TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 7]

[Courriel 10]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00645 – N° Portalis DB22-W-B7I-SUAR

JUGEMENT

DU : 06 Mai 2025

MINUTE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

DEFENDEUR :

[S] [J]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 06 Mai 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SIX MAI

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 07 Mars 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAS, avocats au barreau de PARIS, substitué par Maître Jonathan PIERRE-LOUIS

ET :

DEFENDEUR :

Mme [S] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 8]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffière lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffière signataire : Vanessa BENRAMDANE

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé 30 décembre 2022, à effet au 1er janvier 2023, M. [G] [H] a donné à bail à Mme [X] [B] [S] un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 13], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 590 euros outre les provisions mensuelles sur charges d’un montant de 60 euros.

Par acte séparé en date du 30 décembre 2022, la S.A.S Action Logement Services, s’est portée caution des engagements de Mme [X] [B] [S] dans le cadre du dispositif VISALE (contrat n°A10235946356).

La S.A.S Action Logement Services a été amenée à régler au bailleur les sommes impayées par Mme [X] [B] [S], au titre des loyers et charges des mois de juin et juillet 2024 pour un montant de 1 300 euros.

La S.A.S Action Logement Services a, en conséquence, fait signifier à Mme [X] [B] [S], par exploit d’huissier du 17 septembre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 300 euros visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

La S.A.S Action Logement Services a ensuite fait assigner Mme [X] [B] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie par acte de commissaire de justice du 02 décembre 2024 aux fins de :

— Déclarer recevable son action et acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— À titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— Ordonner l’expulsion de Mme [X] [B] [S] et de tous occupants de son chef du logement avec au besoin le concours de la [Localité 11] Publique ;

— Condamner Mme [X] [B] [S] à payer à la S.A.S Action Logement Services la somme de 2 660 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 septembre 2024 sur la somme de 1 300 euros et à compter de l’assignation pour le surplus des sommes dues ;

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— Condamner Mme [X] [B] [S] à payer à la S.A.S Action Logement Services lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— Condamner Mme [X] [B] [S] à payer à la S.A.S Action Logement Services une indemnité de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 03 décembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

A l’audience du 07 mars 2025, la S.A.S Action Logement Services, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise ses demandes financières à la somme de 5 260 euros au 6 mars 2025, mois de mars inclus.

Mme [J] [S] qui a comparu à l’audience, ne conteste pas le montant de la dette. Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 06 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Autorisée à produire une note en délibéré pour remettre un décompte actualisé, la S.A.S Action Logement Services a transmis une note reçue au greffe le 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

— Sur la qualité à agir de la S.A.S Action Logement Services

L’article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 8.1 du contrat de cautionnement stipule expressément le mécanisme de subrogation de la caution dans les droits du bailleur, notamment pour procéder aux actions judiciaires nécessaires au recouvrement des loyers impayés, à la résiliation du contrat et au paiement d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, par acte sous signature privée en date du 30 décembre 2022, conclu dans le cadre du dispositif Visale, la S.A.S Action Logement Services s’est portée caution des engagements pris par Mme [J] [S] au titre du contrat de bail conclu le 30 décembre 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a actionné la garantie de la S.A.S Action Logement Service.

Par quittance subrogative en date du 08 octobre 2024, le bailleur reconnaît avoir reçu la somme totale de 2 660 euros de la part de la S.A.S Action Logement Services au titre du contrat de caution précité. Ces paiements sont corroborés par les décomptes locatifs et cautions fournis à la cause.

En conséquence, il y a lieu de dire que la S.A.S Action Logement Services a qualité pour agir dans la présente procédure à l’encontre de Mme [J] [S], étant subrogée dans les droits du bailleur au titre du contrat de bail précité.

— Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

La partie demanderesse justifie de cette notification au représentant de l’État dans le département des Yvelines, le 03 décembre 2024.

Par ailleurs, la S.A.S Action Logement Services justifie avoir notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) en date du 18 septembre 2024 le commandement de payer visant la clause résolutoire et ce dans les conditions de délais prévues à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action introduite est en conséquence recevable.

— Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré de cette obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

Aux termes des articles 1346 et suivants du Code civil, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une autre personne qui le paye est légale ou conventionnelle.

L’article 1346 du même Code précise que lorsque le créancier recevant son paiement d’une tierce personne la subroge dans ses droits actions et privilèges contre le débiteur : cette subrogation doit être expresse et faite en même temps que le paiement.

De surcroît, et conformément aux termes de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé pour le compte du débiteur qu’elle garantit dispose d’un recours en paiement pour les montants qu’elle a payés à ce titre.

En l’espèce, la S.A.S Action Logement Services verse aux débats :

Le contrat de bail conclu entre M. [G] [Y] et Mme [J] [S] le 30 décembre 2022,Le contrat de cautionnement VISALE (n° A10235946356) aux termes duquel la S.A.S Action Logement Service, s’est portée caution simple du paiement des loyers en cas de défaillance du locataire en date du 30 décembre 2022,La quittance subrogative émise le 04 mars 2024, subrogeant la demanderesse dans les droits du bailleur pour un montant total de 5 260 euros correspondant aux paiements en lieu et place du défendeur d’échéances locatives du mois de juin 2024 à mars 2025,Un dernier décompte daté du 29 avril 2025, transmis dans le temps du délibéré, portant sur une créance en principal de 147 euros.

Mme [J] [S], qui ne justifie pour sa part d’aucun paiement libératoire, reste ainsi redevable envers la partie demanderesse d’un montant de 147 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés.

En conséquence, Mme [J] [S] doit être condamnée à payer à la S.A.S Action Logement Services la somme de 147 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

— Sur la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et ainsi que le reprend le contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

De plus, et suivant les dispositions de l’article 24 de la même loi, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire en son article VII, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié à Mme [J] [S] par commissaire de justice en date du 17 septembre 2024 pour la somme en principal de 1 300 euros arrêtée au terme du mois de juillet 2024 inclus, à valoir sur l’arriéré locatif échu à cette date.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai imparti de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 17 novembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 30 décembre 2022 à compter du 18 novembre 2024.

— Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que Mme [J] [S] soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [X] [B] [S] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Il ressort des éléments communiqués que Mme [J] [S] a effectué un versement conséquent de 3 250 euros le 14 mars 2025, portant la créance de la S.A.S Action Logement Services à 147 euros.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder à Mme [J] [S] des délais selon les modalités définies dans le dispositif de la présente décision, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

De plus, l’expulsion de Mme [J] [S] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

L’article 1346-4 du code civil dispose que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

En l’espèce, la S.A.S Action Logement Services est subrogée dans les droits de M. [G] [Y], bailleur, aux termes de l’acte de cautionnement établi le 30 décembre 2022. L’acte de cautionnement s’étend expressément au paiement de l’indemnité d’occupation.

Mme [J] [S] est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 18 novembre 2024.

Par conséquent, Mme [J] [S] devra indemniser le préjudice subi par la S.A.S Action Logement Services, si celle-ci justifie de ses paiements au bailleur par une quittance subrogative, résultant de l’indisponibilité des lieux et de la perte des loyers, en lui versant une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, et ce, à compter du 18 novembre 2024, date de la résiliation du contrat de bail, jusqu’à libération définitive des lieux, en application de l’article 1240 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Mme [J] [S], succombant en la présente instance en supportera les entiers frais et dépens dont le coût du commandement de payer du 17 septembre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits, un montant de 250 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile lui sera alloué que la défenderesse est condamnée à lui payer.

Il est rappelé l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement, aucun élément ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la recevabilité des demandes de la S.A.S Action Logement Services en qualité de caution subrogée dans les droits et actions de Monsieur [G] [H];

DÉCLARE recevables les demandes de la S.A.S Action Logement Services à l’encontre de Madame [J] [S] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 décembre 2022 entre M. [G] [H] d’une part, et Madame [J] [S] d’autre part, portant sur un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 13], sont réunies à la date du 18 novembre 2024.

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date.

CONDAMNE Madame [J] [S] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 147 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 29 avril 2025 échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

ACCORDE un délai à Madame [J] [S] pour le paiement de ces sommes.

AUTORISE Madame [J] [S] à s’acquitter de la dette en 3 fois, en procédant à 2 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges.

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire.

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet.

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [J] [S], ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 13], dans un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Madame [J] [S] à payer à la SAS Action Logement Services, l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 29 avril 2025, échéance d’avril 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à comp’r de l’exigibilité de chacune des échéances, dans la limite des sommes que cette dernière aura réglées au bailleur, sur justification d’une quittance subrogative ;

CONDAMNE Madame [J] [S] aux entiers dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [J] [S] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 250 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 06 mai 2025 par le juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Vanessa BENRAMDANE Marie WILLIG