Min N° 25/00559

N° RG 25/00810 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3IA

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

Mme [P] [G]

Mme [E] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 juin 2025

DEMANDERESSE :

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Fanny CORTOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES :

Madame [P] [G]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Madame [E] [G], munie d’un pouvoir

Madame [E] [G]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffiers : M. BOULLE Pierre lors de l’audience, et M^me DEMILLY Florine lors de la mise à disposition

DÉBATS :

Audience publique du : 30 avril 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fanny CORTOT

Copie délivrée

le :

à : Mesdames [P] et [E] [G]

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date des 9 décembre 2020 et 20 janvier 2021, la [Adresse 10] (la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA) a donné à bail à Madame [P] [G] et Madame [E] [G] un appartement et un garage situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 493,54 euros pour l’appartement et de 30 euros pour le garage.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mai 2024, la SA [Adresse 8] a fait signifier à Madame [P] [G] et Madame [E] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2098,63 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 22 mai 2024 la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, la SA [Adresse 8] a fait assigner Madame [P] [G] et Madame [E] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [P] [G] et Madame [E] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Madame [P] [G] et Madame [E] [G] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5380,48 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2024, jour du commandement sur la somme de 2.098,63 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que le loyer, jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant le coût du commandement de payer visant les clauses résolutoires,prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 7 février 2025.

À l’audience du 30 avril 2025, la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6.274,51 euros arrêtée au 24 avril 2025, loyer du mois d’avril 2025 inclus.

La SA [Adresse 8] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [P] [G] et Madame [E] [G] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 18 mai 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement aux locataires.

Madame [E] [G] présente à l’audience et Madame [P] [G] régulièrement représentée par la première munie d’un pouvoir, ne contestent pas le principe de la dette, mais soulignent avoir honoré l’échéance du mois d’avril, outre des versements d’aide au logement qui diminuent le montant de la dette. Madame [E] [G] indique percevoir des revenus mensuels entre 2.500 euros et 5.000 euros, avoir un enfant et sa mère à charge, et demande le bénéfice de délais de paiement par la mise en place d’un échéancier sur cinq mois.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 18 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 09 mai 2025, la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA produit un décompte actualisé de la dette laissant apparaître le paiement du loyer du mois d’avril 2025 par les locataires.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l’espèce, Madame [P] [G] et Madame [E] [G] assignées à l’étude du commissaire de justice, a comparu à l’audience pour la première, et était régulièrement représentée pour la seconde. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA [Adresse 8] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA [Adresse 8] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des baux signés les 9 décembre 2020 et 20 janvier 2021, du commandement de payer délivré le 18 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 05 mai 2025 que la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément aux stipulations contractuelles, les preneurs sont tenus de manière solidaire et indivisible de l’exécution des obligations contractuelles.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [P] [G] et Madame [E] [G] à payer à la SA [Adresse 8] la somme de 5.694,72 euros, au titre des sommes dues au 05 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion des contrats des 9 décembre 2020 et 20 janvier 2021, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 18 mai 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 18 juillet à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation des baux conclus les 9 décembre 2020 et 20 janvier 2021, à compter du 19 juillet 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [E] [G] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, elle justifie de sa situation personnelle et financière, et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [E] [G] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont payées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [P] [G] et Madame [E] [G] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [P] [G] et Madame [E] [G] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 juillet 2024, Madame [P] [G] et Madame [E] [G] sont occupantes sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Madame [P] [G] et Madame [E] [G] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [P] [G] et Madame [E] [G] succombant en la cause, il convient de les condamner aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 mai 2024.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la Société anonyme [Adresse 9] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus les 9 décembre 2020 et 20 janvier 2021 entre la la Société anonyme D’HLM PLURIAL NOVILIA d’une part, et Madame [P] [G] et Madame [E] [G] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 19 juillet 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [G] et Madame [E] [G] à payer à la Société anonyme [Adresse 9] la somme de de 5.694,72 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 05 mai 2025 échéance du mois d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE un délai à Madame [E] [G] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [E] [G] à s’acquitter de la dette selon l’échéancier suivant, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges :

1.533,13 euros le 30/05/251.500 euros le 30/06/251.000 euros le 31/07/251.000 euros le 31/08/25661,59 euros le 31/09/25,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [P] [G] et Madame [E] [G] ainsi que de tout occupant de LEUR chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [G] et Madame [E] [G] à payer à la Société anonyme D’HLM PLURIAL NOVILIA une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 19 juillet 2024 date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

DEBOUTE la Société anonyme [Adresse 9] de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [G] et Madame [E] [G] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 mai 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE