TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

02 AVRIL 2026

N° RG 25/01356 – N° Portalis DB22-W-B7J-S2IH

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, SOGESYM, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 518 824 685 dont le siège social est situé au [Adresse 2] et représenté par son Président en exercie domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Jean Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat plaidant au barreau de l’ESSONNE, et par Maître Fanny LE BUZULIER, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Madame [B] [A]

demeurant [Adresse 3],

[Adresse 4],

[Localité 1],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Monsieur [S] [Q]

demeurant [Adresse 3],

[Adresse 4],

[Localité 1],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 10 Mars 2025 reçu au greffe le 12 Mars 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 11 Décembre 2025, Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 12 Février 2026 prorogé au 10 Mars 2026 et 02 Avril 2026 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [Q] et Mme [B] [A] sont propriétaires de trois lots au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] [Localité 2] (78).

Déplorant un défaut de paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par acte extrajudiciaire du 10 mars 2025 fait assigner M.[S] [Q] et Mme [B] [A] devant le Tribunal judiciaire de Versailles en formulant les demandes suivantes :

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer bien fondé ;

Condamner les défendeurs in solidum à lui payer :

—  19.965,89 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2025, appel du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025 et fonds travaux loi ALLUR et appels travaux du 1er février 2025 en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 ;

—  3.000 euros à titre de dommages-intérêts en application de l’article 1231-1 du Code civil ;

—  839,84 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 24 février 2023, date de la sommation de payer ;

Rejeter toute demande de délai.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

Condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Cette assignation a donné lieu à un procès-verbal de remise à personne en ce qui concerne M. [S] [Q] et à tiers présent à domicile en ce qui concerne Mme [B] [A]. Les défendeurs n’ont pas constitué Avocat.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 3 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de syndic ;

— le relevé de propriété ;

— un avis notarié de mutation des lots au profit des défendeurs en date du

24 juin 2021 ;

— un extrait du règlement de copropriété ;

— une feuille de décompte au 1er février 2025 ;

— un extrait de compte du syndic du 1er avril 2019 au 1er décembre 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 16.079,11 euros ;

— les appels de fonds travaux et appels provisionnels (2022 à 2026) ;

— une situation de compte au 13 octobre 2021 pour un montant à régler de 663,13 euros;

— les procès verbaux des assemblées générales du 4 octobre 2021, du

19 septembre 2022, du 18 septembre 2023, du 24 juin 2024 et du

23 septembre 2024 ;

— des factures de frais de recouvrement ;

— une sommation de payer les charges de copropriété du 24 février 2023 pour un montant de 6.243,36 euros arrêté au 21 février 2023 outre 159,84 euros au titre du coût de l’acte ;

Il convient de rappeler qu’il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur, de prouver que M. [S] [Q] et Mme [B] [A] sont effectivement débiteurs des sommes réclamées, et, pour ce faire, de produire tous les documents utiles pour justifier sa demande.

En l’espèce la demande apparaît recevable et bien fondée au titre des charges pour un montant de 19.965,89 euros.

Cependant, le syndicat des copropriétaires produit un extrait de compte du syndic du 1er avril 2019 au 1er décembre 2025 d’un montant débiteur de 16.079,11 euros.

En conséquence, la condamnation doit être prononcée en deniers ou quittances dès lors qu’il apparaît que les débiteurs ont procédé à des règlements postérieurs à l’établissement du décompte arrêté au 1er février 2025.

Dès lors, il convient de condamner in solidum M. [S] [Q] et Mme [B] [A] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19.965,89 euros au titre des charges de copropriété en deniers ou quittances, montant arrêté au 1er février 2025.

Cette somme ne saurait porter intérêts à compter de la sommation de payer du 24 février 2023 que sur la somme de 6.403,20 euros.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Parmi les frais non retenus au principal, figurent, au moins pour partie, des sommes qui peuvent dépendre de l’application de l’article 10-1 de la loi du

10 juillet 1965 qui prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour remise du dossier à l’avocat ou à l’huissier ou frais de contentieux qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes. Les sommes réclamées à ce titre ne seront donc pas retenues.

Au vu des documents produits, seuls les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer peuvent être légitimement retenus pour un montant total de 239,84 euros.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d’une somme d’argent est indemnisé par l’allocation de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais «le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire».

Le copropriétaire qui s’abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il est incontestable que le syndicat des copropriétaires ne dispose d’aucune autre ressource pour assurer l’entretien et la conservation de l’immeuble que les charges dont s’acquittent l’ensemble des copropriétaires.

En l’espèce, il convient de condamner à la somme de 1.500 euros au titre des dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [Q] et Mme [B] [A], qui sont condamnés par le présent jugement, supporteront la charge des dépens. En revanche la distraction ne peut être accordée à Maître TESLER qui n’est pas l’Avocat postulant.

Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer. M. [S] [Q] et Mme [B] [A] seront condamnés à lui payer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

Condamne in solidum M. [S] [Q] et Mme [B] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] [Localité 2] (78) représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes :

19.965,89 euros au titre des charges de copropriété en deniers ou quittances, montant arrêté au 1er février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2023 sur la somme de 6.403,20 euros et à compter du 10 mars 2025, date de l’assignation sur le surplus ; 239,84 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1.500 euros à titre de dommages-intérêts ;1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

Condamne in solidum M. [S] [Q] et Mme [B] [A] aux dépens,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 AVRIL 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT