TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

29 JANVIER 2026

N° RG 25/00697 – N° Portalis DB22-W-B7J-S2QK

Code NAC : 54G

AFFAIRE : [J] [R], [T] [N] épouse [R] C/ [Z] [B], [M] [P] épouse [P]

DEMANDEURS

Monsieur [J] [R]

né le 18 Avril 1974 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

ET

Madame [T] [N] épouse [R]

née le 26 Juin 1981 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Karine LE GO, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 198

DEFENDEURS

Madame [Z] [K] [L]

née le 06 Septembre 1966 à [Localité 7] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 6]

ET

Monsieur [M] [P] épouse [P]

né le 26 Novembre 1960 à [Localité 3] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 6]

représentés par M^e Céline LOUDET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0325, M^e Ophélia FONTAINE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 487

Débats tenus à l’audience du 6 novembre 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Wallis REBY, Greffière lors de l’audience et de Elisa ROCHA, Greffière lors du pronocé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 6 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026, prorogé au 29 janvier 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié dressé le 31 juillet 2018, Monsieur [J] [R] et Madame [T] [N] épouse [R] ont acquis auprès de Monsieur [M] [P] et Madame [Z] [B] épouse [P], pour un prix de 595 000,00 €, la propriété d’une maison de 204 m² habitables située [Adresse 2] (Yvelines), construite en vertu d’un permis de construire n° PC07833415M005 délivré le 23 octobre 2015 et ayant donné lieu à une déclaration d’achèvement et de conformité en janvier 2018.

Par une ordonnance de référé du 28 juillet 2022, le président du tribunal judiciaire de Versailles a ordonné une mesure d’expertise portant sur des désordres invoqués par les époux [R].

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 26 juillet 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, Monsieur [J] [R] et Madame [T] [N] épouse [R] ont fait assigner Monsieur [M] [P] et Madame [Z] [B] épouse [P] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Après deux renvois ordonnés à la demande de l’une au moins des parties afin notamment de permettre la tenue d’une audience de règlement amiable, la cause a été entendue à l’audience du 6 novembre 2025.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, Monsieur [J] [R] et Madame [T] [N] épouse [R] demandent au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

condamner in solidum Monsieur [M] [P] et Madame [Z] [B] épouse [P] à leur payer à titre provisionnel :la somme de 245 659,07 € TTC au titre de la réparation de leur préjudice matériel, réévaluée en application de l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 9 février 2024, jusqu’à la date du paiement à intervenir ;la somme de 4 306,92 € au titre des honoraires versés à la société Archimop pour l’étude relative au chiffrage des réparations ;la somme de 77 475,00 € au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance ; etla somme de 9 300,00 € au titre de leur frais de relogement pendant les travaux ;condamner in solidum Monsieur [M] [P] et Madame [Z] [B] épouse [P] à leur payer la somme de 25 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, dont notamment les frais d’huissier engagés pour la procédure de référé expertise et la présente procédure de référé ainsi que les frais d’expertise judiciaire.Ils sollicitent oralement que soient écartées des débats les conclusions notifiées le 6 novembre 2025 par les époux [P], compte tenu de leur caractère tardif.

Ils soutiennent en substance que Monsieur [M] [P] et Madame [Z] [B] épouse [P], en leur qualité de maîtres d’ouvrage, constructeurs et vendeurs, sont présumés responsables des désordres survenus sur la maison, en application des articles 1792 et 1792-1 du code civil et rappellent que toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est réputée constructeur et tenue à la garantie décennale, y compris pour les travaux réalisés soi-même. Ils estiment qu’alors que les époux [P] ont fait construire puis revendu deux maisons sur les parcelles acquises à cet effet, Monsieur [M] [P] peut être considéré comme un professionnel de l’immobilier, ayant procédé lui-même à une grande partie des travaux de construction de la maison, et lui reprochent de ne pas avoir souscrit les assurances obligatoires (dommages-ouvrage, constructeur non-réalisateur).

Ils font valoir que les désordres constatés (remontées capillaires, défauts d’étanchéité, fissures, moisissures) compromettent la solidité de l’ouvrage et le rendent impropre à sa destination, relevant ainsi de la garantie décennale, l’expert judiciaire ayant retenu la pleine responsabilité des époux [P] pour l’ensemble des préjudices subis.

Il soutiennent que les défendeurs ne produisent pas de preuves suffisantes de l’intervention des sociétés présentées comme sous-traitantes, ni de factures attestant des travaux effectivement réalisés.

Ils ajoutent que les désordres ne sont pas imputables à la sécheresse, ni à un défaut d’entretien par les demandeurs, mais à des malfaçons de construction.

Ils font valoir en particulier que l’expertise a confirmé l’absence de complexe d’étanchéité et de drain, ces omisssions étant la cause directe des remontées capillaires et moisissures dans la maison, et que la casquette en béton située au pourtuour du bâtiment présente des défauts.

Ils estiment avoir subi un préjudice de jouissance à hauteur de 30 % de la valeur locative de la maison depuis septembre 2019, outre une perte de jouissance totale pendant les trois mois de travaux de remise en état.

Ils invoquent un défaut d’entretien du toit végétalisé avant la vente.

Ils contestent toute nullité du rapport, faisant valoir que les pièces remises à l’expert par la société PF Rénovation correspondent à des factures qui étaient établies à l’attention des défendeurs eux-mêmes, l’expert ayant considéré que cette société n’est intervenue que comme tâcheron sous la responsabilité de Monsieur [P], et estiment qu’une éventuelle voie de recours contre ladite société n’exonère en rien les époux [P] de leur responsabilité à leur encontre.

Ils rappellent que le notaire a été mis hors de cause lorsque la mesure d’expertise a été ordonnée, alors même qu’il a reçu un acte malgré l’absence d’attestation d’assurance dommages-ouvrage et estiment que la somme retenue par l’expert au titre d’une assurance ne fait pas double emploi avec l’assurance dommages-ouvrage.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, Monsieur [M] [P] et Madame [Z] [B] épouse [P] demandent au président du tribunal judiciaire statuant en référé de débouter Monsieur [J] [R] et Madame [T] [N] épouse [R] de leurs demandes de provisions et de les condamner in solidum à supporter les dépens et à leur payer la somme de 20 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils estiment en substance que les demandes de provisions se heurtent à des contestations sérieuses au regard de :

la nullité encourue du rapport d’expertise judiciaire pour :une violation du contradictoire, l’expert judiciaire s’étant abstenu de produire au contradictoire des parties les deux factures de l’entreprise PF Rénovation remises lors de la seconde réunion d’expertise, de communiquer en temps utile le rapport du sapiteur béton et de prendre en compte leur dire n° 6 considéré comme tardif ;des considérations juridiques retenues par l’expert judiciaire dans sa qualification des rôles respectifs alloués à Monsieur [P], maître d’ouvrage, d’une part, et à l’entreprise PF Rénovation, entreprise de gros œuvre, d’autre part ;des appréciations de l’expert relatives à la typologie et à l’imputabilité exclusive des désordres à Monsieur [P], en s’abstenant de répondre sur des points essentiels incriminant directement les époux [R] tels que :le défaut d’entretien et d’arrosage de la toiture terrasse végétalisé depuis leur acquisition le 31 juillet 2018, notamment à l’occasion de diverses canicules et durant des périodes ayant fait l’objet d’arrêté de catastrophe naturelle sécheresse courant 2018 et 2019 ;le défaut d’entretien par les acquéreurs de la VMC mise à l’arrêt et gorgée d’eau, ce qui a été constaté lors de la première réunion d’expertise judiciaire le 1er février 2023, et sans qu’à aucun moment, l’expert judiciaire ne se préoccupe de la remise en fonctionnement de la VMC, en ordonnant une mesure conservatoire et ainsi permettre l’assèchement et la bonne ventilation de la maison ;la garantie décennale ne peut être mise en oeuvre quant aux désordres objets du litige, les désordres allégés relatifs à la détérioration du toit végétalisé étant imputables à un défaut d’entretien et d’arrosage par les époux [R], et non à des malfaçons de construction, et en l’absence de procès-verbal de réception des travaux effectués par la société PF Rénovation, qui a été chargée d’une partie des travaux de gros œuvre ;l’absence de fondement alternatif à une garantie décennale, en raison de la forclusion encourue de toute garantie des vices cachés avant l’assignation en référé-expertise délivrée plus de deux ans après la découverte des vices alors allégués par les acquéreurs, en méconnaissance de l’article 1648 du code civil.Ils ajoutent que la responsabilité décennale ne peut être engagée pour des désordres apparents ou résultant d’un défaut d’entretien et qu’ils n’ont pas conservé les pièces relatives à la construction, que le notaire n’a pas estimé utile d’annexer à l’acte de vente.

Ils invoquent des doublons dans les montant réclamés, notamment au titre de la maîtrise d’oeuvre.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS

Sur la demande tendant à écarter des débats les dernières pièces et conclusions des défendeurs :

Aux termes de l’article 446-2 du code de procédure civile, dans sa version entrée en vigueur le 1er septembre 2025, issue du décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025, applicable aux instances en cours, lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, le juge peut organiser les échanges entre les parties comparantes. Après avoir recueilli leur avis, le juge peut ainsi fixer les délais et, si elles en sont d’accord ou si elles sont assistées ou représentées par un avocat, les conditions de communication de leurs prétentions, moyens et pièces. Les parties peuvent également convenir, à tout moment de l’instance, de délais et de modalités de communication de leurs conclusions et pièces conformément à l’article 128 du même code. A défaut pour les parties de respecter les modalités de communication fixées par le juge, celui-ci peut rappeler l’affaire à l’audience, en vue de la juger ou de la radier. Le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée ou convenue pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense.

En l’espèce, lors de l’audience du 11 septembre 2025, les défendeurs ont été invités à conclure avant le 15 octobre 2025. Si les défendeurs ont notifié de nouvelles conclusions le jour-même de l’audience, force est de constater que leurs conclusions visaient à répliquer à des conclusions adverses notifiées peu de temps avant l’audience, qu’aucune demande nouvelle n’est formulée, que les moyens nouveaux correspondent seulement à la réfutation de moyens opposés par leurs adversaires et que le conseil de ces derniers a pu y répliquer oralement à l’audience du 6 novembre 2025, de sorte qu’il n’est pas établi que la tardiveté ait porté atteinte aux droits de la défense.

La demande tendant à écarter des débats les dernières conclusions et pièces des défendeurs est donc rejetée.

Sur les demandes de provisions :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1792, alinéa 1er, du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

L’article 1792-1 du même code dispose qu’est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

3° toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

En l’espèce, s’agissant du premier désordre invoqué, l’expert judiciaire a notamment retenu, en page 88 de son rapport et sur la base de déclarations de Monsieur [P] et de la société PF Rénovation et de sondages du sapiteur Geotec, « l’absence complète d’étanchéité autour de la maison, comme constaté par les sondages pratiqués. Ce fait est avéré et confirmé par l’expert. Il est donc nécessaire de réaliser la totalité de l’étanchéité et du drainage, après avoir déposé les allées pavées et les reconstituer ensuite. (…) » et évalue le préjudice en résultant à la somme de 118 944,34 € TTC, dont 8 % de maîtrise d’oeuvre. L’expert ajoute, au titre de « travaux de ravalement », que « Il a été vu que les remontées capillaires sont visibles du fait que les travaux de drainage n’ont pas été réalisés. L’expert estime que, pour remettre le pavillon en état, il faut effectuer la remise en état des façades. (…) » et évalue le montant des travaux de remise en état à la somme de 33 608,52 € TTC, dont 8 % de maîtrise d’oeuvre.

Les époux [P], sont responsables, en tant que constructeurs-vendeurs, de ce désordre, de nature décennale, en ce qu’il compromet la destination de l’ouvrage, l’omission étant directement la cause de remontées capillaires et moisissures dans les pièces d’habitation de la maison.

A cet égard, il convient de souligner que, dès lors que la responsabilité éventuelle d’un sous-traitant n’exonère pas la responsabilité décennale du constructeur-vendeur à l’égard de l’acquéreur, sont dépourvus de toute portée à l’égard de la demande des époux [R] les moyens invoqués par les époux [P] tendant à faire établir l’imputabilité du désordre à la société PF Rénovation, notamment se rapportant à l’absence de soumission au débat contradictoire de factures de cette dernière ou à l’étendue et la nature des travaux effectivement réalisés par celle-ci. De même, il ressort des propres déclarations des défendeurs que le rapport du sapiteur Géotec a été communiqué aux parties le 21 mai 2024, soit environ un mois avant la date limite pour déposer leurs observations, de sorte que le principe du contradictoire a été respecté à cet égard. Ces moyens ne caractérisent donc aucunement des contestations sérieuses, à l’égard de l’obligation des époux [P] envers les époux [R].

Enfin, les époux [P] n’invoquent aucune cause d’exonération, s’agissant du désordre lié à l’absence complète d’étanchéité autour de la maison.

Leur obligation d’indemniser les époux [R], au titre de la responsabilité décennale, n’est donc pas sérieusement contestable et il convient de les condamner à payer à ce titre la somme totale de 152 552,86 € TTC.

S’agissant en second lieu des désordres portant sur la toiture végétalisée et l’étanchéité des casquettes, il ressort de la lecture combinée du rapport d’expertise judiciaire et du rapport du sapiteur, le bureau d’étude [S] [I], que si le béton utilisé ne présente pas de désordre structurel, l’avancée de toiture présente des défauts d’étanchéité sur toute la périphérie de la maison, nécessitant une reprise de l’étanchéité. Indépendamment de l’entretien ou non de la toiture végétale avant la vente, ce désordre est d’ordre décennal en ce qu’il compromet la destination de l’ouvrage. S’agissant des travaux de reprise, l’expert judiciaire indique en page 88 de son rapport, dans sa « conclusion définitive », que « Le devis proposé par la société ARCHIMOP prévoit la reprise complète de l’étanchéité. Alors que seule l’étanchéité des casquettes est à reprendre », mais évalue tout de même ces travaux à la totalité du devis proposé par la société Archimpo, soit la somme de 41 595,94 € TTC, auquel il rajoute une mission de maîtrise d’œuvre de 8 %, sans que l’expert ne s’explique sur la dissonance entre ces deux conclusions. Les époux [P] avaient quant à eux soumis une évaluation du cabinet [O] [A] pour un montant de 21 201,94 € TTC. Dans ce contexte, seul ce montant apparaît non sérieusement contestable. La remise en état de la toiture végétalisée proprement dite se heurte quant à elle à des contestations sérieuses, ne ressortant pas de la responsabilité décennale du constructeur et l’imputabilité des désordres constatées aux défendeurs n’étant pas établie avec l’évidence requise en référé.

Au titre de coûts de travaux réparation annexes, n’est pas sérieusement contestable au regard des conclusions du rapport d’expertise judiciaire, un montant de 34 516,22 € TTC, dont la somme de 7 780,00 € TTC au titre des travaux d’investigation des sapiteurs et la somme de 18 012,28 € TTC au titre de la pose de couvertine – alors qu’il n’est pas démontré que ce poste a été compté deux fois par l’expert judiciaire comme le soutiennent les défendeurs.

En application du principe de réparation intégrale du préjudice sans perte ni profit, le montant du au titre de travaux sera actualisés en fonction de l’évolution de l’indice du bâtiment BT01 depuis le rapport d’expertise de juin 2024 comme il est dit au dispositif de la présente décision. En revanche, il n’y a pas lieu de revaloriser l’indemnisation au titre des frais d’investigations, dont les montants ont déjà été engagés et ne sont plus susceptibles d’évolution.

Il convient d’ajouter à ces sommes la somme totale de 4 306,92 € TTC au titre des honoraires versés à la société Archimop pour l’accompagnement des époux [R] à la réunion d’expertise et étude relative au chiffrage des réparations, sur la base de factures versées aux débats.

En revanche, ni le quantum du préjudice de jouissance subi par les époux [R], ni la nécessité d’un relogement pendant la durée des travaux ne sont établies avec l’évidence requise en référé, par les seules pièces produites, à défaut notamment de démonstration de la valeur locative de la maison et de justification du taux de 30 % invoqué en demande. Les demandes formées à ce titre sont rejetées.

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et elle ne se présume pas.

En l’espèce, la clause de solidarité figurant en page 3 de l’acte de vente litigieux justifie une condamnation solidaire des époux [P].

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Monsieur [M] [P] et Madame [Z] [B] épouse [P], parties essentiellement succombantes, sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance, dont le coût de l’expertise judiciaire ordonnée le 28 juillet 2022.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et à défaut de production de factures acquittées, il convient de condamner in solidum Monsieur [M] [P] et Madame [Z] [B] épouse [P] à payer à Monsieur [J] [R] et Madame [T] [N] épouse [R] la somme de 10 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande tendant à écarter des débats les dernières conclusions et pièces des défendeurs ;

Condamnons solidairement Monsieur [M] [P] et Madame [Z] [B] épouse [P] à payer à Monsieur [J] [R] et Madame [T] [N] épouse [R] :

la somme de 200 491,02 € TTC, à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices matériels, cette somme devant être actualisée en fonction de l’indice du bâtiment BT01 en vigueur à la date de la présente ordonnance par rapport à celui en vigueur en avril 2024 ;la somme de 7 780,00 € TTC, à titre de provision à valoir sur le coût des travaux d’investigation des sapiteurs ;la somme de 4 306,92 € TTC, à titre de provision à valoir sur les frais engagés auprès de la société Archimop ;Condamnons in solidum Monsieur [M] [P] et Madame [Z] [B] épouse [P] à payer à Monsieur [J] [R] et Madame [T] [N] épouse [R] la somme de 10 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Monsieur [M] [P] et Madame [Z] [B] épouse [P] aux dépens, dont le coût de l’expertise judiciaire ordonnée le 28 juillet 2022 ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT SIX par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elisa ROCHA, Greffière, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière Le Vice-Président

Elisa ROCHA Eric MADRE