TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Juin 2024

GROSSE :

Le 12 septembre 2024

à M^e GUILLET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 septembre 2024

à M^e GOGUILLOT

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05274 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3Z6T

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [X]

né le 23 Janvier 1982 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Emilie GOGUILLOT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par une convention spécifique, encadrée par les articles L633-1 à L 633-4-1 du code de la construction et de l’habitation, établie le 08 juin 2021 et ayant pris effet le 1er juin 2021 la société ADOMA a consenti à Monsieur [G] [X] la jouissance privative d’un logement n° B604 dans sa résidence sociale située [Adresse 3] pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d’une redevance mensuelle initialement fixé à la somme de 461,86 euros.

Les redevances n’ont pas été scrupuleusement réglées. Un plan d’apurement de la dette a été signé entre les parties le 06 avril 2022 ;

Ce plan n’ayant pas été respecté et la dette s’étant aggravée, se prévalant des articles 5, 8 et 11 du contrat de résidence la société ADOMA, a, par lettre signifiée par commissaire de justice le 25 mai 2023, mis en demeure Monsieur [G] [X] de payer la somme de 5171,24 euros au titre des redevances impayées arrêtées au 09 mai 2023, dans un délai de 8 jours, en l’informant de sa décision de faire usage de la clause de résiliation, et qu’à défaut de paiement des sommes dues dans le délai d’un mois, la résiliation sera acquise de plein droit.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 juillet 2023, la société ADOMA a fait assigner Monsieur [G] [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du contrat de résidence en application de la clause résolutoire à compter du 09 juin 2023 ;

— l’expulsion de Monsieur [G] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux loués, sans délai et avec le concours de la force publique si besoin est ;

— la condamnation de Monsieur [G] [X] à payer la somme provisionnelle de 6166,82 € correspondant aux échéances impayées au 17 juillet 2023, avec intérêts conventionnels, à parfaire à la date à laquelle la résiliation du contrat sera constatée ;

— la condamnation de Monsieur [G] [X] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée au montant de la dernière redevance échue, révisable aux conditions du contrat de résidence, courant de la résiliation du contrat jusqu’au départ effectif des lieux ;

— la condamnation de Monsieur [G] [X] au paiement d’une somme de 600 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation du défendeur aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 novembre 2023 et après trois renvois a été retenue à l’audience du 27 juin 2024, date à laquelle la société ADOMA, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 12147,61 euros au 21 juin 2024.

Monsieur [G] [X] a été représenté par son avocat et suivant conclusions en réponse auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge des référés de :

Rejeter la demande de résiliation du bail et d’expulsion Rejeter la demande de condamnation à la somme de 6166,82 euros au titre des échéances impayées arrêtées au 17 juillet 2023Rejeter la demande en paiement de l’indemnité mensuelle d’occupationRejeter l’intégralité des demandes, fins et prétentions de la société ADOMAOctroyer à Monsieur [G] [X] les plus larges délais pour quitter son appartement et pourvoir à son relogementCondamner la société ADOMA à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à Maître Emilie GOGUILLOT qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle conformément à l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, et à supporter les entiers dépens.

Le défendeur expose avoir rencontré des difficultés de paiement au début de l’année 2022 suite à un divorce difficile, qu’à ces problèmes s’est ajoutée la suspension de l’allocation de logement ; Monsieur [X] fait valoir qu’il tente de régulariser sa situation et qu’il a effectué récemment un paiement de 100 euros ; il ajoute qu’il doit signer prochainement un contrat de travail à durée déterminée et que sa situation devrait s’améliorer ;

Il explique être pris en charge dans le cadre d’une mesure ASELL par l’association ACADELqui l’accompagne dans ses démarches administratives et professionnelles ;

Monsieur [X] reconnait ne pas être en capacité d’apurer sa dette locative et déclare qu’il envisage de saisir la commission de surendettement ;

Il sollicite la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement et si le tribunal ne faisait pas droit à ces demande, l’octroi d’un délai pour quitter les lieux.

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du contrat de résidence , l’expulsion et le paiement d’indemnités d’occupation

Le contrat de résidence établi le 08 juin 2021 et ayant pris effet le 1er juin 2021 entre les parties comporte en son article 11 une clause résolutoire aux termes de laquelle le gestionnaire peut résilier le contrat de plein droit en cas de manquement du résident à l’une de ses obligations et que « la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec A.R. »;

Ces dispositions contractuelles sont conformes à celles des articles L 633-2 et R 633- 3 II du code de la construction et de l’habitation qui admet la résiliation moyennant un préavis d’un mois en cas d’inexécution d’une obligation résultant du contrat.

La société ADOMA justifie avoir le 25 mai 2023, mis en demeure Monsieur [G] [X] de payer la somme de de 5171,24 euros au titre des redevances impayées arrêtées au 09 mai 2023, dans un délai de 8 jours, en l’informant de sa décision de faire usage de la clause de résiliation, et qu’à défaut de paiement des sommes dues dans le délai d’un mois, la résiliation sera acquise de plein droit conformément à l’article 11 du contrat de résidence;

Or Monsieur [G] [X] n’a pas donné suite à cette mise en demeure ;

Il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 25 juin 2023 et la résiliation du contrat de résidence à compter du 25 juin 2023 ;

Le juge peut en application de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [G] [X] expose avoir rencontré des difficultés de paiement au début de l’année 2022 suite à un divorce difficile, qu’à ces problèmes s’est ajoutée la suspension de l’allocation de logement ; Monsieur [X] fait valoir qu’il tente de régulariser sa situation et qu’il a effectué récemment un paiement de 100 euros ; il ajoute qu’il doit signer prochainement un contrat de travail à durée déterminée et que sa situation devrait s’améliorer ;

Il explique être pris en charge dans le cadre d’une mesure ASELL par l’association ACADEL qui l’accompagne dans ses démarches administratives et professionnelles ;

Monsieur [X] sollicite l’octroi de délais de paiement et le rejet de la demande de résiliation du bail ;

Toutefois, un premier plan d’apurement amiable n’a pas été respecté et la dette locative qui est très conséquence ne cesse d’augmenter ; Monsieur [X] qui justifie percevoir le RSA et devoir suite au jugement de divorce du 25 octobre 2021 verser la somme de 120 euros par mois au titre de la contribution mensuelle à l’entretien et à l’éducation de l’enfant, reconnait ne pas être en capacité d’apurer sa dette locative dans le délai légal et déclare qu’il envisage de saisir la commission de surendettement ;

Ses demandes s’agissant du rejet de la résiliation du bail et d’expulsion ainsi que d’octroi de délais de paiement seront rejetées ;

Il sera donc fait droit à la demande d’expulsion selon les modalités décrites au dispositif ci-après;

Compte tenu du contrat de résidence qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur [G] [X] sera redevable à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation, qu’il convient de fixer à une somme égale à la dernière redevance soit la somme de 498,37 euros qu’il n’y a pas lieu de réviser en fonction des dispositions contractuelles qui ne régissent plus la situation;

Sur la dette locative

Le paiement des redevances aux termes convenus dans le contrat de résidence constitue une obligation essentielle du résident, ce qui résulte tant de l’article 1728 du code civil que du contrat signé entre les parties.

S’agissant des redevances impayées, la société ADOMA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de résidence signé, la mise en demeure visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé de sa créance au 21 juin 2024 à la somme de 12147,61 euros ;

Au vu du décompte versé aux débats il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée la somme de 0,36 euros correspondant à des frais de rejet de prélèvement ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 12147,25 euros, Monsieur [G] [X] sera condamné à payer à titre provisionnel la somme de 12147,25 € au titre des redevances impayées arrêtées au 21 juin 2024, avec intérêts au taux légal non majoré à compter de la présente décision ;

Sur la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation ».

L’article L 412-4 du même code dispose que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement . Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés».

Il ressort de ces dispositions que pour octroyer ce délai, le juge doit prendre en compte différents critères tenant à l’occupant sans droit ni titre, au propriétaire des lieux et au droit au logement décent, sans pour autant que ces critères soient cumulatifs,

Si, en vertu de ces articles, un délai de relogement peut être accordé à une personne qui fait l’objet d’une mesure d’expulsion, il appartient toutefois à cette dernière de justifier de diligences infructueuses pour se reloger pour bénéficier d’un tel délai.

Il convient de tenir compte des droits et des intérêts contradictoires en présence afin d’apporter la solution la mieux adaptée à la préservation des droits du demandeur tout en évitant de nuire à ceux des défendeurs.

Il est sollicité en l’espèce, l’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux et trouver un logement;

Monsieur [G] [X] qui vit seul ne justifie d’aucune recherche de relogement et bénéficie d’un délai de fait de plus d’un an, le bail étant résilié de plein droit depuis le 25 juin 2023 ; il ressort en outre du rapport social produit aux débats que le caractère temporaire du logement actuel ne lui permet pas d’accueillir son fils ;

Sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [X] qui succombe, supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, et sera débouté de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile .

L’équité eu égard à la situation respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la société ADOMA qui sera déboutée de sa demande de ce chef;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 25 juin 2023;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de résidence liant les parties au 25 juin 2023 ;

REJETONS la demande d’octroi de délais de paiement et la demande de rejet de la résiliation et d’expulsion ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [X] de libérer les lieux sis logement n° B604 dans sa résidence sociale située [Adresse 3] dès la signification du présent jugement,

DISONS que faute par l’occupant de ce faire, et dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux sis [Adresse 3], prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, la société ADOMA pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [X] à payer à la société ADOMA, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la dernière redevance échue soit la somme de 498,37 euros à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la complète libération des lieux, sans que cette indemnité soit révisable ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [X] à payer à la société ADOMA la somme de 12147,25 € au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées arrêtées au 21 juin 2024, avec intérêts au taux légal non majoré à compter de la présente décision ;

DEBOUTONS Monsieur [G] [X] de sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

DEBOUTONS la société ADOMA de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [X] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

DEBOUTONS Monsieur [G] [X] de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE