Droit de suite négociateur immobilier
Décisions
[…] Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 octobre 2007), que M. X… a été engagé à compter du 1er octobre 1984 en qualité de négociateur immobilier, représentant VRP exclusif, par la société Viou et Gouron ; que le 26 janvier 2004, l'employeur a notifié au salarié sa mise à la retraite ; qu'estimant ne pas avoir été rempli de ses droits, le salarié a saisi la juridiction prud'homale afin d'obtenir la condamnation de son employeur au paiement de diverses sommes ; […] D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
[…] Par son troisième moyen, la salariée fait grief à l'arrêt de limiter la condamnation de l'employeur à lui payer une certaine somme à titre de rappel de commissions et des congés payés afférents et de rejeter la demande de dommages-intérêts pour violation du droit de suite et exécution déloyale du contrat de travail, alors « que l'avenant n° 31 du 15 juin 2006 à la convention collective nationale de l'immobilier, administrateurs de biens, […] agents immobiliers, relatif au nouveau statut du négociateur immobilier, affirme expressément qu'il a pour objet de définir le statut du négociateur immobilier engagé par un seul employeur (à titre exclusif) et rémunéré principalement à la commission ; […]
[…] Monsieur P-Q L était embauché à compter du 1 er juillet 2002 par l'EURL AGENCE IMMOBILIERE DU J, en qualité de négociateur immobilier dans le cadre d'un contrat initiative emploi. […] 'Le négociateur immobilier, VRP ou non, bénéficie d'un droit de suite concernant les commissions qu'il aurait perçues dans le cas ou le contrat de travail n'aurait pas expiré, sous les deux conditions cumulatives suivantes :
[…] demandant à la cour de constater au préalable l'irrecevabilité des pièces 14 à 17 de l'intimée non conformes à l'article 202 du code de procédure civile, faisant valoir que le statut de négociateur immobilier correspondait aux dispositions contractuelles et conventionnelles notamment celles de l'article 35 de la convention collective nationale de l'immobilier, dans la mesure où il cumulait la gérance et la transaction, percevait un fixe et des commissions de 25% net, de sorte qu'en vertu du droit de suite sur six ventes identifiées pour lesquelles il est intervenu personnellement à différents stades de la transaction et notamment la signature des compromis de vente, […]
[…] La liquidation judiciaire de la SARL M E X PAYS DE B fait valoir que Madame Y ne pouvait se prévaloir d'un statut du droit de suite seulement réservé aux négociateurs immobiliers à condition qu'ils ne bénéficient pas d'un statut-cadre ainsi qu'il résulte des dispositions combinées de l'article 10 de l'avenant 31 du 15 juin 2006 relatif au nouveau statut de négociateur et du préambule de l'avenant n°31 du 15 juin 2006 relatif à la convention collective de référence de l'immobilier et qu'en toute hypothèse, les sommes réclamées ne correspondent pas à celles qui lui sont dues, à l'exception de la vente D/ LANCELOT ; en effet, […]
[…] IMMOBILIERE […] L'article 10 de l'avenant n° 31 du 15 juin 2006 relatif au nouveau statut de négociateur immobilier, a prévu que le négociateur immobilier Vrp ou non, bénéficie d'un droit de suite concernant les commissions qu'il aurait perçues dans le cas où le contrat de travail n'aurait pas expiré, sous réserve que soient réunies deux conditions cumulatives, d'une part que les affaires conclues soient la suite et la conséquence du travail effectué par lui même pendant l'exécution de son contrat de travail, et, d'autre part, que les affaires aient été réalisées dans la durée du droit de suite, le montant des commissions au titre du droit de suite étant calculé en fonction des honoraires définitivement perçus par l'employeur.
[…] Il expose avoir été engagé par la SAS CIS IMMOBILIER le 5 mai 2003 en qualité de négociateur immobilier VRP. […] La SAS CIS IMMOBILIER fait valoir en réponse que le contrat de travail prévoit que le droit à commissions est subordonné au respect de deux conditions contractuelles cumulatives qui sont que toutes les affaires doivent être définitivement conclues dans un délai de six mois suivant la date d'expiration du contrat de travail et qui sont la suite et la conséquence du travail effectué par le salarié pendant l'exécution de son contrat de travail.
[…] M. X a fait valoir qu'il ne pouvait exercer son droit de suite résultant de l'article 10 de l'avenant relatif au nouveau statut de négociateur immobilier, qui stipule que le négociateur immobilier, VRP ou non, bénéficie d'un droit de suite concernant les commissions qu'il aurait perçues dans le cas où le contrat de travail n'aurait pas expiré, sous les 2 conditions cumulatives suivantes :
[…] ' en cas de cessation du contrat pour quelque cause que ce soit, le négociateur aura droit à la rémunération sur toutes les affaires qui seront définitivement conclues dans un délai de trois mois suivant la date effective de cessation des relations contractuelles qui seront la suite du travail de prospection effectué par lui pendant l'exercice de son contrat. En conséquence, l'employeur remettra un état détaillé des comptes au négociateur immobilier à la date de la fin du contrat de travail. Cet état détaillé des comptes donnera la liste des affaires en cours ainsi que le montant des commissions y afférent et auquel le négociateur pourrait prétendre en cas de réalisation des dites affaires.'
[…] Elle demande à la cour de lui reconnaître l'application du statut de négociateur immobilier non VRP, de requalifier sa démission en un licenciement sans cause réelle et sérieuse, de condamner son ancien employeur à lui verser : […] — droits de suite sur deux ventes : 1.800 euros,
pendant 7 jours
Commentaires
[…] ministre de l'économie et des finances sur l'application de la directive européenne n° 2011/61/UE relative aux gestionnaires de fonds d'investissements alternatifs aux propriétaires de parts de société civile de placement immobilier (SCPI). […] Il est constaté que, […] qui constituent une part importante des négociations sur les marchés, peuvent contribuer à accroître les risques inhérents aux systèmes financiers. […] Il lui demande donc de bien vouloir lui indiquer comment le Gouvernement entend transposer la directive n° 2011/61/UE en droit français sans pénaliser les SCPI. […] Le Gouvernement restera attentif à ce que les modalités de la transposition en droit […]
Lire la suite…Il existe 2 statuts de négociateurs exclusifs salariés rémunérés "principalement à la commission" : le Négociateur salarié non-VRP et le Négociateur salarié VRP. […] Ainsi, l'Annexe IV, Avenant n°31 du 15 juin 2006 relative au nouveau statut de négociateur immobilier a pour objet de définir le statut du négociateur immobilier engagé à titre exclusif et rémunéré principalement à la commission. […] A. […] Droit de suite (L'art.10 de l'Annexe IV, Avenant n°31 du 15 juin 2006 relative au nouveau statut de négociateur immobilier). […] Le négociateur immobilier, VRP ou non, […]
Lire la suite…Elle relève du libre accord du négociateur immobilier et de son employeur sous réserve du présent avenant ; la rémunération minimum conventionnelle mensuelle suivante pouvant constituer en tout ou partie une avance sur commissions. Le négociateur immobilier 1er échelon aura droit, pour chaque mois travaillé, […] 76 x 186 = 4 977,36 F). […] Droit de suite Article 12 Le négociateur immobilier bénéficie d'un droit de suite concernant les commissions qu'il aurait perçues dans le cas où le contrat de travail n'aurait pas expiré, sous les 2 conditions cumulatives suivantes : – pour toutes les affaires qui seront définitivement conclues dans la durée du droit de suite ; […]
Lire la suite…Il existe 2 statuts de négociateurs exclusifs salariés rémunérés "principalement à la commission" : le Négociateur salarié non-VRP et le Négociateur salarié VRP. […] Ainsi, l'Annexe IV, Avenant n°31 du 15 juin 2006 relative au nouveau statut de négociateur immobilier a pour objet de définir le statut du négociateur immobilier engagé à titre exclusif et rémunéré principalement à la commission. […] A. […] Droit de suite (L'art.10 de l'Annexe IV, Avenant n°31 du 15 juin 2006 relative au nouveau statut de négociateur immobilier). […] Le négociateur immobilier, VRP ou non, […]
Lire la suite…La ville proposa à la requérante de lui verser une indemnité ; celle-ci ne donna toutefois pas suite aux offres de négociation. Le garage fut démoli après que les juridictions internes eurent estimé, entre autres, que la requérante n'avait jamais obtenu en bonne et due forme le droit d'utiliser la parcelle sur laquelle il était bâti. […] Peu importe que la requérante n'ait pas donné suite à la proposition de négociation que lui avait faite la municipalité. […]
Lire la suite…[…] européenne n° 2011/61/UE sur les gestionnaires de fonds d'investissements alternatifs aux propriétaires de parts de société civile de placement immobilier (SCPI). […] Avec cette directive, […] qui constituent une part importante des négociations sur les marchés, […] non exportables et soumis à une évaluation périodique par un expert immobilier et un commissaire aux comptes. […] Il lui demande donc de bien vouloir lui indiquer comment le Gouvernement entend transposer la directive n° 2011/61/UE en droit français sans pénaliser les SCPI. […] Le Gouvernement sera toutefois attentif à ce que les modalités de la transposition en droit […]
Lire la suite…Arnaud Bazin attire l'attention de M. le ministre de l'économie et des finances sur le remplacement de l'impôt sur la fortune, ISF, par celui sur la fortune immobilière, IFI, […] comme les taux et plafond de la réduction d'impôt, ont été maintenus à droit constant : il est ainsi possible de réduire le montant de l'IFI à hauteur de 75 %, dans la limite de 50 000 , des dons en numéraire, ou en pleine propriété de titres de sociétés admis aux négociations sur un marché réglementé français ou étranger, effectués au profit des fondations reconnues d'utilité publique et de certains organismes d'intérêt général exerçant dans le domaine de l'insertion, de l'aide à la création d'emploi, […]
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
Le négociateur immobilier, VRP ou non, bénéficie d'un droit de suite concernant les commissions qu'il aurait perçues dans le cas où le contrat de travail n'aurait pas expiré, sous les deux conditions cumulatives suivantes :
Article 2 Annexe IV Avenant n° 31 du 15 juin 2006 relatif au nouveau statut du négociateur immobilier
Le temps de travail du négociateur immobilier VRP n'étant pas contrôlable il ne relève pas de la réglementation sur la durée du travail. Aucun horaire de travail ne doit apparaître ni sur le contrat de travail ni sur le bulletin de paie.
Article 5 Annexe IV Avenant n° 31 du 15 juin 2006 relatif au nouveau statut du négociateur immobilier
Les négociateurs immobiliers, cadre ou non cadre, bénéficient de la prime d'ancienneté allouée à tous les salariés de la branche conformément aux modalités définies à l'article 36 de la convention collective nationale de l'immobilier dont le montant est fixé à l'annexe II « Salaires et prime d'ancienneté ».
Article 3 Annexe IV Avenant n° 31 du 15 juin 2006 relatif au nouveau statut du négociateur immobilier
3.1. Le négociateur VRP La période d'essai des négociateurs immobiliers VRP (hors classification ou classé sur un des niveaux cadre) est fixée à 3 mois renouvellement inclus. 3.2. Le négociateur non-VRP En revanche, pour les négociateurs immobiliers non-VRP, (hors classification ou classé sur un des niveaux cadre), la période d'essai est fixée à 3 mois renouvelable une fois pour cette même durée.
Article 1er Annexe IV Avenant n° 31 du 15 juin 2006 relatif au nouveau statut du négociateur immobilier
Le négociateur immobilier VRP ou non est un salarié qui a notamment pour mission de négocier et le cas échéant de conclure, pour le compte de son employeur, des mandats de location, de vente, d'administration de biens et de syndic. Il procède aux visites en vue de la location et la vente des biens immobiliers et des fonds de commerce.
Article 11 Annexe IV Avenant n° 31 du 15 juin 2006 relatif au nouveau statut du négociateur immobilier Abrogé
Le but de cet avenant est de créer un statut unique applicable aux négociateurs immobiliers. Les négociateurs dont les contrats de travail en cours au jour de l'extension du présent avenant, […] n° 15/1 du 27 novembre 1996 et n° 17 du 28 octobre 1998) ou de négociateur " 1er ou 2e échelon " (n° 18 du 31 mai 1999), seront soumis de plein droit à l'ensemble des dispositions du présent avenant, […]
Article 6 Annexe IV Avenant n° 31 du 15 juin 2006 relatif au nouveau statut du négociateur immobilier
Le négociateur immobilier, VRP ou non, est remboursé sur justificatifs des frais professionnels qu'il engage réellement. Le contrat de travail pourra déterminer le montant maximum de ces remboursements de frais professionnels.
Article 7 Annexe IV Avenant n° 31 du 15 juin 2006 relatif au nouveau statut du négociateur immobilier
En ce qui concerne les congés payés, l'employeur et le négociateur immobilier peuvent convenir au contrat de travail : […]
Article 36 Convention collective nationale de l'immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. (anciennement cabinets d'administrateurs de biens et des sociétés immobilières), du 9 septembre 1988. Etendue par arrêté du 24 février 1989 JORF 3 mars 1989. Mise à jour par avenant n° 47 du 23 novembre 2010, JORF 18 juillet 2012 puis mise à jour par avenant n° 83 du 2 décembre 2019 étendu par arrêté du 2 juillet 2021 JORF 14 juillet 2021
[…] (1) Pour le versement de la prime d'ancienneté des négociateurs, se référer à l'annexe IV « statut du négociateur immobilier ».
Article 1er Avenant n° 40 du 15 mai 2008 relatif au salaire minimum brut mensuel du négociateur immobilier VRP
Les négociateurs immobiliers VRP ne peuvent percevoir un salaire minimum brut mensuel inférieur à 1 300 €. […]
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- Droit aux commissions sur ventes
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- Compromis de vente
- Droit au bail
- Responsabilité de l'agent immobilier
- Droit au paiement des commissions
- Demande de constatation de la caducité de la promesse de vente
- Demande de délai pour quitter le logement
- Validité du mandat de vente
- Exécution du contrat de location
- Résiliation du bail pour défaut de paiement
- Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé
- Demande de paiement des loyers échus et à échoir
- Annulation compromis de vente par l'acheteur
- Demande d'infirmation du jugement de résiliation du bail
Alain Gérard attire l'attention du M. le ministre du logement sur les difficultés rencontrées par le marché immobilier, […] il lui demande si le Gouvernement envisage de prendre des mesures particulières qui permettraient la relance de ce marché. […] Pourrait-on envisager par exemple : a) de réduire les frais notariaux d'un montant de 11 p. 100 sur les ventes de l'ancien (non compris les frais de négociation, […] l'exonération partielle prend la forme d'un abattement de 600 000 francs sur l'assiette des droits d'enregistrement. […] La proposition de l'honorable parlementaire visant à appliquer le taux réduit aux acquisitions de terrains à bâtir financées au moyen de prêts autres que ceux mentionnés ci-dessus ne serait pas conforme au droit communautaire, […]
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