TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/01471 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z44M

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 10 MARS 2026

DEMANDEUR :

S.C.I. HADINVEST

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Marc FLAMENBAUM, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. [U] [R]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Franck REGNAULT, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE, Cadre greffier

DÉBATS à l’audience publique du 20 Janvier 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 03 Mars 2026 prorogé au 10 Mars 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte authentique du 1er mars 2024, la société Hadinvest a mis à bail au profit de la société [U] [R] des locaux situés au rez-de-chaussée d’un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 2] (Nord) à compter du 1er mars 2024.

Conclu pour une durée de neuf années, le bail a fixé le loyer annuel à 45 000 euros hors taxes et hors charges, payable par quart et d’avance, outre provisions pour charges de 1 200 euros hors taxes par trimestre.

Suite à des impayés, la société Hadinvest a fait signifier à la société [U] [R] le 26 mai 2025 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte délivré à sa demande le 22 septembre 2025, la société Hadinvest a fait assigner la société [U] [R] devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la société [U] [R] et de tous occupants de son chef, des locaux en cause.

L’affaire a été enregistrée au greffe sous le numéro de registre général 25/1471.

La défenderesse a constitué avocat.

Après plusieurs renvois ordonnés sur la demande des parties, l’affaire a été retenue lors de l’audience du 20 janvier 2026.

Représentée, la société Hadinvest soutient les demandes détaillées dans ses conclusions déposées à l’audience et notifiées par voie électronique le 8 décembre 2025, notamment de :

— débouter la société [U] [R] de ses demandes,

— constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants sans droit ni titre,

— condamner la société [U] [R] à lui verser une provision de 44 428,60 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnité d’occupation dont le montant est arrêté au 1er janvier 2026 outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 26 mai 2025,

— condamner la défenderesse à lui verser une provision de 14 089,06 euros toutes taxes comprises par trimestre jusqu’à la libération des lieux,

— condamner la société [U] [R] à lui payer 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la défenderesse aux dépens en ce compris les frais d’huissier.

Représentée, la société [U] [R] soutient les demandes précisées dans ses conclusions déposées à l’audience et communiquées par voie électronique le 28 octobre 2025, notamment de :

à titre principal,

— déclarer nul le commandement de payer,

— débouter la société Hadinvest de ses demandes,

à titre subsidiaire,

— débouter la demanderesse de ses demandes en raison de contestations sérieuses,

à titre reconventionnel,

— condamner la demanderesse à lui verser une provision de 70 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice financier résultant de la fermeture administrative imputable au manquement de la société Hadinvest,

— condamner la demanderesse à lui verser une provision de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et exécution déloyale du contrat,

à titre encore plus subsidiaire,

— réduire à 1 663,93 euros le montant de la créance de la société Hadinvest après déduction des loyers non exigibles durant la fermeture administrative,

— ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties,

à titre infiniment subsidiaire,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire en application de l’article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce,

— lui accorder un délai de 18 mois à compter de la réouverture totale pour s’acquitter des sommes restant dues au bailleur,

en tout état de cause,

— condamner la demanderesse à lui verser 3 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la demanderesse aux dépens.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 3 mars 2026, délibéré finalement prorogé au 10 mars 2026 compte tenu de la charge du service.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le commandement de payer

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à référé concernant la demande tendant à déclarer nul le commandement de payer.

Sur l’obligation de délivrance

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Selon l’article 1719 du même code, le bailleur est notamment obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière :

1°) de délivrer au preneur la chose louée,

2°) d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3°) d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives.

Le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause dédiée et explicite du bail, l’obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté mais ne peut, par ce biais, à raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble.

Les travaux prescrits par l’autorité administrative sont, sauf stipulation expresse et contraire du bail, à la charge du propriétaire.

Le refus par le bailleur d’accomplir des travaux ne justifie la consignation des loyers par le locataire que si l’inexécution par le bailleur de son obligation rend les locaux impropres à l’usage auquel ils sont destinés.

L’obligation de délivrance n’ayant aucun caractère personnel, le juge peut ordonner son exécution par la force publique.

En l’espèce, il est manifeste que le bail commercial prévoit des dérogations aux dispositions de l’article 1719, à la charge du preneur, notamment pour « tous les travaux nécessaires à son implantation et à son activité dans les locaux loués, et notamment l’ensemble des aménagements intérieurs » ainsi que pour « tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour mettre en conformité l’ensemble immobilier loué avec l’activité du preneur, pour la partie accessible au public, la règlementation relative aux établissements recevant du public ([Localité 3])(…)».

Dès lors, l’invocation du courrier du 3 avril 2025 adressé à la défenderesse par la mairie de [Localité 2], comme l’avis défavorable de la commission de sécurité et l’arrêté de fermeture administrative n’est à l’évidence de nature à fonder ni un manquement de la demanderesse à son obligation de délivrance, ni le non règlement des sommes dues en vertu du bail par le preneur.

La société [U] [R] ne justifie d’aucune diligence de sa part en vue d’assurer la mise en conformité.

Sur le jeu de la clause résolutoire

Une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 26 mai 2025 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 26 juin 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société [U] [R] de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

La société [U] [R] étant occupante sans droit ni titre depuis l’acquisition du jeu de la clause résolutoire, elle est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 27 juin 2025 dont le montant sera fixé au niveau des sommes qui seraient dues chaque mois si le bail en cause s’était poursuivi.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

Après déduction des sommes non justifiées, relevant des frais irrépétibles ou des dépens, l’arriéré locatif constituant une dette non sérieusement contestable s’élève à 44 121,11 euros.

Le défendeur sera donc condamné à payer ce montant à la société Hadinvest à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.

Sur les demandes provisionnelles de la société [U] [R]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il est manifeste que la défenderesse échoue à étayer l’existence d’une obligation de la demanderesse à indemniser les conséquences financières de la fermeture administrative.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision que la société [U] [R] formule au titre de ces conséquences.

En l’espèce, il est manifeste que la défenderesse ne rapporte aucun élément de nature à étayer l’existence d’un caractère abusif à l’instance initiée par la société Hadinvest ou d’une exécution déloyale du bail par cette dernière.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée à ce titre.

Compte tenu de ces éléments, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de compensation qui dépasse au surplus les pouvoirs conférés au juge des référés.

Sur la demande de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ont la faculté, en accordant des délais, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil précise le cadre juridique de cette faculté du juge :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

La faculté d’accorder la suspension est distincte de celle d’accorder un délai de paiement.

En l’espèce, la société [U] [R] ne fournit pas d’éléments de nature à établir une capacité d’apurement de la dette privant le juge des référés de la faculté de lui accorder un délai de paiement alors que ses manquements persistent depuis plus d’un an. En outre, son attitude caractérise une mauvaise foi participant de l’appréciation de sa demande.

Par conséquent, la demande de délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner la société [U] [R] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la la société [U] [R] à verser à la société Hadinvest 1 800 euros au titre des frais irrépétibles et de rejeter la demande formulée par la défenderesse au même titre.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de Lille pour exercer les fonctions de juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande tendant à déclarer nul le commandement de payer ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la société Hadinvest et la société [U] [R] concernant les locaux situés au rez-de-chaussée d’un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 2] (Nord) depuis le 26 juin 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les dix jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société [U] [R] et de tout occupant de son chef des lieux susvisés ;

Autorise au besoin la société Hadinvest à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 27 juin 2025, le montant mensuel de la provision au profit de la société Hadinvest à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la société [U] [R] au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la société [U] [R] à payer à la société Hadinvest chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la société [U] [R] à payer à la société Hadinvest 44 121,11 euros (quarante-quatre mille cent vingt-et-un euros et onze centimes), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, selon décompte arrêté au 1er janvier 2026 ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délai de paiement ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée par la société [U] [R] au titre d’un préjudice financier ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de compensation ;

Condamne la société [U] [R] aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer ;

Condamne la société [U] [R] à payer à la société Hadinvest 1 800 euros (mille huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formulée au titre des frais irrépétibles par la société [U] [R] ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;