TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

Chambre civile

☎ :[XXXXXXXX01]

Références : RG n° N° RG 26/00010 – N° Portalis DB2K-W-B7K-DJ3O

S.A. L’IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES, immatriculée au R.C.S. de [Localité 3] sous le numéro 334 055 647, prise en la personne de son représentant légal

C/

Madame [M] [H] épouse [T], immatriculée au R.C.S. de [Localité 4] sous le n° 531 187 177

ORDONNANCE DE REFERE DU 14 Avril 2026

DEMANDERESSE:

S.A. L’IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES, immatriculée au R.C.S. de [Localité 3] sous le numéro 334 055 647, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Julien GLAIVE, avocat au barreau de Paris Rep/assistant : Maître Ghislaine CHAUVET-LECA, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

DEFENDERESSE ::

Mme [M] [H] épouse [T], immatriculée au R.C.S. de [Localité 4] sous le n° 531 187 177

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Violaine HAMIDI

GREFFIER : Sarah COGHETTO

DEBATS:

Audience publique du 03 Mars 2026

DECISION:

Contradictoire,par mise à disposition au greffe le 14 Avril 2026.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 6 décembre 2024, la SCI [X] a consenti à Madame [M] [T] née [H] un bail commercial dérogatoire d’une année, portant sur un local situé dans la galerie commerciale de l’hypermarché sise [Adresse 3] à Corbenay (70320), pour un loyer mensuel de 900 € HT et HC.

Par acte authentique du 11 juillet 2025, la SCI [X] a vendu à la SA L’immobilière européenne des mousquetaires l’ensemble du centre commercial.

Lors du transfert de propriété, la SA L’immobilière européenne des mousquetaires (ci-après « la société IEM ») a été subrogée dans tous les droits et obligations du contrat.

Des difficultés sont apparues quant au règlement des loyers et à l’exploitation commerciale.

Le 21 novembre 2025, la société IEM a fait délivrer, d’une part, un commandement de payer visant la clause résolutoire à hauteur de 4 734,97 € en principal, et, d’autre part, une sommation d’exploiter visant également la clause résolutoire.

Sans réponse, la société IEM a, par deux exploits de commissaire de justice du 2 février et 3 février 2026, ce dernier ayant fait l’objet d’un procès-verbal de recherche infructueuse dans les termes de l’article 659 du code de procédure civile, assigné Madame [T] par devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Vesoul, aux fins d’obtenir l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail liant les parties, l’expulsion de Madame [T] et sa condamnation au paiement des sommes dues.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 3 mars 2026, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 14 avril 2026, date de la présente ordonnance.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans son assignation du 2 février 2026, seule ayant été délivrée à personne, à laquelle il sera renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la société IEM demande au tribunal de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail consenti à Madame [M] [T],Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [M] [T] née [H] et celle de tous occupants de son chef du focal (cellule n°2) objet du bail précité, situé dans la galerie commerciale de l’hypermarché de [Localité 7], sise [Adresse 4], et ce immédiatement et sans délai et avec l’assistance de la [Localité 8] Publique et d’un serrurier s’il y a lieu,Autoriser la séquestration aux frais, risques et périls de Madame [M] [T] des meubles laissés dans les lieux,Condamner Madame [M] [T] à payer, à titre provisionnel, à la société l’IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES la somme de 7.028,85 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation charges et taxes dus au mois de janvier 2026 inclus, et ce avec intérêts au taux légal, et ce à compter du 21 novembre 2025,Fixer le montant de l’indemnité d’occupation au double du montant du montant du loyer contractuel journalier, taxes (dont TVA) et charges en sus etCondamner Madame [M] [T] à titre provisionnel, à payer à la société l’IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES cette indemnité d’occupation, mensuellement et d’avance, à compter du 10 février 2026, et jusqu’à la complète libération des locaux,Dire et juger que le dépôt de garantie restera acquis dans son intégralité à la société l’IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES,Condamner Madame [M] [T] à payer à la société l’IMMOBIUERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Madame [M] [T] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de levée de l’extrait k-bis et de l’état d’endettement de la défenderesse, de l’assignation, de sa dénonciation aux créanciers inscrits s’il y a lieu, et de la signification de l’ordonnance à intervenir, outre l’émolument de recouvrement revenant au Commissaire de Justice au titre de l’article A.444-32 du Code de commerce.Rappelle que l’exécution provisoire est de droitAu soutien de ses prétentions, la société IEM fait valoir, en vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, être fondée à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial et la condamnation du locataire au paiement d’une somme à titre de provision.

Elle soutient que le preneur ne respecte pas les dispositions du bail commercial, en ce qu’aucun loyers et accessoires n’est réglés ni les locaux occupés. Elle explique que les tentatives de recouvrement des loyers ou de reprise de l’exploitation par acte d’huissier n’ont rien changé. Elle soutient dès lors que la clause résolutoire est acquise de plein droit et sollicite son expulsion.

Elle sollicite également les arriérés locatifs dus depuis août 2025, soit la somme de 7 028,86 € arrêtée au mois de janvier 2026 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi qu’une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer journalier.

Elle affirme pouvoir garder le dépôt de garantie, conformément au bail.

Enfin, elle sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement des dépens et frais de procédure à hauteur de 2 500 €, outre les frais de procédure engagés.

MOTIVATION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, en application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision sera réputée contradictoire.

Sur les demandes principalesSur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-5 du code de commerce dispose que « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier.

Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l’avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire».

En l’espèce, eu égard au bail commercial communiqué, ce dernier déroge au statut des baux commerciaux conformément à l’article L.145-5 du Code de commerce, de sorte que les dispositions de l’article L.145-41 du même code ne trouvent à s’appliquer en l’espèce.

Ledit bail a été conclu entre la société IEM et Madame [T] le 6 décembre 2024 pour une durée d’un an, renouvelable tacitement deux fois aux mêmes charges et conditions.

Ce bail prévoit au paragraphe « clause résolutoire » : « A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de la redevance, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions de la présente convention, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter contenant déclaration par le « Propriétaire » de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, la présente convention sera résiliée de plein droit, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus. Si dans ce cas le « Preneur » refusait de quitter les lieux mis à disposition, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble, exécutoire nonobstant opposition ou appel et sans caution. Le « Preneur » sera de plein droit débiteur envers le « Propriétaire » d’une indemnité journalière d’occupation égale au double du dernier loyer journalier en vigueur, augmentée de la taxe sur la valeur ajoutée si le présent bail y est assujetti ».

Le commandement de payer du 21 novembre 2025 délivré, non pas à l’adresse des lieux loués en raison de l’absence d’occupation des locaux, mais à l’adresse personnelle telle que mentionnée dans le bail, est régulier. Le commissaire de justice a pu signifier le commandement de payer à personne.

Il était demandé le paiement de la somme de 4 894,13 € au titre des loyers impayés, et les sommes de ce commandement de payer n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il s’évince des écritures de la demanderesse que cette dernière ne propose aucune date à partir de laquelle elle estime que la clause résolutoire produirait ses pleins effets.

Au regard de ces éléments, la clause résolutoire est acquise au 22 décembre 2025, soit après le mois laissé au preneur pour régulariser sa situation suivant la date de signification à personne. Le bail a donc été résilié de plein droit à cette date.

Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Madame [T] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai, sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

La demande d’expulsion immédiate et sans délai de la société IEM sera rejetée.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

La demande tendant à l’autorisation de séquestrer aux frais, risques et périls du preneur les meubles laissées dans les lieux sera rejetée.

Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par Madame [T] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte du décompte versé aux débats par le demandeur que la somme de 7 028, 86 € demandée par la société IEM correspond aux loyers dus d’août 2025 à janvier 2026.

Au vu du décompte et des factures mensuelles produites également par la société IEM, l’obligation de Madame [T] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au mois de janvier 2026 inclus n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 7 028, 86 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner par provision Madame [T], avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Par conséquent, Madame [T] sera condamnée au paiement de la somme de 7 028,86 € au titre des loyers impayés d’août 2025 à janvier 2026.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le bail prévoit une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer journalier, charges et taxes compris.

Compte tenu de ce qui a été développé précédemment, l’indemnité d’occupation doublée sera due à compter du 22 décembre 2025.

Par conséquent, Madame [T] sera condamnée au paiement d’une indemnité locative mensuelle égale au double du montant du loyer journalier, du mois de février 2026 inclus et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés.

La demande de paiement en avance de l’indemnité d’occupation sera rejetée, n’étant pas prévu au contrat et apparaissant vaine en l’état.

Sur les demandes accessoiresSur les dépens

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que

Succombant, Madame [M] [T] née [H] sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’équité commande de condamner Madame [M] [T] née [H] à verser la somme de 1000 euros à la demanderesse sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial signé le 6 décembre 2024

FIXE la date d’acquisition de la clause résolutoire au 22 décembre 2025 ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Madame [M] [T] née [H] et de tout occupant de son chef des lieux situés du local (cellule n°2) objet du bail précité, situé dans la galerie commerciale de l’hypermarché INTERMARCHE de [Localité 9], située [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

REJETTE la demande d’expulsion immédiate et sans délai de la SA L’immobilière européenne des mousquetaires

DIT, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

REJETTE la demande d’autorisation de séquestrer aux frais, risques et périls du preneur les meubles laissées dans les lieux de la SA L’immobilière européenne des mousquetaires

CONDAMNE par provision Madame [M] [T] née [H] à payer à la SA L’immobilière européenne des mousquetaires la somme de 7 028,86 € au titre du solde locatif du à compter du mois d’août 2025 à janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter 21 novembre 2025, date de signification du commandement de payer;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Madame [M] [T] née [H], à compter du mois de février 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au double du montant du loyer journalier ;

REJETTE la demande de paiement en avance de l’indemnité d’occupation de la SA L’immobilière européenne des mousquetaires

CONDAMNE Madame [M] [T] née [H] aux dépens,

CONDAMNE Madame [M] [T] née [H] à payer à la SA L’immobilière européenne des mousquetaires la somme de 1 000 euros (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente grosse a été signée par le greffier.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le greffier et le Juge des référés.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES