Droit au renouvellement du bail
Décisions
La « propriété commerciale » du preneur d'un bail commercial, protégée par l'article 1 er du premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, s'entend du droit au renouvellement du bail commercial consacré par les articles L. 145-8 à L. 145-30 du code de commerce. […] ET AUX MOTIFS ADOPTÉS que l'existence d'un contentieux opposant les mêmes parties en raison d'un congé sans renouvellement délivré par les bailleurs à leur locataire ne saurait priver d'objet la présente instance ; […] la clause résolutoire prévue à l'article 11 de chacun des baux a été acquise ;
[…] Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 31 mars 2005), que la société Villeneuve et associés, titulaire d'un bail portant sur des locaux à usage commercial appartenant à M me X…, a sous-loué la totalité de ces locaux à la société Gifetal avec l'agrément du mandataire de M me X… ; que le 30 septembre 1996, M me X… a fait délivrer à la société Villeneuve et associés un congé avec refus de renouvellement pour le 31 décembre 1997 ; que le 12 novembre 1996, celle-ci a notifié ce congé à la société Gifetal Aluminium venant aux droits de la société Gifetal ; que la société Gifetal aluminium a fait assigner M me X… et la société Villeneuve et associés, représentée par son liquidateur, en paiement d'une indemnité d'éviction ;
[…] Attendu que ledit arret decide que ces derniers « n'ont pas droit au renouvellement de leur bail », au seul motif qu'en vertu de l'article 1 er du decret du 30 septembre 1953, « dans sa redaction decoulant de la loi du 12 mai 1965 », ne beneficient pas du statut des baux commerciaux les proprietaires de fonds de commerce qui ne sont pas « immatricules au registre du commerce » ;
Ayant relevé que la société preneuse était immatriculée au registre du commerce à une date antérieure au refus de renouvellement du bail et qu'une assemblée générale des associés avait ratifié formellement la reprise par la société des engagements souscrits pour son compte relativement à l'acquisition du fonds de commerce litigieux, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la cession du fonds de commerce devait être réputée conclue dès l'origine par la société et que celle-ci devait bénéficier du bail dès la date de la cession. […] 1 / que l'immatriculation du locataire au jour de la délivrance du congé portant refus de renouvellement conditionne son droit au renouvellement du bail ; […]
Lorsqu'un sous-bail commercial a été renouvelé, le sous-locataire ne bénéficie d'un droit direct au renouvellement de son bail que si le propriétaire a été appelé à concourir à l'acte de renouvellement ou s'il résulte d'un acte clair et non équivoque qu'il a tacitement agréé le renouvellement du sous-bail
Le sous-locataire ne peut valablement renoncer à son droit direct au renouvellement du bail commercial avant l'expiration du bail principal
La dénégation du droit au statut des baux commerciaux en raison du défaut d'immatriculation n'a pas à être précédée d'une mise en demeure […] Attendu que, pour rejeter la demande de déchéance du droit à une indemnité d'éviction, l'arrêt retient que, pour bénéficier du droit au renouvellement du bail et du paiement de l'indemnité d'éviction, la condition d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés du preneur doit s'apprécier à la date de la demande de renouvellement du bail, soit au 7 juillet 2010, que la société La Tentation du mandarin a toujours été immatriculée au registre du commerce et des sociétés pour les activités de vente d'objets d'art, bois sculptés, […]
[…] en ce qu'il subordonne, sans justification d'un motif d'intérêt général, le droit au renouvellement du bail commercial, protégé par l'article 1 er du Premier Protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, à une condition de nationalité du preneur, est constitutif d'une discrimination prohibée par l'article 14 de cette même Convention […] selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 décembre 2009), que par acte à effet au 1er janvier 1975, M me Renée X… a donné à bail en renouvellement à la société Antiquités et décoration Rapp (la société Rapp) des locaux à usage commercial; que le 17 mars 1975, la société Rapp a cédé son droit au bail à M. Y…, […]
[…] locataire de locaux à usage commercial appartenant aux consorts X…, fait grief à l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 octobre 1988), d'avoir décidé qu'il ne pouvait prétendre au renouvellement du bail, alors, selon le moyen, "1°/ que, […]
L'immatriculation du locataire au jour de la délivrance du congé portant refus de renouvellement conditionne son droit au renouvellement du bail. […] Attendu que les dispositions relatives au statut des baux commerciaux s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, […] l'arrêt retient que c'est à la date de la demande de renouvellement du bail qu'il y a lieu de se placer pour apprécier si la condition d'immatriculation est remplie, […] et qu'admettre devoir se placer à la date du congé portant refus de renouvellement du bail pour apprécier si la condition d'immatriculation était remplie à l'égard du cessionnaire permettrait de contourner le droit du liquidateur de céder le bail à une société en formation ;
pendant 7 jours
Commentaires
Le droit au renouvellement du bail commercial implique que le bailleur s'y plie, sauf à régler une indemnité d'éviction à son preneur. Il peut toutefois refuser le renouvellement s'il justifie : – de motifs graves et légitimes : dans ce cas, l'indemnité d'éviction ne sera pas due. – d'un droit de reprise : dans ce cas l'indemnité d'éviction sera due – du fait de la puissance publique : dans ce cas le droit à indemnité est variable. Le cabinet d'avocats Schaeffer vous aidera à fonder votre congé afin que celui-ci ne soit pas contestable en Justice.
Lire la suite…Un bail commercial est signé entre une société et le propriétaire d'un terrain avec hangar. […] La société n'a pas déclaré le terrain comme établissement secondaire au RCS. […] Est ce que la société bénéficie néanmoins du droit au renouvellement du bail, ou bien, même si les parcelles sont contiguës, le fait de ne pas avoir immatriculé ce terrain est suffisant pour ne pas remplir les conditions pour bénéficier du droit au renouvellement. […]
Lire la suite…À défaut de congé, le bail initial ou le bail à long terme est renouvelé pour une durée de neuf ans, de façon automatique par le seul effet de la loi. […] Renouvellement automatique du bail rural Selon le code rural, le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l'un des motifs graves et légitimes, tel que le droit de reprise par le bailleur de l'exploitation, le défaut de paiement de fermage par le fermier, ou encore tel que des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds loué. […] Dans ce cas, à défaut de congé, […]
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Lire la suite…Le statut des baux commerciaux confère au locataire, au terme du bail, un droit au renouvellement du bail. Ce droit est d'ordre public (art. L145-15 du Code de Commercial) et a pour pendant l'obligation du bailleur de verser une indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement (art. […]
Lire la suite…Dans le cadre d'un bail commercial, les parties disposent d'une liberté contractuelle pour définir leurs relations, la seule limite étant l'impossibilité de déroger aux dispositions d'ordre public. Parmi ces règles figurent le droit au renouvellement du bail commercial qui consiste en fin de bail à protéger le preneur. En en cas de refus de renouvellement par le bailleur, ce dernier est tenu de verser au locataire une indemnité d'éviction pour couvrir le préjudice subit du fait du non-renouvellement. […] Ce droit est toutefois soumis à une condition d'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) par le preneur. […]
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Lois et règlements
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 3 : Du renouvellement
A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
Article L145-12 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 3 : Du renouvellement
La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. […]
Article L411-46 du Code rural (nouveau)
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- Code rural
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre Ier : Régime de droit commun
- Section 8 : Droit de renouvellement et droit de reprise
Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l'un des motifs graves et légitimes mentionnés à l'article L. 411-31 ou n'invoque le droit de reprise dans les conditions prévues aux articles L. 411-57 à L. 411-63, L. 411-66 et L. 411-67.
Article L145-16 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 4 : Du refus de renouvellement
Sont également réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel.
Article L415-11 du Code rural (nouveau)
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- Code rural
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre V : Dispositions diverses et d'application
Les baux du domaine de l'Etat, des collectivités territoriales, de leurs groupements ainsi que des établissements publics, […] sont soumis aux dispositions du présent titre. Toutefois, le preneur ne peut invoquer le droit au renouvellement du bail lorsque la collectivité, le groupement ou l'établissement public lui a fait connaître, dans un délai de dix-huit mois avant la fin du bail, […]
Article L411-58 du Code rural et de la pêche maritime
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- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre Ier : Régime de droit commun
- Section 8 : Droit de renouvellement et droit de reprise
Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s'il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d'un descendant majeur ou mineur émancipé.
Article L145-51 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 8 : De la déspécialisation
Lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée par le régime d'assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, […]
Article R145-23 du Code de commerce
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- Partie réglementaire
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 3 : De la procédure
Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Article L411-35 du Code rural et de la pêche maritime
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- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre Ier : Régime de droit commun
- Section 4 : Cession du bail et sous-location
[…] Dans ce cas, le bénéficiaire de la sous-location n'a aucun droit à son renouvellement, ni au maintien dans les lieux à son expiration. […]
Article L416-1 du Code rural (nouveau)
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- Code rural
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre VI : Dispositions particulières aux baux à long terme
Ce bail est renouvelable par période de neuf ans dans les conditions prévues à l'article L. 411-46 et sans préjudice, pendant lesdites périodes, de l'application des articles L. 411-6, L. 411-7 et L. 411-8 (alinéa 1er).
- Renouvellement bail commercial
- Demande de renouvellement du bail commercial
- Demande de renouvellement du bail
- Droit au renouvellement du contrat
- Droit au bail
- Refus de renouvellement du bail
- Procédure de renouvellement
- Demande d'attribution du droit au bail
- Demande de résiliation du bail commercial
- Demande de résiliation judiciaire du bail commercial
- Résiliation du bail commercial
- Demande de fixation du loyer du bail renouvelé à un montant supérieur
- Application du statut des baux commerciaux
- Résiliation de plein droit du bail
- Demande de fixation du loyer du bail renouvelé
- Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé
- Existence d'un bail commercial
- Demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative
- Demande d'autorisation de cession de bail
- Demande de constatation de la résiliation du bail commercial
Télécharger le mémoire Après avoir évoqué les fondements textuels et le champ d'application du contrat de « bail commercial », la nature juridique de cette convention devra être appréhendée à l'aune des droits et obligations des cocontractants, qu'ils soient commerçants ou non-commerçants. L'approche est cruciale en ce qu'elle révèlera notamment, […] le locataire professionnel jouissant des locaux pour son exploitation, disposera d'un véritable droit au renouvellement du bail commercial (I) après que le terme du contrat soit arrivé à échéance ; le droit positif reconnait effectivement au preneur un droit à repousser « sine die » le terme extinctif du contrat. […]
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