MINUTE N° : 2025 /

JUGEMENT DU : 11 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01329 – N° Portalis DBYI-W-B7I-DLIQ /

NATURE AFFAIRE : 50B/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : S.C.I. Société Immobilière DP C/ Société CARROSSERIE MICHEL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 11 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Madame MALAROCHE, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame ROUX, Greffière

DESTINATAIRES :

la SELAS AGIS

la SDE LAMY LEXEL

la SCP PIQUET-GAUTHIER GUTTON ROUME

la SCP PYRAMIDE AVOCATS

délivrées le

DEMANDERESSE

S.C.I. Société Immobilière DP

immatriculée RCS DE VIENNE numéro 539.058.529, dont le siège social est sis 781 route de Bellegarde – 38270 BELLEGARDE POUSSIEU prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Edouard BERTRAND de la SDE LAMY LEXEL, avocats au barreau de LYON, avocats plaidant, Maître Alexia SADON de la SELAS AGIS, avocats au barreau de VIENNE, avocats postulant

DEFENDERESSE

Société CARROSSERIE MICHEL,

immatriculée au RCS de VIENNE, sous le numéro 537.551.319. dont le siège social est sis 795 avenue d’Auenwald – 38270 BEAUREPAIRE prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Noëlle GILLE de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE, avocats postulant, Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SCP PIQUET-GAUTHIER GUTTON ROUME, avocats au barreau de LYON, avocats plaidant

Clôture prononcée le SSSSSSSSS

Débats tenus à l’audience du 16 Octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 11 Décembre 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame MALAROCHE, Vice-Présidente, et par Madame ROUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

La société SCI IMMOBILIERE DP a fait assigner le 9 octobre 2024 la SARL CARROSSERIE MICHEL aux fins de la voir condamner à lui régler la somme de 6615,32 euros HT au titre des régularisations de loyers de septembre 2019 à septembre 2024.

Elle entend également à titre accessoire voir fixer le loyer à la somme de 1441,17 euros HT et en tout état de cause, condamner la défenderesse à lui régler la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens restant également à sa charge.

Dans le dernier état de ses écritures elle sollicite la condamnation de la défenderesse à lui régler 8064,86 euros HT au titre des régularisations de septembre 2019 à mars 2025, et 3000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés.

Elle demande enfin à la juridiction de jugement de dire qu’elle pourra facturer le loyer révisé chaque année au 1er février selon l’indice des loyers commerciaux.

La société CARROSSERIE MICHEL conclut au rejet des prétentions adverses jugées non fondées, prescrites ou sans objet comme déclaratives et indéterminées et à la condamnation reconventionnelle de celle ci à lui régler 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il est constant que par acte notarié du 5 juin 2014, la société IMMOBILIERE DP a donné en sous location à la société AVENIR CARROSSERIE BEAUREPAIRE, aujourd’hui dénommée CARROSSERIE MICHEL, un bâtiment industriel d’environ 400 m2 avec terrain attenant, sur la commune de BEAUREPAIRE pour une durée de 9 années à compter du 1er décembre 2011 pour se terminer au 30 novembre 2020 ;

Le loyer mensuel était fixé à 1456,97 euros TTC ;

A l’expiration du bail, la demanderesse a notifié un congé puis exercé son droit de repentir le 2 février 2022, entrainant le nouvellement du bail ;

Suite à des impayés, elle a fait assigner la défenderesse devant le juge des référés de Vienne et par ordonnance du 29 juillet 2022, la société CARROSSERIE MICHEL a été condamnée par provision à régler la somme de 1456,97 euros à valoir sur le loyer de juin 2022;

La juridiction a également constaté que le bail du 5 juin 2014 se trouvait résilié par l’effet de la clause résolutoire depuis le 8 mars 2022 et a accordé à la sous locataire des délais de paiement pour procéder au règlement de la somme de 1456,97 euros en 12 mensualités en sus du loyer courant.

Le 15 juin 2023, la Cour d’Appel de Grenoble a suspendu les effets de la clause résolutoire en accordant à la SARL CARROSERIE MICHEL des délais de paiement rétroactifs jusqu’au 30 juin 2022 et constaté qu’au 30 juin 2022, elle s’était acquittée du montant dû, et ainsi, que la clause résolutoire était dépourvue d’effet ;

La SCI IMMOBILIERE DP estime que depuis 2016, elle n’a pas révisé le loyer du bail commercial en facturant à tort un loyer de 1241 euros hors taxe et se trouve donc en droit de réclamer le différentiel, dans la limite de la prescription quinquennale, ce qui représente une créance de régularisation de 6028,55 euros ;

Elle affirme que le loyer est maintenant de 1441,17 euros HT;

La société CARROSSERIE MICHEL répond qu’elle a occupé les lieux sans bail à compter du 1er décembre 2020, sous le bénéfice du droit au maintien dans les lieux que lui confère l’article L 145-28 du code de commerce , après le congé avec refus de renouvellement signifié le 15 mai 2020 et que la partie adverse ne peut aujourd 'hui réclamer des loyers, ni une indemnité d’occupation, son action ouverte le 2 février 2022 étant prescrite depuis le 2 février 2024 ;

Elle ajoute qu’elle peut encore moins revendiquer la révision contractuelle en vertu d’un bail résilié ;

Elle soutient qu’il lui appartenait d’agir dans les formes et délais prescrits par les articles L 145-28 et L 145-60 du code de commerce ;

Elle observe en outre que le tribunal est incompétent pour fixer un quelconque loyer commercial qui relève de la compétence du président du tribunal judiciaire selon l’article R 145-23 du code de commerce ;

Enfin , elle juge indéterminée la demande selon laquelle la partie adverse pourra facturer le loyer révisé chaque année au 1er février selon l’indice des loyers commerciaux, le juge n’ayant pas le pouvoir d’amender la convention des parties, pas plus que de mettre en place une quelconque indexation ou clause d’échelle mobile ;

Il est constant que la société IMMOBILIERE DP a notifié un congé à la défenderesse, suivant acte extrajudiciaire du 15 mai 2020, avec effet au 30 novembre 2020, date d’échéance du bail commercial;

Suivant notification du droit de repentir du 2 février 2022, la société IMMOBILIERE DP indique à la SARL CARROSSERIE MICHEL qu’elle exerce son droit de repentir et que la présente notification vaut renouvellement du bail aux mêmes clauses, charges et conditions, à compter de la présente notification au locataire,conformément à l’article L 145-12 du code de commerce, avec toutefois un loyer réévalué à hauteur de 2005 euros TTC ;

Selon l’article L. 145-58 du code de commerce, le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Selon l’article L. 145-12 du même code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article L. 145-4 sont applicables au cours du bail renouvelé.

Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Toutefois, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’exercice du droit de repentir provoque le renouvellement du bail à la date de notification de ce droit, et non à la date à laquelle le bail a pris fin par l’effet du congé avec refus de renouvellement signifié par le bailleur ,ou par l’effet d’une demande de renouvellement signifiée par le preneur, suivie d’un refus de renouvellement du bailleur dans les formes et conditions définies par l’ article L. 145-10 du Code de commerce .

En cas d’exercice par le bailleur de son droit de repentir, le bail se renouvelle donc à la date de notification de ce droit par acte extrajudiciaire, sauf si :

le droit de repentir est notifié avant la date d’effet du congé et dans ce cas, le renouvellement interviendra le lendemain de la date pour laquelle le congé a été signifié ;

les parties décident d’un commun accord de fixer une autre date de renouvellement qui peut être celle de la date d’effet du congé ou de la demande de renouvellement ou toute autre date.

Par ailleurs, le repentir conduit au renouvellement du bail;

En l’espèce, le bail s’est renouvelé le 2 février 2022, date de notification de l’exercice du droit de repentir;

En conséquence, la société bailleresse a valablement exercé son droit de repentir et est en droit d’exercer une action judiciaire en fixation du montant du loyer du bail renouvelé;

D’autre part, le caractère automatique du jeu de la clause d’indexation a pour effet que la non-application de l’indexation par le bailleur, pouvant résulter, par exemple, d’un oubli, ne peut pas, à elle seule, être assimilée à une renonciation à l’indexation;

La bailleresse peut donc indexer le loyer avec retard, sans que le preneur ne puisse s’y opposer, ce, dans la limite de la prescription quinquennale et si le bail comporte une clause d’indexation;

Par contre, elle ne peut réclamer une indexation pour la période comprise entre le 30 novembre 2020 et le 3 février 2022;

En effet, si par l’effet du repentir du bailleur, ce bail s’est renouvelé il ne résulte pas pour autant de ce droit de repentir que le bail initial, se soit poursuivi pendant la période intermédiaire qui a pu exister entre la date d’effet du congé et celle de la notification du repentir;

D’autre part, elle est tenue par la prescription quinquennale, ce qui lui interdit de réclamer le bénéfice de l’indexation antérieurement au mois de juillet 2019, la demande de rappel étant intervenue le 27 juin 2024 par mail;

Le contrat de bail comporte bien une clause d’indexation figurant en page 24 visant l’indice de référence des loyers commerciaux établi par l’INSEE , soit une fois par an, à la date anniversaire du point de départ du bail, l’indice de base étant celui du deuxième trimestre 2011 qui ressort à 104,44 points , l’indice de comparaison lors de chaque révision étant celui du même trimestre publié chaque année;

Dès lors, la défenderesse n’est redevable que de la somme de 1153,92 euros pour la période allant du mois de juillet 2019 au 29 novembre 2020 et de 5838,36 euros du 4 février 2022 au 30 mars 2025, selon le décompte produit, soit la somme totale de 6992,28 euros hors taxe;

S’agissant de la demande relative au fait qu’elle pourra facturer le loyer révisé chaque année au 1er février selon l’indice des loyers commerciaux, cette prétention doit être rejetée, le juge ne pouvant modifier le contrat de bail;

Les prétentions et moyens autres de la société CARROSSERIE MICHEL doivent être rejetées;

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la demanderesse;

Chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés;

L’exécution provisoire est compatible avec la nature du litige et il n’y a pas lieu de l’écarter;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire de VIENNE, après en avoir délibéré, statuant publiquement par dépôt au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la société CARROSSERIE MICHEL à régler à la société IMMOBILIERE DP la somme de 6992,28 euros hors taxe au titre des régularisations de loyers de septembre 2019 à mars 2025,

Déboute la société IMMOBILIERE DP du surplus de ses prétentions,

Rejette les demandes et moyens autres de la société CARROSSERIE MICHEL,

Dit que chaque partie au litige conservera la charge des dépens qu’elle a exposés,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Madame MALAROCHE, Présidente, qui l’a signé avec Madame Dominique ROUX, greffier ;

La Greffière La Présidente