MINUTE N°

N° RG 25/00600 – N° Portalis DB22-W-B7J-TCUU

Société SEQENS

C/

Monsieur [K] [E]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Avril 2026

DEMANDEUR :

Société SEQENS, SA d’HLM immatriculée au R.C.S. de NANTERE sous le numéro B 582 142 816, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice, représentée par Maître Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [E], né le 27 juillet 1957 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4], comparant en personne, en présence de Madame [P] [I] épouse [D], née le 10 octobre 1977 à [Localité 3], assistante sociale

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, magistrate à titre temporaire

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Fabienne BALADINE

1 copie certifiée conforme à Monsieur [K] [E]

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé en date du 18 décembre 2020, la SA SEQENS a consenti à Monsieur [K] [E] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement de type F2 sis dans un immeuble à [Adresse 5][Localité 4] [Adresse 6].

Le contrat stipule notamment un loyer mensuel principal de 453,31 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 131,42 euros, payable à terme échu. Il s’élève désormais à la somme mnsuelle de 617,37 euros, provision sur charges incluses.

Lors de l’entrée dans les lieux, la locataire a versé une somme de 453,31 euros au titre du dépôt de garantie.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA SEQENS a fait notifier, par exploit de la SAS ID FACTO, Commissaires de Justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 7 janvier 2025 portant sur la somme principale de 2.618,48 euros, hors frais de procédure.

Puis, par exploit introductif d’instance en date du 29 avril 2025, la SA SEQENS a assigné à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye Monsieur [K] [E], sollicitant :

Vu les articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Vu les articles 1103,1104, 1193, 1242,1728 alinéa 2 et 1741 du code civil,

Vu les articles 56 et 58 du code de procédure civile,

— Déclarer recevable et bien fondée la SA SEQENS en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre principal,

— Prononcer l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation du bail du 18 décembre 2020,

— Ordonner l’expulsion du défendeur des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin,

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans les dans un garde-meuble ou resserre au choix de la requérante et ce, en garantie de toute somme qui pourraient être due aux frais risques et périls du défendeur,

— Condamner le défendeur à payer, en principal, à la société demanderesse la somme de 4.775,91 euros plus les intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2025 au titre des loyers et charges impayés,

— Condamner le défendeur à payer à la société demanderesse une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en principal, comme si le bail s’était poursuivi, en sus des charges jusqu’à la date de libération effective des lieux,

— Condamner le défendeur au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le défendeur en tous les dépens.

Lors de l’audience du 17 février 2026, la SA SEQENS, représentée par son avocat, a soutenu oralement les demandes de son exploit introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 4.405,88 euros, arrêtée au 12 février 2026, échéance de janvier 2026 inclus. Elle a précisé que Monsieur [K] [E] avait repris le paiement des loyers courants et qu’un accord de règlement avait été conclu entre les parties au terme duquel Monsieur [K] [E] s’était engagé à rembourser une somme mensuelle de 90 euros en sus du loyer courant.

Monsieur [K] [E] a comparu en personne. Il a exposé être à la retraite et ne pas contester le quantum de la dette locative. Il confirme l’accord de règlement avec la SA SEQENS et précise avoir réglé la somme de 36,81 euros le 13 février 2026.

L’affaire, appelée à l’audience du 17 février 2026 a été mise en délibéré au 14 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

— d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par voie électronique dont il lui a été accusé réception par la voie électronique le 2 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 janvier 2025, distribuée le 14 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II- SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

La loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire. Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 18 décembre 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 janvier 2025, pour paiement de la somme principale de 2.618,48 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 7 mars 2025, minuit.

III – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

A l’audience, le Bailleur produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [E] reste lui devoir la somme principale de 4.405,88 euros, après soustraction des frais de poursuite, à la date du 12 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

A l’audience, Monsieur [K] [E] reconnaît devoir cette somme mais justifié avoir réglé à la SA SEQENS, la somme de 36,81 euros en date du 13 février 2026, de sorte que sa dette locative s’élève à la somme de 4.369,07 euros.

Monsieur [K] [E] sera donc condamné au paiement de cette somme de 4.369,07 euros, selon décompte arrêté au 12 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter 7 janvier 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2.618,48 euros et à compter de la date de l’assignation du 29 avril 2025 pour le surplus, conformément aux dispositions des articles L231-6 et L1231-7 du code civil.

III – SUR L’ACCORD DES PARTIES QUANT AUX DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de la Loi n°89-462 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 dispose que : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

Il ressort du décompte versé aux débats par le Bailleur, la SA SEQENS, que Monsieur [K] [E] a fourni des efforts significatifs de règlement et que le montant du dernier loyer courant a été réglé. Par ailleurs, un accord écrit produit aux débats stipule l’accord des parties pour que Monsieur [K] [E] se libère de sa dette locative moyennant le versement de la somme mensuelle de 90 euros en sus du loyer courant.

Au vu de ces éléments, Monsieur [K] [E] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités conclues avec la SA SEQENS qui seront rappelées au dispositif.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [K] [E] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation Monsieur [K] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant mensuel sera équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat de bail s’était poursuivi normalement.

IV – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [K] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires que le Bailleur, la SA SEQENS, a dû accomplir, Monsieur [K] [E] sera condamné à lui verser la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 décembre 2020 entre la SA SEQENS et Monsieur [K] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé à [Adresse 7], sont réunies à la date du 7 mars 2025, minuit ;

— CONDAMNE Monsieur [K] [E] à verser à la SA SEQENS, bailleur, la somme de 4 369,07 euros, selon décompte arrêté au 12 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, soustraction faite de la somme de 36,81 euros payée le 13 février 2026, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.618,48 à compter du 7 janvier 2025, date du commandement de payer, et à compter de la date de l’assignation du 29 avril 2025 pour le surplus ;

— ENTÉRINE l’accord des parties relatif au règlement de l’arriéré locatif susvisé par le versement mensuel de la somme de 90 euros en sus du loyer courant ;

— PRÉCISE que sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— DIT que si les délais conventionnellement accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d‘une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, justifiera :

— Que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— Que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

— Qu’à défaut pour la locataire, Monsieur [K] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA SEQENS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— Que Monsieur [K] [E], locataire, soit condamné à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date effective de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au Bailleur, la SA SEQENS, ou à son mandataire ;

— DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

— CONDAMNE Monsieur [K] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

— CONDAMNE Monsieur [K] [E] à payer à la SA SEQENS la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— RAPPELLE que l’exécution du jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye le 14 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Martine SULTAN, magistrate à titre temporaire, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier La magistrate à titre temporaire