] [D] sont propriétaires des lots n°7, 43 et 250 au sein de la Résidence [Etablissement 1], sise [Adresse 7]).

Faisant grief à M. [B] [D] et Mme [T] [D] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] leur a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé plusieurs mises en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], sise [Adresse 9] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société FONCIA VBDS, a, par acte de commissaire de justice en date du

16 septembre 2024, fait assigner M. [B] [D] et Mme [T] [D] devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10, 10- 1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, de :

— condamner solidairement M. [B] [D] et Mme [T] [F] [D] à lui payer la somme de 10.405,70 euros au titre des charges de copropriété arrêtées le 2 août 2024 ;

— condamner solidairement M. [B] [D] et Mme [T] [F] [D] à lui payer la somme de 629,82 euros au titre de frais qu’il a exposés pour recouvrer sa créance ;

— condamner in solidum M. [B] [D] et Mme [T] [F] [D] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner in solidum M. [B] [D] et Mme [T] [F] [D] à lui payer la somme de 2.595 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [B] [D] et Mme [T] [F] [D] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [B] [D] et Mme [T] [D] ont constitué avocat mais n’ont pas conclu avant l’ordonnance de clôture, laquelle est intervenue le

3 décembre 2025. Ils ont adressé au tribunal, le 5 février 2026, par la voie électronique, des conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture et des conclusions au fond.

Le syndicat des copropriétaires a adressé au tribunal, le 18 février 2026, par la voie électronique, des conclusions d’opposition à la révocation de l’ordonnance de clôture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 février 2026 et a été mise en délibéré au 7 mai 2026. A cette date, le délibéré a été prorogé au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

L’article 803 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

En l’espèce, les défendeurs ont sollicité, par conclusions notifiées par la voie électronique le 5 février 2026, la révocation de l’ordonnance de clôture.

Au soutien de leur demande, ils font valoir que, la créance dont se prévaut le syndicat des copropriétaires étant conséquente, ils avaient beaucoup de contestations à faire valoir et ont mis un temps très long pour réunir les pièces nécessaires à la défense de leurs intérêts ; que suivant bulletin en date du

16 octobre 2025 l’affaire a été renvoyée au 3 décembre 2025 avec injonction de conclure pour les époux [D] ; qu’un jeu de conclusions était prêt, mais que, pour une raison inconnue, lesdites conclusions établies pour

les époux [D] n’ont pas été adressées au Tribunal ; qu’ils pensaient, en toute bonne foi, avoir signifié leurs écritures en vue de la mise en état du 3 décembre 2025 ; qu’en cas de clôture, le Tribunal n’aura pas connaissance de leurs arguments en défense.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 février 2026, le syndicat des copropriétaires s’est opposé à cette demande, faisant valoir qu’il avait adressé, le 2 décembre 2025 à 15h53, un message RPVA pour notifier que les défendeurs n’avaient pas conclu et solliciter la clôture de l’affaire ; qu’aucun message RPVA n’a été formulé dans les intérêts des défendeurs et que ce n’est que le 5 février 2026, soit deux mois après l’ordonnance de clôture et deux semaines avant l’audience de plaidoirie que les époux [D] ont formulé une demande de révocation de l’ordonnance de clôture ; qu’enfin, si les époux [D] font valoir que leurs écritures auraient été rédigées pour la mise en état du 3 décembre 2025 mais n’auraient pas été notifiées

pour une raison “inconnue”, cet argument est contestable puisqu’ils invoquent, à l’appui des conclusions au fond “prêtes” pour la mise en état du 3 décembre une pièce n°28 qui correspond à l’appel de fonds du 1er trimestre 2026 qui n’est émis par le syndic qu’à compter de la mi-décembre, soit postérieurement au prononcé de l’ordonnance de clôture.

Il apparaît qu’à la suite de l’assignation du 16 septembre 2024, l’affaire a été appelée à l’audience de conférence du 1er juillet 2025, date à laquelle elle a été renvoyée à l’audience de mise en état du 1er octobre 2025 pour conclusions en défense. Les défendeurs n’ayant pas conclu le 1er octobre 2025, soit plus d’un an après l’assignation, injonction leur a été donnée de conclure pour

le 3 décembre 2025. Les défendeurs n’ayant toujours pas conclu et ne s’étant pas manifestés à cette date, ce en dépit d’un message RPVA du syndicat des copropriétaires sollicitant la clôture en l’absence de conclusions en défense, l’ordonnance de clôture a été rendue et l’affaire fixée en audience de plaidoiries. Ce n’est que plus de deux mois après l’ordonnance de clôture que les défendeurs se sont manifestés pour solliciter la révocation de celle-ci au motif que leurs conclusions n’auraient pas été notifiées pour une raison inconnue.

Dans ces conditions, aucune cause grave n’étant justifiée, la demande de rabat de clôture sera rejetée. Par conséquent, les conclusions au fond des défendeurs, adressées au tribunal par la voie électronique le 5 février 2026, seront déclarées irrecevables.

