TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

02 AVRIL 2026

N° RG 23/01035 – N° Portalis DB22-W-B7H-RE5S

Code NAC : 70A

EJ

DEMANDERESSE :

Madame [W] [B] épouse [D]

née le 25 Août 1966 à [Localité 1] (78),

demeurant [Adresse 1],

représentée par Maître Noémie LE BOUARD de la SELARL LE BOUARD AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

Madame [F] [R]

née le 23 Mai 1975 à [Localité 2] (78),

demeurant [Adresse 2] à [Localité 3],

représentée par Maître Elvis LEFEVRE, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 05 Mai 2022 reçu au greffe le 17 Février 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 16 Décembre 2025, Monsieur JOLY, Président de la chambre a mis l’affaire en délibéré au 19 Février 2026 prorogé au 02 Avril 2026 pour surcharge magistrat.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique signé le 8 février 1993, Mme [W] [B] épouse [D] (ci-après Mme [B]) a acquis plusieurs lots au sein d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] situé à [Localité 4] (78), [Adresse 4], dont le lot N°29 désigné comme une cave située en sous-sol.

Suivant acte authentique signé le 7 décembre 2006, Mme [F] [R] a également acquis plusieurs lots au sein du même immeuble, dont le lot N°26 désigné comme une cave située en sous-sol.

Soutenant que Mme [R] occuperait la cave afférente au lot N°29,

Mme [B] l’a mise en demeure de libérer les lieux par lettre recommandée avec AR datée du 18 septembre 2016 puis par sommation de faire du 1er octobre 2021.

Le 26 septembre 2016, Mme [R] lui répondait qu’elle n’avait vu aucun plan de caves, s’étonnant d’une telle demande de restitution. Elle lui assurait n’avoir jamais échangé les caves et indiquait que toutes les arrivées d’eau, le détendeur d’eau, le ballon d’eau chaude et les canalisations d’origine de son appartement se trouvaient dans la cave litigieuse.

Le 3 janvier 2017, Mme [B] faisait dresser un procès-verbal de constat par un commissaire de justice aux termes duquel il était constaté que la configuration des lieux était parfaitement conforme au plan annexé à son acte de vente, la cave correspondant au lot N°29 étant cependant fermée et inaccessible.

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2021, Mme [R] était sommée de restituer la cave portant le N°29 sur plan, occupée par elle sans droit ni titre, et de procéder aux travaux de remise en état de ladite cave.

En novembre 2021, Mme [B] relançait Mme [R] ainsi que son assurance de protection juridique. Mme [R] ne donnait pas suite à ces demandes.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier du 8 décembre 2021, Mme [B] a fait assigner Mme [R] devant le Tribunal de proximité de Poissy pour voir libérer la cave occupée par la défenderesse.

Par jugement du 5 mai 2022, le Tribunal de proximité de Poissy s’est déclaré incompétent au profit du Tribunal judiciaire de Versailles pour connaître de l’action pétitoire introduite par Mme [B].

Par courriers recommandés avec AR des 18 et 23 février 2023, le greffe de la 3ème chambre civile du Tribunal judiciaire de Versailles a invité les parties à poursuivre l’instance conformément aux dispositions de l’article 82 du code de procédure civile.

Parallèlement, par actes d’huissier des 18 et 22 mars 2022, Mme [R] a assigné en référé l’étude notariale ayant reçu son acte de vente, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, l’agence immobilière lui ayant fait visiter les lieux et Mme [B] afin de voir ordonner une mission d’expertise portant sur le coût de la remise en état de la cave litigieuse et sur la perte de valeur de son bien susceptible de résulter de la perte de cette cave.

A titre reconventionnel, Mme [B] a demandé que soient ordonnés l’accès et la libération de la cave.

Par ordonnance du 28 juin 2022, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expertise et sur la demande reconventionnelle de Mme [B] et a rejeté l’ensemble des demandes.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 8 septembre 2025, Mme [B] demande au Tribunal de :

— Juger bien fondée l’action en revendication de son droit de propriété initiée par Mme [W] [B] ;

— Juger que Mme [W] [B] est propriétaire de la cave, lot numéro 29, sise [Adresse 5], suivant l’acte du 8 février 1993 et de ses annexes ;

— Ordonner l’accès et la libération de la cave, lot numéro 29, sise [Adresse 5], suivant l’acte du 8 février 1993 et de ses annexes, des effets personnels et meublants de Mme [F] [R], sous astreinte de 50 euros par jour à compter du prononcé de la décision à intervenir, la juridiction se réservant la faculté de liquider l’astreinte ;

— Ordonner la remise en état de la cave, lot numéro 29, sise [Adresse 5], suivant l’acte du 8 février 1993 et de ses annexes, sous astreinte de 50 euros par jour à compter du prononcé de la décision à intervenir, la juridiction se réservant la faculté de liquider l’astreinte ;

— Condamner Mme [F] [R] à verser à Mme [W] [B] la somme de 100 euros par mois à compter du mois de février 2016 et jusqu’au prononcé du jugement à intervenir en réparation de ses préjudices de propriété et de jouissance ;

— Rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions de Mme [F] [R];

— Rejeter la demande de Mme [F] [R] tendant à déclarer qu’il y a prescription acquisitive de la cave numéro 29 à son profit ;

— Rejeter la demande de Mme [F] [R] tendant à la condamnation de Mme [W] [B] au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeter la demande de Mme [F] [R] tendant à la condamnation de Mme [W] [B] aux entiers dépens ;

— Rejeter la demande de Mme [F] [R] tendant à écarter l’exécution provisoire de droit sur toutes demandes formulées par Mme [B] ;

— Condamner Mme [F] [R] à payer à Mme [B] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [F] [R] aux entiers dépens ;

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées

par voie électronique le 2 juin 2025, Mme [R] demande au Tribunal de :

Déclarer qu’il y a prescription acquisitive de la cave n°29 au profit de Mme [R] ;

En conséquence,

Débouter Mme [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Écarter l’exécution provisoire de droit sur toutes les demandes formulées par Mme [B] ;

Condamner Mme [B] à verser à Mme [R] une somme de 3.000,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure

civile ;

Condamner Mme [B] aux entiers dépens.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 12 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la propriété de la cave litigieuse

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

La preuve de la propriété est libre et peut être rapportée par tout moyen, que la chose appropriée soit de nature mobilière ou immobilière et les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation pour statuer sur la preuve du droit de propriété.

Mme [B] fait valoir que la cave occupée par Mme [R] correspond au lot N°29 lui appartenant conformément à son acte d’acquisition.

En l’espèce, suivant acte authentique du 8 février 1993, Mme [B] a fait l’acquisition au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] sis [Adresse 4] à [Localité 4] (78) :

— du lot N°7 correspondant à un logement ;

— du lot N°37 correspondant à un garage pour voiture ;

— du lot N°29 à savoir une cave en sous-sol, dans le bâtiment A escalier A pour les 13/10.000 èmes du sol et des parties communes générales.

Suivant acte authentique du 7 décembre 2006, Mme [R] a acquis dans le même immeuble :

— le lot N°3 correspondant à un appartement ;

— le lot N°26 correspondant à une cave au sous-sol dans le bâtiment A, escalier A, pour les 5/10.000 èmes des parties communes générales ;

— le lot N°75 correspondant à un emplacement de parking en surface.

Il résulte d’un procès-verbal de constat établi le 3 janvier 2017 à la requête de la demanderesse que la configuration des lieux est parfaitement conforme au plan annexé à l’acte authentique du 8 février 1993 et que la porte de la cave N°29 est fermée à clef de sorte que l’officier ministériel se trouve dans l’impossibilité de l’ouvrir.

Par mail du 21 octobre 2021, le syndic de l’immeuble a indiqué à Mme [R] que sa cave portait le N°26 ce qui était mentionné sur tous ses appels de fonds et correspondait au plan des caves.

Mme [R] ne conteste pas que la cave qu’elle occupe, selon elle de bonne foi, depuis 2006 soit non pas la cave N°26 visée dans son acte d’acquisition mais effectivement la cave N°29, lot appartenant à Mme [B].

Au regard de ces éléments, l’inversion des caves est avérée et il est établi que la cave occupée par la défenderesse et revendiquée par la demanderesse est non pas la cave correspondant au lot N°26 mais bien celle correspondant au lot N°29 mentionnée dans l’acte d’acquisition de Mme [B].

Sur la prescription acquisitive

Mme [R] fait valoir que :

— après la vente le Notaire lui a remis des clés correspondant à l’appartement et à la cave désignés dans l’acte authentique ;

— elle n’a jamais été destinataire d’un plan des caves, l’agence et le Notaire s’étant bornés à lui présenter et vendre une cave comme étant celle correspondant au lot N°26 ;

— elle ne pouvait douter que la cave présentée était la propriété de son vendeur, d’autant plus que des installations en lien avec son appartement étaient présentes dans la cave au moment de l’achat ;

— à ce jour toutes les arrivées d’eau ainsi que le ballon d’eau chaude de son appartement situé au dessus de la cave sont encore installés dans ce local et l’installation électrique de la cave est également raccordée à son compteur EDF ;

— elle n’a jamais réalisé ces installations qui existaient au moment de son

achat ;

— la partie adverse ne produit aucun élément de preuve démontrant qu’il y a eu au cours des dernières années des travaux de cette envergure ;

— elle a donc joui de cette cave sans aucune difficulté et revendication pendant plus de 10 ans ;

— de son côté Mme [B] occupe la cave N°26 depuis 1993 et n’a commencé à revendiquer la cave N°29 qu’à partir de septembre 2016 ;

— elle dispose d’un juste titre à savoir l’acte authentique du 7 décembre 2006;

— cet acte est translatif de propriété et émane d’une autre personne que le véritable propriétaire de la cave N°29 revendiquée dans le cadre de la présente procédure ;

— détentrice depuis 2006 de la cave N°29 et ayant traité avec une personne non titulaire du droit de propriété sur cette cave, elle peut bénéficier de la prescription abrégée de 10 ans ;

— elle a en effet acquis la cave selon acte du 7 décembre 2006 ;

— elle a ensuite occupé cette cave pendant plus de 10 années, de bonne foi ;

— Mme [B] avait jusqu’au 7 décembre 2016 pour engager une action en justice ;

— contrairement à ce que soutient Mme [B], la mise en demeure qu’elle a adressée par lettre recommandée A.R du 18 septembre 2016 ne saurait, conformément à la jurisprudence constante de la cour de cassation, être considérée comme ayant valablement interrompu le délai de prescription.

Mme [B] fait valoir que :

— la défenderesse étant une professionnelle de l’immobilier, elle ne peut raisonnablement se prévaloir de l’absence des plans des caves, devant savoir, par les éléments et pièces auxquels elle avait accès par sa profession, où se trouvait précisément la cave N°26 dont elle est propriétaire ;

— la pose d’un ballon d’eau chaude dans la cave N°29 et l’installation d’un compteur d’eau privatif dans les parties communes n’ont fait l’objet d’aucune demande et autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui a été confirmé par le syndic de copropriété ;

— il y a donc lieu de croire que Mme [R] a pu réaliser les installations litigieuses ;

— un copropriétaire qui aménage clandestinement une partie commune et une partie privative ne peut se prévaloir d’une possession paisible, publique et non équivoque ouvrant droit aux effets de la prescription acquisitive ;

— Mme [R] échoue à justifier la présence de ces installations au moment de l’achat de son bien immobilier ou encore à démontrer la légalité de ces installations ;

— Mme [B] justifie avoir prêté son appartement et sa cave N°29 à sa sœur, Mme [K] [B], et à son compagnon, M. [Q] [A], qui attestent avoir joui de la cave litigieuse, ce dernier précisant avoir stocké dans cette dernière ses documents et son matériel professionnel ;

— Mme [B] ne résidait pas personnellement dans son appartement donc ne peut produire les factures EDF sollicitées, mais elle verse aux débats les factures EDF de sa sœur, Mme [K] [B], ayant occupé ledit logement ;

— la concluante démontre bel et bien la jouissance de sa cave N°29 avant la prise de possession litigieuse, sans droit ni titre, de Mme [R] ;

— Mme [R] ne saurait se prévaloir de la prescription acquisitive abrégée dans la mesure où celle-ci est fondée sur l’existence d’un juste titre qui suppose un transfert de propriété consenti par celui qui n’est pas le véritable propriétaire ;

— l’exigence d’un titre réel implique que l’acte invoqué concerne exactement, dans sa totalité, le bien que le possesseur a entre les mains et qu’il entend prescrire ;

— en l’espèce, l’acte de vente du 7 décembre 2006 de la défenderesse ne porte aucunement sur la cave N°29 litigieuse appartenant à Mme [B] ;

— la Direction générale des finances publiques identifie la cave N°29 de Mme [B] comme étant d’une superficie de 4 mètres carrés et ce même document, concernant la cave N°26 de Mme [R], fait état d’une surface d’environ 1,5 mètre carré de sorte que Mme [R] ne peut pas ignorer, étant en possession de documents analogues à ceux de Mme [B], que la cave qu’elle s’attribue ne correspond pas au N°26 ;

— Mme [R] ne justifie pas d’une possession continue, paisible et non équivoque pendant plus de dix ans dans la mesure où elle règle les charges relatives à la caveN°26 et non 29 et a été avertie dès le mois de février 2016 de son absence de tout droit sur la cave N°29 puis de nouveau le

18 septembre 2016, soit avant l’échéance des dix ans.

SUR CE :

Aux termes de l’article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

L’article 2261 dispose que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

Aux termes de l’article 2272 du code civil, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

Il découle des dispositions de ce texte que la prescription abrégée de 10 ans est limitée aux hypothèses dans lesquelles l’auteur du titre n’est pas le titulaire du droit cédé.

Il s’ensuit que selon une jurisprudence constante, l’usucapion n’est pas admise si l’aliénateur était bien le propriétaire ; il est en effet de principe que seul un titre émanant d’un non propriétaire peut servir de base à la prescription de l’article 2272 alinéa 2 du code civil.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, l’acte d’acquisition de Mme [R] portant sur la cave N°26 dont il n’est pas discuté qu’elle était bien la propriété de son vendeur.

C’est donc à la suite d’une analyse erronée des dispositions de l’article 2272 précité que Mme [R] soutient qu’elles sont applicables en l’espèce puisque le vendeur n’est pas le propriétaire du lot N°29 revendiqué.

Ainsi, la première condition de mise en oeuvre de la prescription abrégée n’est pas remplie et c’est à tort que Mme [R] croit pouvoir invoquer le délai de prescription de dix ans.

En conséquence le moyen doit être rejeté, sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres développements des parties tenant à la bonne foi de la défenderesse ou à l’éventuelle interruption du délai de prescription.

Il sera donc fait droit à la demande de libération de la cave.

Le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas justifié à ce stade.

Sur la demande de remise en état

Mme [B] fait valoir que :

— elle a eu accès et a disposé de l’intégralité de ses lots de leur acquisition, le 8 février 1993 jusqu’à leur mise en location le 30 octobre 1996 ;

— elle avait plus particulièrement accès, sans aucune difficulté à sa cave N°29 qui ne comportait ni arrivée d’eau, ni ballon d’eau chaude, ni tuyau d’évacuation des eaux usées, ni aucune autre installation ;

— en novembre 2015, lors de la résiliation d’un premier mandat de gestion locative, elle a signalé l’absence de restitution de clefs permettant d’accéder à sa cave ;

— ayant constaté que Mme [R] occupait sa cave, elle en a informé celle-ci qui lui a indiqué qu’elle n’avait jamais changé de cave et que toutes les arrivées d’eau, le détendeur d’eau, le ballon d’eau chaude et les canalisations d’origine de son appartement seraient dans la cave litigieuse ;

— elle n’a installé aucun ballon d’eau chaude dans sa cave N°29 ;

— aucune autorisation n’a été donnée pour procéder aux installations évoquées par Mme [R] qui a la charge de démontrer qu’elles préexistaient à son achat ;

— la pose d’un ballon d’eau chaude dans la cave N°29 et l’installation d’un compteur d’eau privatif dans les parties communes n’ont fait l’objet d’aucune demande et autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui a été confirmé par le syndic de copropriété le

15 janvier 2021 ;

— au regard de l’acte notarié du 7 décembre 2006, il est possible de lire que le vendeur de Mme [R] a déclaré n’avoir réalisé aucun travaux ni annexé aucune partie commune sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ;

— il y a donc lieu de croire que Mme [R] a pu réaliser les installations litigieuses ;

— les attestations produites par la défenderesse ne sont pas manuscrites et dépourvues de valeur probante.

Mme [R] fait valoir que :

— de nombreuses installations étaient présentes dans la cave au moment de son achat ;

— à ce jour, toutes les arrivées d’eau ainsi que le ballon d’eau chaude de son appartement sont encore installées dans la cave et l’installation électrique de la cave est également raccordée à son compteur EDF ;

— elle n’a elle-même jamais réalisé ces installations qui existaient au moment de son achat ;

— la partie adverse ne produit aucun élément de preuve démontrant qu’il y a eu au cours des dernières années des travaux de cette envergure.

SUR CE :

En l’espèce, il résulte effectivement de l’acte de vente du 7 décembre 2006 au profit de Mme [R] que le vendeur déclare qu’il n’a réalisé aucun travaux ni annexé aucune partie commune sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Mme [R] verse quant à elle aux débats une attestation sur l’honneur établie par l’agence ORPI le 2 août 2024 selon laquelle le tableau électrique de l’appartement de Mme [R] comporte un fusible contrôlant l’éclairage de la cave et précisant que les arrivées d’eau se trouvant dans cet appartement se trouvent bien dans cette cave.

Elle produit également une attestation de son père conforme aux dispositions des articles 202 et 203 du code de procédure civile d’où il résulte que les installations litigieuses étaient déjà présentes dans la cave lors de la visite des lieux.

S’y ajoute une attestation dans le même sens du mari de la défenderesse ainsi qu’une attestation de M. [C], employé de l’agence immobilière ayant été chargée de la vente, selon laquelle la cave vendue à Mme [R] était bien équipée d’un cumulus d’eau chaude.

L’ensemble de ces éléments ne permet pas d’affirmer que la défenderesse a installé elle-même les installations litigieuses.

Or, la demanderesse inverse la charge de la preuve en prétendant que c’est à Mme [R] de démontrer qu’elle n’a pas réalisé ces installations.

Mme [B] échoue ainsi à démontrer que lesdites installations ont été mises en place par Mme [R] et il ne peut par conséquent être fait droit à la demande de remise en état.

Sur l’indemnisation des préjudices de Mme [B]

Mme [B] fait valoir qu’elle a subi un préjudice du fait de la privation de sa cave et que celui-ci dure depuis février 2016, date à laquelle la défenderesse a été informée qu’elle occupait une cave ne lui appartenant pas. Elle conteste les affirmations de la défenderesse selon lesquelles elle aurait bénéficié de l’autre cave et estime son préjudice à 100 euros par mois depuis février 2016.

Mme [R] soutient qu’aucun préjudice ne saurait être retenu puisque Mme [B] disposait bien d’une cave.

SUR CE :

Il ressort des pièces versées aux débats et non contestées que la cave N°29 est de plus grande dimension que la cave N°26.

Même à supposer que Mme [B] n’ait pas été privée de cave, ce qu’elle conteste, Mme [R] ne peut donc utilement prétendre que la demanderesse n’a subi aucun préjudice.

En ce qui concerne la durée de celui-ci, si Mme [R] reconnaît dans un courrier du 26 septembre 2016 avoir été informée en février de la même année “d’un souci d’attribution de cave”, elle n’a été mise en demeure de libérer les lieux que par lettre recommandée AR du 18 septembre 2016.

Par conséquent, il convient de retenir comme date de début du préjudice de jouissance le 1er octobre 2016 jusqu’au 31 mars 2026, soit 114 mois.

Le montant de 100 euros par mois doit être ramené à de plus justes proportions et sera fixé à 50 euros par mois.

Au total, Mme [R] sera donc condamnée à verser à Mme [B] la somme de 5.700 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur les autres demandes

Mme [R], qui succombe, supportera la charge des dépens.

S’agissant des frais de procédure exposés et non compris dans les dépens, l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine. Dans tous les cas il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de condamner Mme [R] à payer à Mme [B] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 susvisé.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige. Mme [R] ne justifie pas du bien fondé de sa demande de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

Condamne Mme [F] [R] à libérer la cave, lot numéro 29, sise [Adresse 5], suivant l’acte du 8 février 1993 et de ses annexes, de ses effets personnels et meublants ;

Condamne Mme [F] [R] à payer à Mme [W] [B] épouse [D] la somme de 5.700 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Condamne Mme [F] [R] à payer à Mme [W] [B] épouse [D] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Mme [F] [R] aux dépens ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 AVRIL 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT