TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

N° RG 25/00581

N° Portalis DB2I-W-B7J-C5FW

Minute :

JUGEMENT DU

10 Mars 2026

Société ALLIADE HABITAT

C/

[I] [O] [F]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l’audience du 13 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 10 Mars 2026, sous la présidence de Nathan ALLIX,Vice-Président placé, délégué aux fonction de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Villefranche-sur-Saône, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Lyon en date du 24 novembre 2025, assisté de Olivier VITTAZ, greffier,

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ALLIADE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Guillaume VANNESPENNE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant

D’UNE PART,

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [O] [F], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier

à

Grosse, copie, dossier

à

Délivrées le

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé du 13 novembre 2024, la société ALLIADE HABITAT a donné à

bail à Monsieur [I] [O] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4]

[Adresse 5], [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial de

422,02 euros.

En présence de loyers impayés, ALLIADE HABITAT a fait signifier le 11 avril 2025 un

commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 2273,48 euros à

Monsieur [I] [O] [F] pour un montant en principal de 2135,48 euros.

Le 14 avril 2025, ALLIADE HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de

Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en

application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

ALLIADE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [I] [O] [F] devant le

juge des contentieux de la protection de [Localité 3] par acte de commissaire

de justice du 10 juillet 2025, aux fins de voir :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ou, à défaut, prononcer

la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance ;

• ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [O] [F] desdits lieux, ainsi que

de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et la force

publique ;

• condamner Monsieur [I] [O] [F] à payer la somme de 2258,26

euros, au titre des loyers et charges impayés outre intérêts de droit à compter de la

décision à intervenir, outre actualisation à l’audience ;

• condamner Monsieur [I] [O] [F] au paiement d’une indemnité

mensuelle d’occupation égale au montant du loyer avec charges et jusqu’à l’entière

libération des lieux ;

• condamner Monsieur [I] [O] [F] à payer la somme de 300 euros en

remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de

procédure civile ;

• condamner Monsieur [I] [O] [F] aux entiers dépens.

ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture du Rhône par lettre

recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 15 juillet 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience initiale du 28 octobre 2025, et contradictoirement

renvoyée à l’audience du 13 janvier 2026, afin de permettre un règlement intégral de la

dette et de justifier de l’assurance du logement.

Lors de l’audience du 13 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, ALLIADE HABITAT,

régulièrement représenté, actualise l’arriéré locatif à la somme de 743,50 euros au 7

janvier 2026, et maintient l’ensemble des demandes contenues dans son assignation.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions de ALLIADE HABITAT, il

convient de renvoyer aux écritures déposées et soutenues à l’audience, conformément

aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [I] [O] [F] bien que présent lors de l’audience initiale lors de

laquelle il a été procédé au renvoi de l’affaire ne comparaît pas ni n’est représenté.

Un diagnostic social et financier a été établi et il en a été donné lecture.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27

juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres

qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième

degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une

assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux

mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des

expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette

saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement

signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement

en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du

code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes

informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements

de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire

du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31

mai 1990 précitée.

Aux termes de l’article 24 III de la loi précitée, à peine d’irrecevabilité de la demande,

l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire

de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant

l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental

d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la

répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement

prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification

s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au

dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la

première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités

fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des

modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le

bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant

l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des

expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au

diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de

son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du

présent article.

En l’espèce, ALLIADE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation à la Préfecture du RHÔNE

le 15 juillet 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience prévue le 28

octobre 2025.

ALLIADE HABITAT justifie également avoir saisi la CCAPEX le 14 avril 2025, soit au moins

deux mois avant la date de l’assignation délivrée le 10 juillet 2025.

En conséquence, l’action de ALLIADE HABITAT en résiliation du contrat de bail est

recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail

Il sera relevé à titre liminaire que le bailleur fonde sa demande de constat de l’application

de la clause résolutoire contractuelle à la fois sur le défaut d’assurance et sur les impayés

de loyer, sans hiérarchie de ces moyens, de sorte que s’il est fait droit à l’un il n’y a pas lieu

d’examiner l’autre.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la

résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des

charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit

effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un

commandement de payer demeuré infructueux. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29

juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à

la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le

versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de

paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa

de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 11 avril 2025 soit postérieurement

à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 précité et laisse un

délai de 6 semaines au locataire pour s’acquitter de sa dette locative.

Le bail conclu entre les parties contient en outre une clause aux termes de laquelle le

contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et

accessoires, après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de six

semaines, le bail ayant été conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27

juillet 2023.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un

commandement de payer a été délivré le 11 avril 2025 à Monsieur [I] [O]

[F] pour un arriéré de loyers vérifié de 2135,48 euros, et qu’il est demeuré

infructueux dans le délai imparti, Monsieur [I] [O] [F] n’ayant pas réglé

la dette locative.

Ce commandement de payer reproduit les dispositions légales et vise la clause résolutoire

contenue dans le contrat de location ainsi que les sommes impayées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

sont réunies à la date du 24 mai 2025, à l’expiration du délai fixé par le dit

commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Dans la mesure où la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise pour non

paiement des loyers, il n’y a pas lieu d’examiner les autres causes de résiliation du bail.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de son maintien dans les lieux loués malgré la résiliation du bail constatée à la

date du 24 mai 2025, Monsieur [I] [O] [F] est donc redevable depuis

cette date d’une indemnité d’occupation destinée à réparer le préjudice que subit le

bailleur.

Au regard de la valeur locative des lieux et du dommage résultant de la privation pour le

propriétaire de disposer de son bien, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due de

plein droit par Monsieur [I] [O] [F] à une somme équivalente au

montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En conséquence, Monsieur [I] [O] [F] sera condamné à payer à

ALLIADE HABITAT, à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité

d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été

dus en cas de poursuite du bail.

Cette indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que

l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des

lieux avec remise des clés au bailleur.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 comme aux termes du contrat de bail

conclu entre les parties, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges

récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, Le juge doit, en toutes circonstances,

faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans

sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les

parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, ALLIADE HABITAT produit à l’audience du 13 janvier 2026 un décompte

actualisé, selon lequel sa créance s’établit à la somme de 743,50 euros au titre des loyers

échus. Ce montant prend en compte la déduction des frais d’huissiers compris dans le

cadre d’une éventuelle condamnation aux dépens.

Malgré l’absence de Monsieur [I] [O] [F] à l’audience, il convient

d’actualiser le montant de la dette locative selon le dernier décompte fourni à l’audience

afin de tenir compte des derniers versements effectués.

En conséquence, au regard des obligations prévues dans le contrat, Monsieur [I]

[O] [F] sera condamné à payer à ALLIADE HABITAT la somme de 743,50

euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés au 7 janvier 2026, avec intérêts au

taux légal sur cette somme à compter de la présente décision conformément aux

dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-

668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la

condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le

versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de

paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa

de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le

quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le

fondement de l’article 24 V, à savoir que la décision du juge suspend les procédures

d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou

les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le

juge.

Aux termes du VII du même article, Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou

par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer

courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit

peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les

conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le

premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le

délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement

accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre

le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le

juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas

contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de la lecture des pièces communiquées par le bailleur et notamment

du décompte actualisé avant l’audience que le dernier loyer avant l’audience a été réglé

par Monsieur [I] [O] [F]. La première des conditions visées à l’article

précité est ainsi remplie.

En outre, il ressort du même décompte que Monsieur [I] [O] [F] a

fourni, au cours des derniers mois, des efforts financiers importants afin de parvenir au

règlement de sa dette de loyer.

Dès lors, en application des dispositions de l’article 24, V de la loi du 6 juillet 1989, il

convient d’accorder à Monsieur [I] [O] [F] des délais de paiement pour

s’acquitter de la dette locative, dans les conditions détaillées au dispositif de la présente

décision.

En revanche, Monsieur [I] [O] [F], qui n’a pas formulé de demande de

suspension des effets de la clause résolutoire lors de l’audience initiale, est absent lors de

l’audience de renvoi, et ne formule de fait aucune demande. Le bailleur maintenant ses

demandes et s’opposant à la suspension des effets de ladite clause, il n’est dès lors pas

permis au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, devenu occupant sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause

résolutoire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [O] [F] et

de tous les occupants de son chef.

Faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à son expulsion avec le

concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L. 412-1

du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des

procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais

de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place

ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice

chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un

délai fixé par voie réglementaire ».

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est

condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en

mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [I] [O] [F] qui succombe à l’instance, sera

condamné aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue

aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au

titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient

compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même

d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette

condamnation.

En l’espèce, Monsieur [I] [O] [F] sera condamné à payer à ALLIADE

HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est

exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, présidé par le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par

jugement mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de ALLIADE HABITAT en résiliation du contrat de bail ;

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 13

novembre 2024 entre ALLIADE HABITAT, d’une part, et Monsieur [I] [O]

[F] d’autre part, pour défaut de paiement du loyer et des charges, concernant le

logement situé [Adresse 6], [Localité 2] ;

CONSTATE en conséquence la résiliation du contrat de bail conclu entre ALLIADE

HABITAT, d’une part et Monsieur [I] [O] [F] d’autre part à partir du 24

mai 2025 ;

FIXE l’indemnité d’occupation qui se substitue aux loyers dès la date du 24 mai 2025, date

de résiliation du bail, à un montant mensuel égal à celui des loyers et charges qui aurait

été dû en cas de poursuite du bail ;

CONDAMNE Monsieur [I] [O] [F] à payer à ALLIADE HABITAT, la

somme de 743,50 euros, au titre des loyers, charges et indemnités arrêtés au 7 janvier

2026 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux

dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [I] [O] [F] à payer une indemnité mensuelle

d’occupation égale au montant mensuel du loyer et de la provision sur charges, et ce

jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

AUTORISE Monsieur [I] [O] [F] à se libérer de sa dette en 8 mensualités,

comprenant 7 mensualités de 100 euros, la 8ème mensualité équivalant au solde de la

dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des

aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la

signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au

titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après

l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception la totalité

de la somme deviendra immédiatement exigible ;

ORDONNE à Monsieur [I] [O] [F] de libérer les lieux et de restituer les

clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [O] [F] d’avoir volontairement libéré

les lieux et restitué les clés dans ce délai, ALLIADE HABITAT, pourra, deux mois après la

signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi

qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un

serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

« les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un

lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu

approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec

sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie

réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [I] [O] [F] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [I] [O] [F] à payer à ALLIADE HABITAT la

somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du

département, conformément aux dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures

civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits, par le Juge et le Greffier susnommés ;

LE GREFFIER LE JUGE