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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 24]

Expropriation

N° RG 24/00015 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZM3S

Jugement du :

18 Novembre 2024

Affaire :

SYTRAL MOBILITES

C/

S.D.C. RESIDENCE CARNOT

Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, le 18 Novembre 2024, le jugement réputé contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 09 Septembre 2024devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Christine CARAPITO

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

ENTRE :

SYTRAL MOBILITES

[Adresse 4]

[Localité 15]

représentée par Maître LOUIS de la SELEURL JEAN-MARC PETIT-AVOCAT, avocats au barreau de LYON

ET :

S.D.C. RESIDENCE CARNOT

[Adresse 11]

[Localité 13]

défaillant

En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement représenté par Monsieur [Z] [K]

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du préfet du département du RHONE en date du 10 octobre 2023, n° 69-2023-10-10-00004, les travaux à entreprendre par SYTRAL MOBILITES pour la réalisation du projet de la ligne de tramway T10 entre les communes de [Localité 30], [Localité 28] et [Localité 24] a été déclaré d’utilité publique.

La réalisation des travaux va notamment nécessiter d’employer une bande de terrain de 111 m², à usage de cour, appartenant au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 25] », sis [Adresse 12] à [Localité 29], parcelle cadastrée section [Cadastre 19], n° [Cadastre 6].

Par mémoire reçu au greffe le 23 mai 2024, le SYTRAL MOBILITES a saisi le Juge de l’expropriation du département du RHONE aux fins de fixation des indemnités d’expropriation dues au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 25] ».

Par ordonnance rendue le 29 mai 2024, la date de la visite des lieux et de l’audition des parties a été fixée au 09 septembre 2024 à 09h00, et celle de l’audience le même jour, à l’issue du transport sur les lieux.

Le SYTRAL MOBILITES a notifié cette décision au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 25] » par courrier recommandé avec demande d’avis de réception daté du 03 juin 2024, distribué le 06 juin 2024.

La date de réception par la partie expropriée lui a laissé tout à la fois :

un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire de le SYTRAL MOBILITES et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R. 311-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’est déroulé le 09 septembre 2024.

A l’audience du même jour, le SYTRAL MOBILITES, représenté par son avocat, a développé oralement son mémoire de saisine et demandé de :

fixer le montant global des indemnités dues à Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 25] » à la somme de 31 725,00 euros, se décomposant comme suit :27 750,00 euros au titre de l’indemnité principale ;3 775,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;statuer ce que de droit sur les dépens.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 25] » n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Monsieur le commissaire du Gouvernement s’en est remis à ses conclusions transmises au greffe le 09 juillet 2024 et souhaite voir fixer les indemnités dues au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 25] » de la manière suivante :

13 320,00 euros au titre de l’indemnité principale ; 2 248,00 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 18 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. Sur la demande en fixation du montant des indemnités

A. Sur la consistance du bien exproprié

1) Sur la date de référence applicable à l’appréciation de la consistance du bien exproprié

L’article L. 322-1, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce : « Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. »

Il résulte de ce texte que lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas encore rendue à la date du jugement statuant sur l’indemnité, c’est à cette date qu’il convient de se placer pour apprécier la consistance des biens expropriés. (Civ. 3, 11 octobre 1977, 76-70.306 ; Civ. 3, 18 décembre 1991, 90-70.010)

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation n’a pas encore été prise à la date du présent jugement, de sorte que la consistance du bien expropriée doit être appréciée à la date de la décision.

2) Sur la consistance matérielle et juridique du bien exproprié

Sur la consistance matérielle du bien

En l’espèce, la parcelle cadastrée section [Cadastre 19], n° [Cadastre 6], est sise [Adresse 12] à [Localité 29].

De forme rectangulaire, elle est bordée,

au Nord, par la [Adresse 26] ;à l’Est, par la parcelle cadastrée section [Cadastre 19], n° [Cadastre 5], occupée par une copropriété voisine ;au Sud, par la parcelle cadastrée section [Cadastre 19], n° [Cadastre 8], occupée par une copropriété voisine ;à l’Ouest, par la parcelle cadastrée section [Cadastre 19], n° [Cadastre 7], en nature d’espace public engazonné et arboré.

L’emprise de 111 m² dont il est demandé de fixer le montant des indemnités d’expropriation est constituée par une bande de terrain d’un peu plus de vingt mètres sur cinq, située à l’extrémité Nord de la parcelle, entre la façade de l’immeuble « [Adresse 25] » et la [Adresse 26].

Pour sa majeure partie, cette emprise est ceinturée par un muret surmonté d’une barrière métallique, doté d’un portail d’accès, et présente un sol dallé en béton. Une partie du muret accueil des compteurs techniques, notamment d’électricité. A l’extrémité Est de l’emprise, un caisson de ventilation du sous-sol a été aménagé le long du mur.

L’extrémité Ouest de l’emprise accueille la voie d’accès au parking souterrain de la copropriété, entre la [Adresse 26] et la porte basculante du parking, ainsi qu’un muret surmonté d’une barrière métallique en limite de propriété.

Sur la consistance juridique du bien

En l’espèce, les murets, grilles, cour et voie d’accès au parking de l’immeuble présents dans l’emprise, comme le sol, constituent des parties communes de l’immeuble.

Elles sont libres de toute occupation privative. La parcelle est située en zone UPr du PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 24].

B. Sur l’usage effectif et la qualification du bien exproprié

1) Sur la date de référence applicable à l’appréciation de l’usage effectif du bien exproprié et à la qualification de terrain à bâtir

En application de l’article L. 322-2, alinéa 2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « […] sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers […] »

L’article L. 213-6, alinéa 1, du code de l’urbanisme prévoit que : « Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. »

L’article L. 213-4, a), du code de l’urbanisme dispose : « La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour cause d’utilité publique est :[…]

. pour les biens non compris dans une [zone d’aménagement différé], la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; »

La date de référence résultant de l’application des articles L. 213-4, a) et L. 213-6 du code de l’urbanisme, dérogatoire à celle prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, s’applique également pour la qualification de terrain à bâtir, régie par l’article L. 322-3 du même code (Civ. 3, 1er mars 2023, 22-11-467).

En l’espèce, le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain au regard du PLU applicable de sorte que la date de référence applicable est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La dernière décision modifiant le PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 24], affectant la zone dans laquelle est situé le bien exproprié, a été adoptée le 13 mai 2019 et est devenue opposable aux tiers le 18 juin 2019.

Il s’agit de la date de référence applicable pour apprécier l’usage qui était alors fait du bien exproprié par son propriétaire et la qualification de terrain à bâtir.

2) Sur l’usage effectif du bien exproprié et la qualification de terrain à bâtir

En vertu de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. »

L’article L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « L’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive. »

En l’espèce, au jour de la date de référence précédemment fixée, la parcelle cadastrée section [Cadastre 19], n° [Cadastre 6], était située en zone UPr du PLU, qui regroupe les secteurs qui font l’objet d’un renouvellement urbain à vocation mixte. Leur aménagement s’inscrit dans un projet de composition urbaine, architecturale et paysagère, cohérente et globale, encadré par des dispositions réglementaires, notamment graphiques, et des orientations d’aménagement et de programmation.

Il en ressort que la parcelle est située dans une zone constructible.

Par ailleurs, elle est directement desservie par une voie d’accès puisqu’elle se situe en bordure de rue route, ainsi que par des réseaux électrique, d’adduction d’eau potable et d’assainissement.

Cependant, eu égard à sa surface, à sa configuration selon une bande étroite de terrain située devant les accès piétonnier et carrossable de l’immeuble et aux règles d’urbanisme, elle est, de fait, inconstructible.

Par conséquent, il sera retenu que le bien exproprié doit être qualifié de terrain à bâtir non constructible et sera donc évalué selon ses possibilités effectives de construction et son usage.

C) Sur l’évaluation des indemnités principale et accessoires

En application de l’article L. 322-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En vertu de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. »

L’article R. 311-22, alinéas 1 et 3, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. […]

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose. »

L’article L. 321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ajoute : « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. »

1) Sur l’indemnité principale de depossession

En l’espèce, tant l’expropriant que le commissaire du Gouvernement optent pour la méthode de détermination de la valeur vénale du bien, qui correspond au préjudice matériel direct subi par sa privation, par comparaison avec les transactions antérieures. Elle sera adoptée pas la juridiction.

Le SYTRAL MOBILITES propose de fixer le montant de l’indemnité de dépossession à 250,00 € / m², en considération de l’avis des domaines, non produit, et des termes de comparaison suivants :

vente du 12 juin 2020, d’une parcelle de terrain à bâtir de 325 m² située [Adresse 27] [Localité 30], au prix de 498,46 euros / m² ;

vente du 09 juin 2022, d’une parcelle de terrain à bâtir de 514 m² située [Adresse 16] [Localité 21], au prix de 476,65 euros / m² ;

vente du 24 juin 2020, d’une parcelle de terrain à bâtir de 376 m² située [Adresse 9], au prix de 452,13 euros / m² ;vente du 28 avril 2021, d’une parcelle de terrain à bâtir de 610 m² située [Adresse 1], au prix de 348,36 euros / m² ;

vente du 10 octobre 2022, d’une parcelle de terrain à bâtir de 536 m² située [Adresse 10], au prix de 438,43 euros / m² ;

vente du 08 décembre 2020, d’une parcelle de terrain à bâtir de 768 m² située [Adresse 23] à [Adresse 22], au prix de 325,52 euros / m² ;

qui aboutissent à un prix moyen de 423,26 € / m² et une médiane de 445,28 €/ m².

Il considère qu’il convient d’appliquer un abattement de 40% au prix moyen, arrondi à 420,00 € / m², en raison des conditions de construction plus restrictives en zone UPr qu’en zone URi1, dont relèvent les termes de comparaison qu’il cite, sans non plus produire les actes afférents.

Le commissaire du Gouvernement critique ces termes de comparaison qui, d’une part, ne sont pas situés dans une zone identique à celle du bien exproprié et ne subissent pas les mêmes contraintes d’urbanisme et, d’autre part, présentent des superficies de trois à près de sept fois plus importantes, ces deux différences leur offrant de véritables possibilités de construire, dont est dépourvue l’emprise litigieuse.

En outre, il note le caractère forfaitaire de l’abattement appliqué par l’expropriant et conclut que la méthode employée par le SYTRAL MOBILITES manque de cohérence pour aboutir à un résultat fiable.

Pour sa part, le commissaire du Gouvernement a procédé à trois recherches successives de transactions portant sur des terrains à bâtir non constructibles du fait de leur configuration, d’une surface comprise entre 5 m² et 200 m², sur la période de janvier 2022 à juin 2024, dans un périmètre de 500 mètres de l’emprise litigieuse, puis de 1 kilomètre et enfin de 2,5 kilomètres.

Il a ainsi retenu les termes de comparaison suivants :

vente du 17 octobre 2023, d’une parcelle de terrain à bâtir non constructible de 83 m² située [Adresse 17] à [Localité 30], au prix de 96,39 euros / m² : cette acquisition est intervenue entre le SYTRAL MOBILITES et un Syndicat de copropriétaires dans le cadre de la réalisation du tramway T10 et porte sur une parcelle à usage de jardin d’agrément, d’une faible largeur, en zone AURm1c.

vente du 27 mars 2024, de deux parcelles de terrain à bâtir non constructible de 175 m² située [Adresse 20] à [Localité 28], au prix de 93,43 euros / m² : les emprises des parcelles, de 18 m² et 157 m², ont été acquises par le SYTRAL MOBILITES, en bordure voirie. Elles forment de minces bandes de terres.

vente du 08 février 2022, d’une parcelle de terrain à bâtir non constructible de 16 m² située [Adresse 2], au prix de 125,00 euros / m² : vente entre particuliers ;

vente du 22 juin 2022, d’une parcelle de terrain à bâtir non constructible de 22 m² située [Adresse 18], au prix de 120,00 euros / m² : vente entre particuliers ;

vente du 09 septembre 2022, de deux parcelles de terrain à bâtir non constructible de 114 m² situées [Adresse 3], au prix de 120,00 euros / m² : vente entre une SCI et une SAS

qui aboutissent à un prix moyen de 110,96 € / m² et une médiane de 120,00 €/ m².

Ces prix sont proches mais davantage de transactions ont été conclues à un prix proche de celui médian, de sorte que le commissaire du Gouvernement propose de le retenir.

*****

En premier lieu, les termes de comparaison n° 1, 3 et 6 proposés par le SYTRAL MOBILITES datent de l’année 2020 et ont ainsi plus de quatre ans. Leur ancienneté et les fluctuations rapides du marché immobilier au cours des dernières années nuisent leur pertinence.

De plus, il résulte du fait que les parcelles objets des transactions citées par le SYTRAL MOBILITES soient situées dans une zone autre que celle de l’emprise à exproprier, plus permissive en termes de constructibilité, et disposent de surfaces significativement plus importantes, offrant un meilleur potentiel d’aménagement, qu’elles concernent des biens constructibles, d’une nature différente de celle de l’emprise litigieuse, dont la constructibilité est très faible, voire nulle.

Partant, ces transactions ne seront pas retenues comme termes de comparaison, faute d’être suffisamment similaires au bien à exproprier pour servir de références à la fixation de sa valeur.

Les termes produits par le commissaire du Gouvernement sont à la fois récents et situés à une distance suffisamment faible pour relever du même marché.

La superficie de ces parcelles peut être rapprochée de celle de l’emprise à exproprier et leur zonage autorise la comparaison. En effet, bien que le premier terme soit situé dans une autre zone, le caractère inconstructible de la parcelle efface l’incidence que pourrait avoir ce zonage à urbaniser.

Les cinq termes seront donc retenus dans le cadre de la comparaison.

En second lieu, ainsi que l’a souligné le commissaire du Gouvernement, le prix de ses termes de comparaison n° 3, 4 et 5 est plus proche de la médiane que ne le sont tous les prix par rapport à leur moyenne.

Pour autant, ces cinq termes de comparaison dessinent une tendance à la baisse des prix (125 € / m² en février 2022, 120 € / m² fin juin et début septembre 2022, 96,39 € / m² en octobre 2023 et 93,43 € / m² fin mars 2024), ainsi qu’une diminution du nombre de transactions, qui traduisent les difficultés actuelles du marché immobilier et une relative perte de valeur.

Or, l’estimation de l’emprise expropriée doit avoir lieu à la date de la présente décision, si bien qu’il ne serait pas erroné de retenir la valeur moyenne des termes de comparaison et non pas le prix médian, tributaire des trois transactions intervenues en 2022.

Ce nonobstant, il ne peut être statué que dans la limite des prétentions des parties et des conclusions inférieures du commissaire du Gouvernement, de sorte que le prix de 120,00 € / m² sera retenu.

Au vu de ces éléments, l’offre proposée par le SYTRAL MOBILITES apparaît excessive et ne pas correspondre à la valeur vénale du bien litigieux, qui doit être retenue à hauteur de 120,00 euros par mètre carré et pour une surface de 111 mètres carrés, soit une valeur totale de 13 320,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité principale de dépossession due par le SYTRAL MOBILITES au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 25] » à la somme de 13 320,00 euros.

2) Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique. »

En l’espèce, le bien n’était pas destiné à la vente, si bien que le barème suivant, proposé par la Demanderesse et le commissaire du Gouvernement, sera utilisé pour calculer le montant de l’indemnité de remploi :

20 % pour les indemnités n’excédant pas 5 000,00 euros ;15 % pour les indemnités supérieures à 5 000,00 euros et n’excédant pas 15 000,00 euros ;10% pour les indemnités supérieures à 15 000,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité de remploi due par le SYTRAL MOBILITES au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 25] » à la somme de 2 248,00 euros.

II. Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’expropriant supporte seul les dépens de première instance. »

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

FIXE le montant global des indemnités d’expropriation dues par le SYTRAL MOBILITES au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 25] » pour

l’emprise de 111 m², en nature de cour dallée et clôturée et de voie d’accès au parking, à détacher de la parcelle cadastrée section [Cadastre 19], n° [Cadastre 6], appartenant au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 25] », sis [Adresse 12] à [Localité 28] ([Localité 14] ;

à la somme de 15 568,00 euros (QUINZE MILLE CINQ CENT SOIXANTE HUIT EUROS), se décomposant comme suit :

13 320,00 euros, au titre de l’indemnité principale de dépossession ;2 248,00 euros, au titre de l’indemnité de remploi ;

CONDAMNE le SYTRAL MOBILITES aux entiers dépens de l’instance ;

Fait à [Localité 24], le 18 novembre 2024.

La Greffière Le Juge

C. CARAPITO V. BOULVERT