Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 1, 25 février 2022, n° 20/07436

TGI Paris 15 mai 2020

CA Paris
Confirmation 25 février 2022

CASS
Rejet 21 septembre 2023

Arguments

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Rejeté
Obligation contractuelle d'acquisition
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires n'était pas partie à la convention de mandat et n'avait donc aucune obligation d'acquérir le lot.
Rejeté
Responsabilité du notaire pour l'établissement de l'acte
La cour a estimé que le notaire n'avait pas d'obligation d'établir l'acte de cession, car le syndicat n'était pas tenu d'accepter la cession.
Rejeté
Faute du syndicat des copropriétaires
La cour a jugé que la SCI n'avait pas prouvé que le syndicat des copropriétaires avait commis une faute justifiant le remboursement.
Rejeté
Résistance abusive du syndicat des copropriétaires
La cour a estimé que la SCI n'avait pas établi la résistance abusive du syndicat des copropriétaires.
Accepté
Frais irrépétibles engagés en cause d'appel
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner la SCI à payer des frais irrépétibles aux intimés.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 1, 25 févr. 2022, n° 20/07436
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	20/07436
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 15 mai 2020, N° 16/15493
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Claude CRETON, président
Avocat(s) :	Anne-Marie MASSONPatricia HARDOUINValérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE
Cabinet(s) :	GOLDBERG-MASSONSELARL 2H AVOCATS A LA COUR
Parties :	S.C.I. 43 RUE DU THEATRE c/ SON SYNDIC, LA SOCIÉT, S.C.P. PERINNE MERLAND DE LAPASSE, Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 43, RUE DU THÉÂTRE 75015 PARIS

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 25 FÉVRIER 2022

(n° 2022/ , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/07436 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CB35L

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Mai 2020 -Tribunal Judiciaire de PARIS – RG n° 16/15493

APPELANTE

S.C.I. […] prise en la personne de son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

78140 VELIZY-VILLACOUBLAY

représentée et ayant pour avocat plaidant M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

INTIMÉES

S.C.P. Perinne MERLAND DE A

Maître Yves CLARY Notaire

[…]

représentée et ayant pour avocat plaidant M^e C D DE Z, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848

Le Syndicat des Copropriétaires 43, […], représenté par son syndic, la société CABINET SOGEY et A ASSOCIES, dont le siège social est sis […], représenté par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[…]

représentée et ayant pour avocat plaidant M^e E-F G de l’ASSOCIATION GOLDBERG G, avocat au barreau de PARIS, toque : R091

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Novembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Monique CHAULET, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude CRETON, président de chambre

M^me Monique CHAULET, Conseiller

M^me Muriel PAGE, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Cynthia GESTY

ARRÊT : contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 21 janvier 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par M^me Marylène BOGAERS, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

La SCI […] a été maître d’ouvrage de la construction d’un immeuble à usage d’habitation situé […] à Paris qui a fait l’objet d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété aux termes d’un acte reçu par la SCP X, Merland, A le 2 décembre 1991.

La SCI […] a acquis le lot […] de l’ensemble immobilier situé […] consistant en un passage couvert sous le bâtiment F avec droit d’accès exclusif au jardin se trouvant derrière les bâtiments D, E et F.

Ce lot sert de passage aux habitants du […] à Paris pour accéder à l’arrière de l’immeuble par la rue Rouelle.

Par acte d’huissier du 27 septembre 2016, la SCI […] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du […] à Paris et l’étude X, Y, de A devant le tribunal de grande instance de Paris.

Par jugement en date du 15 mai 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

. rejeté les demandes de la société immobilière […] tendant à enjoindre au syndicat des copropriétaires d’avoir à acquérir sous astreinte le lot […] de la copropriété du […] à titre gratuit,

. rejeté les demandes de la société immobilière […] tendant à enjoindre à la SCP X, Merland, A d’avoir à établir sous astreinte l’acte de cession du lot […],

. rejeté les demandes de la société immobilière […] en remboursement de charges de copropriété et paiement de dommages et intérêts,

. débouté la société civile immobilière […] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SCP X, Merland, A, . condamné la société civile immobilière […] à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires […], représenté par son syndic, la société cabinet Sogey et associés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné la société civile immobilière […] aux entiers dépens,

. accordé le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile à M^me C D de Z,

. dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a jugé que les pièces produites par la SCI […] ne sont pas de nature à établir que le syndicat des copropriétaires ait d’une quelconque manière accepté de recevoir à titre gratuit le lot […] dont la SCI […] est à ce jour toujours propriétaire.

S’agissant des charges de copropriété et des demandes de dommages et intérêts formées par la SCI […], le tribunal a retenu que cette dernière n’établit pas que le syndicat des copropriétaires ait commis une quelconque faute de nature à justifier l’indemnisation d’un préjudice qu’il s’agisse ces charges de copropriété dont elle s’est acquittée en vertu d’une décision revêtue de l’autorité de la chose jugée ou d’un éventuel préjudice moral et qu’aucune faute du notaire n’est établie.

La SCI […] a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions, elle demande à la cour de :

. réformer en tous points le jugement entrepris.

Statuant à nouveau,

. enjoindre au syndicat des copropriétaires d’avoir à acquérir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la réception de l’acte de cession à établir par l’étude X, notaire à Paris, le lot […] de la copropriété du […] et ce à titre gratuit sous les conditions ordinaires de droit,

. enjoindre à la SCP X, Merland, A notaire associé à Paris 8ème, […], d’avoir à établir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, l’acte de cession à établir par l’étude X, notaire à Paris, du lot […] du […] entre le SCI […] et le syndicat des copropriétaires du […],

. condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à rembourser à la SCI […] la somme de de 3 843,23 euros payée par cette dernière en exécution du jugement rendu le 30 juin 2015 par la juridiction de proximité du 15ème arrondissement de Paris, outre la somme de 8 409,83 euros au titre des charges de copropriété,

. condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à payer à la SCI […] la somme de 5 000 euros à titre des dommages et intérêts pour résistance abusive dans l’exécution de son obligation contractuelle,

. juger que la SCI […] en dernier recours er ce seulement si la cour ne venait pas faire droit à ses demandes comme propriétaire du lot […] et lui accorder la parfaite propriété du bien litigieux,

A titre subsidiaire, . condamner la SCI X, Merland, A, notaire associé à Paris 8ème, […] à garantir la SCI […] de toutes conséquences financières liées à l’inefficacité juridique des actes rédigés par ses soins et notamment au titre des charges de copropriété et avenir au titre de lot […] de la copropriété du […].

En toute hypothèse,

. condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] et toutes parties succombantes à payer à la SCI […] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Hardouin-la SELARL 2H Avocats.

Par dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires du […] sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et, y ajoutant, la condamnation de la SCI du […] à lui payer 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de M^me E-F G, avocat aux offres de droit.

Par dernières conclusions, la SCP X, Merland de A demande à la cour de :

. dire qu’il n’y a jamais eu aucune opposition du notaire à signature de l’acte qu’il a établi en projet en 2013,

. lui donner acte de ce qu’elle accepte de recevoir l’acte de vente par la SCI […] au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] et portant sur le lot […] de l’immeuble sis à Paris 15ème, 44 et […], […], constitué d’un passage nécessaire à l’accès des bâtiments situés à l’arrière de la copropriété,

. débouter la SCI […] de sa demande d’astreinte et de sa demande en garantie à son encontre,

. condamner la partie qui succombera à lui payer 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^me C D de B, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE :

A l’appui de son appel, la SCI […] soutient qu’il existe bien une obligation contractuelle des acquéreurs de lots dans l’immeuble sis […] désormais organisés en syndicat des copropriétaires, de se porter acquéreurs du lot 208 de l’immeuble du […] en vertu d’une convention de mandat figurant dans tous les actes de ventes des lots de l’immeuble, que le mandat est un contrat qui lie le mandant, en l’espèce l’acquéreur, qui a donné au mandataire, la SCI, le pouvoir de le représenter dans l’accomplissement d’un acte juridique donné avec le syndicat des copropriétaires lorsqu’il sera créé ; elle soutient que ce mandat oblige le syndicat des copropriétaires qui est composé de l’ensemble des acquéreurs des lots de copropriété, qu’au surplus l’acceptation tacite de cette cession est prouvée par le fait que le syndicat des copropriétaires a pris possession du porche en 1993, en a l’utilisation exclusive et s’est comporté en propriétaire du lot pendant 20 ans notamment en payant la taxe foncière pour ce lot et qu’enfin existe une présomption de partie commune de ce lot du fait de l’usage qu’en a le syndicat des copropriétaires.

En réponse, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] fait valoir qu’aux termes du règlement de copropriété, le lot 208 est un lot privatif, qu’il n’existe aucun engagement dans le règlement de copropriété de l’immeuble qui fait référence à une convention de servitude et que les actes de vente invoqués, du fait de l’effet relatif des conventions, lui sont inopposables puisqu’il n’est pas partie à la régularisation de ces actes ; il précise, au visa des dispositions de l’article 932 du code civil, qu’une donation doit être acceptée.

Pour attester de l’obligation du syndicat des copropriétaires du […] d’accepter la cession à titre gratuite du lot […], la SCI […] se fonde sur les actes de vente passés entre elle et les acquéreurs de lots de l’immeuble sis […].

Il convient de préciser que le lot 208 figure dans l’état descriptif de l’immeuble du […] comme un porche sis au rez-de-chaussée et ne figure pas comme une partie commune de l’immeuble sis […] mais qu’à la date des cessions invoquées, les immeubles sis […] et […] n’étaient pas encontre divisées en deux copropriétés distinctes.

Ces actes comportent une convention de mandat par laquelle l’acquéreur donne mandat irrévocable à la SCI du […], son vendeur, à l’effet de céder gratuitement au syndicat des copropriétaires du présent immeuble, lorsque celui-ci aura une existence juridique légale, le lot […].

Cette convention, répétée dans tous les actes de vente produits au débat, ne peut avoir pour effet de créer une obligation à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], qui n’était pas encore constitué à la date de ces actes et qui n’y était donc pas partie, d’accepter une cession à titre gratuit dudit lot, qui figure désormais dans les lots de copropriété de l’immeuble sis […].

Le fait que les copropriétaires de l’immeuble utilisent depuis plus de vingt ans ledit porche et en ait assumé des charges d’entretien n’est pas de nature à conférer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la propriété dudit lot alors qu’il n’est pas soutenu que le syndicat en aurait prescrit la propriété

Par ailleurs il ne peut y avoir présomption de partie commune de l’immeuble sis […] alors que le lot […] figure comme un lot de l’état descriptif de division de l’immeuble sis […].

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires du […] qui n’est pas redevable des charges de copropriété sollicitées à son encontre et dont la faute n’est pas démontrée.

La demande formée à l’encontre de la SCP X, Merland de A au motif que sa responsabilité doit être engagée pour avoir instrumenté des actes inefficaces ne pourra prospérer dès lors qu’elle est indéterminée, la SCI […] demandant la condamnation de l’office notarial à la garantir de toutes les conséquences financières liées à l’inefficacité de ces actes sans préciser lesdites conséquences ni les chiffrer.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de condamner la SCI […] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et 2 000 euros à la SCP X, Merland de A.

PAR CES MOTIFS :Statuant publiquement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,

Condamne la SCI […] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en cause d’appel,

Condamne la SCI […] à payer à la SCP X, Merland de A la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en cause d’appel,

Condamne la SCI […] aux dépens dont distraction au bénéfice de M^me E-F G pour ceux qu’elle a avancés pour le compte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] et au profit de M^me C D de B pour ceux qu’elle a avancés pour la SCP X, Merland de A en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT