TRIBUNAL DE PROXIMITE DE LURE

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00065 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DFZ2

Minute n° 25/00196

Société HABITAT 70

Rep/assistant : Mme [S] [E] (Salarié)

C/

[X] [N]

Copie exécutoire et copie conforme délivrée

le :

à : Société HABITAT 70

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à : Monsieur [X] [N]

JUGEMENT DU 02 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEUR(S) :

Société HABITAT 70, demeurant [Adresse 2]

Comparante en la personne de Madame [S] [E]

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [N], demeurant [Adresse 3]

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge : Vanessa VIGNEAUX

Greffier : Béatrice PAUTOT

DÉBATS :

Audience publique du 02 juillet 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 02 septembre 2025, par Vanessa VIGNEAUX, Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Nabila PRIEUR, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 30 août 2021 avec prise d’effets au 31 août 2021, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Habitat 70 – ci-après dénommé l’OPH Habitat 70 – a donné à bail à Monsieur [X] [N] et Madame [J] [K] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 347,92 euros, outre 117,20 euros à titre de provisions pour charges.

Madame [J] [K] est décédée le 3 novembre 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH Habitat 70 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 janvier 2025.

L’OPH Habitat 70 a ensuite fait assigner Monsieur [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de LURE par acte de commissaire de justice signifié à personne le 7 avril 2025 aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [N] du logement ;

— d’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de qui il appartiendra

— condamner Monsieur [X] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée au montant actuel du loyer et des charges à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux, soit 538,50 euros par mois

— condamner Monsieur [X] [N] au paiement de la somme de 1620,66 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— condamner Monsieur [X] [N] au paiement de la somme de 3,04 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner Monsieur [X] [N] au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation.

— constater l’exécution provisoire

Un diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction.

A l’audience du 2 juillet 2025, l’OPH Habitat 70, régulièrement représenté, se rapporte aux termes de l’assignation et actualise le montant de la dette à la somme de 2566,70 euros (mois de mai 2025 inclus).

Bien que valablement convoqué par acte de commissaire de justice, Monsieur [X] [N] n’est ni présent, ni représenté.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] Haute-[Localité 10] par la voie électronique le 10 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

L’OPH Habitat 70 justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 24 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande et l’acquisition de la clause résolutoire concernant le logement :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 30 août 2021 avec prise d’effets au 31 août 2021 contient une clause résolutoire.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 janvier 2025, pour la somme en principal de 1055,82 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies.

Ces conditions se sont trouvées réunies à la date du 24 mars 2025.

Par conséquent, il sera dit que le bail sera résilié de plein droit le 24 mars 2025.

L’expulsion de Monsieur [X] [N] sera donc ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

— Sur les loyers et charges impayés :

Au regard de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En vertu de l’article 472 du Code de Procédure Civile, en l’absence de comparution du défendeur, il n’est fait droit à la demande que si celle-ci est régulière, recevable et bien fondée.

L’article 16 du code de procédure civile dispose enfin que “Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. »

En l’espèce, l’OPH Habitat 70 sollicite dans le cadre de son assignation signifiée le 7 avril 2025 que Monsieur [X] [N] soit condamné à lui verser une somme de 1620,66 euros, au titre des loyers et charges impayés, mois de février 2025 inclus.

L’OPH Habitat 70 fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant aux débats le contrat de bail signé par les parties ainsi que le commandement de payer délivré le 23 janvier 2025, outre un décompte incluant le mois de février 2025.

Lors de l’audience, l’OPH Habitat 70 a produit un décompte actualisé concernant Monsieur [X] [N] et sollicite qu’il soit dit que ce dernier est désormais redevable de la somme de 2566,70 euros, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Toutefois, si en ne comparaissant pas à l’audience, Monsieur [X] [N] s’est interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements autres que ceux mentionnés sur les décomptes produits alors que cette charge lui incombe, il sera rappelé qu’en l’absence du défendeur lors de l’audience et de l’absence de production d’un justificatif concernant la communication de ce nouveau décompte au défendeur, une telle actualisation de la demande, non soumise au respect du principe de la contradiction, ne saurait être prise en compte.

Par conséquent, seul le montant sollicité dans le cadre de l’assignation pourra être pris en considération.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [N] à verser à son bailleur la somme de 1620,66 euros au titre des impayés de loyers et de charges, selon décompte incluant le mois de février 2025, outre intérêts de retard au taux légal à compter de la date de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

— Sur les dommages-intérêts correspondant aux frais bancaires de rejet :

L’article 1231-1 du code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Selon l’article 1231-6 du Code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, l’OPH Habitat 70 sollicite une somme de 3,04 euros au titre des frais bancaires de rejet expliquant seulement que « la résistance de Monsieur [X] [N] à s’exécuter spontanément a causé au demandeur un préjudice certain… ».

Il sera toutefois relevé que le demandeur ne soutient nullement sa demande en ne produisant aucun élément à ce sujet et en ne démontant nullement que les conditions des articles susvisés sont réunies.

Par conséquent, en l’absence de toute démonstration, cette demande ne pourra qu’être rejetée.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “ Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

En outre, l’article 24 VII de ladite loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il s’évince du décompte versé aux débats que Monsieur [X] [N] n’a pas repris le versement du loyer courant.

Il sera encore rappelé que ce dernier ne s’est pas présenté dans le cadre de la présente audience et n’a formulé aucune demande de délais de paiement, ni produit de justificatif s’agissant de sa situation financière actuelle.

Par conséquent, aucun délai de paiement ne saurait être accordé.

IV. Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, s’il se maintient dans les lieux au-delà de la résiliation du bail, l’ancien locataire est redevable, au profit du bailleur, d’une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit. Le juge est souverain pour apprécier l’étendue du préjudice subi par le propriétaire et le montant de l’indemnité. Les indemnités d’occupation sont dues de plein droit, dès lors que l’occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir. Le préjudice doit être fixé par la présente juridiction à un montant déterminé et non pas, d’une manière générale, au montant du loyer qui aurait dû être payé en l’absence de résiliation du contrat de bail.

Monsieur [X] [N] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 24 mars 2025, causant ainsi un préjudice au bailleur du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de relouer celui-ci à un nouveau locataire.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges tel qu’ils auraient été si les contrats s’étaient poursuivis, soit la somme totale de 538,50 euros mensuel.

Monsieur [X] [N] sera donc condamné au paiement d’une indemnité d’occupation de 538,50 euros tous les mois, à compter du 24 mars 2025, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés au bailleur.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de l’assignation.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par l’OPH Habitat 70 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail signé le 30 août 2021 avec prise d’effets au 31 août 2021 entre l’OPH Habitat 70 et Monsieur [X] [N] concernant le logement situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 24 mars 2025,

Par conséquent,

ORDONNE à Monsieur [X] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH Habitat 70 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Monsieur [X] [N] à verser à l’OPH Habitat 70 la somme de 1620,66 euros au titre des impayés de loyers et de charges, selon décompte incluant le mois de février 2025, outre intérêts de retard au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement,

CONDAMNE Monsieur [X] [N] à payer à l’OPH Habitat 70 une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 24 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ;

FIXE le montant total de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme provisionnelle de 538,50 euros ;

DEBOUTE l’OPH Habitat 70 de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [X] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de l’assignation ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,