Tribunal Judiciaire de Vienne, Jcp, 2 décembre 2025, n° 25/00400

TJ Vienne 2 décembre 2025

Arguments

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Rejeté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire a repris le paiement des loyers avant l'audience, ce qui a conduit à suspendre les effets de la clause résolutoire.
Autre
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a suspendu les effets de la clause résolutoire sous condition que le locataire respecte les modalités de paiement.
Accepté
Montant des loyers dus
La cour a constaté que le locataire ne contestait pas la dette de loyers et a ordonné le paiement des sommes dues.
Accepté
Préjudice causé par le maintien dans les lieux
La cour a jugé que le bailleur a droit à une indemnité d'occupation pour la période durant laquelle le locataire est resté dans les lieux sans payer.
Accepté
Partie succombante
La cour a condamné le locataire aux dépens, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Vienne, jcp, 2 déc. 2025, n° 25/00400
Numéro(s) :	25/00400
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Noëlle GILLE
Cabinet(s) :	PYRAMIDE AVOCATS

Texte intégral

MINUTE N° : 2025/

JUGEMENT DU : 02 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00400 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DOXT

NATURE AFFAIRE : 5AA/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : Organisme ALPES ISERE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (ANCIENNEMENT OPAC 38) C/ [F] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 02 Décembre 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : M^me Virginie LACOINTA, magistrat à titre temporaire

Greffier : M^me Emmanuelle THEOLEYRE, Greffier

DESTINATAIRES :

copie exécutoire délivrée à : SCP PYRAMIDE AVOCATS

le : 02/12/2025

copie exécutoire délivrée à : M. [F]

le : 02/12/2025

DEMANDERESSE

Organisme ALPES ISERE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (ANCIENNEMENT OPAC 38), dont le siège social est sis 21 avenue de Constantine – 38035 GRENOBLE CEDEX 02

représentée par Maître Noëlle GILLE de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE

DEFENDEUR

M. [F] [M], demeurant 44 C Rue Jean Paul Sartre – Appart 26 1er étage – 38090 VILLEFONTAINE

comparant

Qualification : contradictoire en premier ressort

Débats tenus à l’audience du 06 Octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Décembre 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par M^me LACOINTA, Juge des contentieux de la protection, et par M^me THEOLEYRE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Faits et procédure

Suivant contrats de bail en date du 29 septembre 2020 et en date du 5 septembre 2023, ALPES ISERE HABITAT a donné respectivement en location à Monsieur [M] [F] un logement et un garage sis 44 C rue Jean Paul Sartre, appart 26, 1er étage à VILLEFONTAINE (38090).

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2024, ALPES ISERE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [M] [F] un commandement d’avoir à lui payer la somme de 1269.77 euros correspondant au montant des loyers dus au 11 décembre 2024, outre le coût de l’acte et d’avoir à fournir les justificatifs de l’assurance habitation.

Par assignation délivrée à Monsieur [M] [F], le 18 avril 2025, ALPES ISERE HABITAT sollicite que soit constatée (et subsidiairement prononcée) la résiliation des deux baux conclus entre les parties par acquisition de la clause résolutoire visée dans le bail du logement et dans le bail du garage pour défaut d’assurance et le non paiement des loyers, que soit ordonnée l’expulsion du locataire; ALPES ISERE HABITAT réclame en outre la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges et accessoires, avec indexation, et le paiement de la somme de 2467.28 euros au titre de loyers échus et impayés, outre celle de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens, avec exécution provisoire.

Le rapport de l’enquête sociale, prévue par la loi du 31 juillet 1998 n’a pu aboutir faute pour Monsieur [M] [F] de s’être présenté au rendez-vous proposé.

A l’audience du 6 octobre 2025, après renvoi, en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tout élément relatif à l’existence d’une procédure de surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation.

ALPES ISERE HABITAT précise n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement de surendettement au profit de Monsieur [M] [F], indique se désister de sa demande de résiliation fondée sur le défaut d’assurance, confirme ses autres demandes avec actualisation de sa créance de loyers à la somme de 2317.89 euros au 29 septembre 2025 et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [M] [F], présent, précise n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers. Il indique être en intérim et avoir repris le paiement des loyers.

Il sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois accordés .

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 2 décembre 2025 pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Motifs de la décision

Sur la régularité de la procédure

La procédure est régulière, le requérant justifiant du signalement des impayés auprès de la CAF et de la notification au représentant de l’Etat dans le département avant l’audience de l’assignation aux fins d’expulsion.

Sur le désistement du défaut d’assurance

Aux termes des dispositions des articles 394 et 395 du Code de procédure civile si le demandeur peut en toute matière se désister de sa demande, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Celle-ci n’est pas nécessaire s’il n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, ALPES ISERE HABITAT entend se désister de sa demande en résiliation fondée sur le défaut d’assurance, le locataire ayant justifié d’une assurance locative à jour.

Monsieur [M] [F] a accepté ce désistement.

Il convient en conséquence de constater le désistement.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le principe et le montant de la créance sont établis par la production d’une copie du contrat de bail, de l’assignation et du relevé de compte actualisé.

Monsieur [M] [F] ne conteste pas cette dette de loyers.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [M] [F] à payer, à ALPES ISERE HABITAT, la somme de 2317.89 euros, déduction faite des frais de poursuite, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1269.77 euros échue à cette date, et à compter du présent jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement, la résiliation des baux et l’expulsion

La clause résolutoire insérée au bail ne produit effet, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Toutefois, le régime de la loi de 1989 relève d’un ordre public de protection, si bien que l’éventuel délai contractuel plus favorable au locataire doit prévaloir sur l’application de ces dispositions.

Néanmoins, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, par application des articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1103 et 1104 du Code civil, accorder des délais de paiement au locataire dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. L’octroi de tels délais suspend la clause de résiliation de plein droit.

En l’espèce, le commandement délivré par ALPES ISERE HABITAT le 26 décembre 2024 reproduit la clause résolutoire insérée dans les contrats de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il est établi par les pièces produites que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois du commandement. La clause résolutoire a donc été acquise à la date du 26 février 2025.

En l’espèce, il apparaît que le locataire a repris le versement intégral du loyer avant la date d’audience, des sommes étant versées depuis le mois de juillet 2025.

Dès lors, ALPES ISERE HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Il convient d’accorder à Monsieur [M] [F] des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire qui sera réputée ne pas avoir joué si Monsieur [M] [F] se libère de la dette dans les conditions fixées au dispositif.

En cas de non respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit. ALPES ISERE HABITAT sera ainsi autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [F].

En outre, ALPES ISERE HABITAT est fondé à réclamer, au titre de la réparation du préjudice causé par le maintien de Monsieur [M] [F] dans les lieux, une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges et accessoires, avec indexation, étant précisé que, s’agissant de l’indemnité, elle sera due au prorata du temps d’occupation, à terme échu, et qu’elle produira intérêts à compter de chaque échéance.

Sur les autres demandes

Le défendeur sera condamné aux dépens, par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens.

Il sera alloué à ALPES ISERE HABITAT la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire de droit :

— CONSTATE le désistement de ALPES ISERE HABITAT concernant sa demande en résiliation fondée sur le défaut d’assurance pour le contrat en date du 29 septembre 2020 pour le logement et en date du 5 septembre 2024 pour le garage;

— CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire des baux conclus pour le logement et le garage entre ALPES ISERE HABITAT et Monsieur [M] [F] à la date du 26 février 2025 ;

— SUSPEND les effets de cette clause pendant un délai de 36 mois à compter de ce jour, sous condition que Monsieur [M] [F] s’acquitte des loyers courants et des mensualités de remboursement de sa dette en principal, intérêts et dépens, selon les modalités fixées ci dessous ;

— RAPPELLE que le délai accordé ne suspend pas le paiement du loyer courant, qui devra être acquitté à chaque échéance par le locataire ;

— CONDAMNE Monsieur [M] [F] à payer à ALPES ISERE HABITAT la somme totale de 2317.89 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 29 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1269.77 euros échue à cette date, et à compter du présent jugement sur le surplus ;

— ACCORDE à Monsieur [M] [F] un délai de paiement de 36 mois à compter du présent jugement pour s’acquitter des sommes dues en principal, intérêts et dépens, par versement mensuel d’au moins 50 euros, qui devront être versés en sus du loyer courant et à la même date, la dernière échéance devant solder la dette sauf meilleur accord des parties sur un nouveau délai ;

— RAPPELLE que pendant le cours du délai, la majoration d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues ;

— DIT que si Monsieur [M] [F] respecte les modalités de remboursement de la dette locative et règle à leur échéance les loyers courants, la clause de résiliation sera réputée à l’issue du délai ne pas avoir joué ;

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou des loyers et charges courants, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra de plein droit ses effets, huit jours après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse ;

— DANS CE CAS:

CONSTATE la résiliation des baux conclus pour le logement et le garage, à la date du 26 février 2025 ;

AUTORISE ALPES ISERE HABITAT à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [F] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier à défaut pour Monsieur [M] [F] d’avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [M] [F] à payer à ALPES ISERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui des loyers courants révisés et augmentés des charges et accessoires, avec indexation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— CONDAMNE Monsieur [M] [F] à payer à ALPES ISERE HABITAT la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE Monsieur [M] [F] aux dépens ;

Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l’audience.

Le greffier Le président