TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00103 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DFNY

Minute n°

E.P.I.C. HABITAT 70, immatriculé au RCS de [Localité 2] sous le numéro B 399 606 185, pris en la personne de son représentant légal

C/

M. [U] [N]

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

— M. [U] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— E.P.I.C. HABITAT 70, immatriculé au RCS de [Localité 2] sous le numéro B 399 606 185, pris en la personne de son représentant légal

Pièces retournées

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEUR :

E.P.I.C. HABITAT 70, immatriculé au RCS de [Localité 2] sous le numéro B 399 606 185, pris en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Madame [G] [T]

comparant en personne

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [N], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Elsa REYGNIER

Greffière : Véronique HOUILLON

DÉBATS :

Audience publique du 07 juillet 2025

Mise en délibéré au 08 septembre 2025

DÉCISION :

Contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 08 septembre 2025, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile par Elsa REYGNIER, présidente, assistée de Sarah COGHETTO, greffière lors du délibéré

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

L’Office Public de l’Habitat de Haute-[Localité 3] Habitat 70 (ci-après l’OPH Habitat 70) a donné à bail à M. [U] [N] le logement n° 21 situé [Adresse 5] par contrat du 12 juillet 2024, pour un loyer mensuel de 317,83 euros et 88,95 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH Habitat 70 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 janvier 2025.

L’OPH Habitat 70 a ensuite fait assigner M. [U] [N] par acte de Commissaire de Justice en date du 5 mai 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clauses résolutoire à la date du 30 mars 2025 ;

— ordonner l’expulsion deM. [U] [N] ;

— condamner M. [U] [N] au paiement de la somme de 2 097,66 euros au titre des loyers et charges impayés arrétés au 28 février 2025 et la somme de 1,52 euros de frais de rejet pour le mois de janviert 2025, outre les intérêts légaux à compter de la présente assignation ;

— condamner M. [U] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, fixée au montant actuel du loyer et des charges ;

— condamner M. [U] [N] au paiement d’une somme de 200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, et de l’assignation.

Il résulte du diagnostic social et financier que le locataire est célibataire et sans enfant à charge.

Auto-entrepreneur, il est fait état de 1 300,00 euros de revenus mensuels mais de problèmes financiers avec plusieurs dettes en lien notamment avec la perte d’un contrat à durée déterminée. Il est envisagé le dépôt d’un dossier de surendettement. Le locataire indique qu’il pourra reprendre le paiement de son loyer et mmetre en place un plan d’apurement dès qu’il percevra le chômage.

A l’audience du 7 juillet 2025, l’OPH Habitat 70, représenté par Mme [G] [T], actualise la dette à la somme de 4 851,63 euros en incluant le mois de mai 2025 précisant qu’aucun réglement n’est intervenu depuis novembre 2024 et n’avoir eu aucun retour du locataire malgré les sollicitations.

Il maintient ses demandes.

M. [U] [N], comparant en personne, expose être auto-entreprenuer mais avoir perdu son emploi. Il est donc en recherche d’un nouvel emploi. Il souhaite rester dans les lieux indiquant percevoir 1 100,00 euros par mois et proposant de régler 600,00 euros par mois. Il ajoute avoir fait une demande d’allocation logement le matin même.

L’affaire est mise en délibéré au 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-[Localité 3] par voie électronique le 6 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’OPH Habitat 70 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 mai 2025.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que «toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux» ;

Les bail conclu le 12 juillet 2024 contient une clause résolutoire (6.1) et un commandement de payer visant ces clauses avec un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 29 janvier 2025, pour la somme en principal de 1 255,38 euros.

En l’absence de réglement, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 31 mars 2025.

L’expulsion de M. [U] [N] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

— sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du code civil, s’il se maintient dans les lieux au-delà de la résiliation du bail, l’ancien locataire est redevable, au profit du bailleur, d’une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit. Le juge est souverain pour apprécier l’étendue du préjudice subi par le propriétaire et le montant de l’indemnité. Les indemnités d’occupation sont dues de plein droit, dès lors que l’occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir. Le préjudice doit être fixé par la présente juridiction à un montant déterminé et non pas, d’une manière générale, au montant du loyer qui aurait dû être payé en l’absence de résiliation du contrat de bail.

En l’espèce, M. [U] [N] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée, à compter du 1er juin 2025, au montant actuel du loyer et des charges sans surloyer, soit 444,02 euros.

— sur la dette locative :

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Au regard de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En aplication de l’article 4 i) et p) de la même loi, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble et qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’OPH Habitat 70 produit un décompte démontrant que M. [U] [N] reste lui devoir la somme de 4 851,63 euros incluant le mois de mai 2025. Les sommes réclamées à compter du 31 mars 2025 sont dues à titre d’indemnités d’occupation.

Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois s’agissant de la demande en paiement de la somme de 1,52 euros au titre des frais bancaires de rejet, celle-ci ne peut qu’être réjetée compte tenu des dispositions d’ordre publique précitées.

M. [U] [N] sera donc condamné au paiement de la somme de 4 851,63 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus (décompte incluant le mois de mai 2025), outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 mai 2025 sur la somme de 2 094,62 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En outre, l’article 24 VII de ladite loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [U] [N] n’a pas justifié du réglement du loyer courant.En conséquence, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [U] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment comprendront le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation.

En l’espèce, l’équité et les situations économiques respectives des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter l’OPH Habitat 70 de sa demande formulée à ce titre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par l’Office Public de l’Habitat de Haute-saône Habitat 70 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition des clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 juillet 2024 entre l’Office Public de l’Habitat de Haute-saône Habitat 70 et M. [U] [N] concernant le logement n° 21 situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 31 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [U] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [U] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’Office Public de l’Habitat de Haute-saône Habitat 70 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [U] [N] à verser à l’Office Public de l’Habitat de Haute-saône Habitat 70 une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date d’acquistion de la clause résolutoire du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

FIXE, à compter du 1er juin 2025, l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 444,02 euros ;

CONDAMNE M. [U] [N] à verser à l’Office Public de l’Habitat de Haute-saône Habitat 70 la somme de 4 851,63 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus (décompte incluant le mois de mai 2025), outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 mai 2025 sur la somme de 2 094,62 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE M. [U] [N] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [U] [N] aux dépens, qui comprendront notamment comprendront le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat de Haute-[Localité 3] Habitat 70 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 08 septembre 2025 et après lecture faite, nous avons signé,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection