Tribunal Judiciaire de Versailles, 3e chambre, 18 mars 2026, n° 24/03782

TJ Versailles 18 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, 3e ch., 18 mars 2026, n° 24/03782
Numéro(s) :	24/03782
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	1 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Paul COUTUREManuel RAISON
Cabinet(s) :	ABC ASSOCIES
Parties :	Le syndicat des copropriétaires de l' immeuble

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

18 MARS 2026

N° RG 24/03782 – N° Portalis DB22-W-B7H-RWLK

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,«[Adresse 1]» sis, [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, ETHICA GESTION ET ADMINISTRATION DE BIENS, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Créteil sous le numéro 898 079 819 dont le siège social est situé, [Adresse 3] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Manuel RAISON, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Ondine CARRO, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur, [W], [Y]

né le 26 Juin 1975 à, [Localité 1],

demeurant, [Adresse 4],

représenté par Maître Paul COUTURE de l’AARPI ABC ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 24 Novembre 2023 reçu au greffe le 28 Juin 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 05 Février 2026, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 18 Mars 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M., [W], [Y] est copropriétaire des lots n°5 et 110 de l’immeuble ,“[N], [J]” sis, [Adresse 5] à, [Localité 2].

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,“[N], [J]” sis, [Adresse 5] à, [Localité 2], pris en la personne de son syndic, la société ETHICA GESTION, a par acte de commissaire de justice en date du

24 novembre 2023, fait assigner M., [Y] devant le tribunal de céans.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 8 juillet 2025, le syndicat demande que le défendeur soit condamné avec exécution provisoire au paiement des sommes suivantes :

—  25.782,50 euros à titre principal, charges arrêtées au 1er avril 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

—  134,50 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire,

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêt et de condamner M., [Y] aux entiers dépens. Il sollicte enfin le rejet des prétentions de son adversaire.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 13 novembre 2025, M., [Y] demande au tribunal de :

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble «, [Adresse 1] » de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble «, [Adresse 1] » de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété sur les périodes suivantes :

— Du 01/01/2018 au 01/07/2021 soit 11.432,35 €

— Du 01/01/2024 au 01/04/2025 soit 6.960,12 €

— accorder à M., [Y] 24 mois de délai de paiement de la façon suivante :

—  23 mensualités de 180 €

— Le solde à la 24e mensualité

— dire que les échéances porteront intérêt au taux réduit égal au taux légal ;

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble «, [Adresse 1] » de sa demande de capitalisation des intérêts ;

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble «, [N], [J] » de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement ;

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble «, [Adresse 1] » de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

En tout état de cause,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,«[Adresse 1]» à verser à Maître, [C], [M] la somme de 2.400 € TTC au titre des frais irrépétibles,

— dispenser M., [W], [Y] des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,«[Adresse 1]» aux entiers dépens.

La clôture est intervenue le 9 décembre 2025.

Par conclusions notifiées le 29 janvier 2026, le syndicat sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture et que le tribunal dise recevables ses nouvelles conclusions récapitulatives

Par conclusions notifiées le 30 janvier 2026, M., [Y] a demandé le rejet de la demande de rabat de l’ordonnance de clôture du 9 décembre 2025 formée par le syndicat et à titre subsidiaire que soit ordonnée la réouverture des débats et le renvoi de l’affaire à une audience de mise en état ultérieure.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments des parties, il est fait expressément référence à leurs conclusions ci-dessus visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture et la recevabilité des conclusions récapitulatives notifiées le 29 janvier 2026

Aux termes des dispositions de l’article 803 du code de procédure, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

L’article 780 du code de procédure civile dispose que l’affaire est instruite sous le contrôle d’un magistrat de la chambre saisie ou à laquelle l’affaire a été distribuée.

Celui-ci a mission de veiller au déroulement loyal de la procédure, spécialement à la ponctualité de l’échange des conclusions et de la communication des pièces.

L’article 781 du code de procédure civile prévoit que le juge de la mise en état fixe, au fur et à mesure, les délais nécessaires à l’instruction de l’affaire, eu égard à la nature, à l’urgence et à la complexité de celle-ci, et après avoir provoqué l’avis des avocats.

Il peut accorder des prorogations de délai.

Il peut, après avoir recueilli l’avis des avocats, fixer un calendrier de la mise en état.

Le calendrier comporte le nombre prévisible et la date des échanges de conclusions, la date de la clôture, celle des débats et, par dérogation aux premier et deuxième alinéas de l’article 450, celle du prononcé de la décision.

Les délais fixés dans le calendrier de la mise en état ne peuvent être prorogés qu’en cas de cause grave et dûment justifiée.

Le juge peut également renvoyer l’affaire à une audience de mise en état ultérieure en vue de faciliter le règlement du litige.

En l’espèce, par ordonnance du 14 octobre 2025, le juge de la mise en état a renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 9 décembre 2025 en demandant au défendeur de conclure avant le 2 décembre 2025. Celui-ci a notifié ses conclusions le 13 novembre 2025. Malgré un délai de près d’un

mois écoulé, aucune demande n’a été transmise par le syndicat avant

le 9 décembre 2025 aux fins de renvoi de l’affaire pour lui permettre de conclure de nouveau.

Le principe de la contradiction prévu à l’article 16 du code de procédure civile ne saurait avoir pour conséquence d’imposer au juge de la mise en état de différer le prononcé d’une ordonnance de clôture pour permettre à une partie de conclure quand bien même celle-ci ne le lui aurait pas demandé et alors même qu’elle disposait du temps manifestement suffisant pour le faire.

Par ailleurs, le fait que postérieurement au prononcé de l’ordonnance de clôture, le syndicat estime devoir répondre à des moyens pour lesquels il aurait pu apporter une réponse antérieurement à la clôture ne constitue pas une cause grave au sens de l’article 803 précité.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de rabat de l’ordonnance de clôture et de déclarer irrecevables les conclusions récapitulatives au fond notifiées le 29 janvier 2026 par le syndicat.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de M., [Y] pour les lots n°5 et 110,

— un courrier de relance adressé par le syndic au défendeur en date du

16 août 2023,

— des extraits de compte sur la période courant du 1er janvier 2018 au

1er avril 2025 pour un solde débiteur de 25917 euros,

— divers appels de fonds et la répartition des charges pour M., [Y] pour la période courant du 1er janvier 2020 au 21 mars 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

29 juin 2018, 29 juin 2019, 9 juillet 2021, 15 décembre 2022, 30 juin 2023, ayant approuvé les comptes des exercices 2017, 2018, 2020, 2021, 2022, 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2019, 2020, 2022, 2023, 2024 et voté la réalisation de divers travaux,

— les attestations de non recours à l’encontre de ces assemblées,

— le contrat de syndic,

— des notes d’honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires.

M., [Y] conteste la créance invoquée par le syndicat aux motifs de l’absence de preuve de notification des assemblées générales. Les assemblées générales étant exécutoires jusqu’à ce qu’elles soient judiciairement annulées, il est indifférent pour l’appréciation de la créance du syndicat que celui-ci produise la preuve de la notification des assemblées générales et le moyen sera écarté.

Il est de même sans conséquence qu’aucune assemblée générale pour 2020 ne soit produite dès lors que les comptes ont été effectivement approuvés par l’assemblée générale du 15 décembre 2022. En revanche, en l’absence de tout procès-verbal d’assemblée générale régulièrement produit pour 2024 et 2025, il y a lieu d’écarter la créance due pour cette dernière année.

De même, il convient d’écarter le solde de 3.992,24 euros figurant au décompte pour les sommes antérieures au 1er janvier 2020 dès lors que les appels de fonds correspondant n’ont pas été régulièrement produits dans le cadre de la procédure.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 19.470,22 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2020 au

31 décembre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus.

M., [Y] sera donc condamné au paiement de cette somme et le syndicat sera débouté du surplus de ses prétentions.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 134,50 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance.

Toutefois, les courriers de mise en demeure produits ne correspondent pas au niveau de leur date aux avis de réception produits.

Il en résulte que seule la mise en demeure du 23 juin 2022 apparaît avoir été effectivement envoyée de sorte que seule ces frais seront mis à la charge du défendeur.

M., [Y] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 42 euros correspondant à la seconde relance au titre des frais de recouvrement.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du défendeur aux intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Toutefois, une partie des sommes visées à l’assignation ne sont pas dues en l’état des pièces versées au dossier et du fait qu’elles n’étaient pas encore échues. Le point de départ des intérêts sera donc fixé à la date de notification des dernières conclusions soit le 8 juillet 2025.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil au regard de la carence prolongée de M., [Y].

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres

copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. Il apparaît que cet état de fait est encore aggravé lorsque comme M., [Y], le copropriétaire défaillant a déjà été condamné judiciairement à régler ses charges et continue pour autant à ne pas le faire.

Il convient, dès lors, de condamner M., [Y] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’espèce, M., [Y] qui n’a effectué que trois versements depuis 2019 ne démontre pas être en capacité d’assurer le règlement des charges courantes. En conséquence, il ne justifie pas de la capacité d’apurer l’arriéré dû même sur une période de 24 mois de sorte que l’octroi de délais de paiement ne ferait que conduire à un accroissement de sa dette et de la charge financière pesant sur la copropriété.

Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M., [Y] sera condamné à lui payer la somme de 1.896 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au vu des factures produites.

M., [Y], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens. Celui-ci étant condamné, il n’y a pas lieu de le dispenser de participer aux frais du syndicat et il sera débouté de sa demande à titre.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,“[N], [J]” sis, [Adresse 5] à, [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, aux fins de rabat de l’ordonnance de clôture du 9 décembre 2025,

Déclare irrecevables les conclusions au fond notifiées le 29 janvier 2026 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,“[Adresse 1]” sis, [Adresse 5] à, [Localité 2], représenté par son syndic en exercice,

Condamne M., [W], [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,“[Adresse 1]” sis, [Adresse 5] à, [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme suivante de 19.470,22 euros au titre des charges de copropriété échues pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2025,

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article

1343-2 du code civil,

Condamne M., [W], [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,“[N], [J]” sis, [Adresse 5] à, [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 42 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne M., [W], [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,“[Adresse 1]” sis, [Adresse 5] à, [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de

3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M., [W], [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,“[N], [J]” sis, [Adresse 5] à, [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de

1.896 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M., [W], [Y] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,“[N], [J]” sis ,

[Adresse 5] à, [Localité 2] et M., [W], [Y] du surplus de leurs demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 MARS 2026 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT