TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

26 MAI 2026

N° RG 25/00991 – N° Portalis DB22-W-B7J-THJQ

Code NAC : 54Z

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 1] C/ S.C.I. JA5

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic la société SOGESYM, SAS immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 518 824 685, dont le siège social est [Adresse 3], prise en son établissement secondaire sis [Adresse 4], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Pascale REGRETTIER-GERMAIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98

DEFENDERESSE

S.C.I. JA5, société civile immobilière immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 830 641 213, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Benoît MONIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 397, M^e Thomas RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 777

Débats tenus à l’audience du : 24 Mars 2026

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 24 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Mai 2026, puis prorogé au 26 Mai 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] (78) est composé de deux bâtiments : un bâtiment principal à l’angle de la [Adresse 6] et de la [Adresse 7], et un bâtiment secondaire.

Les lots de copropriété du bâtiment secondaire appartiennent aujourd’hui à un seul propriétaire, la SCI JA5.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 30 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Louvecienne, représenté par son syndic la société Cabinet [S], a assigné la SCI JA5 en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir ordonner à la SCIJA5 de cesser les travaux entrepris sur la cour commune et ses murets, et de remettre les lieux en l’état, et ce dans les règles de l’art et sous le contrôle du syndic.

L’instance a été radiée par ordonnance du 3 décembre 2024, puis remise au rôle.

L’audience de règlement amiable n’a pas abouti.

Aux termes de ses conclusions, le demandeur sollicite de voir :

— débouter la SCI JA 5 de l’ensemble de ses demandes

— ordonner à la SCI JA5 de démolir les travaux réalisés sur la cour commune dit « d’accès aux garages » et ses murets, et de remettre les lieux en l’état, et ce dans les règles de l’art et sous le contrôle du syndic,

— condamner la SCI JA5 à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

S’agissant de la nullité de l’assignation, il rappelle qu’il n’est pas contesté que le mandat du Cabinet [S] avait expiré au jour de la délivrance de l’assignation, mais qu’il a été de nouveau désigné syndic du syndicat demandeur, qui poursuit la procédure ; la cause de nullité a donc disparu au jour où le juge des référés statue ; par assemblée générale du 16 février 2026, la société SOGESYM a été désignée comme nouveau syndic ; par ailleurs, une autorisation d’assemblée générale n’est pas nécessaire pour agir en référé.

S’agissant du bien fondé de la demande, il rappelle que la mise en œuvre de travaux effectués sans autorisation sur les parties communes d’une copropriété sont constitutifs d’un trouble manifestement excessif, indépendamment même de l’ampleur des aménagements effectués ou de l’étendue des désagréments qu’ils causent.

Il indique que devant le bâtiment secondaire, coté parc, se trouve une cour commune, appelée « cour d’accès aux garages », partiellement close par un muret, et ouverte sur le reste du terrain, servant, pour partie, de parking additionnel pour les visiteurs des copropriétaires, et pour partie, d’aire de jeux pour les enfants de la copropriété.

Il expose que la SCI JA5 a entrepris sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires des travaux sur les parties communes de la copropriété, en décidant de clôturer la cour par la pose de grilles en fer forgé sur les murets, modifiés et réhaussés à cette occasion, ainsi que d’un portail en fer forgé fermant totalement l’accès à cette cour ; or cette cour constitue une partie commune à l’ensemble des copropriétaires et la SCI JA5 ne peut décider unilatéralement et sans autorisation d’entreprendre des travaux des parties communes ; en tout état de cause, il s’agit de travaux portant sur l’aspect extérieur des bâtiments ; il ne s’agit nullement d’une simple restauration d’un mur et d’un portail mais bien d’un trouble manifestement illicite auquel il doit être mis fin.

Aux termes de ses conclusions, la SCI JA5 sollicite de voir :

— juger nulle l’assignation délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires, à défaut de syndic valablement élu à la date de l’assignation, et défaut de mandat y compris à la date de demande de réinscription,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

— condamner le Syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— dire que l’ensemble des frais de procédure supportés par le Syndicat des copropriétaires seront répartis entre les copropriétaires, à l’exclusion de la SCI JA5, en application de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle soulève la nullité de l’assignation délivrée le 30 octobre 2024 alors qu’il n’y avait plus de syndic depuis le 9 septembre 2024 ; la désignation à nouveau du Cabinet [S] dans une assemblée générale du 3 janvier 2025 comme syndic n’est en rien de nature à régulariser la nullité de l’assignation, de même que le mandat de la société SOGESYM après une nouvelle période de carence ne régularise pas la situation ; par ailleurs, le syndic n’a reçu aucune autorisation en assemblée pour diligenter une procédure vieille de deux ans.

Elle relève le caractère régulier des travaux critiqués, en rappelant d’abord l’historique de la copropriété et les dispositions du règlement de copropriété, dont elle déduit qu’il ne fait aucun doute que la cour des communs (bâtiment secondaire) est une partie commune spéciale au bâtiment commun, soutenant qu’il n’est pas mentionné dans le règlement de copropriété que la cour, située dans l’enceinte du mur et muret du bâtiment secondaire, serait une partie commune générale de la copropriété, quoique située au sein du bâtiment des communs.

Elle précise que le syndicat secondaire, au travers de son unique copropriétaire, a décidé d’opérer la restauration du mur litigieux, soulignant que les travaux n’ont entrainé aucune transformation des lieux autres qu’une restauration et une sécurisation du bâtiment par la pose d’une grille et d’un portail. Elle rappelle que le bâtiment secondaire prend ses décisions générales par assemblée générale spéciale, par décisions propres à son bâtiment, et que ces travaux ont été effectués après avoir obtenu les autorisations d’urbanisme soumis à l’avis des Bâtiments de France et exposé le projet en assemblée générale du Syndicat Principal en date du 17 octobre 2022, en sa résolution 22.

Elle conclut que la réalisation par elle, dont la personne se confond à l’heure actuelle avec le syndicat secondaire, de remettre en ordre le pavage de la cour et de restaurer les murs et muret de son bâtiment à ses seuls frais, relève de son droit strict, en qualité de « syndicat troisième » agissant sur ses parties communes spéciales, et de son devoir aussi de sécurisation des lieux. Elle relève que ces travaux embellissent l’ensemble de la copropriété et ne causent à aucun copropriétaire du bâtiment principal, et moins encore à la collectivité, quelques préjudices que ce soit.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens respectifs.

La décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026 prorogé au 26 mai 2026.

MOTIFS

Sur la nullité de l’assignation

L’article 117 du code de procédure civile dispose que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte : Le défaut de capacité d’ester en justice ; Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ; Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

L’article 121 du même code précise que dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Il est établi que le défaut de pouvoir est une cause de nullité de fond de l’acte qui peut être régularisée.

En l’espèce, s’agissant du défaut de capacité ou de pouvoir, il n’est pas contesté que le mandat du Cabinet [S], es qualité de syndic représentant le Syndicat des copropriétaires, avait expiré au jour de la délivrance de l’assignation en date du 30 octobre 2024.

L’instance a été radiée par ordonnance du 3 décembre 2024 en raison de la perte de qualité du syndic.

L’instance a ainsi été interrompue.

Par assemblée générale extraordinaire du 3 janvier 2025, le Cabinet [S] a été désigné à nouveau comme syndic du Syndicat des copropriétaires demandeur à compter du 3 janvier 2025 et pour une duré d’un an, soit jusqu’au 3 janvier 2026.

L’instance a été remise au rôle le 17 juillet 2025, suite à la demande du Syndicat des copropriétaires demandeur, représenté par son syndic le Cabinet [S], et fixée à l’audience du 23 septembre 2025.

Par la suite, l’assemblée générale extraordinaire du 16 février 2026 a pris acte de la cessation d’activité du Cabinet [S] et a désigné la société SOGESYM comme nouveau syndic.

L’instance a été à nouveau interrompue par le recouvrement ou la perte par une partie de la capacité d’ester en justice conformément aux dispositions de l’article 370 du code de procédure civile.

La cause de nullité a ainsi été régularisée au jour où le juge des référés statue.

Ce moyen sera rejeté.

S’agissant de l’autorisation d’assemblée générale à agir en justice, il sera rappelé que l’article 55 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice. Une telle autorisation n’est pas nécessaires pour (…) les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés.

En l’espèce, le juge des référés est saisi par le Syndicat des copropriétaires sur le fondement des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile.

Aucune autorisation d’assemblée générale n’est donc nécessaire.

Ce moyen sera rejeté.

L’exception de nullité sera rejetée.

Sur la demande de remise en état de la cour commune dit « d’accès aux garages » et ses murets

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient à la partie qui s’en prévaut d’en faire la démonstration avec l’évidence requise devant le juge des référés. La notion de trouble manifestement illicite requiert que l’illicéité supposée des troubles dénoncés soit caractérisée avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Les mesures qui peuvent être prises doivent être conservatoires ou de remise en état, le juge des référés étant tenu de prendre la mesure nécessaire et adéquate, sans possibilité de trancher le fond.

Si la condition de l’absence de contestation sérieuse du droit invoqué n’est pas requise par l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile. Pour autant, une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Autrement dit, par application de cette disposition d’ordre public, les copropriétaires disposent d’un simple droit d’usage et de jouissance sur les parties communes. Par principe, il est donc interdit aux copropriétaires, y compris à ceux titulaires dun droit de jouissance exclusive, de réaliser des travaux sur les parties communes.

Toutefois, il résulte des articles 26 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 qu’un copropriétaire peut exécuter des travaux affectant les parties communes ou sur des parties communes, s’il a obtenu une autorisation de l’assemblée générale.

L’article 25 b dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, le règlement de copropriété initial en date du 26 avril 1951 a fait l’objet de plusieurs modificatifs, les 20 et 22 novembre 1965, le 4 février 1980, le 30 octobre 1981, le 26 septembre 1997, le 31 juillet 2006, le 28 novembre 2017 et le 3 mai 2019.

Or, il s’avère au regard de l’examen desdits règlements successifs de copropriété que la qualification de partie commune de la cour commune litigieuse et de ses murets ne présente aucun caractère d’évidence et nécessite une appréciation approfondie relevant de la compétence du juge du fond.

En l’absence de trouble manifestement illicite, la demande sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de condamner le demandeur, partie succombante, à payer à la défenderesse la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le demandeur sera condamné aux dépens, étant précisé que ces dépens supportés par le Syndicat des copropriétaires seront répartis entre les copropriétaires, à l’exclusion de la SCI JA5, en application de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Rejetons l’exception de nullité,

Rejetons la demande de remise en état,

Condamnons le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Louveciennes (78), représenté par son syndic la société SOGESYM, à payer à la SCI JA5 la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Louveciennes (78), représenté par son syndic la société SOGESYM, aux dépens, étant précisé que ces dépens supportés par le Syndicat des copropriétaires seront répartis entre les copropriétaires, à l’exclusion de la SCI JA5, en application de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT SIX MAI DEUX MIL VINGT SIX par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Wallis REBY Gaële FRANÇOIS-HARY