5AA Minute N°

N° RG 24/00591 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GO3C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 25 JUILLET 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [U] [M]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 9])

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Monsieur [S] [E], chargé de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandaté

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [W]

né le 28 Septembre 1969 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 4]

Madame [H] [J]

née le 25 Mars 1966 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2], représentée par Monsieur [C] [J], intervenant volontaire, es qualité de curateur de Madame [H] [J]

Représentés par Maître Rachel BEAUDOIN, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 JUIN 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 25 JUILLET 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 9 mars 2012, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 10], dénommé LOGIPARC, a donné à bail à Monsieur [Z] [W] et Madame [H] [J] un logement situé à [Localité 11], au [Adresse 5], outre un garage sis n°[Adresse 3] à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel de 397,10 € outre une provision mensuelle sur charges de 123,75 € et 33,76 € pour le loyer annexe.

Le 23 mai 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [Z] [W] et Madame [H] [J] pour un montant en principal de 14 998,03 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024, EKIDOM, Office public de l’Habitat de Grand Poitiers (anciennement dénommé LOGIPARC et SIPEA), et ci-après, l’Office Public de l’Habitat du Grand Poitiers a fait assigner en référé Monsieur [Z] [W] et Madame [H] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion de Monsieur [Z] [W] et Madame [H] [J] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [Z] [W] et Madame [H] [J] au paiement d’une provision d’un montant de 17 539,61 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges;

— condamner solidairement Monsieur [Z] [W] et Madame [H] [J] au paiement d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 novembre 2024.

A cette audience, Monsieur [Z] [W], en présence du représentant de l’Office Public de l’Habitat du [Localité 8] [Localité 10], a indiqué que le couple était séparé, et que Madame [H] [J] avait quitté le logement depuis 5 ans, sans qu’il ne connaisse sa nouvelle adresse.

L’affaire a été renvoyée aux fins de recherche et de citation de Madame [H] [J].

Par actes délivrés le 20 novembre 2024, s’agissant de Madame [H] [J], et le 22 novembre 2024, s’agissant de Monsieur [Z] [W], les locataires ont été assignés à l’audience du 24 janvier 2025, au visa des mêmes demandes, sauf à noter l’actualisation de l’arriéré locatif à la somme de 18 201,52 euros.

A l’audience du 24 janvier 2025, l’affaire a de nouveau été renvoyée, en présence du bailleur, d’une part, et du Conseil des deux défendeurs, d’autre part.

A l’audience du 18 avril 2025, et par mail de confirmation en date du 24 juillet 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] indique se désister des demandes formées à l’égard de Madame [H] [J]. Il explique qu’un plan d’apurement a été proposé, quoiqu’il apparaisse fragile, s’agissant de Monsieur [Z] [W].

Monsieur [Z] [W] et Madame [H] [J], représentés par leur Conseil, expliquent que le PACS qui les unissait a été dissout en 2021, ce qui correspond au départ de la constitution de l’arriéré locatif. Ils indiquent demeurer dans l’attente de pièces relatives à l’assurance de Monsieur [Z] [W], notamment pour s’assurer de ce qu’elle n’intervient pas à la cause, avec cette précision que Madame [H] [J] bénéficie par ailleurs d’une mesure de curatelle renforcée, confiée à son père.

Monsieur [C] [J] indique à l’audience intervenir volontairement ès qualité de curateur de Madame [H] [J], et être représenté par le Conseil de celle-ci.

La décision a été renvoyée à l’audience du 13 juin 2025.

A l’audience du 13 juin 2025, EKIDOM, Office Public de l’Habitat de [Localité 9], actualise l’arriéré locatif à la somme de 21 444,06 euros.

Monsieur [Z] [W], Madame [H] [J], assistée de son curateur Monsieur [C] [J], tous assistés de leur Conseil, ne contestent ni le principe, ni le montant de la dette, et proposent pour Monsieur [Z] [W] un plan d’apurement à raison de 200 euros mensuels. Ils rappellent la dissolution du PACS.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 10 septembre 2024, puis le 25 novembre 2024 ; soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la CAF de la Vienne le 22 juin 2023 ainsi que la CCAPEX de la Vienne le 10 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 23 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 24 juillet 2024. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 21 444,06 € au 12 juin 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de mai 2025.

Les locataires justifient de la conclusion d’un PACS le 15 octobre 2010, et de sa dissolution le 25 août 2021. Il est par ailleurs justifié d’un extrait de décision rendant compte de ce que Madame [H] [J] bénéficie d’une curatelle renforcée pour une durée de 60 mois, à compter du 8 février 2022 confiée à Monsieur [C] [J].

En cours d’instance, le bailleur a indiqué se désister des demandes formées à l’égard de Madame [H] [J].

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner Monsieur [Z] [W] à verser à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] une provision de 21 444,06 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il résulte du diagnostic social et financier que Monsieur [Z] [W] est célibataire depuis le 25 janvier 2021. Il perçoit un salaire de 911 euros, outre la prime d’activité à hauteur de 146 euros, ainsi que 540 euros d’allocations, pour un total de 1 597 euros. Le locataire, qui n’a pas réalisé l’arrêt des prélèvements, qu’il n’explique pas, entend prétendre à un logement moins onéreux, plus adapté à sa situation, et apurer l’arriéré progressivement.

Il apparaît néanmoins qu’à l’exclusion de deux versements effectués au mois de janvier 2025, dont l’un concerne le loyer courant, ni le plan d’apurement mensuel de 300 euros dont excipe le locataire, ni la reprise du paiement du loyer courant ne sont effectifs.

Or, la durée de l’instance, outre le montant de l’arriéré locatif, rendent illusoire, en l’absence de toute manifestation du locataire, la tenue de l’engagement auquel il est prétendu.

L’expulsion sera ordonnée, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner in solidum Monsieur [Z] [W] et Madame [H] [J] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer. Sur ce point, il sera relevé que si le PACS a été dissout et si Madame [H] [J] a quitté le logement, l’absence de formalisme dans la rupture de la relation contractuelle a contraint le bailleur à des diligences qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge, d’une part, mais également à celle de Monsieur [Z] [W], d’autre part.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9], dénommé EKIDOM, les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] ;

DONNONS acte à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] de ce qu’il se désiste des demandes formées à l’égard de Madame [H] [J] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 mars 2012 entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 10], devenu l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9], d’une part, et Monsieur [Z] [W] et Madame [H] [J] d’autre part, concernant le logement sis [Adresse 5], outre le garage sis n°[Adresse 3] à [Localité 11], sont réunies à la date du 24 juillet 2024 ;

DONNONS acte à Madame [H] [J] de ce qu’elle a quitté le logement le 25 août 2021, date de dissolution du PACS la liant à Monsieur [Z] [W] ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 24 juillet 2024 ;

CONSTATONS que depuis cette date, Monsieur [Z] [W] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [W] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de Monsieur [Z] [W], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [W] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] une provision de 21 444,06 euros à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 12 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à compter du 13 juin 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Monsieur [Z] [W] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (441,46 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM ; la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser (98,91 €) ; outre 35,34 euros au titre des annexes ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [W] et Madame [H] [J] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES