Référé N° RG 25/00725 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DRTI – Page -

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— M^e Thibault POMARES

— M^e Thomas SALAUN

Délivrées le : 13/02/2026

ORDONNANCE DU : 13 FEVRIER 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00725 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DRTI

AFFAIRE : S.C.I. SCI [D] JTCA / S.A.S. SAS HOME [Adresse 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 13 FEVRIER 2026

Par Louis-Marie ARMANET, Vice-président, tenant l’audience publique des référés

Assisté de M. Mike ROUSSEAU, greffier au jour des débats et au jour de la mise à disposition de la décision

DEMANDERESSE

La SCI [D] JTCA, au capital de 260.000 E immatriculée sous le numéro 443 805 379 du registre du commerce et des sociétés de TARASCON, ayant son siège [Adresse 2], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège,, dont le siège social est sis [Adresse 3] ST [Adresse 4]

représentée par M^e Julien SEMMEL, substituant M^e Thomas SALAUN, avocats au barreau de TARASCON

DEFENDERESSE

La SAS HOME [Adresse 1], au capital de 1.000 É immatriculée sous le numéro 952 478 675 du registre du commerce et des sociétés de TARASCON, ayant son siège [Adresse 5] REMY DE [Adresse 6], agissant poursuite et diligences dc ses représentants légaux domiciliés audit siège,, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Nicolas PERRIN, substituant M^e Thibault POMARES, avocats au barreau de TARASCON

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ

Débats tenus à l’audience du 22 Janvier 2026, présidée par Monsieur ARMANET, Vice-président tenue publiquement.

Date de délibéré par mise à disposition au greffe indiquée par le Président à l’issue des débats : 13 FEVRIER 2026

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 1er septembre 2023, la SCI [D] JTCA a donné à bail commercial, à la SAS HOME [Adresse 1] un local situé au première étage d’un immeuble sis à SAINT-REMY-DE-PROVENCE (13210), [Adresse 8], pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2023, moyennant un loyer mensuel de 800 € toutes taxes et charges comprises et de 1200 € à compter du 1er janvier 2026, le preneur ayant déclaré qu’il entendait y exercer une activité de location meublée, de courte ou longue durée, exposition et vente de tous objets mobiliers, œuvres d’art.

Invoquant le non-paiement des loyers et des charges, la SCI [D] JTCA a fait délivrer, le 22 juillet 2025, à la SAS HOME [Adresse 1], un commandement de payer la somme de 5 600 € représentant les loyers impayés pour la période de janvier à juillet 2025 inclus outre le coût du commandement de payer d’un montant de 161,78 €.

Le 22 août 2025, la SAS HOME [Adresse 1] a remis un chèque de la somme de 5 761,78 € à l’étude du commissaire de justice aux fins de paiement des sommes dues.

Invoquant de nouveau le non-paiement des loyers et des charges, la SCI [D] JTCA a fait délivrer, le 18 septembre 2025, à la SAS HOME [Adresse 1] un commandement de payer la somme de 1 600 €, représentant les loyers impayés pour la période d’août à septembre 2025, qui est resté sans effet dans le mois de sa délivrance outre la somme de 128,81 € correspondant au coût du commandement de payer.

C’est dans ces conditions que la SCI [D] JTCA a, par exploit du 3 novembre 2025, assigné la SAS HOME [Adresse 1] devant le juge des référés du tribunal de céans, pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et aux fins de voir :

ordonner son expulsion immédiate ainsi que de tout occupant de son chef des locaux en cause et ce avec l’assistance de la force publique ;condamner la SAS [Adresse 9] [Adresse 10] à lui régler, la somme provisionnelle de 2 400 €, comptes arrêtés à la date de résiliation du bail, soit le 18 octobre 2025, représentant les loyers et charges impayés ; condamner la SAS HOME RUE [Adresse 10] à lui régler une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 800 € pour la période de novembre et décembre 2025 et de 1200 € à compter du 1er janvier 2026 jusqu’à libération effective des lieux ; condamner la SAS [Adresse 9] [Adresse 10] à lui verser une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, les débours du tribunal de commerce, le coût de la présente assignation et des frais éventuels d’expulsion.

Après deux renvois, l’affaire a été évoquée à l’audience du 22 janvier 2026.

La SCI [D] JTCA poursuit le bénéfice de son exploit étant ajouté qu’elle conclut au débouté des demandes de la SAS HOME [Adresse 1].

La SAS [Adresse 9] [Adresse 10] demande de débouter la SCI [D] JCTA de ses prétentions et sollicite à titre subsidiaire un délai de deux ans pour s’acquitter du règlement des loyers réclamés par la SCI [D] JCTA, et en tout état de cause de la condamner à lui verser la somme 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter l’intégralité des dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est référé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre.

Il est par conséquent nécessaire que :

le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation, les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux se déduit de l’intitulé de la convention ainsi que des stipulations contractuelles qui renvoient aux articles L145-1 et suivants du code de commerce et n’est donc pas contestable.

Le contrat de bail comporte bien une clause résolutoire qui n’apparaît pas ambigüe et ne nécessite pas d’interprétation.

Le locataire ne s’est pas acquitté des causes du commandement de payer dans le mois de sa délivrance.

La SAS HOME [Adresse 1] soutient, sur le fondement des articles 1103, 1719 et suivants et 1217 du code civil, que la demande du bailleur se heurte à des contestations sérieuses au motif que, n’ayant pas respecté ses obligations légales et contractuelles, la SCI [D] JTCA ne justifie pas de la contrepartie du loyer qu’elle réclame.

Il doit être rappelé qu’aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1719 de ce même code dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Aux termes de l’article 1720 de ce même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1103 de ce même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La SAS HOME [Adresse 1] expose tout d’abord que le bailleur n’a pas réalisé les travaux de suppression de l’escalier intérieur vers le logement et l’édification d’un escalier extérieur ainsi que la création d’une terrasse tel qu’il s’y était engagé ce qui constitue par ailleurs un manquement à son obligation de délivrance, le local du premier étage n’étant de ce fait pas accessible.

Le contrat de bail prévoit que le bailleur « envisage de réaliser pendant les mois de janvier et février 2024 les travaux qui suivent :

création d’une terrasse d’environ 80 m2, avec ration d’escalier pour accéder à l’appartement objet des présentesouverture d’une baie vitrée sur cette terrasse ».

Toutefois, il ne saurait être déduit de cette stipulation avec l’évidence requise en référé que ces travaux constituaient une obligation pour le bailleur et qu’ils constituaient une condition d’application du bail ainsi qu’un élément déterminant pour le preneur, le terme « envisage », l’excluant. Il n’y a donc pas lieu de considérer que le bailleur n’a pas respecté ses engagements contractuels au sens de l’article 1103 du code civil.

Contrairement à ce que soutient la défenderesse l’accès au premier étage est possible par un accès indépendant du local exploité au rez-de-chaussée puisque le procès-verbal de constat établi par Maître [S] [U] le 22 janvier 2025 fait état d’un couloir ouvrant sur le [Adresse 11] et desservant l’escalier conduisant au palier de l’étage.

L’état de l’escalier permettant d’accéder à l’étage de l’immeuble constaté le 5 mai 2025 par Maitre [Q] [Y], commissaire de justice, qui relève la présence d’effritements d’enduit, auréoles et traces d’infiltrations ainsi qu’une odeur de renfermé et d’humidité n’empêche toutefois pas l’exploitation du local loué à l’étage et ne rend pas les locaux loués impropres à l’usage auquel ils sont destinés.

Par ailleurs, les constatations effectuées par le commissaire de justice sur les infiltrations résultant de fuite de la toiture concernent les locaux loués au rez-de-chaussée et non ceux du premier étage. La locataire ne démontre pas en quoi l’absence de travaux sur cette toiture l’aurait empêchée d’exploiter le fonds de commerce situé à l’étage. La partie du couloir permettant l’accès à l’escalier évoquée par maître [Q] [Y] dans son procès-verbal de constat en date du 5 mai 2025 qui relève un sol humide et imbibé d’eau n’est manifestant pas la même que celle évoquée par Maître [S] [U] puisque ce couloir ouvre sur la [Adresse 12] et non sur le [Adresse 11]. Or sur cette partie de couloir, Maître [U] ne relève pas de traces d’infiltrations. En outre, la demanderesse justifie, par des échanges de SMS, de difficulté à récupérer les clés auprès de la SARL [Adresse 1] louant les locaux du rez-de-chaussée, dont le gérant est le même que celui de la SAS HOME [Adresse 1] louant les locaux à l’étage.

Dès lors, l’absence de réalisation des travaux portant sur la terrasse et l’escalier ou l’état de la toiture ne sont pas de nature à constituer un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur permettant au locataire de se prévaloir d’une exception d’inexécution pour justifier le non règlement des loyers.

La locataire soutient également, au vu d’un SMS adressé par Madame [T] [D] au gérant de la SAS HOME DES PRES, que la bailleresse l’a dispensée du versement des loyers car elle ne pouvait pas exercer normalement son activité du fait de la configuration des lieux et de l’absence de réalisation des travaux par la bailleresse, cette dernière reconnaissant ainsi sa faute contractuelle.

Toutefois, ce SMS ne permet pas d’établir, avec l’évidence requise en référé, que la bailleresse a reconnu un manquement contractuel et a entendu dispenser la locataire du paiement des loyers du premier étage. Les explications fournies par la bailleresse selon lesquelles l’envoi de cet SMS en mars 2024 s’inscrit dans le cadre d’une discussion consécutive au recours administratif exercé par une voisine à l’encontre du permis de construire qui avait été déposé pour les travaux portant sur l’escalier et la terrasse sont plausibles de même que celles précisant que la dispense du loyer pour les locaux du premier étage était justifiée temporairement par la réalisation des travaux effectués par le preneur.

Le motif de la dispense de versement des loyers invoqué par la locataire n’apparaît pas de manière évidente et ne saurait donc justifier un non-règlement des loyers de sa part.

Dans ces conditions, aucun motif ne justifie l’absence de règlement des loyers. L’exception d’inexécution ne saurait être retenue avec l’évidence requise en référé.

Le bailleur n’a pas agi avec précipitation et a fait preuve d’une certaine patience. Il convient donc de considérer que le bailleur n’a pas agi avec mauvaise foi en mettant en œuvre la clause résolutoire.

Le commandement de payer, qui a été délivré le 18 septembre 2025 à l’adresse des lieux loués, est régulier. Il vise la clause résolutoire et est resté sans effet dans le mois de sa délivrance de sorte qu’il convient de considérer que la clause résolutoire a produit ses effets le 19 octobre 2025 et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à cette date.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement discutable.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Compte tenu des pièces produites, la créance du bailleur n’est pas contestable à hauteur de 2 400 € représentant le montant des loyers, charges et taxes demeurés impayés jusqu’à la résiliation du bail, soit le 19 octobre 2025.

Il convient donc de condamner SAS HOME [Adresse 1] au paiement de la somme de 2 400 € par provision représentant le montant des loyers, charges et taxes demeurés impayés pour la période d’août à septembre 2025 jusqu’à la résiliation du bail.

Sur la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application du second alinéa de l’article L 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Compte tenu des circonstances de la cause, notamment des travaux engagés par la SAS HOME [Adresse 1], de l’absence à ce stade d’éléments de nature à remettre en cause sa bonne foi tandis que la résiliation du bail entraînerait des conséquences économiques importantes au vu des frais engagés, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire, les circonstances selon lesquelles la SARL [Adresse 1] n’a pas respecté les délais qui lui ont été accordés sont indifférentes s’agissant de deux personnes morales distinctes.

Toutefois, afin de préserver également les intérêts du bailleur, il sera fait droit à cette demande de délais sous la forme de huit mensualités égales.

Il sera rappelé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets, l’expulsion des occupants pourra être poursuivie, une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant de 1200 € correspondant au montant du loyer sera due jusqu’au départ effectif des lieux.

Dans la mesure où les effets de la clause résolutoire sont suspendus, la locataire ne saurait être condamnée au versement provisionnel d’une indemnité d’occupation pour la période de novembre à janvier 2026 comme sollicité par la bailleresse. Ainsi, elle doit être condamnée à verser à titre de provision la somme de 2800 € représentant les loyers de novembre et décembre 2025 (800x2) et de Janvier 2026 (1200).

Il convient également d’accorder à la locataire le même délai de huit mois pour s’acquitter de cette somme sous les mêmes conditions.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande d’allouer à la demanderesse la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, la SAS HOME [Adresse 1] sera condamnée aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, les débours du tribunal de commerce et le coût de la présente assignation.

Il n’y a pas lieu de déclarer à ce stade que les frais relatifs aux voies d’exécution et dont la loi prévoit qu’ils restent à la charge du poursuivant seront au cas d’espèce mis à la charge du preneur, y compris les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONSTATONS l’acquisition au profit de la SCI [D] JTCA du bénéfice de la clause résolutoire inscrite au bail du 1er septembre 2023 à compter du 19 octobre 2025 ;

CONDAMNONS la SAS [Adresse 9] [Adresse 10] à payer à la SCI [D] JTCA SAS HOME [Adresse 1] la somme de 5200 € par provision représentant le montant des loyers demeurés impayés pour la période d’août 2025 à janvier 2026 jusqu’à la résiliation du bail ;

SUSPENDONS rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SAS HOME [Adresse 1] se libère de la provision ci-dessus allouée en huit acomptes mensuels d’égal montant de 650 € ;

DISONS que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

DISONS que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 5 du mois suivant celui de la signification de l’ordonnance et les suivants avant le 5 de chacun des mois suivants ;

DISONS qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leurs échéances :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la SAS HOME [Adresse 1] et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés à [Localité 1], [Adresse 8],

— la SAS HOME [Adresse 1] devra payer mensuellement à la SCI [D] JTCA, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme de 1200 €;

CONDAMNONS la SAS HOME [Adresse 1] à payer à la SCI [D] JTCA la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS HOME [Adresse 1] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, le coût de l’état des inscriptions requis du greffe du tribunal de commerce et de l’exploit d’assignation ;

DISONS n’y avoir lieu de déclarer que les frais relatifs aux voies d’exécution et dont la loi prévoit qu’ils restent à la charge du poursuivant seront au cas d’espèce mis à la charge du preneur, y compris les dépens;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT