TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

26 MARS 2026

N° RG 25/01108 – N° Portalis DB22-W-B7J-TGW5

Code NAC : 30B

DEMANDERESSE

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LP, société civile immobilière, inscrite au R.C.S de, [Localité 1] sous le n° 379 156 425, dont le siège social est sis, [Adresse 1], [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Xavier USUBELLI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 359

DEFENDERESSE

FRENCHIEZ, société à responsabilité limitée, inscrite au R.C.S de, [Localité 1] sous le n° 842 687 584, dont le siège social est sis, [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Aurélie LEROUX, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 552, Maître Selim BERTHELOT, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : E 1437

***

Débats tenus à l’audience du 22 janvier 2026

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elisa ROCHA, Greffière lors des débats et de Elodie NINEL, Greffière placée, lors de la mise à disposition,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 22 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 mars 2018, la société Société civile immobilière LP a consenti à Monsieur, [O], [C], [V], aux droits duquel vient la société Frenchiez, un bail commercial portant sur un local situé, [Adresse 3], à, [Localité 2] (Yvelines) pour une durée initiale de neuf ans à compter du 20 mars 2018 moyennant un loyer annuel initial de 16 200,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Un avenant a été conclu le 30 novembre 2018.

Le 7 novembre 2024, la société Société civile immobilière LP a fait signifier à la société Frenchiez un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 4 032,09 € au titre des loyers et charges, dont les frais de l’acte.

Par un acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025, la société Société civile immobilière LP a fait assigner en référé la société Frenchiez devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Après deux renvois ordonnés à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 22 janvier 2026.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Société civile immobilière LP demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties ; subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire ;ordonner l’expulsion des lieux litigieux de la société Frenchiez ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais du preneur ;condamner la société Frenchiez à lui payer, à titre de provision, la somme de 45,47 € au titre des loyers impayés au 21 janvier 2026 ;condamner la société Frenchiez à lui payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation mensuelle de 1 669,03 € hors charges et hors taxes ;condamner la société Frenchiez à lui payer la somme de 2 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens, dont le coût du commandement de payer.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Frenchiez demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

à titre principal, rejeter les demandes, en l’absence d’urgence et compte tenu de contestations sérieuses ;à titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire ;condamner la demanderesse à lui payer la somme de 3 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions respectives.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’expulsion de la société Frenchiez et la demande reconventionnelle de suspension

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée à la juridiction des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le bail conclu le 13 mars 2018 entre la société Société civile immobilière LP et la société Frenchiez comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 7 novembre 2024 à la société Frenchiez vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 3 859,16 €, terme de novembre 2024 inclus.

Si le défendeur conteste la validité du commandement au motif qu’il ne comporte pas un décompte valable en annexe, force est de constater qu’au commandement présente une décomposition détaillée de la somme réclamée, en distinguant les loyers, les pénalités et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Le moyen de nullité invoqué ne caractérise donc pas une contestation sérieuse.

Par ailleurs, si le contrat de bail stipule une provision pour charge d’un montant de 20,00 € par mois, la partie défenderesse ne justifie pas que de telles charges lui ont été facturées, les décomptes produits en demande ne portant que sur des loyers sans aucune autre mention de charges que le remboursement d’une fraction de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, dont il est par ailleurs justifié. En outre, aucune mauvaise foi du bailleur ne ressort des éléments produits en défense.

La société Frenchiez ne justifie pas s’être acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 7 décembre 2024 à minuit.

Compte tenu de versements intervenus depuis la délivrance de l’assignation, la créance ne s’élève désormais qu’à la somme de 45,47 €, inférieure à celle réclamée dans l’assignation, selon un extrait du compte de la société Frenchiez au 21 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société Frenchiez au paiement de cette somme, qui, compte tenu des versements intervenus, est assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2026, date des conclusions du demandeur, conformément aux dispositions des articles 1231-6, alinéa 1er, du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d’occupation échues impayées.

Compte tenu du caractère résiduel de la dette, il y a lieu d’accorder un délai de trois mois à la société Frenchiez pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre rétroactivement pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, en cas de défaut de paiement des sommes dues à l’échéance fixée, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit à compter du 7 décembre 2024 à minuit.

Le maintien dans les lieux de la société Frenchiez en dépit de la résiliation du bail causerait encore à la société Société civile immobilière LP un préjudice financier incontestable puisqu’elle ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer.

Ce dommage serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes, ladite indemnité étant exigible depuis le 8 décembre 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

Sur les demandes accessoires :

La société Frenchiez, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 novembre 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et en l’absence de production d’une facture acquittée, il convient de condamner la société Frenchiez à payer à la société Société civile immobilière LP la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Eric Madre, vice-président, statuant en référé sur délégation du président du tribunal judiciaire de Versailles, par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 13 mars 2018 entre la société Société civile immobilière LP et la société Frenchiez portant sur le local situé, [Adresse 4], à, [Localité 2] (Yvelines), sont réunies au 7 décembre 2024 à minuit ;

CONDAMNONS la société Frenchiez à payer à la société Société civile immobilière LP la somme provisionnelle de 45,47 € TTC à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 21 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2026 ;

SUSPENDONS RÉTROACTIVEMENT les effets de la clause résolutoire, à condition que la société Frenchiez se libère, en sus du loyer courant, de la provision ci-dessus allouée en trois acomptes mensuels d’un montant de 15,00 €, la dernière mensualité étant majorée du solde ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement par la société Frenchiez de la provision selon l’échéancier convenu et/ou des loyers, charges et accessoires courants aux termes prévus par le bail, la clause résolutoire reprendra ses effets, huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, auquel cas :

l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt ;la clause résolutoire sera acquise et produira donc son plein et entier effet ;il pourra être procédé à l’expulsion immédiate de la société Frenchiez ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique et d’un serrurier, du local situé, [Adresse 3], à, [Localité 2] (Yvelines) ;les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

la société Frenchiez devra payer mensuellement à la société Société civile immobilière LP une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS la société Frenchiez à payer à la société Société civile immobilière LP la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

CONDAMNONS la société Frenchiez aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 novembre 2024 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT SIX MARS DEUX MIL VINGT SIX par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LE VICE-PRÉSIDENT

Elodie NINEL Eric MADRE