TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

N° RG 25/00631

N° Portalis DB2I-W-B7J-C5UH

Minute :

JUGEMENT DU

14 Avril 2026

[M] [Z] [K]

C/

[J] [E] [B] [H]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l’audience du 10 Février 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 14 Avril 2026, sous la présidence de Cécile CREPIN-CHAPUIS, juge des contentieux de la protection, assistée de Olivier VITTAZ, greffier,

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [Z] [K], demeurant [Adresse 2]

comparant

D’UNE PART,

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [E] [B] [H], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier

à

Grosse, copie, dossier

à

Délivrées le

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 29 mai 2024, Monsieur [M] [K] a donné à bail à un locataire Monsieur [J] [H], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable d’un montant initial de 1 420 € hors charge.

Suivant contrat signé le 29 mai 2024, Monsieur [M] [K] a également donné à bail à un locataire Monsieur [J] [H], un terrain nu de 1 800m2 situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable, d’un montant initial de 1 € hors charges.

Monsieur [M] [K] a fait délivrer le 25 juillet 2025 à Monsieur [J] [H] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 946,90 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 août 2025, Monsieur [M] [K] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 10 octobre 2025, Monsieur [M] [K] a attrait Monsieur [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, aux fins :

de constater l’application de la clause résolutoire contractuelle pour non paiement des loyers et charges, ou à défaut, de prononcer la résiliation du bail d’habitation et du bail civil ;d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [H] ;d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision et jusqu’au jour de la libération complète des lieux ;de condamner Monsieur [J] [H] au paiement des sommes suivantes:4 677,55 € au titre de sa créance locative arrêtée au 5 septembre 2025 avec intérêts au taux légal;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 483,40 € par mois due jusqu’au départ effectif des lieux  ;au titre du bail de location civile une indemnité mensuelle d’occupation de 100€/jour de la résiliation jusqu’à la libération du bien ou jusqu’à l’expulsion le cas échéant, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié ;2 000 € au titre de la clause pénale insérée dans le contrat de bail ;dire que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts, ce au taux d’intérêt légal ;la capitalisation des intérêts ;1 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement délibéré le 25 juillet 2025.

Monsieur [M] [K] a notifié l’assignation à la préfecture du Rhône par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 13 octobre 2025.

Le dossier a été retenu à la première audience du 10 février 2026.

Monsieur [M] [K] a maintenu ses demandes. Il explique que Monsieur [J] [H] n’effectue aucun paiement du loyer, que la dette locative s’élève désormais à la somme de 12 341,90 €, qu’il se maintient dans les lieux et refuse que les professionnels interviennent, notamment pour l’entretien de la chaudière.

Monsieur [J] [H], régulièrement cité à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

En l’espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Rhône par la voie électronique le 13 octobre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, il est démontré que Monsieur [M] [K] a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023 après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 25 juillet 2025 soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 précité et laisse un délai de 6 semaines au locataire pour s’acquitter de sa dette locative.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [J] [H] le 25 juillet 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 946,90 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai de deux mois, Monsieur [J] [H] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 septembre 2025, à l’expiration du délai de deux mois prévu dans le contrat de bail, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que Monsieur [J] [H] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [H] et de dire que faute pour Monsieur [J] [H] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers du terrain

En l’espèce, la commandement de payer délibré le 25 juillet 2025 mentionne la résolution du bail concernant le terrain et ledit bail contient une clause résolutoire faisant mention d’une durée d’un mois laissé au locataire pour s’acquitter de sa dette locative. Or le commandement de payer fait seulement mention d’un délai de 6 semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Ainsi, le présent bail relatif au terrain étant l’accessoire au local d’habitation loué à titre principal par le même bailleur, il sera résilié dans les mêmes conditions.

Sur la demande d’astreinte

Le bailleur sollicite que la mesure d’expulsion soit assortie d’une astreinte.

Aux termes de l’article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Cependant les dispositions propres à la procédure d’expulsion ont été organisées précisément pour concilier l’efficacité des décisions d’expulsion avec la prise en compte de la situation sociale souvent très précaire des occupants, et suffisent par conséquent à garantir l’exécution de la présente décision, sans qu’une mesure d’astreinte soit opportune.

En l’espèce, il ne résulte pas des éléments du dossier que les circonstances fassent apparaître la nécessité du prononcé d’une astreinte. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [J] [H] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [M] [K] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Toutefois, Monsieur [M] [K] sollicite également un indemnité d’occupation d’un montant de 100 € par jour s’agissant de l’occupation du terrain nu. Il convient de souligner que le bail concernant ce terrain fait mention d’un loyer de 1 € et que les quittances de loyer ne détaillent pas expressément le paiement de ce terrain de sorte qu’il y a lieu de considérer que le loyer de ce terrain est associé au loyer principal du logement d’habitation d’un montant de 1 420 € hors charges.

Il convient dès lors de rejeter de cette demande d’indemnité d’occupation au titre du terrain qui aurait en outre des conséquences disproportionnée au regard de la situation financière de Monsieur [J] [H].

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [J] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer plus charges au titre de l’occupation du logement et du terrain et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’absence de Monsieur [J] [H] à l’audience, le montant de la dette locative ne peut être actualisé selon le dernier décompte fourni à l’audience, celui pris en compte sera alors le montant du dernier décompte dont toutes les parties ont pu avoir connaissance.

En l’espèce, Monsieur [M] [K] verse aux débats un décompte arrêté au 5 septembre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 4 677,55 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [M] [K] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [J] [H] à payer la somme de 4 677,55 € actualisée au 5 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Considérant l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant par Monsieur [J] [H], il convient de retenir que la créance ne pourrait pas être résorbée dans les délais légaux et que Monsieur [J] [H] n’est donc pas en situation de régler la dette locative. Il n’y a donc pas lieu, même d’office, d’accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24-V de la loi susvisée.

Sur la clause pénale

En vertu de l’article 1231-5 du Code civil, « Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite. »

En l’espèce, la clause pénale insérée au bail de location civil concernant le « terrain nu » sera considérée comme manifestement excessive en ce qu’elle indemnise le préjudice né du retard dans le paiement des loyers, qui est lui-même déjà réparé par la condamnation du preneur aux intérêts à compter du présent jugement.

Cette demande sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Toutefois, la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 est une loi de protection du locataire. Elle doit lui permettre d’apurer sa dette au plus vite le cas échéant, or une capitalisation des intérêts viendrait augmenter grandement celle-ci et reporterait son apurement.

En l’espèce, un tel mécanisme aurait des conséquences disproportionnées au regard du but recherché, de sorte qu’il n’est pas nécessaire de prononcer la capitalisation des intérêts.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [H] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 juillet 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Il convient de condamner Monsieur [J] [H] à payer à Monsieur [M] [K] la somme de 100,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, présidé par le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par Monsieur [M] [K] ;

CONSTATE que le bail conclu le 29 mai 2024 entre Monsieur [M] [K] et Monsieur [J] [H] concernant le bien sis [Adresse 4] et et le bail conclu le même jour concernant le terrain nu de 1 800m2 se sont trouvé de plein droit résiliés le 5 septembre 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [J] [H] à payer à Monsieur [M] [K]  :

la somme de 4 677,55 € actualisée au 5 septembre 2025, au titre de la dette locative correspondant aux loyers, provisions pour charges et indemnités d’occupation échus déduction faite des paiements effectués, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 5 septembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (logement + terrain) caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT que faute par Monsieur [J] [H] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE la demande formée au titre de la clause pénale ;

REJETTE la demande formée au titre de la capitalisation des intérêts de l’article 1343-2 du Code civil ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffier aux services de la préfecture du Rhône en vue de sa prise en compte dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Monsieur [J] [H] à payer à Monsieur [M] [K] la somme de 100,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [H] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 juillet 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure ;

REJETTE les autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LA JUGE