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires de M. [B] [D] et Mme [T] [D] pour les lots n°7, 43 et 250,

— une mise en demeure en date du 7 novembre 2019 adressée par le syndic aux défendeurs pour un montant de 780,74 euros,

— un courrier de relance en date du 3 décembre 2019 adressé par le syndic aux défendeurs pour un montant de 812,75 euros,

— une mise en demeure en date du 20 février 2020 adressée par le syndic aux défendeurs pour un montant de 1.843,28 euros,

— un courrier de relance en date du 10 mars 2020 adressé par le syndic aux défendeurs pour un montant de 474,29 euros,

— une mise en demeure en date du 5 août 2020 adressée par le syndic aux défendeurs pour un montant de 793,22 euros,

— une mise en demeure en date du 25 mai 2021 adressée par le syndic aux défendeurs pour un montant de 1.067,76 euros,

— une mise en demeure en date du 4 novembre 2021 adressée par le syndic aux défendeurs pour un montant de 1.408,81 euros,

— une mise en demeure en date du 9 mai 2022 adressée par le syndic aux défendeurs pour un montant de 1.513,04 euros,

— un courrier de relance en date du 2 juin 2022 adressé par le syndic aux défendeurs pour un montant de1.549,02 euros,

— une mise en demeure en date du 12 février 2024 adressée par le syndic aux défendeurs pour un montant de 7.413,34 euros, dont 42 euros de frais de mise en demeure,

— une mise en demeure en date du 14 mai 2024 adressée par le syndic aux défendeurs pour un montant de 8.212,92 euros, dont 42 euros de frais de mise en demeure,

— un courrier de relance en date du 10 juin 2024 adressé par le syndic aux défendeurs pour un montant de 7.872,25 euros,

— une sommation de payer les charges de copropriété signifiée aux défendeurs par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024, pour un montant de 11.976,11 euros, dont 182,32 euros de coût d’acte,

— un décompte sur la période courant du 1er juillet 2019 au 2 août 2024 pour un solde débiteur de 10.405,70 euros au titre des charges, 1.726,09 euros au titre des frais de syndic et 177,82 euros au titre des dépens,

— des appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2019 au

30 septembre 2024,

— la régularisation des charges pour les exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

6 mai 2019, 12 octobre 2020, 8 juillet 2021, 13 septembre 2022,

7 novembre 2023, 3 juin 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, y et z, voté les budgets prévisionnels des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 7.503,29 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 août 2024, appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus, déduction faite de la somme de 2.902,41 euros portée au crédit des défendeurs le 25 juin 2024 pour “régularisation double virement indemnité sinistre”, laquelle n’est pas justifiée par le syndicat des copropriétaires.

M. [B] [D] et Mme [T] [D], son épouse, seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 629,82 euros correspondant aux frais suivants :

— Mise en demeure du 07/11/2019 à hauteur de 40 euros,

— Relance du 03/12/2019 à hauteur de 30 euros,

— Mise en demeure du 20/02/2020 à hauteur de 40 euros,

— Relance du 10/03/2020 à hauteur de 30 euros,

— Mise en demeure du 05/08/2020 à hauteur de 40 euros,

— Mise en demeure du 25/05/2021 à hauteur de 40 euros,

— Mise en demeure du 04/11/2021 à hauteur de 42 euros,

— Mise en demeure du 09/05/2022 à hauteur de 42 euros,

— Relance du 02/06/2022 à hauteur de 32 euros,

— Mise en demeure du 12/02/2024 à hauteur de 42 euros,

— Mise en demeure du 14/05/2024 à hauteur de 42 euros,

— Relance du 10/06/2024 à hauteur de 32 euros,

— Sommation de payer du 17/07/2024 à hauteur de 177,82 euros.

Le syndicat des copropriétaires ne s’explique pas sur le fait qu’il ait adressé tant de mises en demeure et relances avant d’assigner les défendeurs.

Seuls les frais de mise en demeure du 7 novembre 2019, justifiés par la production de ladite mise en demeure, de l’accusé de réception y afférent

et de la facture correspondante, et les frais de sommation de payer du

17 juillet 2024, justifiés par la production de l’acte de commissaire de justice et de la facture correspondante, seront dès lors retenus, les autres frais n’étant pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

M. [B] [D] et Mme [T] [D] seront donc condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de

217,82 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, s’il est constant que les défendeurs ne se sont pas acquittés de l’intégralité de leurs charges de copropriété, ils n’ont jamais cessé d’effectuer des réglements. Dans ces conditions, la mauvaise foi des défendeurs n’est pas démontrée et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [B] [D] et Mme [T] [D], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [B] [D] et Mme [T] [D] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Rejette la demande de révocation de l’ordonannce de clôture formulée par

M. [B] [D] et Mme [T] [F] [D], par conclusions notifiées par la voie électronique le 5 février 2026 ;

Déclare irrecevables les conclusions au fond de M. [B] [D]

et Mme [T] [F] [D], notifiées par la voie électronique le

5 février 2026 ;

Déclare le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], sise [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes ;

Condamne solidairement M. [B] [D] et Mme [T] [F] [D], à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], sise [Adresse 7]), pris en la personne de

son syndic en exercice, la somme de 7.503,29 euros au titre des charges

de copropriété impayées arrêtées au 2 août 2024, appel de fonds du

3ème trimestre 2024 inclus ;

Condamne solidairement M. [B] [D] et Mme [T] [F] [D], à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], sise [Adresse 7]), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 217,82 euros au titre des frais de recouvrement ;

Condamne in solidum M. [B] [D] et Mme [T] [F] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], sise [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [B] [D] et Mme [T] [F] [D] aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], sise [Adresse 7]), représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 JUIN 2026 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE