ARRÊT DU

28 Novembre 2018

DB/SC

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N° RG 15/00404

Jonction avec le N° RG 16/00193 en date du 11.05.2016;

jonction avec le N° 16/00208 en date du 05.10.2016;

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SAS ALMA AUTOMOBILES

C/

SARL METAIRIE DE BEAUREGARD

SAS ALLIANCE PUJOL 47

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GROSSES le

à

3 Timbres 'représentation obligatoire’ de 225 €

ARRÊT n° 418-18

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

Décisions déférées à la Cour : deux jugements rendus par le Tribunal de Grande Instance d’AGEN en date du 19 février 2015 et 21 janvier 2016.

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1^re chambre dans l’affaire,

ENTRE :

SAS ALMA AUTOMOBILES

[…]

[…]

Représentée par M^e Patrick TRASSARD, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

Représentée par M^e Frédérique POLLE, Postulant, avocat au barreau d’AGEN

APPELANTE ( RG 15/00404 et 16/00193) et INTIMEE ( RG 16/00208)

D’une part,

ET :

SARL METAIRIE DE BEAUREGARD prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège

Lieu dit 'Z A'

[…]

[…]

Représentée par M^e Benoit DUCOS-ADER, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par Maître FRAGO, avocat au barreau de BORDEAUX

Représentée par M^e Z louis BOURDIN, Postulant, avocat au barreau d’AGEN

INTIMEE (RG 15/00404 et 16/00208)

SAS ALLIANCE PUJOL 47

[…]

[…]

Représentée par M^e Béatrice DEL CORTE, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

Représentée par M^e Serge DAURIAC, Postulant, avocat au barreau d’AGEN

INTIMEE dans le N° RG 15/00404 et APPELANTE dans le N°RG 16/00208

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 12 Septembre 2018, devant la cour composée de :

Présidente : Claude GATÉ, Présidente de Chambre

Assesseurs : B C,

Z-E F,

Greffier : B D los des débats

ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

' '

'

FAITS :

La SCI Métairie de Beauregard appartient à la famille X et a acquis, à partir du début des années 2000, divers terrains sur lesquels elle a fait construire des bâtiments à usage de concessions automobiles.

Dans un premier temps, elle a donné ces terrains à bail à la société Auto Sun 47 dont la famille X était également actionnaire et il existait deux baux commerciaux au profit de concessions automobiles Volkswagen, Y et Skoda.

Il a été convenu de mettre fin à ces baux et, dans ce cadre, par acte sous seing privé du 14 février 2005, la SCI Métairie de Beauregard a donné à bail commercial à la société Auto Sun 47, pour neuf années à compter du 1^er février 2005, un bâtiment à usage de concession automobile et garage d’une superficie d’environ 1 900 m² située au lieu-dit 'Métairie de Beauregard’ sur la commune de Le Passage (47), comprenant une concession Volkswagen (vestiaires, ateliers, show-room, bureaux), une concession Y avec terrain attenant, ainsi qu’un second bâtiment au même lieu-dit de 320 m² désigné concession Skoda avec terrain attenant.

Dans ce contrat de bail, il a été stipulé que le preneur était autorisé à sous-louer les lieux, le bailleur principal devant cependant être appelé à tout acte de sous-location.

Le capital de la société Auto Sun 47 a évolué et est détenu, depuis la fin des années 2000, par la famille Dargelos.

Par contrat du 3 janvier 2013, la société Auto Sun 47 a sous-loué à la SAS Alma Automobiles les locaux désignés au bail principal sous l’intitulé concession Y et ce pour la durée du bail restant à courir, moyennant un loyer annuel de 90 000 Euros HT afin que celle-ci y exerce une activité de concessionnaire Y.

La SCI Métairie de Beauregard a été appelée à cet acte et a indiqué ne pas y intervenir.

Par acte du 21 février 2013, la société Auto Sun 47 a cédé à la SAS Alliance Pujol 47 son fonds de commerce de concession Volkswagen et le droit au bail découlant du contrat du 14 février 2005.

Par acte du 13 mai 2013, la SAS Alliance Pujol 47 a sous-loué à la société Etablissements Boudou, devenue ensuite la SARL CSD Motors, une partie des locaux pour une durée expirant au 31 janvier 2014, et ce pour un loyer annuel de 60 000 Euros HT, afin que celle-ci y exerce une activité de concessionnaire Honda et Skoda.

La SCI Métairie de Beauregard a été appelée à cet acte mais n’y est pas intervenue.

Par lettres des 21 décembre 2012 et 30 avril 2013, la SCI de Beauregard a écrit à la SAS Alliance Pujol 47 en déclarant rappeler le caractère indivisible des locaux.

Par acte d’huissier du 31 juillet 2013, la SAS Alliance Pujol 47 a signifié à la SCI Métairie de Beauregard la résiliation du contrat de bail commercial du 14 février 2005 à l’issue de la période contractuelle, soit le 31 janvier 2014.

Le même jour, la SAS Alma Automobiles et la SARL CSD Motors, sous-locataires, ont été informées de cette résiliation.

Se trouvant confrontée à des difficultés tenant à l’inachèvement des locaux qu’elle faisait édifier sur

un autre site et en dépit des termes du congé, la SAS Alliance Pujol 47 n’a pas libéré les lieux le 1^er février 2014.

Saisi à la fois par la SAS Alliance Pujol 47 et par la SCI Métairie de Beauregard, par ordonnance du 28 mars 2014 devenue définitive, le juge des référés du tribunal de grande instance d’Agen, a enjoint à la SAS Alliance Pujol 47 de restituer les locaux objets du bail libres de toute occupation, en lui accordant un délai de grâce jusqu’au 15 juillet 2014.

Pour assurer l’exécution de cette obligation, le juge des référés a mis à la charge de la SAS Alliance Pujol, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés, une astreinte de 3 000 Euros par jour de retard ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle de 32 000 Euros.

La SAS Alliance Pujol 47 a libéré les lieux relatifs à sa propre activité le 30 mai 2014, mais les sous-locataires se sont maintenues dans les parties relatives à leur exploitation.

Par acte du 31 juillet 2014, la SAS Alliance Pujol 47 a fait assigner à jour fixe la SCI Métairie de Beauregard devant le tribunal de grande instance d’Agen afin :

— de voir dire que depuis le 1^er février 2014, elle n’avait plus qualité ni intérêt à agir en expulsion des SAS Alma Automobiles et CSD Motors,

— que soit déclarée satisfactoire la remise des clefs du bâtiment où elle exploitait les concessions et garage Volkswagen,

— de voir dire qu’elle avait ainsi satisfait à l’obligation mise à sa charge par le juge des référés,

— qu’en conséquence depuis le 1^er juin 2014, elle n’était plus redevable de l’indemnité d’occupation à laquelle elle avait été condamnée,

— d’obtenir la restitution de son dépôt de garantie de 36 000 € augmenté des intérêts moratoires,

— d’obtenir 30 000 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice résultant pour elle d’une saisie pratiquée de manière abusive à son égard.

Par jugement du 25 novembre 2014, le tribunal de grande instance a :

— écarté des pièces,

— déclaré irrecevable la modification du quantum de la demande de dommages intérêts présentée par la SAS Alliance Pujol 47,

— déclaré irrecevable la demande de la SCI Métairie de Beauregard tendant à voir constater son absence de qualité et d’intérêt à engager une procédure d’expulsion contre les sociétés CSD Motors et Alma Automobiles,

— constaté que la SAS Alliance Pujol 47 n’était en mesure de restituer que les clefs du bâtiment où elle avait exploité son fonds de commerce et qu’en conséquence, elle n’avait pas exécuté son obligation de libérer les lieux.

Sur appel de la SAS Alliance Pujol 47, par arrêt rendu le 6 juillet 2016 devenu définitif, cette Cour a :

— confirmé le jugement en ce qu’il a :

* débouté la SAS Alliance Pujol 47 de sa demande de suppression de l’indemnité d’occupation arrêtée par le juge des référés du 28 mars 2014,

* débouté encore la SAS Alliance Pujol 47 de sa demande de suppression de l’astreinte instituée par l’ordonnance du juge des référés,

* débouté la SAS Alliance Pujol 47 de sa demande de dommages intérêts, et statué sur les dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— infirmé le jugement quant à la demande de restitution du dépôt de garantie et statuant à nouveau sur ce point, condamné la SCI Métairie de Beauregard à restituer à la SAS Alliance Pujol 47 la somme de 36 000 €, avec intérêts capitalisés à compter du 13 février 2016,

— déclaré recevables mais mal fondées les demandes de la SAS Alliance Pujol 47 tendant à la restitution des sommes versées au titre des indemnités d’occupation et de l’astreinte,

— débouté la SAS Alliance Pujol 47 de ses demandes de diminution du montant de l’indemnité d’occupation, de restitution des indemnités d’occupation et astreintes versées.

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Par acte délivré le 16 décembre 2014, la SAS Alliance Pujol 47 a fait assigner à jour fixe la SAS Alma Automobiles devant le tribunal de grande instance d’Agen afin de voir dire que cette dernière était occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 1^er février 2014, de voir ordonner son expulsion sous astreinte, d’être relevée indemne de l’indemnité d’occupation mise à sa charge et d’obtenir le versement de dommages et intérêts.

Par jugement n° 15/50 (rôle n° 14/02795) rendu le 19 février 2015, le tribunal de grande instance d’Agen a :

— rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité de la SAS Alliance Pujol 47 et du principe d’estoppel,

— déclaré recevables les demandes de la SAS Alliance Pujol 47,

— condamné la SAS Alma Automobiles à relever indemne la SAS Alliance Pujol 47 de l’indemnité d’occupation à hauteur de 9 000 Euros par mois depuis le 1^er février 2014 jusqu’à la libération des lieux par le sous-locataire ou l’obtention du renouvellement de son bail,

— ordonné l’exécution provisoire,

— avant-dire droit sur le surplus des demandes,

— prononcé la réouverture des débats,

— enjoint à la SAS Alma Automobiles de mettre en cause la SCI Métairie de Beauregard en sa qualité de bailleur principal,

— renvoyé la cause à une audience de mise en état,

— sursis à statuer sur les autres demandes,

— réservé les dépens.

Par acte du 25 mars 2015, la SAS Alma Automobiles a régulièrement déclaré former appel de ce jugement.

Cet appel a été enrôlé sous le numéro 15/00404.

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Par acte délivré le 17 mars 2015, en exécution du jugement ordonnant sa mise en cause, la SAS Alma Automobiles a fait assigner la SCI Métairie de Beauregard devant le tribunal de grande instance d’Agen afin, essentiellement, de se voir reconnaître un bail commercial direct à l’égard de cette dernière.

La jonction avec le dossier n° 14/02795 a été ordonnée.

Par jugement n° 17 (rôle n° 14/02795) du 21 janvier 2016, le tribunal de grande instance d’Agen a :

— rejeté la demande de la SAS Alma Automobiles tendant au rejet des conclusions du 29 octobre 2015 de la SAS Alliance Pujol 47 et du 4 novembre 2015 de la SCI Métairie de Beauregard,

— déclaré recevables les conclusions signifiées le 29 octobre 2015 par la SAS Alliance Pujol 47 et le 4 novembre 2015 par la SCI Métairie de Beauregard,

— rejeté la demande de communication de pièces formées par la SAS Alma Automobiles,

— constaté l’absence d’accord sur la désignation d’un médiateur et dit n’y avoir lieu à médiation,

— rappelé que les demandes formées par la SAS Alliance Pujol 47 à l’encontre de la SAS Alma Automobiles ont été déclarées irrecevables,

— rejeté l’exception de litispendance soulevée par la SCI Métairie de Beauregard,

— déclaré recevables les demandes formées par la SAS Alliance Pujol 47 à l’encontre de la SCI Métairie de Beauregard,

— déclaré recevable comme non prescrite la demande formée par la SAS Alma Automobiles tendant à la reconnaissance d’un droit direct au bail à l’égard de la SCI Métairie de Beauregard,

— dit que la SAS Alma Automobiles qui ne dispose pas d’un droit direct au bail à l’égard de la SCI Métairie de Beauregard est occupante sans droit ni titre depuis le 1^er février 2014 des locaux appartenant à la SCI Métairie de Beauregard et mis à disposition par la SAS Alliance Pujol 47 au terme d’un contrat de sous-location,

— ordonné l’expulsion de la SAS Alliance Pujol 47 des locaux 'Y’ et des parkings qu’elle occupe cadastrés section AL 272p, 273p, 274p, 275p, 276p, 277, 278p, 279, 328, 139p, lieu-dit Métairie de […], et de tout occupant de son chef, à charge de la partie la plus diligente et avec autant que de besoin le recours à l’assistance de la force publique,

— accordé un délai de grâce à la SAS Alma Automobiles qui devra avoir restitué lesdits locaux libres de toute occupation le 15 février 2016 sous peine d’une astreinte de 5 000 Euros par jour de retard au profit de la SAS Alliance Pujol 47,

— dit que l’indemnité d’occupation mise à la charge de la SAS Alliance Pujol 47 cessera d’être exigible dès la restitution à la SCI Métairie de Beauregard de l’intégralité des locaux désignés au bail du 14 février 2005, libre de tout occupant de son chef,

— débouté la SAS Alliance Pujol 47 de sa demande tendant à la suspension immédiate ou rétroactive de l’indemnité d’occupation mise à la charge de la SAS Alliance Pujol 47,

— rappelé que la SAS Alma Automobiles est condamnée à relever indemne la SAS Alliance Pujol 47 de l’indemnité d’occupation à hauteur de 9 000 Euros par mois depuis le 1^er février 2014, jusqu’à la libération des lieux par le sous-locataire ou l’obtention du renouvellement de son bail,

— condamné la SAS Alma Automobiles à payer à la SAS Alliance Pujol 47 la somme de 140 400 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier avec capitalisation des intérêts,

— débouté la SAS Alliance Pujol 47 de sa demande en condamnation de la SCI Métairie de Beauregard ainsi que du surplus de ses demandes indemnitaires,

— débouté la SAS Alma Automobiles de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— débouté les autres parties de leurs demandes contraires ou plus amples,

— condamné la SAS Alma Automobiles à payer à la SAS Alliance Pujol 47 la somme de 5 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS Alma Automobiles aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par acte du 15 février 2016, la SAS Alma Automobiles a régulièrement déclaré former appel de ce jugement à l’encontre de la SAS Alliance Pujol 47.

Cet appel a été enrôlé sous le n° 16/00193.

Par acte du 16 février 2016, la SAS Alliance Pujol 47 a régulièrement déclaré former un nouvel appel du jugement du 21 janvier 2016 à l’encontre de la SCI Métairie de Beauregard et de la SAS Alma Automobiles.

Cet appel a été enrôlé sous le n° 16/208.

Par ordonnance du 11 mai 2016, la jonction des appels enrôlés sous les n° 16/00193 et 15/00404 a été prononcée sous ce seul dernier numéro.

Par ordonnance du 5 octobre 2016, la jonction des appels enrôlés sous les n° 16/00208 et 15/0040 a été prononcée sous ce seul dernier numéro.

La clôture a été prononcée le 25 juillet 2018 et l’affaire fixée à l’audience de la Cour du 12 septembre 2018.

La SAS Alliance Pujol 47 a déposé des conclusions le 28 août 2018 et la SAS Alma Automobiles le 5 septembre 2018.

Ces conclusions, postérieures à l’ordonnance de clôture qui n’allèguent d’aucun motif grave de nature à justifier révocation de cette ordonnance, doivent être déclarées d’office irrecevables.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par conclusions récapitulatives notifiées le 24 juillet 2018, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, la SAS Alma Automobiles présente les explications suivantes :

— prononcé de son expulsion : elle est désormais titulaire d’un nouveau bail qui ne permet plus d’obtenir son expulsion.

— le principe de l’estoppel rend irrecevables les demandes formées à son encontre :

* la SAS Alliance Pujol 47 et la SARL CSD Motors ont toujours soutenu le caractère divisible des locaux et l’existence d’un droit direct d’occupation au profit des sous-locataires, alors que désormais, elles plaident le contraire.

* un tel revirement caractérise en outre une mauvaise foi.

— elle ne s’est pas fautivement maintenue dans les lieux :

* elle pouvait prétendre à un droit direct au renouvellement conformément à l’article L. 145-32 du code de commerce.

* aucune indivisibilité des locaux n’a été stipulée dans le bail commercial ou dans les baux de sous-location et ce n’est que 9 ans après le bail que la SCI Métairie de Beauregard a fait référence, pour la première fois, à une commune intention d’indivisibilité des locaux, puis a fait réaliser des travaux de raccordement pour que sa concession puisse fonctionner en toute indépendance.

* la commune intention des parties ne peut s’exprimer que dans les dispositions contractuelles.

— elle n’est débitrice d’aucune indemnité d’occupation :

* compte tenu de son droit direct au renouvellement, elle ne peut être tenue que du paiement d’un loyer et non d’une indemnité d’occupation.

* elle n’occupe qu’une partie des locaux et la SARL CSD Motors a elle-même refusé de libérer les locaux, ce qui ne permet pas d’individualiser les préjudices subis.

* en tout état de cause, l’indemnité d’occupation doit être fixée au vu de la valeur locative réelle, soit au maximum 6 000 Euros HT.

* l’indemnité d’occupation ne peut faire double emploi avec une demande de dommages et intérêts faute de justification d’un préjudice distinct.

— la SAS Alliance Pujol 47 n’est pas fondée à solliciter le versement de dommages et intérêts :

* elle a signé l’acte de cession de son fonds de commerce alors qu’elle avait obtenu un permis de construire pour de nouveaux bâtiments et savait ainsi qu’elle quitterait les lieux dans le délai d’un an.

* pourtant, elle n’en a informé son sous-locataire que 6 mois avant l’échéance de la résiliation.

* la SAS Alma Automobiles n’a eu d’autre choix, pour préserver son activité, que de se maintenir dans les lieux dans l’attente d’une solution amiable.

* en tout état de cause, la demande de dommages et intérêts comprend des éléments hétéroclites et ne repose sur aucune justification sérieuse.

Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :

— réformer les jugements,

— constater la signature d’un bail commercial entre la SAS Alma Automobiles et la SCI Métairie de Beauregard en date du 12 février 2016 et en conséquence dire qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’expulsion de la SAS Alma Automobiles,

— constater que la SAS Alliance Pujol 47 n’a formulé aucune prétention au titre d’une expulsion, au titre d’une demande de dommages et intérêts, au titre d’une indemnité d’occupation, à l’encontre de la SAS CSD Motors, société de son groupe occupant le bâtiment de la SCI Métairie de Beauregard,

— constater l’irrecevabilité des demandes de la SAS Alliance Pujol 47 en ce qu’elles se heurtent au principe de l’estoppel,

— constater la divisibilité des locaux pris à bail par la SAS Alliance Pujol 47 et sous-loués à la société Alma Automobiles,

— dire qu’elle disposait d’un droit au bail direct en vertu des dispositions de l’article L. 145-32 du code de commerce, pour la période du 1^er février 2014 au 12 février 2016,

— en conséquence, dire que son maintien dans les lieux n’était pas fautif,

— débouter la SAS Alliance Pujol 47 de ses demandes, celle d’être relevée indemne de tout paiement de l’indemnité d’occupation, et du paiement de la somme de 744 699,80 Euros et la condamner à lui restituer la somme de 74 141,91 Euros au titre de l’exécution provisoire du jugement du 21 janvier 2016,

— à titre subsidiaire,

— constater que le loyer dans le bail du 14 février 2016 s’établit à 20 000 Euros mensuels,

— dire que l’indemnité d’occupation due par elle ne peut excéder la somme mensuelle de 6 000 Euros,

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire pour chiffrer l’indemnité d’occupation de la partie du bail qu’elle occupait en vertu du contrat de sous-location,

— condamner la SAS Alliance Pujol 47 à lui payer la somme de 30 000 Euros 'à titre de dommages et intérêts au titre d’une procédure abusive et injustifiée et de demande de dommages et intérêts particulièrement abusive',

— condamner la SAS Alliance Pujol 47 à lui payer la somme de 10 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

* *

Par conclusions récapitulatives notifiées le 26 mai 2017, auxquelles il est également renvoyé pour le détail de l’argumentation, la SAS Alliance Pujol 47 présente les explications suivantes :

— la SCI Métairie de Beauregard a commis des fautes :

* elle n’a jamais eu l’intention de récupérer ses locaux, mais de maintenir en place la société Alma

Automobiles, en obtenant paiement d’une indemnité d’occupation dans l’attente d’un accord sur le nouveau bail commercial.

* elle a également consenti, le 2 mai 2006, dans la même zone, un bail commercial à la société Carrosserie de Guyenne, pour un 4^e bâtiment, puis un autre bail commercial entre les mêmes parties établi le 1^er mai 2010, ce qui contredit la volonté d’indivisibilité pourtant alléguée.

— ses demandes sont recevables :

* elle a intérêt à agir.

* elle n’a pas adopté de positions contraires et incompatibles.

— application de l’article L 145-32 du code de commerce :

* la société Alma Automobiles n’a fait valoir que tardivement que les parties n’auraient pas eu l’intention de rendre indivisibles les différents bâtiments.

* si la société Alma Automobiles ne se voit pas reconnaître un droit direct au renouvellement, elle est occupante sans droit ni titre à compter du 1^er février 2014, et non le 1^er juin 2014, et cette société doit la relever indemne de l’indemnité d’occupation due, même si elle ne présente pas la même demande à l’encontre de la SAS CSD Motors, et cette indemnité d’occupation, qui vient sanctionner une faute personnelle, a été fixée par le juge des référés et cette cour dans l’arrêt du 6 juillet 2016.

* son préjudice est supérieur à la somme allouée par le tribunal : elle reste tenue du versement tout en ayant libéré les lieux alors que la société Alma Automobiles continue son exploitation, et a dû financer le besoin de trésorerie supplémentaire.

* si le droit direct au renouvellement devait être reconnu, la SCI Métairie de Beauregard devrait restituer l’ensemble des indemnités d’occupation perçues.

— elle n’a commis aucune faute :

* le fait de donner congé ne peut constituer une faute.

* la SAS Alma Automobiles a pu obtenir un nouveau contrat de bail commercial.

Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :

— dire qu’elle justifie d’une qualité à agir et que le principe de l’estoppel a été respecté,

— débouter la SCI Métairie de Beauregard de sa demande d’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que l’ancien sous-locataire, la SAS Alma Automobiles a commis une faute au sens des dispositions de l’article 1382 du code civil à l’égard du locataire principal, lequel en vertu de l’arrêt du 6 juillet 2016, reste tenu au versement intégral d’une indemnité d’occupation mensuelle de 32 000 Euros et d’une astreinte jusqu’à libération effective des lieux occupés par les anciens sous-locataires et la remise des clés entre les mains de la société Alliance Pujol 47 des bâtiments occupés,

— réformer le jugement rendu le 21 janvier 2016 limitant le préjudice qu’elle a subi et le montant de l’indemnité d’occupation mis à la charge de la société Alma Automobiles,

— dire que la société Alma Automobiles était occupant sans droit ni titre à compter du 1^er février

2014 jusqu’au 15 février 2016 inclus,

— dire que la société Alma Automobiles devra la garantir et la relever indemne de l’indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 15 000 Euros pour la période s’inscrivant entre le 1^er février 2014 et le 30 mai 2014, en deniers ou quittances,

— dire que la société Alma Automobiles devra la garantir et la relever indemne de l’indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 24 000 Euros pour la période s’inscrivant entre le 1^er juin 2014 et le 14 février 2016, en deniers ou quittances,

— condamner la société Alma Automobiles à lui payer, dans le cadre de la garantie et du relevé indemne, la somme de 429 362 Euros pour la période s’inscrivant entre le 1^er février 2014 et le 30 mai 2014, en derniers ou quittances, avec intérêts, capitalisés, au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner in solidum la société Alma Automobiles et la SCI Métairie de Beauregard à lui payer la somme de 744 699 Euros tous chefs de préjudices confondus à titre de dommages et intérêts, avec intérêts, capitalisés, au taux légal,

— débouter la société Alma Automobiles de sa demande de dommages et intérêts,

— dire n’y avoir lieu à expertise judiciaire,

— subsidiairement, statuer ce que de droit sur l’application de l’article L. 145-32 du code de commerce et, dans le cas où il serait fait droit à la demande présentée par la société Alma Automobiles, dire que la SCI Métairie de Beauregard devra lui rembourser l’ensemble des sommes perçues au titre des indemnités d’occupation pour la période s’inscrivant entre le 1^er février 2014 et le 12 février 2016,

— condamner la société Alma Automobiles à lui payer la somme de 25 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

* *

Par conclusions récapitulatives notifiées le 24 juillet2018, auxquelles il est également renvoyé pour le détail de l’argumentation, la SARL Métairie de Beauregard (anciennement SCI Métairie de Beauregard) présente les explications suivantes :

— elle n’a jamais admis la divisibilité des locaux pris à bail :

* il a toujours été de la commune intention des parties au contrat de bail commercial de considérer que les locaux n’étaient pas divisibles.

* aucune acception de la divisibilité des lieux ne peut lui être opposée.

* elle s’est toujours refusée à toute discussion directe avec les sous-locataires.

* des allégations mensongères lui sont opposées, comme l’existence d’un bail entre elle et la société Auto Sun 47 qui n’a jamais existé.

* elle est victime de manipulations visant à contourner frauduleusement le caractère indivisible des lieux donnés à bail afin de diviser l’emprise du bail par une véritable voie de fait.

— les demandes présentées à son encontre par la SAS Alma Automobiles ne sont pas fondées :

* la SCI Métairie de Beauregard n’est pas concernée par les relations entre son locataire et ses sous-locataires.

* depuis janvier 2018, il lui est opposé une convention établie le 15 décembre 2009 entre la société GFF (société holding de la famille X) et la société JJDF (société Holding de la famille Dargelos) qui ne concerne qu’une cession de titres et qui n’a pas eu de suites.

— les demandes présentées à son encontre par la SAS Alliance Pujol 47 ne sont pas fondées :

* l’indemnité d’occupation due par cette société au propriétaire des lieux n’est pas discutée.

* cette société n’avait pas la réelle intention de libérer les lieux à l’issue du congé alors même que ce congé a été donné pour l’ensemble du site, en espérant que la SCI Métairie de Beauregard ferait son affaire de la présence de sous-locataires.

* la demande de dommages et intérêts présentée à son encontre n’a aucun fondement et elle n’a pu disposer de ses locaux qu’avec deux ans de retard, pour ensuite décider librement de conclure un nouveau bail avec la SAS Alma Automobiles, portant sur la totalité de l’emprise.

* un prétendu rapport d’expertise produit aux débats n’a aucune portée.

* elle s’est toujours limitée à exiger le respect du congé donné par son locataire afin de pouvoir récupérer l’intégralité de son bien.

* la SAS Alliance Pujol 47 n’est victime que de son propre acharnement à ne pas respecter ses obligations contractuelles envers son bailleur, alors pourtant que, dans son congé, elle s’était engagée à restituer la totalité des lieux pour le 31 janvier 2014.

Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :

— confirmer le jugement du 21 janvier 2016 en ce qu’il a :

*dit que la SAS Alma Automobiles qui ne dispose pas d’un droit direct au bail à l’égard de la SCI Métairie de Beauregard est occupante sans droit ni titre depuis le 1^er février 2014 des locaux appartenant à la SCI Métairie de Beauregard et mis à disposition par la SAS Alliance Pujol 47 au terme d’un contrat de sous-location,

* ordonné l’expulsion de la SAS Alliance Pujol 47 des locaux,

* dit que l’indemnité d’occupation mise à la charge de la SAS Alliance Pujol 47 cessera d’être exigible dès la restitution à la SCI Métairie de Beauregard de l’intégralité des locaux désignés au bail du 14 février 2005, libre de tout occupant de son chef,

* débouté la SAS Alliance Pujol 47 et la SAS Alma Automobiles de toutes leurs demandes telles que dirigées contre elle,

— débouter la SAS Alliance Pujol 47 de sa demande de condamnation de la SCI Métairie de Beauregard à lui payer la somme de 950 000 Euros à titre de dommages et intérêts,

— débouter la SAS Alma Automobiles de sa demande qu’il soit dit et jugé qu’elle disposait d’un droit au bail direct en vertu des dispositions de l’article L. 145-32 pour la période du 1^er février 2014 au 12 février 2016,

— débouter la SAS Alliance Pujol 47 de sa demande subsidiaire tenant à ce qu’elle soit relevée

indemne par la SCI Métairie de Beauregard des sommes versées par la SAS Alma Automobiles au titre des indemnités d’occupation pour la période d’inscrivant entre le 1^er février 2014 et le 12 février 2016,

— condamner la SAS Alliance Pujol 47 à lui payer la somme de 15 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

---

MOTIFS :

[…] :

La SCI Métairie de Beauregard est devenue la SARL Métairie de Beauregard.

Dès lors qu’il s’agit toujours de la même société, qui a seulement changé de forme juridique, les conclusions déposées par les SAS Alliance Pujol 47 et Alma Automobiles qui présentent des demandes à l’encontre de la SCI Métairie de Beauregard doivent être regardées comme présentant ces demandes à l’encontre de la SARL Métairie de Beauregard.

Ensuite, les dispositions du jugement du 19 février 2015 qui ont rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité de la SAS Alliance Pujol 47 ne sont pas contestées.

Elles seront par conséquent confirmées.

Il en est de même des dispositions du jugement du 21 janvier 2016 qui ont rejeté la demande de la SAS Alma Automobiles tendant au rejet des conclusions du 29 octobre 2015 de la SAS Alliance Pujol 47 et du 4 novembre 2015 de la SCI Métairie de Beauregard, déclaré recevables les conclusions signifiées le 29 octobre 2015 par la SAS Alliance Pujol 47 et le 4 novembre 2015 par la SCI Métairie de Beauregard, rejeté la demande de communication de pièces formées par la SAS Alma Automobiles, constaté l’absence d’accord sur la désignation d’un médiateur et dit n’y avoir lieu à médiation, rappelé que les demandes formées par la SAS Alliance Pujol 47 à l’encontre de la SAS Alma Automobiles ont été déclarées irrecevables, rejeté l’exception de litispendance soulevée par la SCI Métairie de Beauregard, déclaré recevables les demandes formées par la SAS Alliance Pujol 47 à l’encontre de la SCI Métairie de Beauregard et déclaré recevable comme non prescrite la demande formée par la SAS Alma Automobiles tendant à la reconnaissance d’un droit direct au bail à l’égard de la SCI Métairie de Beauregard.

2) Sur le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui :

Ce principe est issu du droit anglais et sanctionne le comportement contradictoire d’une partie ayant fait naître une fausse représentation chez son adversaire.

Il correspond à l’exigence de loyauté procédurale et suppose une véritable contradiction entre deux positions adoptées successivement et un avantage effectif retiré du changement de position.

Pour l’autre partie, il faut que le changement de position lui ait créé un préjudice en ce qu’elle a agi en fonction de la position que son adversaire lui a initialement communiquée.

Ainsi, la seule circonstance qu’une partie se contredise n’implique pas nécessairement une fin de non-recevoir.

En l’espèce, la SAS Alliance Pujol 47 n’a pas modifié ses prétentions au cours du débat judiciaire soumis à cette Cour dans le cadre des appels formés à l’encontre des jugements rendus les 19 février

2015 et 21 janvier 2016.

Il ne peut être tenu compte d’éventuelles allégations antérieures aux assignations ayant donné lieu à ces deux jugements pour considérer qu’elle s’est contredite au détriment d’autrui.

Le jugement du 19 février 2015 qui a rejeté la fin de non-recevoir opposée à la SAS Alliance Pujol 47 tirée du principe de l’estoppel doit être confirmé.

3) Sur la sous-location :

Aux termes de l’article L. 145-32 du code de commerce, à l’expiration du bail principal, le propriétaire n’est tenu au renouvellement que s’il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties.

L’indivisibilité conventionnelle peut résulter de la commune intention des parties en l’absence de clause d’indivisibilité, mais c’est à celui qui invoque l’indivisibilité de la prouver.

En l’espèce, il est constant que la sous-location des locaux à la SAS Alma Automobiles est régulière et que les locaux sont matériellement divisibles.

Le litige porte, avant tout, sur le point de savoir si, dans le contrat de bail commercial du 14 février 2005, la commune intention des parties contractantes était, ou non, que les locaux forment une entité juridiquement indivisible.

Ce contrat ne contient aucune précision sur la commune intention des parties quant à la divisibilité des biens donnés à bail et ne stipule ni clause d’indivisibilité, ni clause de divisibilité.

Antérieurement à ce bail, la SCI Métairie de Beauregard avait donné les lieux à bail en vertu de plusieurs contrats :

— un contrat de bail du 2 janvier 2003 avec la société Auto Sun 47, afin qu’elle exploite une concession des marques Volkswagen et Y.

— un contrat de bail du 1^er août 2003 avec la société Beauregard Auto, afin qu’elle exploite une concession de la marque Skoda.

En 2004, des litiges sont survenus entre ces parties qui, selon une transaction signée le 14 février 2005, ont décidé d’y mettre fin en indiquant 'Les baux existants entre la SCI Métairie de Beauregard et les sociétés Beauregard Auto et Auto Sun 47 sont résiliés et remplacés par un bail unique entre la SCI Métairie de Beauregard et Auto Sun 47, avec effet au 1^er février 2005 prévoyant la location par la SCI Métairie de Beauregard à Auto Sun 47 de l’ensemble des terrains et des bâtiments moyennant un loyer de 18 000 Euros hors taxes par mois.'

Il a été convenu que la société Beauregard Auto se retirait du site, moyennant indemnité, et que la concession Skoda était reprise par la société Auto Sun 47.

Le même jour, le bail commercial a été signé entre la SCI Métairie de Beauregard et la société Auto Sun 47.

La signature de ce bail en remplacement des baux précédents atteste de la volonté de la SCI Métairie de Beauregard de n’avoir qu’un seul locataire pour l’ensemble des locaux, ce qui constitue un indice sur la commune intention des parties de rendre les lieux donnés à bail indivisibles.

Mais surtout, le 14 décembre 2012, la société Auto Sun 47 a notifié à la SCI Métairie de Beauregard qu’elle souhaitait sous-louer la partie des locaux correspondant à la concession de la marque Y.

Dès réception de cette notification, par lettre du 21 décembre 2012, la SCI Métairie de Beauregard lui a répondu dans les termes suivants :

'(…)

Le bail que nous avons établi le 14 février 2005 prévoit effectivement une faculté de sous-location et nous prenons donc acte de votre projet mais nous n’interviendrons donc pas à l’acte.

Nous entendons toutefois attirer très précisément votre attention sur le caractère indivisible des locaux qui vous ont été donnés à bail, ce qui interdit à votre sous-locataire quelque constitution de droit direct et notamment une éventuelle demande du renouvellement autonome de votre bail.

Pour la bonne forme, nous vous confirmons que vous demeurez notre seul et unique interlocuteur et obligé, et vous veillerez donc au-delà du respect des obligations générales du bail, à nous assurer le règlement intégral des loyers, charges et annexes.'

La société Auto Sun 47 n’a émis aucune objection à cette lettre et, a fortiori, n’a pas répondu que l’indivisibilité n’aurait pas été convenue dans la commune intention du bailleur et du preneur principal.

Elle a, le 3 janvier 2013, sous-loué à la SAS Alma Automobiles la partie des locaux correspondant à la concession Y.

Le 24 avril 2013, la SAS Alliance Pujol 47, cessionnaire du bail commercial établi le 14 février 2005, a notifié à la SCI Métairie de Beauregard qu’elle souhaitait sous-louer la partie des locaux correspondant à la concession de la marque Skoda.

Dès réception de cette notification, par lettre du 30 avril 2013, la SCI Métairie de Beauregard lui a répondu dans les termes suivants, identiques à ceux de la lettre précédente :

'(…)

Le bail que nous avons établi le 14 février 2005 prévoit effectivement une faculté de sous-location et nous prenons donc acte de votre projet mais nous n’interviendrons donc pas à l’acte.

Nous entendons toutefois attirer très précisément votre attention sur le caractère indivisible des locaux qui vous ont été donnés à bail, ce qui interdit à votre sous-locataire quelque constitution de droit direct et notamment une éventuelle demande du renouvellement autonome de votre bail.

Pour la bonne forme, nous vous confirmons que vous demeurez notre seul et unique interlocuteur et obligé, et vous veillerez donc au-delà du respect des obligations générales du bail, à nous assurer le règlement intégral des loyers, charges et annexes.'

La société Alliance Pujol 47 n’a, également, émis aucune objection à cette lettre et, a fortiori, n’a pas répondu que l’indivisibilité n’aurait pas été convenue dans la commune intention du bailleur et du preneur principal.

Elle a, le 13 mai 2013, sous-loué à la société Etablissements Boudou, devenue ensuite la SAS CSD Motors, une partie des locaux.

L’examen de ces lettres des 21 décembre 2012 et 30 avril 2013, qui mentionnent expressément une

commune intention de rendre les locaux indivisibles entre le bailleur et le preneur, en l’absence de contestations émises par ses destinataires, attestent de cette intention, étant précisé que ces lettres n’ont pu être établies pour les besoins d’une argumentation ultérieure dès lors qu’à l’époque, il n’existait aucun litige, même en simple germe.

En outre, ce n’est qu’à l’occasion de la notification au bailleur de la volonté de sous-louer les locaux que ce rappel avait lieu d’être.

Ensuite, le 31 juillet 2013, la société Alliance Pujol 47 a notifié à la SCI Métairie de Beauregard qu’elle résiliait le bail à effet du 1^er février 2014, en précisant qu’elle restituerait l’ensemble des locaux, sans faire aucune réserve quant à la présence de sous-locataires.

Par lettre du 17 septembre 2013, la SCI Métairie de Beauregard a répondu dans les termes suivants :

'(…)

Nous avons bien noté qu’à la date du 31 janvier 2014, l’ensemble de ces locaux nous sera restitué et que nous pourrons en disposer librement.

A cet égard, nous attirons votre attention sur l’extrême importance de rendre libres de toute occupation ces locaux à la date effective du 31 janvier 2014, dans la mesure où nous avons d’ores et déjà engagé les diligences utiles à leur remise sur le marché locatif et que dans cette perspective, nous allons être conduits à prendre des engagements vis à vis de futurs locataires.

Conformément aux dispositions du bail, nous avons pris l’initiative d’apposer sur les clôtures d’enceinte un bandeau informant de la mise en location des locaux.

Il est bien entendu que s’il était besoin d’opérer des visites, nous prendrons soin de vous en avertir préalablement.

En toutes hypothèses, nous souhaiterions pouvoir effectuer avec vous, d’ici la fin du mois d’octobre, une visite contradictoire des locaux préparatoire à votre sortie.'

A nouveau, entre le bailleur et le locataire, il n’a été question que de restitution totale des locaux sans aucune réserve sur les éventuels droits des sous-locataires.

A aucun moment la SCI Métairie de Beauregard n’a admis le caractère divisible des locaux dans la commune intention des parties et, au contraire, s’est toujours opposée aux prétentions des sous-locataires de bénéficier d’un droit au renouvellement à l’expiration du bail principal.

Elle n’a pas, non plus, été amenée à accepter expressément que le sous-locataire effectue des travaux.

Enfin, par acte du 21 février 2013, la société Auto Sun 47 a cédé à la SAS Alliance Pujol 47 son fonds de commerce de concession Volkswagen et la totalité du droit au bail découlant du contrat du 14 février 2005.

Les éléments avancés par l’appelante pour contester cette commune intention ne sont pas probants :

— la SAS Alma Automobiles est dans l’incapacité de produire le bail dont elle se prévaut qui aurait été conclu le 1^er janvier 2010 entre la société Auto Sun 47 et la SCI Métairie de Beauregard, alors que cette dernière en dénie l’existence.

— la SCI Métairie de Beauregard est étrangère à l’acte de cession établi en novembre 2010 entre la société Auto Sun 47 et la SAS Alma Automobiles, ainsi qu’à l’acte du 15 décembre 2009 établi entre

la SARL GFF et la SA JJDF qui, au surplus, ne contiennent aucune mention de ce qui aurait été la commune intention des parties au contrat de bail commercial du 14 février 2005.

— si le bail du 2 mai 2006 et celui conclu le 1^er mai 2010 concernent des immeubles situés dans la même zone d’activité, ils ont été conclus avec la SARL Carrosserie de Guyenne, étrangère aux litiges actuels, et portent sur des immeubles distincts de ceux objets du bail du 14 février 2005.

Finalement, l’examen des éléments produits permet d’attester qu’il existait effectivement, lors du bail du 14 février 2005, une commune intention des parties de rendre les locaux juridiquement indivisibles.

Dès lors, c’est à juste titre que le tribunal a rejeté la demande de la SAS Alma Automobiles de se voir reconnaître un droit au renouvellement du bail.

Le jugement du 21 janvier 2016 sera confirmé sur ce point.

4) Sur l’expulsion de la SAS Alma Automobiles :

Dès lors qu’à la date à laquelle le premier juge a statué, la SAS Alma Automobiles était occupante des locaux sans droit ni titre, c’est à juste titre qu’il a ordonné son expulsion.

Cependant, un nouveau bail, sur lequel il n’existe aucun litige, a été établi le 12 février 2016 entre la SCI de Beauregard et la SAS Alma Automobiles en vertu duquel cette dernière occupe désormais régulièrement les trois bâtiments situés 'Métairie de Beauregard'.

Le jugement sera par conséquent infirmé en ces dispositions ordonnant, sans limite de temps, la libération des locaux.

5) Sur l’indemnité d’occupation :

Par ordonnance du 28 mars 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance d’Agen a enjoint à la SAS Alliance Pujol 47 de restituer les locaux objets du bail libres de toute occupation, en lui accordant un délai de grâce jusqu’au 15 juillet 2014 et en mettant, notamment, à sa charge une indemnité d’occupation mensuelle de 32 000 Euros courant à compter du 1^er février 2014, date à laquelle les locaux auraient du être restitués.

La SAS Alliance Pujol 47 a libéré les lieux relatifs à sa propre activité le 30 mai 2014, mais les sous-locataires se sont maintenues dans les parties relatives à leur exploitation jusqu’au 14 février 2016.

Le juge des référés a, ensuite, condamné la SAS Alma Automobiles à relever indemne la SAS Alliance Pujol 47 de cette indemnité d’occupation à compter du 1^er juin 2014 et à hauteur de 9 000 Euros par mois.

La somme de 9 000 Euros a été portée à 15 000 Euros par arrêt rendu le 13 avril 2016 par cette Cour saisie d’un appel à l’encontre de l’ordonnance rendue par le juge des référés.

La SAS Alliance Pujol 47 ne conteste ni le principe ni le montant de l’indemnité d’occupation mise à sa charge, due pour la période entre le 1^er février 2014 au 14 février 2016.

Le litige soumis à la Cour porte sur la demande présentée par la SAS Alliance Pujol 47 qui prétend être relevée indemne, par la SAS Alma Automobiles, de cette indemnité d’occupation, à hauteur de la somme mensuelle de 15 000 Euros pour la période du 1^er février 2014 au 30 mai 2014, puis à hauteur de 24 000 Euros pour la période du 1^er juin 2014 au 14 février 2016.

Effectivement, il n’est ni discutable ni discuté que la SAS Alliance Pujol 47 a, pour la période du 1^er février au 30 mai 2014, occupé sans droit ni titre les locaux appartenant à la SCI Métairie de Beauregard et qu’elle en répondait envers le bailleur, étant rappelé que l’indemnité d’occupation est due à compter de la cessation du bail par le preneur, ou l’occupant de son chef, qui se maintient dans les lieux.

Mais la SAS Alliance Pujol 47 ne pouvait libérer la partie des locaux correspondant à l’occupation de son sous-locataire, la SAS Alma Automobiles, qui de son propre fait se maintenait elle-même illicitement dans une partie des lieux en l’absence de droit direct au renouvellement, de sorte qu’eu égard à ce maintien, la SAS Alliance Pujol 47 doit effectivement être relevée indemne partiellement de l’indemnité d’occupation à compter du 1^er février 2014.

S’agissant du montant de cette indemnité, le loyer dû par la SAS Alma Automobiles était fixé, selon la sous-location du 3 janvier 2013, à la somme annuelle de 90 000 Euros HT, étant rappelé toutefois que le montant de l’indemnité d’occupation n’est pas limité au montant du loyer.

La partie des locaux occupés par la SAS Alma Automobiles représentait une surface de 1 230 m².

Eu égard à cet élément, il n’y a pas lieu d’augmenter la somme réclamée à compter du 1^er juin 2014 qui sera maintenue à 15 000 Euros par mois.

Le jugement du 19 février 2015 sera confirmé sur la date à laquelle la SAS Alma Automobiles doit être condamnée à relever la SAS Alliance Pujol 47 indemne du paiement de cette indemnité, mais infirmé sur le montant.

Le jugement du 21 janvier 2016 sera infirmé en ce qu’il a rappelé, d’ailleurs de façon superfétatoire, les dispositions du jugement du 19 février 2015.

6) Sur les demandes de dommages et intérêts :

a : présentée par la SAS Alliance Pujol 47 à l’encontre de la SARL Métairie de Beauregard :

C’est par ces motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a rejeté ce chef de demande.

Il suffit d’ajouter que loin d’avoir commis quelque faute que ce soit, la SCI Métairie de Beauregard s’est, au contraire, limitée à exiger de la SAS Alliance Pujol 47, son seul co-contractant, la restitution des locaux qu’elle était en droit de reprendre en vertu du congé qui lui avait été donné par le locataire.

b : présentée par la SAS Alliance Pujol 47 à l’encontre de la SAS Alma Automobiles :

La SAS Alliance Pujol 47 présente une demande de dommages et intérêts au motif que la SAS Alma Automobiles a travesti la vérité dans des conditions déloyales, qu’elle a communiqué tardivement des documents visant à démontrer la commune intention des parties de rendre les locaux divisibles, et qu’elle s’est abstenue de contester les explications de la SCI Métairie de Beauregard alors qu’elle disposait de documents attestant que cette dernière avait accordé trois baux commerciaux au 1^er janvier 2010.

Elle explique que ce comportement aurait contribué à son préjudice financier et à sa condamnation au versement d’une indemnité d’occupation.

Mais la Cour ne saisit pas en quoi la SAS Alma Automobiles aurait 'travesti la vérité’ dès lors que le litige était complexe et que chaque partie concluait, par définition, dans le sens de ses intérêts.

La SAS Alma Automobiles était également libre d’intenter des discussions amiables avec la SCI Métairie de Beauregard sans pouvoir sérieusement se voir imputer une collusion avec cette dernière, étant précisé que le sous-locataire se trouvait confronté à la résiliation du bail commercial principal notifiée seulement 6 mois après signature du bail de sous-location.

S’agissant des documents communiqués tardivement, ils sont inopérants.

En outre, la SAS Alma Automobiles était en droit de demander la reconnaissance d’un droit direct contre le bailleur principal, même si cette demande n’a, in fine, pas été jugée fondée.

Ensuite, s’agissant des dommages et intérêts réclamés, le chiffrage qu’effectue la SAS Alliance Pujol 47 est évolutif, confus et contradictoire, ainsi par exemples :

— elle réclame remboursements de frais bancaires qui ne sont relatifs qu’au fonctionnement normal de son activité,

— elle réclame le remboursement de frais de saisie-attributions qui n’ont été générés que par sa faute de ne pas s’acquitter spontanément de condamnations exécutoires,

— elle procède à des calculs qui sont en partie basés sur les économies faites par la SAS Alma Automobiles, étrangères à tout préjudice.

En réalité, les seuls préjudices que peut invoquer la SAS Alliance Pujol 47 sont constitués par l’indemnité d’occupation et l’astreinte mises à sa charge au profit de la SCI Métairie de Beauregard du fait que ses sous-locataires refusaient de libérer la partie des lieux qu’ils occupaient, la SAS Alliance Pujol 47 étant elle-même en faute pour ne pas avoir restitué la partie des locaux correspondant à son exploitation dès le 1^er février 2014.

La SAS Alliance Pujol 47 le reconnaît expressément en expliquant que bien qu’elle ait libéré les locaux depuis le 1^er juin 2014, elle restait tenue 'du versement d’une indemnité d’occupation alors qu’elle n’occupait plus personnellement les bâtiments mais que ceux-ci restaient exploités à titre commercial par la société Alma Automobiles' et en poursuivant ainsi : 'La position adoptée par la société Alma Automobiles visant à laisser la société Alliance Pujol 47 supporter la charge financière du maintien dans les lieux, constitue une faute.'

Or, eu égard au fait que la SAS Alliance Pujol 47 a été contrainte de payer une indemnité d’occupation correspondant, en partie, à la faute commise par la SAS Alma Automobiles qui refusait de libérer les lieux, le présent arrêt (cf 5 – sur l’indemnité d’occupation) a condamné cette dernière à relever la SAS Alliance Pujol 47 des conséquences de ce comportement.

Il ne saurait par conséquent y avoir lieu à dommages et intérêts en sus.

S’agissant de l’astreinte mise à la charge de la SAS Alliance Pujol 47, elle a été prononcée par ordonnance de référé du 28 mars 2014.

Or, par arrêt du 10 mai 2017, cette Cour a rejeté la demande de liquidation de cette astreinte de sorte que la SAS Alliance Pujol 47 ne saurait être relevée indemne, sous forme de dommages et intérêts, d’une somme dont elle n’est pas débitrice.

Finalement, le préjudice financier invoqué, en sus du relevé indemne de l’indemnité d’occupation, est inexistant.

Le jugement qui a alloué des dommages et intérêts, représentant la moitié du montant de l’astreinte, sera infirmé et cette demande rejetée, étant précisé qu’il n’y pas lieu d’ordonner la restitution des

sommes versées à la SAS Alliance Pujol 47 par la SAS Alma Automobiles en vertu de l’exécution provisoire dont est assorti le jugement du 21 janvier 2016 dès lors que le présent arrêt en partie infirmatif emporte de plein droit obligation de restitution des sommes indues et constitue le titre ouvrant droit à cette restitution.

c : présentée par la SAS Alma Automobiles à l’encontre de la SAS Alliance Pujol 47 :

La SAS Alma Automobiles sollicite le versement de la somme de 30 000 Euros à titre de dommages et intérêts au motif que la SAS Alliance Pujol 47 aurait, d’une part, intenté une procédure abusive et, d’autre part, sollicité des dommages et intérêts abusifs.

Mais loin d’être abusive, l’action intentée par la SAS Alliance Pujol 47 afin d’être relevée en partie indemne de l’indemnité d’occupation mise à sa charge au profit de la SCI Métairie de Beauregard était fondée, la SAS Alma Automobiles se maintenant dans les lieux sans droit à renouvellement direct du bail.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts, dès lors qu’elle est rejetée par arrêt infirmatif rendu par cette Cour, alors qu’elle avait été admise par le premier juge, elle ne peut être qualifiée d’abusive.

En tout état de cause, d’une part, la SAS Alliance Pujol 47 n’a commis aucun abus en présentant ses réclamations en justice et, d’autre part, la SAS Alma Automobiles n’explique pas quel préjudice lui aurait été causé par l’attitude qu’elle impute à la SAS Alliance Pujol 47.

Le jugement qui a rejeté ce chef de demande doit être confirmé.

Enfin, l’équité permet de condamner la SAS Alliance Pujol 47 à payer à la SARL Métairie de Beauregard et la SAS Alma Automobiles la somme de 5 000 Euros, chacune, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

- la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

- DECLARE les conclusions déposées le 28 août 2018 par la SAS Alliance Pujol 47 et le 5 septembre 2018 par la SAS Alma Automobiles irrecevables ;

- CONFIRME le jugement n° 15/50 (rôle 14/02795) rendu le 19 février 2015, sauf en ce qu’il a condamné la SAS Alma Automobiles à relever indemne la SAS Alliance Pujol 47 de l’indemnité d’occupation à hauteur de 9 000 Euros par mois depuis le 1^er février 2014 jusqu’à la libération des lieux par le sous-locataire ou l’obtention du renouvellement de son bail ;

- Statuant à nouveau sur ce point,

- CONDAMNE la SAS Alma Automobiles à relever indemne la SAS Alliance Pujol 47 de l’indemnité d’occupation mise à sa charge, à hauteur de 15 000 Euros par mois depuis le 1^er février 2014 jusqu’au 14 février 2016 ;

- CONFIRME le jugement n° 17 (rôle 14/02795) rendu le 21 janvier 2016, sauf en ce qu’il a :

— rappelé que la SAS Alma Automobiles est condamnée à relever indemne la SAS Alliance Pujol 47 de l’indemnité d’occupation à hauteur de 9 000 Euros par mois depuis le 1^er février 2014, jusqu’à la libération des lieux par le sous-locataire ou l’obtention du renouvellement de son bail,

— accordé un délai de grâce à la SAS Alma Automobiles qui devra avoir restitué lesdits locaux libres de toute occupation le 15 février 2016 sous peine d’une astreinte de 5 000 Euros par jour de retard au profit de la SAS Alliance Pujol 47,

— condamné la SAS Alma Automobiles à payer à la SAS Alliance Pujol 47 la somme de 140 400 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier avec capitalisation des intérêts,

- Statuant à nouveau sur les points infirmés,

- DIT que la SAS Alma Automobiles n’a plus à libérer les trois locaux à usage de concessions automobiles situés 'Métairie de Beauregard’ sur la commune de Le Passage (47), et ce à compter du 15 février 2016 ;

- REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par la SAS Alliance Pujol 47 à l’encontre de la SAS Alma Automobiles ;

- Y ajoutant,

- CONDAMNE la SAS Alliance Pujol 47 à payer à la SARL Métairie de Beauregard la somme de 5 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNE la SAS Alliance Pujol 47 à payer à la SAS Alma Automobiles la somme de 5 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNE la SAS Alliance Pujol 47 aux dépens de première instance et d’appel et dit que les dépens pourront être recouvrés directement par M^e Dauriac pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

- Le présent arrêt a été signé par Claude Gate, présidente, et par Sabrina CARLESSO, greffier, auquel la minute a été remise.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Sabrina CARLESSO Claude GATÉ