TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

19 FEVRIER 2026

N° RG 25/00739 – N° Portalis DB22-W-B7J-TBK6

Code NAC : 30B

DEMANDERESSE

[C] NEGOCE AUTOMOBILES, Société domiciliée [Adresse 1] à MONTESSON (78360), radiée du RCS de Versailles sous le numéro 403 821 929 le 5 septembre 2023, représentée par Monsieur [D] [C], demeurant [Adresse 2] à MONTESSON (78360), en qualité de mandataire ad hoc désigné aux termes d’une ordonnance rendue le 4 février 2025 par le Président du Tribunal des Activités Economiques de Versailles,

Représentée par Maître Hélène ROBERT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 92

DEFENDERESSE

CM AGENCEMENT, société par actions simplifiée, inscrite au R.C.S. de [Localité 1] sous le n° 820 615 789, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Marc ROZENBAUM, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 107

Débats tenus à l’audience du 30 décembre 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Emine URER, Greffière lors des débats et de Elodie NINEL, Greffière Placée lors de la mise à disposition

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 30 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 juillet 2019, la société [C] Négoce Automobiles a consenti à la société CM Agencement un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 4], à [Localité 2] (Yvelines) pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2019 moyennant un loyer annuel de 13 200,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Le 11 février 2025, la société [C] Négoce Automobiles a fait signifier à la société CM Agencement un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 32 938,06 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Se plaignant de désordres affectant l’immeuble loué, la société CM Agencement en a fait dresser constat par un commissaire de justice le 17 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, la société [C] Négoce Automobiles a fait assigner en référé la société CM Agencement devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Après trois renvois ordonnés à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 30 décembre 2025.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société [C] Négoce Automobiles demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties ;

— ordonner l’expulsion des lieux litigieux de la société CM Agencement ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification de la décision ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais du preneur ;

— condamner la société CM Agencement à lui payer, à titre de provision, la somme de 51 036,02 € selon décompte au 18 décembre 2025 ;

— condamner la société CM Agencement à lui payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au double du montant du loyer contractuel hors charges et hors taxes ;

— rejeter les demandes reconventionnelles ;

— condamner la société CM Agencement à lui payer la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société CM Agencement demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

— constater que la demanderesse n’a produit aucune pièce à l’appui de sa demande permettant de vérifier la réalité de la créance réclamée notamment dans le commandement de payer du 11 février 2025 ;

— ordonner à la demanderesse de produire un décompte réactualisé de sa créance, notamment pour les années 2024 et 2025 en détaillant le montant du loyer réellement dû et des charges et en retirant les frais d’agence immobilière contestées ;

— juger que le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en date du 11 février 2025 est nul, faute pour la demanderesse de produire un historique précis de sa créance à l’appui de sa demande ;

— suspendre avec effet rétroactif, les effets de la clause résolutoire visée par la demanderesse dans son assignation et accorder à la concluante un délai de 24 mois pour s’acquitter du montant de sa dette éventuelle ;

— condamner sous astreinte journalière de 200,00 € la demanderesse à procéder aux travaux de remise en état des locaux et à la réfection des désordres à la suite du procèsverbal de constat du 17 juin 2025 ;

— condamner la demanderesse aux entiers dépens ;

— condamner la demanderesse à lui payerla somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions respectives.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’expulsion de la société CM Agencement, de provision et la demande reconventionnelle de suspension :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée à la juridiction des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le bail conclu le 5 juillet 2019 entre la société [C] Négoce Automobiles et la société CM Agencement comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 11 février 2025 à la société CM Agencement vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 32 938,06 €, terme du premier trimestre 2025 inclus.

Si le défendeur conteste la validité du commandement au motif qu’il ne comporte pas un décompte valable en annexe, force est de constater qu’au commandement est joint une situation locatif du compte du 1er janvier 2025 au premier trimestre 2025 établi par le gestionnaire de bien du demandeur et retranscrivant de manière détaillé toutes les sommes dues, en distinguant les loyers, des charge et de la TVA. Le moyen de nullité invoqué ne caractérise donc pas une contestation sérieuse.

Il ressort d’un décompte du 18 décembre 2025 produit par la demanderesse que la société CM Agencement ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 11 mars 2025 à minuit.

Si le défendeur sollicite des délais de paiement, les pièces produites révèlent que la société CM Agencement ne s’acquitte qu’irrégulièrement et partiellement de son loyer courant depuis de nombreux mois, un seul versement de 5 000,00 € par virement bancaire ayant été constaté, ainsi que l’envoi d’un chèque de 10 000,00 € dont l’encaissement n’est pas établi, de sorte que la dette locative s’est aggravée. Il ne justifie par ailleurs aucunement que sa situation financière, ni que ses perspectives d’activité lui permettraient de s’acquitter d’une indemnité d’occupation courante.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de la société CM Agencement selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à la société [C] Négoce Automobiles à compter du 12 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes.

L’article L. 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’assortir la présente ordonnance d’une astreinte.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société [C] Négoce Automobiles verse aux débats un extrait du compte de la société CM Agencement arrêté au 18 décembre 2025, terme du premier trimestre 2026 inclus, faisant état d’une dette locative de 51 036,02 €, après déduction d’un paiement à hauteur de 5 000,00 € intervenu le 12 décembre 2025.

A cette somme, il convient de déduire :

— les sommes imputées au titre de l’échéance du 1er janvier 2026 – non encore échue à la clôture des débats ;

— le coût injustifié d’un commandement imputé au deuxième trimestre 2024 ;

— le montant des provisions pour charges imputées au titre de l’année 2024, en l’absence de preuve d’envoi à la défenderesse de l’état récapitulatif annuel prévu aux articles L. 145-40-2, alinéa 1er, et R. 145-36 du code de commerce, qui doit être communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel, le bailleur devant communiquer au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ; il est au contraire justifié de la répartition des charges 2023 et les provisions imputées au titre de l’exercice 2025 ne peuvent être remises en question, la période de régularisation n’étant pas écoulée ;

Compte tenu de ces éléments, l’obligation de la société CM Agencement n’est non sérieusement contestable qu’à hauteur d’un montant de 42 353,31 € TTC.

Il convient donc de condamner la société CM Agencement à titre provisionnel à payer ladite somme à la société [C] Négoce Automobiles.

Compte tenu des versements intervenus depuis la délivrance du commandement, la somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 février 2025, date du commandement de payer, sur un montant de 25 067,41 €, et à compter du 19 mai 2025, date de délivrance de l’assignation, sur un montant de 5 683,25 €, et à compter du 19 décembre 2025, date des dernières conclusions en demande, pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, alinéa 1er, du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d’occupation échues impayées.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande formée par la société [C] Négoce Automobiles au titre du doublement de l’indemnité d’immobilisation par rapport à celui du loyer s’analyse en une demande d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que la juridiction des référés peut accorder une somme à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elle apparaît en l’espèce élevée et est susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive et donc d’être réduite par le juge du fond. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse.

Il est dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de cette demande.

Sur la demande reconventionnelle de travaux de remise en état sous astreinte :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, si des désordres affectant l’immeuble donné à bail ressortent d’un procès-verbal de constat en date du 17 juin 2025, l’obligation de remise en état du bailleur invoqué par la défenderesse apparaît sérieusement contestable au regard des stipulations du bail et de l’article 606 du code civil. La demande formée à ce titre est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

La société CM Agencement, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 février 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il convient de condamner la société CM Agencement à payer à la société [C] Négoce Automobiles la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Eric MADRE, statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 5 juillet 2019 entre la société [C] Négoce Automobiles et la société CM Agencement portant sur le local situé [Adresse 4], à [Localité 2] (Yvelines), sont réunies au 11 mars 2025 à minuit ;

DISONS qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société CM Agencement pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique ;

DISONS que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société CM Agencement à payer à la société [C] Négoce Automobiles la somme provisionnelle de 42 353,31 € TTC à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 18 décembre 2025, terme du quatrième trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 février 2025 sur un montant de 25 067,41 €, à compter du 19 mai 2025 sur un montant de 5 683,25 €, et à compter du 19 décembre 2025 pour le surplus ;

DISONS que les sommes versées à ce titre par la société CM Agencement antérieurement à la présente décision et non inclues dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;

CONDAMNONS la société CM Agencement à payer à la société [C] Négoce Automobiles une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNONS la société CM Agencement à payer à la société [C] Négoce Automobiles la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

CONDAMNONS la société CM Agencement aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 février 2025 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX NEUF FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elodie NINEL, Greffière Placée, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LE VICE-PRÉSIDENT

Elodie NINEL Eric MADRE