TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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[Adresse 10]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01904 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5GW

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 24 avril 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. HELIOS représentée par son gérant

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Vincent BURKARD-RUBY de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34 substitué par M^e Marjolaine FOESSEL, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIES REQUISES :

Monsieur [P] [V]

né le 12 Décembre 1966 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5 substitué par M^e Blanche D’ALBOY, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

Madame [Z] [L] épouse [V]

née le 01 Mars 1967 au PORTUGAL

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5 substitué par M^e Blanche D’ALBOY, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assisté de Manon HANSER, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 14 mars 2025

en présence lors des débats de Mathilde JEHLE auditrice de justice

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 15 mai 2009, la SCI HELIOS a loué à Monsieur [P] [V] et Madame [Z] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] Mulhouse, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 800 euros, outre une provision sur charge de 30 euros.

Par acte d’huissier du 29 avril 2024, la société HELIOS a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 5 702,33 euros au titre des loyers et charges échus au mois d’avril 2024, commandement visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier du 1e août 2024, la société HELIOS a fait assigner Monsieur [P] [V] et Madame [Z] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 mars 2025, après plusieurs renvois.

La société HELIOS, représentée par son conseil, dans ses conclusions en date du 12 décembre 2024 reprises à l’audience, demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner les locataires à payer la somme de 3 504,33 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1 000 euros hors charges à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

— débouter les locataires de toutes leurs demandes formulées à l’encontre de la société HELIOS,

— condamner les locataires aux dépens,

— condamner les locataires à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [P] [V] comparant, assisté de son conseil, et Madame [Z] [L], représentée par son conseil, sollicitent le bénéfice de leurs conclusions du 14 novembre 2024 et demandent au tribunal :

— A titre principal, de débouter la société HELIOS de ses prétentions,

— A titre subsidiaire, de déclarer que la demande de la société HELIOS se heurte manifestement à une contestation sérieuse,

— A titre reconventionnel, de condamner la société HELIOS à payer à Monsieur [P] [V] et Madame [Z] [L] la somme de 1 578 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— En tout état de cause,

* De prononcer la capitalisation des intérêts,

* De condamner la société HELIOS aux dépens,

* De condamner la société HELIOS à verser à Madame [Z] [L] et à Monsieur [P] [V] la somme de 1 500 euros assortie des intérêts de droit au jour de l’assignation.

Au soutien de leur demande visant au rejet des prétentions de la société HELIOS, les défendeurs font valoir en premier lieu que les révisions de loyer dont le propriétaire se prévaut ne leur ont pas été notifiées, en second lieu que les créances antérieures au 1e mai 2021 sont prescrites, et enfin que leur logement étant classé F ou G selon la classification DPE, plus aucune révision de loyer ne pouvait leur être appliquée à compter d’août 2022.

Au soutien de leur demande reconventionnelle visant au paiement de la somme de 1 578 euros par la société HELIOS, les défendeurs font valoir qu’ils ont versé 2 198 euros à la société HELIOS, alors qu’ils ne lui devaient que la somme de 603 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2021 et 2023 et que, dès lors, la société HELIOS a indument perçu la somme de 1 578 euros.

Les défendeurs expliquent à l’audience que les locaux d’habitation en cause nécessitent de gros travaux, que le bailleur n’a pas envie de les faire et essaie donc de les expulser.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux conclusions susvisées.

L’affaire est mise en délibéré au 24 avril 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur l’urgence

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

En l’espèce, la société HELIOS se prévaut du non-paiement par les locataires, Monsieur [P] [V] et Madame [Z] [L], du loyer tel que révisé conformément à la clause de révision prévue dans le contrat de bail.

Les conditions d’urgence et d’absence de contestation sérieuse sont donc remplies.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la société HELIOS reproche à Monsieur [P] [V] et à Madame [Z] [L] de ne pas avoir procédé au paiement du loyer tel qu’annuellement révisé.

— Sur la révision du loyer

L’article 17-1 de la même loi précise que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Aux termes de l’article 6 du code de procédure civile, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions. Selon l’article 9 du même code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre la société HELIOS d’une part et Monsieur [P] [V] et Madame [Z] [L] d’autre part indique en son article 1.5 que « le loyer sera révisé automatiquement et de plein droit chaque année le 15 mai ». La société HELIOS se prévaut de révisions annuelles du loyer dû par les locataires depuis 2017.

Néanmoins, elle ne produit aux débats qu’un avis de révision du loyer en date du 22 mai 2017 pour une révision du loyer au 1er juin 2017, portant le loyer hors charges à la somme de 804,09 euros.

L’extrait de compte mentionnant l’existence d’une révision annuelle du loyer pour les années 2019, 2020, 2021 et 2022 a été transmis aux locataires le 16 avril 2024, soit plus d’un an après la prise d’effet des révisions demandées par le bailleur, en date du 15 mai 2019, 2020, 2021 et 2022.

En l’absence de la preuve de l’information des locataires de la révision du loyer pour les années considérées, il convient dès lors de considérer que la société HELIOS a renoncé pour les années 2019, 2020, 2021 et 2022 au bénéfice de la clause de révision du loyer.

Concernant la révision de loyer pour l’année 2023, elle prend effet à compter du courrier envoyé le 16 avril 2024, soit pour le mois de mai 2024.

Il convient donc de retenir les sommes suivantes :

— Pour les loyers dus du 1er juin 2017 au 30 avril 2024 : 804,09 euros, outre une provision sur charges de 30 euros ;

— Pour les loyers dus depuis le 1e mai 2024 : 913,79 euros, outre une provision sur charge de 30 euros.

— Sur l’application de la législation relative au DPE

Aux termes de l’article 17-1 III de la loi du 6 juillet 1989, la révision et la majoration des loyers ne peuvent être appliquées dans les logements de la classe F ou G au sens de l’article L173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. L’article 159 IV de la loi du 22 août 2021 prévoit que cette disposition est applicable aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la présente loi, soit à compter du 24 août 2022.

En l’espèce, le bail conclu entre la société HELIOS d’une part et Madame [Z] [L] et Monsieur [P] [V] d’autre part a fait l’objet d’une tacite reconduction tous les trois ans depuis le 15 mai 2009, la dernière reconduction tacite utile datant du 14 mai 2024.

Il n’est par ailleurs pas contesté par le bailleur que son logement entre dans les classes F ou G de la classification DPE.

A compter du 14 mai 2024, il n’était donc plus possible pour la société HELIOS de réviser le loyer des locaux d’habitation en cause.

Néanmoins, la dernière révision notifiée aux locataires résulte d’un courrier du 16 avril 2024, pour une prise d’effet au 1e mai 2024. Cette révision est donc valable.

— Sur la prescription de l’action en paiement des loyers impayés

Il résulte de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, la société HELIOS a assigné en justice Madame [Z] [L] et Monsieur [P] [V] par acte d’huissier du 1er août 2024. Les demandes formulées au titre des arriérés de loyers antérieures au 1er août 2021 sont donc prescrites.

Il résulte de ces éléments qu’étaient dus à la société HELIOS par ses locataires les sommes suivantes :

— Du 1er août 2021 au 30 avril 2024, soit sur une période de 33 mois : un loyer de 804,09 euros, outre une provision sur charges de 30 euros ;

Soit une somme totale due, loyer et charges comprises, de 27 524, 97 euros.

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [Z] [L] et Monsieur [P] [V] ont, au titre du loyer et des charges, sur la même période, versé la somme totale de : 33x830, soit la somme de 27 390 euros.

Par conséquent, il demeure un impayé au titre des loyers et charges au bénéfice de la société HELIOS de la somme de 134,97 euros.

Néanmoins, il ressort des débats et pièces versées au dossier que Monsieur [P] [V] et Madame [Z] [L] ont, le 23 mai 2024, versé la somme additionnelle de 2 198 euros à la société HELIOS, dont il faut soustraire le montant cumulé des taxes d’enlèvement des ordures ménagères relatives aux années 2021, 2022, 2023 – sommes qui n’avaient pas été jusque-là réglées par les locataires et qui échappent à la prescription, la TEOM pour l’année 2021 étant échue en septembre 2021 -, pour une somme totale de 920 euros.

Il en résulte que : 2 198 – 920 = 1 278 euros, couvrant ainsi l’impayé de loyers de 134,97 euros.

Ce paiement étant intervenu dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer délivré le 29 avril 2024, la clause résolutoire du contrat de bail conclue entre Madame [Z] [L], Monsieur [P] [V] et la société HELIOS n’est pas acquise.

Il convient dès lors de débouter la société HELIOS de sa demande tendant au constat de l’acquisition de la clause de résolution du contrat de bail unissant la société HELIOS à Monsieur [P] [V] et Madame [Z] [L], ainsi que de sa demande tendant à l’expulsion desdits locataires et à la fixation d’une indemnité d’occupation.

III. Sur la demande reconventionnelle en paiement de l’indû de Monsieur [P] [V] et Madame [Z] [L] à l’encontre de la société HELIOS

Aux termes de l’article 1302 du code civil, « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ».

En l’espèce, Monsieur [P] [V] et Madame [Z] [L] ont procédé au versement de la somme de 2198 euros à la société HELIOS.

De cette somme, il convient de déduire la taxe d’enlèvement des ordures ménagères due par les époux au titre des années 2021, 2022 et 2023, pour un total de 920 euros, ainsi que le paiement de l’impayé de loyers, à hauteur de 134,97 euros, pour un total, après soustraction, de 1 143,03 euros.

Ce dernier montant ne correspond à aucune dette de quelconque origine due par les locataires à la société HELIOS.

Il sera dès lors ordonné la restitution de la somme de 1 143,03 euros par la société HELIOS à Monsieur [P] [V] et à Madame [Z] [L], avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Madame [Z] [L] et Monsieur [P] [V] seront en revanche déboutés de leur demande tendant à la capitalisation des intérêts, cela ne paraissant pas opportun au regard de l’objet du litige et de la procédure de référé suivie.

IV. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société HELIOS succombe à l’instance de sorte qu’elle sera condamnée aux dépens.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Condamnée aux dépens, la société HELIOS sera condamnée à verser à Madame [Z] [L] et à Monsieur [P] [V] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

DEBOUTONS la SCI HELIOS de sa demande visant au constat des conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mai 2009 entre la société HELIOS d’une part et Madame [Z] [L] et Monsieur [P] [V] d’autre part concernant le logement situé [Adresse 2] ;

DEBOUTONS la SCI HELIOS de sa demande visant à l’expulsion de Madame [Z] [L] et Monsieur [P] [V] du logement situé [Adresse 2] ;

DEBOUTONS la SCI HELIOS de sa demande visant au versement d’une indemnité d’occupation par Madame [Z] [L] et Monsieur [P] [V] ;

CONDAMNONS la SCI HELIOS à verser à Madame [Z] [L] et à Monsieur [P] [V] la somme de 1 143,03 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTONS Madame [Z] [L] et Monsieur [P] [V] de leur demande tendant à la capitalisation des intérêts dus par la SCI HELIOS ;

CONDAMNONS la SCI HELIOS aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS la SCI HELIOS à verser à Madame [Z] [L] et à Monsieur [P] [V] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTONS la SCI HELIOS de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,