TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

N° RG 25/00145

N° Portalis DB2I-W-B7J-C24R

Minute :

JUGEMENT DU

14 Avril 2026

[N] [G]

[V] [L] épouse [U]

C/

[M] [W]

[R] [W]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l’audience du 10 février 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 14 avril 2026, sous la présidence de Cécile CREPIN-CHAPUIS, juge des contentieux de la protection, assistée de Olivier VITTAZ, greffier,

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [G], demeurant [Adresse 2],

assisté par M^e Alexandre GIOVANI, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant.

Madame [V] [L] épouse [U], demeurant [Adresse 2],

assistée par M^e Alexandre GIOVANI, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant.

D’UNE PART,

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [M] [W], demeurant [Adresse 3],

comparante.

Monsieur [R] [W], demeurant [Adresse 3],

assisté par M^e Franck MINODIER, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant, substitué par M^e Stéphanie PASSELEGUE-DELBARRE, avocate au barreau de Villefranche-sur-Saône.

(bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle numéro 69264-2025-001186 du 30 juillet 2025, accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1]).

D’AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier

à

Grosse, copie, dossier

à

Délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 1 juillet 2021, Monsieur [N] [G] et Madame [V] [G]

ont donné à bail à 2 locataires Monsieur [R] [W] et Madame [M]

[W], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4]

[Adresse 5] [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable, d’un montant

de 500 € et de 200 € de charges.

Monsieur [N] [G] et Madame [V] [G] ont fait délivrer le 9 février 2024 à

Monsieur [R] [W] et Madame [M] [W] un commandement de

payer les loyers échus pour un arriéré de 1 400,00 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 9 décembre 2024, Monsieur [N]

[G] et Madame [V] [G] ont saisi la Commission de Coordination des Actions

de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en

application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par huissier le 13 février 2025, l’Monsieur [N] [G] et

Madame [V] [G] ont attrait Monsieur [R] [W] et Madame [M]

[W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de

[Localité 2], aux fins :

– de prononcer la résiliation du contrat de bail en raison du non paiement de l’arriéré

locatif ;

– d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [W] et Madame [M]

[W] ;

– de condamner Monsieur [R] [W] et Madame [M] [W] au

paiement des sommes suivantes :

– 2 800 € au titre de sa créance locative arrêtée au 3 février 2025 ;

– une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus

charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;

– d’ordonner l’exécution provisoire ;

– 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers

dépens.

Monsieur [N] [G] et Madame [V] [G] ont notifié l’assignation à la

préfecture du Rhône par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée

le 14 février 2025.

La première audience s’est tenue le 10 juin 2025 et a été renvoyée à trois reprises afin

d’assurer le respect du contradictoire et l’échange de l’ensemble des éléments. L’audience

s’est tenue le 10 février 2026.

Lors de l’audience, Monsieur [N] [G] et Madame [V] [G], assistés par leur

conseil, ont actualisé leurs demandes et demandent à la juridiction:

– de débouter Monsieur [R] [W] et Madame [M] [W] de leurs

demandes,

– de prononcer la résiliation du contrat de bail en raison du non-paiement des loyers,

2

– d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [W] et Madame [M]

[W],

– de condamner Monsieur [R] [W] et Madame [M] [W] au

paiement de la somme de 9 907,03 € actualisée au 9 février 2026,

– de condamner les locataires au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation

équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;

– d’ordonner l’exécution provisoire ;

– de condamner Monsieur [R] [W] et Madame [M] [W] au

paiement de 5 000 € au titre du préjudice moral subi ;

– de condamner Monsieur [R] [W] et Madame [M] [W] au

paiement de 1800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux

entiers dépens,

– d’ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil.

Leur conseil a déposé son dossier de plaidoirie à l’audience.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [N] [G] et Madame [V] [G], ont

précisé que le loyer n’est plus réglé depuis le mois de novembre 2024, que les désordres que

les défendeurs invoquent sont en réalité dus à un défaut d’entretien de leur part, et que le

chauffage dont ils allèguent la défaillance est collectif. Ils font état de la mauvaise foi de

Monsieur [R] [W] et Madame [M] [W] avec lesquels la cohabitation

dans le quartier est devenue difficile.

Monsieur [R] [W] et Madame [M] [W], présents à l’audience, et

assistés de leur conseil, ont conclu au débouté des prétentions adverses. Ils sollicitent :

– la condamnation de Monsieur [N] [G] et Madame [V] [G] à leur

payer la somme de 2 409 € au titre des travaux à réaliser, outre 1 200 € pour résistance

abusive,

– 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture

de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

S [Localité 3] LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Rhône par la voie électronique le

14 février 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de

l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet

2023.

Par ailleurs, il est démontré que Monsieur [N] [G] et Madame [V] [G] ont

bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives

3

(CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30

octobre 2015.

L’action est donc recevable.

S [Localité 3] LA RÉSILIATION , L ' EXPULSION ET LA DETTE LOCATIVE

– Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 1227 du code civil prévoit que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée

en justice. L’article 1228 du même code précise que « le juge peut, selon les circonstances,

constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant

éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages intérêts ».

En l’espèce, Monsieur [N] [G] et Madame [V] [G] sollicitent le prononcé

de la résiliation du bail en raison du non-paiement régulier du loyer par Monsieur [R]

[W] et Madame [M] [W] et précisent qu’aucun paiement n’est intervenu

depuis le mois de novembre 2024.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur doit payer le prix du bail aux termes

convenus. Ce paiement constitue une obligation essentielle et déterminante pour le locataire.

Le juge doit apprécier si le retard dans l’exécution d’une obligation est d’une gravité et/ou

d’une répétition suffisante pour justifier la résolution du contrat.

En l’espèce, le contrat objet du litige prévoit un paiement mensuel du loyer. Or, à l’examen de

l’ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l’historique des loyers, il apparaît

qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [R] [W] et Madame

[M] [W] le 9 février 2024 pour un arriéré de loyers de 1 400,00 €.

L’analyse des éléments comptables démontre également qu’au 9 février 2026, la dette

locative demeure impayée et se monte à la somme de 9 907,03 €, incluant le loyer du mois de

février 2026.

Au regard de ces éléments qui caractérisent un manquement grave et répété aux obligations

du preneur, Monsieur [R] [W] et Madame [M] [W] n’ayant procédé

à aucun règlement depuis le mois de novembre 2024, la résiliation judiciaire du bail sera

prononcée à compter de la présente décision.

L’expulsion de Monsieur [R] [W] et Madame [M] [W], devenus

occupant sans droit ni titre, sera donc ordonnée.

La résiliation est constatée alors que Monsieur [R] [W] et Madame [M]

[W] n’ont toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner

l’expulsion de Monsieur [R] [W] et Madame [M] [W] et de dire que

faute pour Monsieur [R] [W] et Madame [M] [W] d’avoir libéré les

lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son

expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la

4

force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement

de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures

civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne

expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un

autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec

sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie

réglementaire ».

– Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [R] [W] et Madame [M]

[W] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [N]

[G] et Madame [V] [G] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité

d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été

dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [R] [W] et Madame [M]

[W] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif

de la présente décision.

– Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que

le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [N] [G] et Madame [V] [G] versent aux débats un

décompte arrêté au 9 février 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités

d’occupation échus) à la somme de 9 907,03 €, incluant le mois de février 2026.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [N] [G] et Madame [V]

[G] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [R] [W] et Madame

[M] [W] à payer la somme de 9 907,03 € actualisée au 9 février 2026, outre

intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Considérant l’importance de la dette locative de Monsieur [R] [W] et

Madame [M] [W] ainsi que l’absence de paiement intégral du loyer courant, il n’y a

pas lieu d’accorder, même d’office, à Monsieur [R] [W] et Madame [M]

[W] des délais de paiement fondés sur l’article 1343-5 du code civil pour s’acquitter de

la dette locative.

S [Localité 3] L ' EXCEPTION D ' INEXÉCUTION INVOQUÉE PAR LES LOCATAIRES ET LES MANQUEMENTS DU BAILLEUR

5

Il est constant que pour justifier le non-paiement total des loyers, le locataire doit rapporter la

preuve de l’impossibilité d’habiter dans les lieux loués.

En application de l’article 6 alinéas 13 et 14 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé :

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions

de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle

hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse

mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les

réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des

locaux loués.

Par ailleurs, l’article 1219 du Code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son

obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette

inexécution est suffisamment grave.

En outre, il est constant qu’il appartient à celui qui invoque l’exception d’inexécution, en

alléguant que son cocontractant n’a pas rempli son obligation, d’établir cette inexécution.

Également, l’inexécution par l’une des parties de quelques uns de ses engagements

n’affranchit pas nécessairement l’autre de toutes ses obligations. Il appartient au juge de

décider d’après les circonstances, si cette inexécution est suffisamment grave pour entraîner

un pareil résultat.

En l’espèce, les locataires versent au débat un courrier daté 10 décembre 2024 envoyé par

LRAR aux bailleurs indiquant qu’ils vont cesser de s’acquitter du paiement du loyer en raison

de travaux non réalisés, malgré l’obligation qui leur incombe, caractérisant alors une

exception d’inexécution.

Concernant les désordres, les locataires invoquent :

– l’absence de chauffage,

– le défaut d’entretien des siphons de deux lavabos nécessitant l’usage de cuvettes de

récupération d’eau,

– le défaut d’entretien de la VMC entraînant une humidité importante dans le logement.

Ils arguent que cette situation a un impact sur la santé de leurs enfants nécessitant de

nombreuses consultations médicales. Ils produisent des ordonnances médicales pour en

justifier.

Enfin, ils versent au débat un devis d’un montant de 2 409 € concernant l’ensemble des

travaux à réaliser.

De leur côté, Monsieur [N] [G] et Madame [V] [G] pointent que

l’entretien de la VMC incombe aux locataires et que les photographies qu’ils produisent

démontrent un défaut d’entretien de leur part. Concernant les siphons, ils arguent que les

photographies produites attestent surtout de la saleté et d’un défaut d’entretien. Enfin sur

6

l’absence de chauffage, ils expliquent que le chauffage de l’immeuble est collectif et que le

problème ne s’est jamais posé entre la signature du bail et la fin de l’année 2024.

En l’espèce, il convient d’une part de constater qu’aucun constat de commissaire de justice

n’est versé au débat, seules des photographies prises par les locataires sont produites au

débat. Or les photographies seules ne peuvent attester de l’absence de chauffage qui n’est

étayé par aucun autre élément. Par ailleurs, les photographies montrent une bouche

d’aération et un détecteur incendie particulièrement sales. Il s’agit d’éléments dont l’entretien

est à la charge du locataire.

Les éléments produits, en tout état de cause, ne permettent pas d’évaluer ou de démontrer la

présence d’humidité dans le logement. Concernant les siphons, les photographies produites

ne permettent d’attester ni de leur défectuosité, ni de l’existence de fuite, la seule présence

d’une bassine sur une photographie n’étant pas suffisamment probante. Enfin, si la santé des

enfants nécessite manifestement des consultations, il n’est pas démontré qu’il existe un lien

entre l’état de santé des enfants et les désordres invoqués.

En conséquence, les désordres invoqués par les locataires ne peuvent être établis.

En conséquence, l’exception d’inexécution invoquée par Monsieur [R] [W] et

Madame [M] [W] pour justifier le non-paiement des loyers sera nécessairement

rejetée, de même que la demande visant à obtenir la paiement d’une indemnité pour la

réalisation de travaux.

S [Localité 3] LES DEMANDES ACCESSOIRES

Le comportement de Monsieur [R] [W] et Madame [M] [W] ainsi

que leur non paiement des loyers, sans aucun justificatif de leur part, caractérise leur

résistance abusive. Il convient en conséquence de condamner Monsieur [R]

[W] et Madame [M] [W] à payer à Monsieur [N] [G] et Madame

[V] [G] la somme de 500,00 €, à titre de dommages et intérêts de ce chef.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner

Monsieur [R] [W] et Madame [M] [W] au paiement des entiers

dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9

février 2024, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la

préfecture.

Il convient de condamner Monsieur [R] [W] et Madame [M] [W] à

payer à Monsieur [N] [G] et Madame [V] [G] la somme de 200,00 € au

titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S [Localité 3] LA DEMANDE DE CAPITALISATION DES INTÉRÊTS

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année

entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

7

Toutefois, la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 est une loi de protection du locataire. Elle doit lui

permettre d’apurer sa dette au plus vite le cas échéant, or une capitalisation des intérêts

viendrait augmenter grandement celle-ci et reporterait son apurement.

En l’espèce, un tel mécanisme aurait des conséquences disproportionnées au regard du but

recherché, de sorte qu’il n’est pas nécessaire de prononcer la capitalisation des intérêts.

Cette demande sera donc rejetée.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision

contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par Monsieur [N] [G] et Madame

[V] [G] née [L] ;

PRONONCE la résiliation à compter du présent jugement du contrat de location signé entre

Monsieur [N] [G] et Madame [V] [G] et Monsieur [R] [W]

et Madame [M] [W] concernant le bien situé [Adresse 6]

[Adresse 7] [Localité 2] ;

CONDAMNE Monsieur [R] [W] et Madame [M] [W] à payer à

l’Monsieur [N] [G] et Madame [V] [G] :

– la somme de 9 907,03 € actualisée au 9 février 2026, incluant le mois de février 2026,

au titre de la dette locative, outre intérêts au taux légal à compter du présent

jugement ;

– une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui

auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du mois de mai 2026

jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la

remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT que faute par Monsieur [R] [W] et Madame [M] [W] d’avoir

libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé

à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de

la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un

commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré

infructueux ;

8

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les

meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que

celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et

décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la

personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffier aux services de la préfecture du

Rhône en vue de sa prise en compte dans le cadre du plan départemental d’action pour le

logement des personnes défavorisées ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [W] et Madame [M] [W] de l’intégralité de

leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [R] [W] et Madame [M] [W] à payer à

Monsieur [N] [G] et Madame [V] [G] la somme de 500,00 € au titre de

dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [R] [W] et Madame [M] [W] à payer à

Monsieur [N] [G] et Madame [V] [G] la somme de 200,00 € au titre de

l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [W] et Madame [M] [W] au paiement

des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 février

2024, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture ;

REJETTE la demande au titre de la capitalisation des intérêts ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU

PRONONCÉ.

LE GREFFIER LA JUGE

9