Application du statut des baux commerciaux
Décisions
Le bailleur qui a offert le renouvellement d'un bail commercial peut, même s'il a eu lors de cette offre connaissance de la situation, ultérieurement rétracter cette offre sans payer une indemnité d'éviction s'il établit que les conditions d'application du statut des baux commerciaux ne sont pas remplies et tel est le cas lorsque le contrat de location-gérance du fonds consenti par le locataire est nul faute pour celui-ci d'avoir exploité le fonds depuis 2 années au moins. […] que, par application des articles 4 et 5 du décret du 30 septembre 1953, […] et a exactement retenu que la société Cogifrance, qui n'avait pas renoncé à se prévaloir de la déchéance du bénéfice du statut, pouvait invoquer, […]
[…] la cour d'appel qui déclare sans portée comme procédant d'un estoppel la contestation du bailleur sur l'application du statut des baux commerciaux […] que la commune de [Localité 1] (la commune) a donné à bail à M. [C] diverses parcelles de terre pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1994 ; […] la commune a délivré au preneur un congé « sans offre de renouvellement de bail commercial » pour le 31 décembre 2011 « en application de l'article L. 145-14 du code de commerce » et rappelant les termes du dernier alinéa de l'article L. 145-9 du même code relatif à l'exercice du droit du locataire de contester le congé ou de demander une indemnité d'éviction ; […] demande à laquelle s'est opposée la commune en déniant le statut des baux commerciaux ;
[…] Attendu que la location d'un terrain sur lequel n'a pas été édifié de construction à usage commercial ne relevant pas du champ d'application du statut des baux commerciaux, la cour d'appel, qui, ayant relevé que M. X… ne justifiait pas avoir pris à bail la boutique destinée à la vente d'articles divers, a, sans constater que la cabane en cause était comprise dans la location, retenu que le bail concernait la seule utilisation d'une plage, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
En se déclarant incompétent pour statuer sur la validité d'un congé délivré dans les formes du droit commun, au motif que le bail entrait dans le champ d'application du statut des baux commerciaux, un Tribunal d'instance a nécessairement tranché la question de fond dont dépendait sa compétence et sa décision sur l'application du statut des baux commerciaux a, en vertu de l'article 95 du nouveau Code de procédure civile, autorité de la chose jugée.
[…] Attendu que, pour accueillir la demande des bailleurs, l'arrêt retient que l'exploitation du fonds de commerce par son propriétaire dans les lieux loués est non seulement une obligation inhérente à l'économie du bail commercial mais aussi une condition de l'application du statut des baux commerciaux inscrite dans l'article L. 145-1 du code de commerce, […] AUX MOTIFS QU'un défaut d'exploitation dans les lieux loués, non sanctionné expressément par le bail, ne peut entraîner l'application de la clause résolutoire dans la mesure où cette clause, si elle est prévue, ne peut être invoquée qu'en cas de manquement à une stipulation expresse du bail ; Mais, […]
[…] M me H… fait grief à l'arrêt de dire que M. et M me A… sont titulaires d'un bail soumis au statut des baux commerciaux à compter du 27 décembre 2013, alors « que les actions qui tendent à l'application du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans ; qu'est soumise à la prescription biennale, […] ainsi qu'ils avaient été qualifiés par les parties, mais des baux dérogatoires, pour en déduire que M. et M me A… étaient fondés à se prévaloir de ces baux dérogatoires, afin d'établir s'être maintenus dans les lieux pendant plus de deux années et prétendre ainsi être titulaires d'un bail commercial soumis au statut en application de l'article L. 145-5 du code de commerce, […]
[…] tendant à interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce, […] dans ces conditions, le différend opposant les parties se rattache au droit commun des contrats, et non à une difficulté liée à l'application du statut des baux commerciaux ; or considérant que, […] en vigueur à la date de l'assignation introductive d'instance, a écarté la compétence du tribunal d'instance pour toutes les contestations en matière de baux commerciaux régis par le décret du 30 septembre 1953, […] considérant que les circonstances de la cause ne justifient pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile à ce stade de la procédure ; […]
L'exploitation du fonds de commerce faite dans les lieux antérieurement à l'immatriculation du locataire au registre du commerce peut entrer en ligne de compte pour le calcul de la durée d'exploitation prévue à l'article 4 du décret du 30 septembre 1953 pour l'application du statut des baux commerciaux. Bénéficie du statut des baux commerciaux le preneur qui, à la date de la demande en renouvellement de son bail signifiée au bailleur, était immatriculé au registre du commerce.
L'application du statut des baux commerciaux aux constructions visées par l'article 1-2° du décret du 30 septembre 1953 étant subordonnée à la condition d'une autorisation du propriétaire, la cour d'appel, qui retient souverainement que celui-ci, […] 18 octobre 1993), que M me A…, propriétaire d'un terrain donné à bail à M me Y…, lui a délivré congé par lettre du 15 septembre 1988 ; […] que, selon l'article 1-2° du décret du 30 septembre 1953, le statut des baux commerciaux est applicable aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées avec le consentement du bailleur des constructions à usage commercial qui doivent seulement présenter un caractère de stabilité et fixité ; qu'ainsi, […]
[…] Attendu, d'autre part, qu'ayant exactement retenu que le bénéfice du statut des baux commerciaux ne pouvait être invoqué que par celui qui est à la fois titulaire du bail et propriétaire du fonds de commerce, la cour d'appel, […] en a exactement déduit que lorsque la propriété d'un fonds de commerce est démembrée entre un usufruitier qui a la qualité de commerçant et un nu-propriétaire qui n'a pas cette qualité, le nu-propriétaire devait être immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour permettre l'application du statut des baux commerciaux et que dès lors que M. […]
pendant 7 jours
Commentaires
Le bénéfice du statut des baux commerciaux nécessite la présence de plusieurs conditions cumulatives: Existence d'un bail voire même d'une sous-location portant sur un immeuble ou un local, Existence d'un fonds de commerce, Immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés du propriétaire du fonds, Application légale ou contractuelle du statut des baux commerciaux; De surcroît, par une décision rendue le 26 février 2014, le Conseil d'Etat, […]
Lire la suite…Il ne résulte pas d'une jurisprudence constante que l'application de l'article L. 145-1 du code de commerce soit soumise à l'exigence d'un local clos et couvert et qu'en soit exclue une surface d'exploitation si l'emplacement concédé est stable et permanent. […] une requérant a saisi la Cour de cassation d'une demande de transmission de question prioritaire de constitutionnalité (QPC) relative à l'application du statut des baux commerciaux. […] Elle lui demande si la portée effective qu'une interprétation jurisprudentielle constante confère à l'article L. 145-1-I, […] 20 mars 2014 - www.courdecassation.fr […] Mots-clés 13-24439 - Droit des affaires - Bail commercial - Baux commerciaux - Droit constitutionnel - Question prioritaire de constitutionnalité - QPC - Liberté d'entreprendre (...)
Lire la suite…Aux termes de l'article L. 145-1 du Code de commerce, le statut des baux commerciaux s'applique « aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité. » Les deux alinéas suivants ajoutent que les dispositions statutaires concernent également les « baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce » ainsi que les « baux de terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal ». […] Le fonds de commerce désigne l'ensemble des éléments mobiliers corporels (matériel, outillage, marchandises) et incorporels (droit au bail, nom commercial, enseigne, droit de propriété industrielle, […]
Lire la suite…[…] 22 mars 2018, n°15-15901, Inédit Le statut des baux commerciaux ne s'applique pas aux terrains nus, sauf extension conventionnelle du statut ou à défaut, selon l'article L145-1 al 2 du code de commerce, « Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées – soit avant, soit après le bail – des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, […] la réalisation de « plots bétons » et peuvent être reliés à différents réseaux de fluides. […] Pour la Cour de cassation, deux containers reliés ensemble peuvent ainsi réunir les conditions de fixité et solidité nécessaires à l'application du statut des baux commerciaux[3] L'espèce commentée ne présentait ici pas cette difficulté, […]
Lire la suite…En effet, le droit à la propriété commerciale constitue la pierre angulaire du statut des baux commerciaux en permettant au locataire de pérenniser son activité dans un emplacement particulier. […] Une solution tentante pour une société étrangère souhaitant s'implanter en France et signer un bail commercial pourrait être de prévoir la conclusion du bail par une société en cours de formation, puis sa reprise par la société de droit français une fois créée. […] On peut aisément imaginer qu'une entité située à l'étranger ne souhaitera pas être liée par un bail commercial pour des locaux en France. […]
Lire la suite…Le statut des baux commerciaux n'est pas légalement applicable en l'absence d'exploitation effective d'un fonds de commerce, qui exige l'existence d'une clientèle propre résultant d'une autonomie de gestion et au développement de laquelle le commerçant participe. L'activité de dépôt de véhicules en fourrière, stipulée à l'article 4 du bail ne permet pas de qualifier de clientèle l'exploitation d'une fourrière, qui ne peut résulter que d'opérations de police administrative ou judiciaire, ordonnées à la demande du maire, d'un officier de police judiciaire ou de l'Etat. […] Par ailleurs, les parties n'ont pas volontairement soumis le bail au statut. […]
Lire la suite…30 janvier 2017 Contestation de l'application du statut des baux commerciaux après un congé avec refus de renouvellement : Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 novembre 2016, 15-25427, publié au bulletin
Lire la suite…Pour rappel, et en application des dispositions de l'article L. 145-5 du code de commerce, les parties peuvent déroger à l'application du statut des baux commerciaux et conclure un bail dérogatoire dont la durée ne peut être supérieure à trois ans. Les parties ont également la possibilité de conclure successivement plusieurs baux dérogatoires sous réserve que la durée totale de ces baux n'excède pas trois années. Si, […] le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail nécessairement soumis au statut des baux commerciaux. […] Le locataire a estimé qu'en continuant d'exploiter son fonds au-delà du terme initialement convenu, soit le 30 juin 2016, […]
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 1 : Du champ d'application
2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.
Article L145-2 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 1 : Du champ d'application
[…] III.-En cas d'exercice du droit de préemption sur un bail commercial, un fonds artisanal ou un fonds de commerce en application du premier alinéa de l'article L. 214-2 du code de l'urbanisme, le bail du local ou de l'immeuble demeure soumis au présent chapitre.
Article L252-1 du Code de la construction et de l'habitation
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- Partie législative
- Livre II : Statut des constructeurs
- Titre V : Bail à construction, bail à réhabilitation, bail dans le cadre d'une convention d'usufruit, bail réel immobilier, bail réel solidaire et bail réel solidaire d'activité
- Chapitre II : Bail à réhabilitation
[…] En fin de bail, les améliorations réalisées bénéficient au bailleur sans indemnisation. […] Le présent article s'applique aux immeubles soumis ou non au statut de la copropriété prévu par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Dans le cas d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, il peut s'appliquer à un ou plusieurs lots.
Article L142-4 du Code rural et de la pêche maritime
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- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre Ier : Aménagement et équipement de l'espace rural
- Titre IV : Les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural
- Chapitre II : Opérations immobilières et mobilières
- Section 1 : Acquisitions et cessions
[…] En particulier elles sont autorisées à consentir à cet effet les baux nécessaires, lesquels, à l'exception des baux en cours lors de l'acquisition, ne sont pas soumis aux règles résultant du statut des baux ruraux en ce qui concerne la durée, le renouvellement et le droit de préemption.
Article L415-3 du Code rural et de la pêche maritime
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- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre V : Dispositions diverses et d'application
les propriétés non bâties portant sur les biens pris à bail. A défaut d'accord amiable entre les parties, cette fraction est fixée à un cinquième. […] 1° Lorsque le pourcentage des taxes foncières mis à la charge du preneur en application du troisième alinéa est supérieur ou égal à 30 %, le
Article L411-58 du Code rural et de la pêche maritime
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- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre Ier : Régime de droit commun
- Section 8 : Droit de renouvellement et droit de reprise
application des dispositions du titre III du livre III relatives au contrôle des structures des exploitations agricoles, le tribunal paritaire peut, à la demande d'une des parties ou d'office, surseoir à statuer dans l'attente de l'obtention d'une autorisation définitive. […] Lorsque le sursis à statuer a été ordonné, le bail en cours est prorogé de plein droit jusqu'à la fin de l'année culturale pendant laquelle l'autorisation devient définitive. Si celle-ci intervient
Article L411-2 du Code rural (nouveau)
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- Code rural
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre Ier : Régime de droit commun
compris dans une succession, dès lors qu'une instance est en cours devant la juridiction compétente ou que le maintien temporaire dans l'indivision résulte d'une décision judiciaire prise en application des articles 821 à 824 du code civil ; 2° Permettant au preneur, à son conjoint ou au partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité de rester dans tout ou partie d'un bien loué lorsque le bail est expiré ou résilié et n'a pas fait l'objet d'un renouvellement ;
Article L491-1 du Code rural et de la pêche maritime
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- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre IX : Du tribunal paritaire des baux ruraux
- Chapitre Ier : Institution et compétence
Il est créé, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, au moins un tribunal paritaire des baux ruraux qui est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l'application des titres Ier à VI et VIII du livre IV du présent code.
Article 32 du Décret n°53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanalAbrogé
Le propriétaire peut, jusqu'à expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision sera passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux règles des articles 29 à 30-1. […]
Article R214-1 du Code de l'urbanisme
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- Partie réglementaire - Décrets en Conseil d'Etat
- Livre II : Préemption et réserves foncières
- Titre Ier : Droits de préemption
- Chapitre IV : Droit de préemption des communes sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux et les terrains faisant l'objet de projets d'aménagement commercial
- Section 1 : Délimitation du périmètre
Lorsqu'une commune ou un établissement public de coopération intercommunale auquel la compétence en a été déléguée en application du premier alinéa de l'article L. 214-1-1 envisage d'instituer, […] les fonds de commerce, les baux commerciaux et les terrains portant ou destinés à porter des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés, le maire ou, le cas échéant, […]
- Existence d'un bail commercial
- Demande de constatation de la résiliation du bail commercial
- Bail commercial verbal
- Droit au bail
- Demande d'attribution du droit au bail
- Bail à usage d'habitation et professionnel
- Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé
- Renouvellement bail commercial
- Demande de résiliation du bail commercial
- Bail professionnel
- Demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé
- Résiliation du bail commercial
- Demande de renouvellement du bail commercial
- Existence d'un bail
- Demande de fixation du loyer du bail renouvelé à un montant supérieur
- Demande de fixation du loyer du bail renouvelé
- Droit au renouvellement du bail
- Validité du bail
- Demande de résiliation judiciaire du bail commercial
- Demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative
Application du statut des baux commerciaux à un local accessoire : le preneur doit prouver que la privation du local accessoire est de nature à compromettre l'exploitation de son fonds de commerce. […] En l'espèce, un preneur et un bailleur concluent : D'une part, un bail commercial portant sur des locaux situés au rez-de-chaussée et au premier étage d'un immeuble au sein desquels le preneur exploite un fonds de commerce de restauration ; D'autre part, […] dans lesquelles sont installées ses cuisines, constituent des locaux accessoires soumis au statut des baux commerciaux. […] En d'autres termes, […]
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