Tribunal Judiciaire de Vienne, Jcp, 16 décembre 2025, n° 25/00497

TJ Vienne 16 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
Le tribunal a constaté que les loyers n'avaient pas été réglés dans les délais impartis, ce qui justifie la résiliation du bail et l'expulsion des locataires.
Accepté
Créance de loyers impayés
Le tribunal a jugé que la SEMCODA était fondée à réclamer le paiement des loyers impayés, le montant étant établi par les pièces produites.
Accepté
Préjudice causé par le maintien dans les lieux
Le tribunal a reconnu le droit de la SEMCODA à une indemnité d'occupation, équivalente au loyer courant, jusqu'à la libération des lieux.
Rejeté
Demande de délais de paiement par les locataires
Le tribunal a rejeté la demande de délais de paiement, considérant que les locataires n'avaient pas repris le versement intégral du loyer avant l'audience.

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Sur la décision

Référence :	TJ Vienne, jcp, 16 déc. 2025, n° 25/00497
Numéro(s) :	25/00497
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	14 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Noëlle GILLE
Cabinet(s) :	PYRAMIDE AVOCATS
Parties :	Société SEMCODA C, SEMCODA SA Société d'Economie Mixte de Construction du Département de l' Ain

Texte intégral

MINUTE N° : 2025/

JUGEMENT DU : 16 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00497 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DPIO

NATURE AFFAIRE : 5AA/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : Société SEMCODA C/ [H] [I], [S] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 16 Décembre 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : M^me Virginie LACOINTA, Magistrat à titre temporaire

Greffier : M^me Emmanuelle THEOLEYRE, Greffier

DESTINATAIRES :

copie exécutoire délivrée à : M^e GILLE

le : 16/12/2025

copie exécutoire délivrée à : M. [T] + MME [I]

le :16/12/2025

DEMANDERESSE

SEMCODA SA Société d’Economie Mixte de Construction du Département de l’Ain, dont le siège social est sis 50 rue du Pavillon – CS 91007 – 01009 BOURG EN BRESSE CEDEX

représentée par Maître Noëlle GILLE de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE

DEFENDEURS

Mme [H] [I]

demeurant 5 esplanade de la pinède – 38090 VILLEFONTAINE

non comparante

M. [S] [T]

demeurant 5 esplanade de la pinède – 38090 VILLEFONTAINE

non comparant

Qualification : réputé contradictoire en premier ressort

Débats tenus à l’audience du 03 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 16 Décembre 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par M^me LACOINTA, Juge des contentieux de la protection, et par M^me THEOLEYRE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Faits et procédure

Suivant contrat de bail en date du 27 juillet 2021, la Société d’Economie Mixte de Construction du Département de l’Ain, ci-après la SEMCODA a donné en location à Madame [I] [H] et Monsieur [T] [S] un logement sis 5 esplanade de la pinède, RDC à VILLEFONTAINE (38090).

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, la SEMCODA a fait délivrer à Madame [I] [H] et Monsieur [T] [S] un commandement d’avoir à lui payer la somme de 675.70 euros correspondant au montant des loyers dus au 10 janvier 2025, outre le coût de l’acte.

Par assignation délivrée à Madame [I] [H] et Monsieur [T] [S], le 23 mai 2025, la SEMCODA sollicite que soit constatée la résiliation du bail conclu entre les parties et que soit ordonnée l’expulsion des locataires ; la SEMCODA réclame en outre la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges et accessoires, avec indexation, et le paiement solidaire de la somme de 1560.13 euros au titre de loyers échus et impayés ; outre celle de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens, avec exécution provisoire.

Le rapport de l’enquête sociale, prévue par la loi du 31 juillet 1998 est parvenu au tribunal avant l’audience ; il indique que Madame [I] [H] et Monsieur [T] [S] sont concubins et ont deux enfants mineurs; que des problèmes de santé et des difficultés à trouver un emploi ont impacté la gestion budgétaire du couple, générant alors la dette locative; qu’ils comptent solliciter l’octroi de délais de paiement à l’audience.

A l’audience du 3 novembre 2025, après renvoi, en application de l’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tout élément relatif à l’existence d’une procédure de surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation.

La SEMCODA précise ne pas avoir été avisée de l’existence d’une procédure de traitement de surendettement au profit de Madame [I] [H] et Monsieur [T] [S], confirme ses demandes avec actualisation de sa créance de loyers à la somme de 3566.72 euros au 30 octobre 2025 et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [T] [S], cité à étude après vérification de sa domiciliation, présent à l’audience du 8 septembre 2025, n’est ni présent ni représenté à cette audience.

Madame [I] [H], citée à étude après vérification de sa domiciliation,n’est ni présente ni représentée.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 16 décembre 2025 pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Motifs de la décision

Sur la régularité de la procédure

La procédure est régulière, la requérante justifiant du signalement des impayés auprès de la CAF et de la notification au représentant de l’Etat dans le département avant l’audience de l’assignation aux fins d’expulsion.

L’absence des défendeurs n’interdit pas de statuer sur les demandes, le juge n’y faisant droit que s’il les estime régulières, recevables et bien fondées par application des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile.

Sur la résiliation et l’expulsion

La clause résolutoire insérée au bail ne produit effet, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Toutefois, le régime de la loi de 1989 relève d’un ordre public de protection, si bien que l’éventuel délai contractuel plus favorable au locataire doit prévaloir sur l’application de ces dispositions.

En l’espèce, le commandement délivré par la SEMCODA le 23 janvier 2025 reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et vise les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, en mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il est établi par les pièces produites notamment le décompte actualisé au 30 octobre 2025 que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois du commandement. La clause résolutoire a donc été acquise à la date du 23 mars 2025.

Le juge peut, par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la SEMCODA s’oppose à l’octroi de délais de paiement, il apparaît que les locataires n’ont pas repris le versement intégral du loyer avant la date d’audience.

Il convient en conséquence de ne pas accorder à Madame [I] [H] et Monsieur [T] [S] de délais de paiement sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, de constater le jeu de la clause résolutoire et d’autoriser la SEMCODA à faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [H] et Monsieur [T] [S] ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger au délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation et l’arriéré locatif et les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 1343-5 du Code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

Le principe et le montant de la créance sont établis par la production d’une copie du contrat de bail, de l’assignation et du relevé de compte actualisé.

La SEMCODA est fondée, en outre, à réclamer, au titre de la réparation du préjudice causé par le maintien de Madame [I] [H] et Monsieur [T] [S] dans les lieux, une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges et accessoires, avec indexation, jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Il convient dès lors de condamner solidairement, au vu de la clause de solidarité stipulée dans le bail litigieux, Madame [I] [H] et Monsieur [T] [S] à payer, à la SEMCODA, la somme de 3566.72 euros, déduction faite des frais de poursuite, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 675.70 euros échue à cette date, et à compter du présent jugement sur le surplus.

Madame [I] [H] et Monsieur [T] [S], ne contestent pas cette dette de loyers et il ressort des débats que les locataires ont sollicité l’octroi de délais de paiement lors de la première audience en date du 8 septembre 2025.

Un délai de paiement de 24 mois sera accordé à Madame [I] [H] et Monsieur [T] [S] sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil pour s’acquitter de la somme susvisée et des dépens mis à sa charge, par versement mensuel d’au moins 140 euros, la dernière échéance devant solder la dette sauf meilleur accord des parties sur un nouveau délai.

Sur les autres demandes

Les défendeurs seront condamnés in solidum aux dépens, par application de l’article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens.

Il sera alloué à la SEMCODA la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire de droit:

— CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu pour le logement entre la SEMCODA et Madame [I] [H] et Monsieur [T] [S] à la date du 23 mars 2025;

— ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [I] [H] et Monsieur [T] [S] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’aide de la force publique;

— RAPPELLE qu’en application des dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à libérer les locaux et que les meubles se trouvant dans les lieux doivent être remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu’elle désigne ou à défaut entreposés en un lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’expulsion;

— CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [I] [H] et Monsieur [T] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges et accessoires, avec indexation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif et dont le montant produira intérêts au taux légal à compter de chaque échéance pour les échéances à échoir ;

— CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [I] [H] et Monsieur [T] [S] à payer à la SEMCODA la somme totale de 3566.72 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 30 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 675.70 euros échue à cette date, et à compter du présent jugement sur le surplus;

— DIT que le règlement de la créance sera effectué en 24 mensualités de 140 euros chacune, la dernière échéance étant augmentée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

— DIT que le premier versement devra intervenir avant le 20 du mois suivant la signification du jugement, et les suivants avant le 20 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette ;

— DIT que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt au taux légal ;

— RAPPELLE que pendant le délai accordé, toute pénalité de retard ainsi que les procédures d’exécution sont suspendues ;

— DIT qu’à défaut d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible sans autre formalité ;

— CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [I] [H] et Monsieur [T] [S] à payer à la SEMCODA la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE IN SOLIDUM Madame [I] [H] et Monsieur [T] [S] aux dépens ;

Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l’audience.

Le greffier Le président