TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

16 AVRIL 2026

N° RG 25/05220 – N° Portalis DB22-W-B7J-TKKV

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, [N], société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Lyon sous le numéro 487 530 099 dont le siège social est situé [Adresse 3] et agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Jean Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat plaidant au barreau de l’ESSONNE et par Maître Fanny LE BUZULIER, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ La Direction Nationale d’Intervention Domaniale (DNID), dont le siège est situé [Adresse 4], recherchée en sa qualité de curateur à succession vacante de Madame [P] [V], [C], [O] [X] née le 24 novembre 1930 à BAIE MAHAULT (971), de nationalité française, domiciliée de son vivant [Adresse 5], décédée le 12 décembre 2017, selon ordonnance du Tribunal Judiciaire de Créteil en date du 22 mai 2025, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

dispensée du ministère d’avocat devant le Tribunal Judiciaire par application de l’article 15 de l’arrêté du 2 novembre 1971 et de l’article R2331-10 du Code général de la propriété des personnes publiques.

Vos Ref. SCX 25-17952 success. [X] [P]

2/ Monsieur [W] [Q] [X]

né le 13 Septembre 1969 à [Localité 1] (971),

demeurant [Adresse 6],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

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ACTE INITIAL du 05 Septembre 2025 reçu au greffe le 12 Septembre 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 12 Février 2026, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 16 Avril 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique en date du 28 janvier 2000, Mme [P] [X] et M. [W] [X] ont acquis le lot N°24 correspondant à un appartement au sein de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 2] (78) soumis au statut de la copropriété.

Mme [P] [X] est décédée le 12 décembre 2017.

Déplorant l’absence de règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par acte du 5 septembre 2025, fait assigner la Direction nationale d’intervention domaniale (DNID) en qualité de curateur à succession vacante de Mme [P] [X] et M.[W] [X] en formulant les demandes suivantes :

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé.

Condamner les défendeurs in solidum à lui payer les sommes de :

• 42 623,74 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2025, Régularisation appels déjà effectués sur l’exercice 2025 et 3ème cotisation fonds travaux ALUR 2025, prélèvement du 10 août 2025 inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967

• 3 000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil.

• 1 027,93 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

• 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 17 avril 2024, date du commandement de payer.

Rejeter toute demande de délais.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

Condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par mémoire en défense du 26 novembre 2025, la DNID demande au Tribunal de :

Statuer ce que de droit sur la demande en paiement de la somme de 42.6323,74 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux (la DNID s’en remettant à justice sur le bien fondé de la demande).

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 2] de sa demande de condamnation à paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Le débouter de ses prétentions au titre des frais engagés à hauteur de 1.097,93 euros ;

Le débouter de sa demande de capitalisation des intérêts ;

Le débouter de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause :

Dire que la Direction nationale d’intervention domaniale ne peut, en sa qualité de curateur d’une succession vacante, être tenue au paiement d’aucune somme excédant l’actif successoral recueilli.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 3 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété ;

— un extrait du règlement de copropriété ;

— un décompte actualisé au 10 août 2025 faisant apparaitre un solde débiteur de 42.623,74 euros au titre des charges impayées et 1.027,93 au titre des frais de recouvrement exposés ;

— un décompte du syndic du 12 août 2025 incluant les frais de recouvrement pour un solde de 43.651,67 euros ;

— les appels de provisions pour charges et fonds travaux ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 28 juin 2022, 6 juin 2023, 16 mai 2024 et 15 mai 2025 ;

— le contrat de syndic ;

— des notes d’honoraires et factures ainsi qu’une sommation de payer ;

Il ressort des justificatifs produits que la demande apparaît recevable et bien fondée, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges étant certaine, liquide et exigible pour un montant de 42.623,74 euros.

Dès lors, il convient de condamner in solidum la DNID et M.[X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 42.623,74 euros au titre des charges de copropriété, montant arrêté au 1er juillet 2025.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

En conséquence, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

Ainsi, les frais réclamés par le syndicat des copropriétaires au titre de transmission dossier pour un total de 530,40 euros, ne sont pas des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais de mise en demeure du 13 février 2024 et de relance du 4 mars 2024 pour 52 euros

(104 euros au total).

Au vu des documents produits, seuls peuvent être retenus au titre des frais de recouvrement :

— les honoraires de dernier avis avant poursuite d’un montant de 53,17 euros justifiés par une facture ;

— les honoraires de commandement de payer d’un montant de 54 euros justifiés par une facture ;

— la sommation de payer pour un montant de 286,36 euros.

Contrairement à ce qu’affirme la DNID, cette dernière ne peut être écartée au seul motif qu’une simple lettre recommandée AR, moins coûteuse, aurait produit le même effet.

Au total les demandeurs seront donc condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 393,53 euros.

Sur les intérêts

La DNID fait valoir qu’en matière de copropriété et conformément aux dispositions combinées des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967, l’intérêt fixé au taux légal en matière civile n’est dû qu’à compter de la mise en demeure notifiée au copropriétaire défaillant par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et qu’à défaut d’une telle mise en demeure les intérêts ne pourront courir qu’à compter de l’assignation.

Cependant, en vertu de l’article 1344 du code civil, le débiteur est mis en demeure de payer par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante.

Tel est le cas de la sommation de payer par huissier, acte extrajudiciaire versé au débat par le syndicat des copropriétaires et accompagné des procès-verbaux de signification.

Les sommes retenues au titre des charges et frais de recouvrement porteront donc intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024 sur la somme de 42.983,09 euros, date de la sommation de payer et à compter de l’assignation du 5 septembre 2025 pour le surplus. Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Les sommes non visées par la sommation de payer telles que les dommages-intérêts et condamnation au titre de l’article 700 ne sauraient produire intérêts à compter du 17 avril 2024.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d’une somme d’argent est indemnisé par l’allocation de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Le copropriétaire qui s’abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, il convient de condamner M. [X] à la somme de 900 euros au titre des dommages-intérêts.

En revanche le syndicat des copropriétaires n’établit pas la mauvaise foi de la DNID et sa demande de dommages-intérêts formée à l’encontre de celle-ci sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

La DNID, ès qualités, et M. [X], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La distraction en peut pas être accordée à la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER, qui est l’avocat plaidant et non l’avocat postulant.

Le moyen de la DNID selon lequel elle ne saurait être tenue à l’article 700 puisque le syndicat des copropriétaires aurait pu se dispenser du Ministère d’Avocat ne peut utilement être opposé à celui-ci qui est libre, en tout état de cause, de faire appel à un conseil pour la sauvegarde de ses intérêts.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

Condamne in solidum M. le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [P] [X], et M. [W] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 2] (78) représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes :

—  42.623,74 euros au titre des charges de copropriété, montant arrêté au 1er juillet 2025.

—  393,53 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement,

étant précisé que la DNID, en tant qu’héritier bénéficiaire, ne peut être tenue du paiement des dettes de la succession que jusqu’à concurrence de la valeur des biens qu’elle a recueillis,

Dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal à à compter du

17 avril 2024 sur la somme de 42.983,09 euros, date de la sommation

de payer et à compter de l’assignation du 5 septembre 2025 pour le surplus,

Ordonne la capitalisation des intérêts,

Condamne M. [W] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 2] (78) représenté par son syndic en exercice la somme de 900 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamne in solidum M. le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [P] [X], et M. [W] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 2] (78) représenté par son syndic en exercice la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [P] [X], et M. [W] [X] aux dépens de l’instance,

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 AVRIL 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT