TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 05 Décembre 2024

N° RG 24/01075 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K2AN

Jugement du 05 Décembre 2024

Société INOVA

C/

[I] [W]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à maitre LE GOFF

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Décembre 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ;

Audience des débats : 19 Septembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

la SCI Fonciere DI 01/2011 représentée par la société INOVA

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Philippe LE GOFF, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Simon COLLOCH, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [I] [W]

[Adresse 6]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 décembre 2020, la SCI FONCIERE DI 01/2011, représentée par son mandataire, la société INOVA, a consenti un bail d’habitation à M. [I] [W] et Mme [S] [D] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 641,22 €, dont 59,81 € au titre du garage, ainsi que d’une provision pour charges de 90 €.

Un dépôt de garantie de 641,22 € a été versé par les locataires au bailleur à la conclusion du contrat.

Un état des lieux d’entrée du logement à usage d’habitation a été effectué contradictoirement le 23 décembre 2020.

Par courrier remis en main propre le 28 juin 2021 à la société INOVA, Mme [S] [D] a donné congé du logement avec un préavis d’un mois.

Par jugement du 18 novembre 2022, le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Rennes a notamment constaté la résiliation du bail et a ordonné l’expulsion de M. [I] [W].

Un procès-verbal de reprise des lieux a été dressé par commissaire de justice le 15 mars 2023.

Le 21 avril 2023, un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a ensuite été dressé par Me [M], commissaire de justice, en l’absence de M. [I] [W].

Par lettre avec accusé de réception, « pli avisé et non réclamé », envoyée le 8 juin 2023, la société INOVA a mis en demeure M. [W] de payer sa dette locative.

Une attestation de clôture de la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances a été dressée par commissaire de justice le 12 décembre 2023, M. [I] [W] n’ayant pas répondu à l’invitation.

Par assignation délivrée le 31 janvier 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2011, représentée par son mandataire, la société INOVA, a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamner M. [I] [W] au paiement des sommes suivantes :

4 620,59 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 juin 2023,1 146 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais de reprise des lieux, d’état des lieux, les frais de procédure simplifiée de recouvrement et l’ensemble des frais d’exécution forcée, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées.

L’affaire a été retenue à l’audience du 19 septembre 2024, lors de laquelle la société INOVA, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [I] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code civil que : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société INOVA verse aux débats un décompte et un avis d’échéance démontrant qu’à la date du 25 juillet 2023, M. [I] [W] lui devait la somme de 1 536,12 € au titre de l’arriéré locatif, soustraction faite des frais de procédure.

M. [I] [W] qui n’a pas comparu, n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamné à payer cette somme à la SCI FONCIERE DI 01/2011.

Sur les réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que : « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé :

« c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (…) ; ».

En l’espèce, l’état des lieux dressé le 23 décembre 2020, lors de l’entrée des locataires dans les lieux, fait état d’un logement alors globalement en bon état, présentant quelques usures.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé le 21 avril 2023 fait état des désordres suivants :

Dans l’entrée : la porte d’entrée est sale et la peinture s’effrite, le carrelage est sale, les plinthes sont sales, les murs présentent des traces, un impact et un trou, la porte de gauche du placard mural est désaxée,Dans les toilettes : les joints du carrelage sont noircis, l’aération est encrassée et poussiéreuse,Dans le séjour : la porte vitrée est sale, la peinture est épaufrée au niveau de la gâche, le carrelage est sale et les joints sont noircis, les murs sont marqués par endroit et présentent des trous, la vitre de la deuxième porte fenêtre est cassée en partie basse, la troisième fenêtre présente un jour au niveau de la traverse de la partie basse, la pièce est sale dans l’ensemble,Dans la cuisine : le carrelage est taché et les joints sont noircis, la peinture des murs est jaunie et abimée par endroit, présente des taches noires et des trous rebouchés, le robinet de l’évier s’écoule mal, l’évier est taché et les joints sont à nettoyer, des coulures sont visibles sur la crédence, le meuble sous évier est très sale, la bouche d’aération est poussiéreuse,Dans la première chambre : le sol en linoléum est sale et présente des traces blanchâtres, la peinture du plafond présente des taches, le joint de la porte gauche du placard est abimé,Dans la deuxième chambre : la traverse de la porte présente une trace rouge, la peinture est épaufrée au niveau de la gâche, le sol en linoléum est sale et présente des traces blanchâtres, la peinture des murs présente des taches, un éclat et une couche de peinture de couleur différente en partie gauche de la porte-fenêtre,Dans la troisième chambre : le sol en linoléum présente des traces blanchâtres, le seuil de la porte est gratté, le sol est sale, les plinthes en linoléum présentent quelques éclats, la peinture des murs présentent des taches, des trous et est grattée en partie gauche de la porte-fenêtre, le placard mural est sale,Dans la salle de bain : la feuillure de la porte est grattée et abimée, le carrelage est sale et taché, la baignoire est sale et les joints sont à reprendre, le lavabo est sale, l’aération est poussiéreuse,Sur le balcon : des objets jonchent le sol, le dallage présente des taches noires et des morceaux de scotch, les murs présentent des taches, le garde-corps présente des traces blanchâtres, un écoulement de matière brunâtre ainsi que des boursouflures sont visibles au plafond,Dans le garage : il contient des effets sans valeur marchande laissés sur place, le sol est fortement dégradé par de l’essence colmaté, la porte est sale,Dans la cave : le sol présente des taches noires et des effets personnels sont entreposés.

Au soutien de sa demande en paiement au titre des réparations locatives, la société INOVA produit les factures suivantes pour une somme totale de 6 217,74 €, dont 3 725,69 € qu’il estime à la charge du locataire :

Une facture de 652,30 € émanant de la société GALLAIS relative au remplacement d’un vitrage,Une offre de prix de 1 380 € émanant de la société ABC NET relative au nettoyage du logement et à l’enlèvement des encombrants,Un devis de 4 185,44 € émanant de la société SOLUTIONS P.B.N relatif au réglage de deux portes de placard et à la réfection des peintures des murs et d’un plafond.

Le locataire a occupé le logement pendant une durée d’environ 2 ans. Il ressort du mandat de gestion versé aux débats que l’immeuble a été livré le 17 juin 2013.

La bailleresse entend mettre à la charge du locataire la réfection de la peinture du plafond du séjour, de la cuisine et des chambres n°1 et n°3, pour la somme de 1 002,54 €. Il ressort toutefois de l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 23 décembre 2020 que la peinture du plafond de la cuisine et de la chambre n°1 présentait déjà quelques traces et que celle du plafond de la chambre n°3 présentait une trace noire à l’endroit du placard. En outre, le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 21 avril 2023 mentionne que l’état de la peinture du plafond du séjour et celui de la cuisine n’appelle pas d’observations particulières tandis que la peinture du plafond de la chambre n°1 présente des traces, comme lors de l’entrée de M. [W] dans les lieux, et la peinture du plafond de la chambre n°3 est propre. Dans ces conditions, cette somme ne saurait être mise à la charge du locataire.

De même, la bailleresse facture la réfection de la peinture des murs de la chambre n°1, pour un montant de 69,369 €, ainsi que de la chambre n°3, pour un montant de 73,574 €, or le procès-verbal d’état des lieux de sortie du 23 décembre 2020 indique que les murs de la chambre n°1 sont propres tandis que la peinture des murs de la chambre n°3 présente certes des taches et des trous mais il en était de même lors de l’entrée dans les lieux de M. [I] [W]. Par conséquent, ces sommes ne seront pas mises à la charge de M. [W].

En revanche, il restera à la charge du locataire la somme de 108,78 €, facturée au titre de la réfection de la peinture des murs du séjour et de la cuisine, dès lors qu’il ressort du procès-verbal d’état des lieux de sortie que la peinture du séjour présente un gros trou et que celle de la cuisine est jaunie et abimée. Il en va de même des frais inhérents à l’installation du chantier, soit la somme de 73,50 €, et au réglage des portes de placard, soit la somme totale de 211,68 €. En effet, ces frais témoignent d’un usage anormal des lieux par M. [I] [W].

Il restera également à la charge de M. [I] [W] les frais sollicités par la bailleresse au titre du remplacement du vitrage cassé, soit la somme de 652,30 €, et au titre du nettoyage du logement et de l’enlèvement des encombrants, soit la somme de 1 380 €. Ces frais témoignent, en effet, d’un usage manifestement anormal ou abusif du logement, et il appartient au locataire de rendre le logement dans un bon état de propreté.

Au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, il convient donc de condamner M. [I] [W] à verser la somme totale de 2 426,26 € au titre des réparations locatives suite à son départ des lieux.

Sur la somme totale due par M. [I] [W] à la SCI FONCIERE DI 01/2011

M. [I] [W] est donc redevable envers son ancienne bailleresse de la somme de 1 536,12 € au titre de l’arriéré locatif et de celle de 2 426,26 € au titre des réparations locatives. Il convient de déduire de ces sommes celle de 641,22 € correspondant au dépôt de garantie versé par le locataire lors de son entrée dans les lieux.

Dès lors, le montant restant dû par le locataire à son ancienne bailleresse s’élève à la somme totale de 3 321,16 €.

M. [I] [W] sera donc condamné à verser la somme de 3 321,16 € à la SCI FONCIERE DI 01/2011 au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives, suite à son départ du logement situé au [Adresse 4].

Sur le paiement du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

Les frais du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie devant être partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, M. [I] [W] sera condamné à payer la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 21 avril 2023.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du procès-verbal de reprise des lieux du 15 mars 2023.

En revanche, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances sont à la charge exclusive de la société SCI FONCIERE DI 01/2011, créancière.

Il convient, par ailleurs, de faire droit à hauteur de 300 € à la demande de la société INOVA, au profit de la SCI FONCIERE DI 01/2011, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [I] [W] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2011 la somme de 3 321,16 € (trois mille trois cent vingt-et-un euros et seize centimes) au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives,

CONDAMNE M. [I] [W] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2011 la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 21 avril 2023,

CONDAMNE M. [I] [W] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2011 la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [I] [W] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du procès-verbal de reprise des lieux du 15 mars 2023.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière présente lors du prononcé.

La Greffière, La Juge,