ARRÊT DU

07 Avril 2021

DB/CR

N° RG 18/00773

N° Portalis

DBVO-V-B7C-CS3A

[…]

C/

K L B,

K N B, Y-J D,

E C,

G C,

P H I

Q épouse X

GROSSES le

à

ARRÊT n° 199-21

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1^re chambre dans l’affaire,

ENTRE :

[…] agissant en la personne de son gérant, actuellement en fonctions domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Guy NARRAN, Avocat postulant inscrit au barreau d’AGEN

Représentée par M^e Catherine SCHLEGEL, Avocate plaidante inscrite au barreau de TOULOUSE

APPELANTE d’un Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AGEN en date du 03 Juillet 2018, RG 14/01298

D’une part,

ET :

Monsieur K L B

né le […] à TANANARIVE

de nationalité Française

[…]

[…]

Monsieur K N B

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Monsieur Y-J D

né le […] à Fumel

de nationalité Française

[…]

[…]

Monsieur E C

né le […] à Mirandela

de nationalité Française

Madame G C

né le […] à Fumel

de nationalité Française

Domiciliés tous deux : 'Rèces'

[…]

Madame P H I Q épouse X

née le […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentés par M^e Louis VIVIER, Avocat postulant inscrit au barreau d’AGEN

Représentés par M^e Olivia ETCHEBERRIGARAY, Avocate plaidante inscrite au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 06 Janvier 2021 devant la cour composée de :

Présidente : J GATÉ, Présidente de Chambre

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller qui a fait un rapport oral à l’audience

Y-Yves SEGONNES, Conseiller

Greffière : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

' '

'

FAITS :

Par acte du 7 juillet 2009, la SCI Mag Montayral a acquis des parcelles de terre situées sur la commune de Montayral (47), cadastrées section […], 89 et 91, situés en zone Ux du plan local d’urbanisme.

Le 28 février 2008, la Commission départementale d’équipement commercial avait autorisé la SCI à créer sur ces parcelles un magasin de vente au détail à l’enseigne Gifi.

Un permis de construire avait été accordé à la SCI le 16 décembre 2008.

Par acte délivré le 10 novembre 2009, plusieurs voisins du magasin, demeurant […] à Montayral, ont fait assigner la SCI devant le tribunal de grande instance d’Agen afin de lui voir enjoindre de modifier ses accès et de mettre en place différents aménagements.

Par jugement rendu le 9 février 2010 devenu définitif, le tribunal de grande instance d’Agen, essentiellement, :

— a condamné la SCI Mag Montayral à mettre en oeuvre sur son fonds les aménagements paysagers en procédant à l’implantation d’un rideau de deux à trois rangées d’arbres de haute tige sur les parcelles occupées par les bâtiments litigieux, au bord de […], sous astreinte de 300 Euros par jour de retard après un délai d’un mois à compter de la signification du jugement,

— s’est réservé la liquidation de l’astreinte.

Par jugement rendu le 24 mai 2012, l’astreinte a été liquidée à la somme de 20 000 Euros.

Par acte délivré le 7 mai 2014, K L B, K N B, Y-J D, E C, G C, et P H I X, propriétaires d’immeubles dans […], ont fait assigner la SCI devant le tribunal de grande instance d’Agen en déclarant engager une action en indemnisation pour les troubles anormaux du voisinage générés par la création du magasin, pendant les travaux de construction puis depuis sa mise en service.

Ils ont sollicité le versement des sommes suivantes :

—  5 000 Euros à chacun d’eux en réparation du trouble de jouissance subi pendant les travaux,

—  15 000 Euros à chacun d’eux en réparation du trouble constitué par le caractère inesthétique du bâtiment, la perte de vue et la perte d’ensoleillement,

—  25 000 Euros à chacun, sauf M^me X 12 500 Euros, pour perte de dépréciation des propriétés,

—  5 000 Euros chacun en réparation d’un préjudice moral.

Par jugement avant-dire droit du 8 novembre 2016, le tribunal de grande instance d’Agen a ordonné une mesure d’expertise confiée à M. A avec mission, essentiellement, de dire si chacun des immeubles a connu une perte de valeur à la suite de la construction par la SCI Mag Montayral d’un immeuble à usage commercial situé de l’autre côté de la rue et dans l’affirmative de chiffrer cette perte.

L’expert a déposé son rapport le 25 avril 2017.

Il a conclu que quatre propriétés n’étaient affectées d’aucune moins-value et que les autres était affectées de moins values comprises entre 1 % et 10 %.

Par jugement rendu le 3 juillet 2018, le tribunal de grande instance d’Agen a :

— condamné la SCI Mag Montayral à payer à MM. K L B et M. K N B, ensemble, la somme de 1 000 Euros au titre de la perte de valeur de leur immeuble, outre celle de 1 000 Euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Mag Montayral à payer à MM. Y-J D la somme de 7 500 Euros au titre de la perte de valeur de son immeuble, outre celle de 1 000 Euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Mag Montayral à payer à M. et M^me E C, ensemble, la somme de 4 500 Euros au titre de la perte de valeur de leur immeuble, outre celle de 1 000 Euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Mag Montayral à payer à M^me P H I Q épouse X la somme de 4 800 Euros au titre de la perte de valeur de son immeuble, outre celle de 1 000 Euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Mag Montayral aux entiers dépens de référé et d’instance et aux frais d’expertise,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Le tribunal a considéré que la construction du magasin ne constituait pas un trouble anormal de voisinage.

Les demandes d’indemnisation pour trouble pendant les travaux, perte d’ensoleillement, nuisances sonores et préjudices moraux ont été rejetées, mais le tribunal a estimé que la SCI devait néanmoins répondre de la perte de valeur des propriétés voisines.

Par acte du 19 juillet 2018, la SCI Mag Montayral a régulièrement déclaré former appel du jugement en désignant K L B, K N B, Y-J D, E C, G C et P H I X en qualité de parties intimées et en indiquant que l’appel porte sur la totalité des dispositions du jugement, qu’elle cite dans son acte d’appel.

La clôture a été prononcée le 12 mars 2020 et l’affaire fixée à l’audience de la Cour du 6 avril 2020, date à laquelle elle a dû être reportée en raison de la crise sanitaire.

Les parties n’ayant pas accepté le recours à la procédure sans audience, l’affaire a été fixée à l’audience de la Cour du 6 janvier 2021.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par dernières conclusions notifiées le 19 septembre 2019, conformes aux articles 910-4 et 954 du code de procédure civile, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, la SCI Mag Montayral présente l’argumentation suivante :

— Le tribunal a prononcé une condamnation à indemnisation dépourvue de fondement légal :

* le jugement avant-dire droit a reconnu qu’il n’existait aucun trouble de voisinage, ce que le jugement du 3 juillet 2018 a à nouveau admis.

* aucune indemnisation ne pouvait être allouée, même pour la dépréciation alléguée des propriétés voisines, en l’absence de faute ou de trouble anormal du voisinage, comme la jurisprudence le décide depuis longtemps.

* la perte de valeur vénale du fait de constructions voisines est inéluctable.

* l’expert a considéré qu’il n’existait que des dépréciations minimes.

— Il n’existe aucun trouble anormal de voisinage :

* la zone était, avant même que les intimés ne soient propriétaires, destinée à recevoir des activités

économiques nouvelles.

* ainsi, dès 1976, le plan d’occupation des sols a réservé les terrains situés au Nord de la commune à des activités industrielles ou commerciales.

* toute la procédure administrative suivie est régulière et les autorisations accordées définitives.

* les travaux se sont déroulés dans des conditions normales et ont généré moins de nuisances que la construction d’immeubles à usage d’habitation.

* il n’existe aucune perte de vue caractérisée, ni de perte d’ensoleillement et auparavant, les maisons des intimés faisaient face à une simple friche non entretenue.

* l’expert n’a noté aucune nuisance sonore particulière.

— Les propriétés immobilières des intimés ne sont pas dévalorisées :

* les pertes de valeurs sont, au mieux, symboliques et insusceptibles de caractériser un trouble anormal de voisinage.

* les sommes réclamées sont disproportionnées aux constatations de l’expert.

Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a exclu l’existence d’une faute ou d’un trouble anormal de voisinage, et rejeté les demandes d’indemnisation de préjudices au cours de travaux, de préjudices de jouissance, de préjudices moraux,

— réformer le jugement sur les sommes allouées et rejeter ces demandes,

— subsidiairement, ramener les pertes de valeur aux sommes calculées par l’expert,

— condamner les intimés à leur payer la somme de 5 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et mettre les dépens 'du référé’ (alors qu’il n’y a eu aucune instance en référé) et les frais d’expertise à leur charge.

' '

'

Par dernières conclusions notifiées le 24 juin 2019, conformes aux articles 910-4 et 954 du code de procédure civile, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, K L B, K N B, Y-J D, E C, G C et P H I X, présentent l’argumentation suivante :

— Le contexte du litige :

* lors de la mise en oeuvre du projet, sa nature et son ampleur ont légitimement provoqué une irritation des riverains.

* le maire et les autorités administratives ont immédiatement été alertés sur la dégradation des conditions de sécurité et les pertes de valeur qui allaient s’ensuivre.

* malgré le jugement du 9 février 2010, les préjudices n’ont pas disparu.

— La situation géographique antérieure à la construction du magasin :

* il y avait alors une absence totale de zone commerciale ou industrielle dans le secteur qui, contrairement à ce qu’a retenu l’expert, donne sur la ville haute de Fumel, son église et son château et est constituée de maisons individuelles d’entrée de ville.

* aucune anticipation de l’implantation d’une zone commerciale ne pouvait être faite, les environs étant, antérieurement, à vocation agricole.

* ils ne critiquent pas le permis de construire, mais démontrent qu’ils ne pouvaient s’attendre à ce qu’un tel entrepôt puisse s’installer face à leurs habitations.

* un article du journal La Dépêche atteste que seul le maintien du magasin Intermarché était envisagé.

* les autres magasins présents sur zone n’ont pas l’ampleur du magasin Gifi, qui n’est pas un simple commerce de proximité.

— Ils subissent des troubles anormaux de voisinage :

* ils n’ont pas à prouver la faute de la SCI, mais seulement l’existence d’un tel trouble.

* le bâtiment est néanmoins implanté à 7,77 m du sol alors que selon le permis de construire, il devrait être limité à 6,30 m et il existe des ruissellements, et la présence de lampadaires générant une forte luminosité.

* ils ont été gênés pendant les travaux, notamment du fait de l’utilisation d’un engin Caterpillar pendant 8 jours consécutifs, qui a généré l’apparition de fissures et M^me X a même dû entrer en maison de retraite.

* ils subissent des nuisances visuelles : perte d’une vue exceptionnelle sur le château de Fumel, contrairement aux appréciations partiales portées par l’expert, existence d’un mur en bardage métallique gris disgracieux d’une longueur de plus de 30 m et d’une hauteur de 6,30 m implanté sur un remblai, seulement en partie masqué par deux rangées d’arbres qui ne pourront pousser en hauteur afin de ne pas endommager les câbles.

* leurs propriétés ont perdu de l’ensoleillement du fait du bâtiment et ne peuvent, pour certaines, plus profiter du lever de soleil.

* il existe également des nuisances sonores de par les haut-parleurs du magasin.

— Les habitations ont perdu de la valeur : dès lors qu’il existe un trouble anormal de voisinage, ils sont en droit d’être indemnisés de cette perte de valeur, même si le tribunal a manqué à son obligation de le caractériser.

Au terme de leurs conclusions, ils demandent à la Cour de :

— réformer le jugement et dire qu’ils subissent des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage,

— condamner la SCI à leur payer les sommes suivantes :

* 5 000 Euros à chacun d’eux en réparation des préjudices subis au cours des travaux,

* 15 000 Euros à chacun d’eux en réparation du préjudice de jouissance du fait de la perte de vue, d’ensoleillement et de nuisances sonores,

* 12 500 Euros à M^me X pour dépréciation de sa propriété,

* 25 000 Euros, chacun, à M. B, les époux C et M. D pour dépréciation de leurs propriétés,

* 5 000 Euros, chacun, en réparation des préjudices moraux subis.

* 2 500 Euros, chacun, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS :

1) Sur le trouble de voisinage invoqué du fait des travaux de construction du magasin :

Ces travaux ont été réalisés sur la période du 14 septembre 2009 au 28 mai 2010, mais le gros-oeuvre n’a été effectué qu’au début de cette période.

Pour justifier du caractère anormal du trouble de voisinage causé par ces travaux, les intimés produisent des petites vidéos prises depuis […] :

— video n° 1 : sur le terrain de construction du bâtiment : un camion benne déverse des matériaux et un engin rouleau-compresseur,

— vidéo n° 2 : idem, avec une pelleteuse qui remplit la benne,

— vidéo n° 3 : le camion benne sort dans la rue,

— vidéo n° 4 et n° 5 : la pelleteuse creuse le sol,

— vidéo n° 6 : arrivée d’un engin sur le terrain à 08H00 le 5 octobre.

Ces vidéos se limitent à attester de l’existence des travaux de terrassement sur le terrain acquis par la SCI.

Il en est de même d’un jeu de photographies qui montrent ces engins travaillant au terrassement du terrain.

Les intimés produisent également des photographies qui se limitent à faire état qu’un camion à plateau et un petit engin de chantier ont circulé dans […] dont une extrémité a été barrée pour une durée non précisée et dans des conditions non justifiées.

Ils ne prétendent d’ailleurs pas qu’ils auraient été empêchés d’accéder à leurs propriétés et n’ont, à l’époque, ni saisi le juge des référés d’une demande, ne serait-ce que pour faire procéder à des constatations, ni fait intervenir, de leur propre initiative, un technicien chargé de constater objectivement les éventuelles conséquences des travaux.

Ensuite, aucun élément objectif tangible n’est de nature à attester que ces travaux n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art, à des heures indues, ou qu’ils ont généré des fissurations des maisons appartenant aux intimés.

Il convient de rappeler que, par définition, des travaux de construction font intervenir des engins de chantiers, par définition bruyants.

Dès lors, ces travaux n’ont en rien excédé les inconvénients normaux du voisinage et c’est à juste titre que le tribunal a rejeté la demande d’indemnisation de ce chef.

2) Sur le trouble de voisinage invoqué du fait de l’implantation du magasin :

En premier lieu, les constatations de l’expert judiciaire et les documents produits par les parties attestent des éléments suivants :

— la ville de Montayral comprend entre 2 500 et 3 000 habitants et constitue une banlieue pavillonnaire de la commune de Fumel qui comprend environ 6 000 habitants.

— la zone où résident les intimés date du début et du milieu du 20^e siècle, se situe entre les berges du Lot et l’avenue de Fumel, et est desservie par une voie publique […], depuis un sens giratoire, qui se termine en impasse.

— sur le côté droit de la voie, se trouvent, après le magasin en litige, des terres agricoles exploitées situées en 2^e ligne et un corps des anciens bâtiments d’une société qui n’existe plus, transformé en cabinet de kinésithérapie, mais le terrain est resté sans aménagement.

— côté gauche, la rue est bordée de maisons dont certaines sont à l’abandon.

— l’habitat de […] a un caractère très modeste.

— au-delà du giratoire et du magasin Gifi se trouvent un garage automobile, une enseigne de contrôle technique et quelques autres enseignes commerciales.

En deuxième lieu, l’expert a détaillé les habitations de chaque demandeur à indemnité :

— K L B et K N B : […] : maison rénovée au milieu des années 2000 en R + 1 avec pièces à vivre ouvrant sur le jardin côté opposé à la rue.

— Y-J D : […] : maison ancienne avec logement ancien et modeste en R + 1, avec pièce à vivre donnant sur la rue sans jardin arrière et […], transformé en logement locatif.

— époux C : […] : corps de bâtiment ancien divisé en deux logements de conception similaire, l’un sans jardin situé face au magasin Gifi, l’autre avec accès et jardin donnant sur la rue des Jardins.

— P X : […], petite maison en mauvais état avec jardin en façade Sud Ouest, et rez-de-chaussée avec entrée donnant dans la cuisine face au magasin Gifi.

En troisième lieu, le magasin en litige est situé en zone Ux du plan local d’urbanisme ainsi définie par ce plan :

'La zone Ux est une zone équipée réservée aux activités à caractère industriel, de services, d’artisanat, de stockage, de commerce.

Elle est destinée à recevoir les extensions et les constructions nouvelles à usage d’industrie, de commerce, d’artisanat, de services et de bureaux, d’entrepôt commercial, des équipements publics et infrastructures.'

Le plan d’occupation des sols de 1989 autorisait déjà dans cette zone les 'constructions à usage d’habitation, hôtelier, d’équipements collectifs, de commerce ou d’artisanat, et les lotissements à usage d’habitation.'

Il s’agit par conséquent d’une zone où sont autorisées, depuis de nombreuses années, tant les habitations que les activités commerciales.

En quatrième lieu, il est constant que la SCI respecte les dispositions d’urbanisme et que toutes les autorisations administratives nécessaires à son activité ont été accordées et non contestées.

Il en est de même du permis de construire, qui n’a fait l’objet d’aucun recours et dont les intimés admettent expressément qu’ils ne peuvent le remettre en cause.

Les allégations selon lesquelles la hauteur du bâtiment serait excessive ou qu’il y aurait des circulations anormales d’eau, voire un éclairage intempestif, sont dépourvues de toute justification, étant constaté que le magasin était autorisé à avoir une hauteur de 9 m qui n’est pas atteinte.

En cinquième lieu, le bâtiment en litige est construit sur une surface de 4 950 m² dont 1 400 m² pour la surface de vente.

Son parking et le côté Ouest du bâtiment longent le côté Est de […] et il est implanté entre 4 et 6 m de la limite séparative et à une distance de 16 à 19 m de l’alignement des maisons de […].

Plus précisément, selon les mesures de l’expert, le bâtiment est rectangulaire (50 m de façade dans le sens Est Ouest) pour une profondeur de 34 m, sur une hauteur de 6,30 m en haut du bardage.

En sixième lieu, s’agissant des nuisances invoquées, au vu des études qui lui ont été proposées par les parties, l’expert a constaté que le bâtiment ne génère sur […] qu’une très faible perte d’ensoleillement tôt le matin lors du lever du soleil.

Cet élément est d’ailleurs confirmé par les éléments suivants :

— vidéo n° 7 : le 23 mars à 07H15 : légère ombre sur la façade d’une maison

— vidéo n° 8 : lundi de Pâques 2010, 08H00 : légère ombre sur la façade des maisons.

— vidéos n° 9 : léger décalage du lever de soleil.

Il a précisé qu’il n’existe aucune nuisance particulière de vue, plus précisément depuis que les riverains ont contraint la SCI à planter une haie le long de la façade donnant sur […].

Ensuite, dès lors que l’entrée du parking du magasin se fait par le rond-point, que le dépôt du magasin ne donne pas dans […] et que cette rue est une impasse exclusivement utilisée par ses habitants, il n’existe aucune circulation automobile dans cette rue imputable au magasin Gifi.

Tout au plus, peut-on entendre, de façon très ponctuelle, un haut-parleur du magasin, mais par hypothèse seulement pendant ses heures d’ouverture.

L’expert a ainsi constaté qu’il n’existe 'strictement aucune nuisance de bruit'.

S’agissant de la perte de vue invoquée sur le château de Fumel et l’église, situés assez loin, il

convient de rappeler que, dans un environnement urbain, les intimés n’avaient aucun droit acquis à ce que la situation environnementale ne se modifie pas.

Au contraire, dans une telle zone, chacun doit raisonnablement s’attendre à ce que le paysage urbain soit soumis à transformation.

Au terme de l’examen de ces éléments, il doit être considéré que, comme l’a relevé le tribunal, l’implantation du magasin Gifi sur le terrain acquis par la SCI Mag Montayral n’a occasionné aux intimés que des changements n’excédant pas les inconvénients normaux du voisinage.

L’action en indemnisation doit être intégralement rejetée , contrairement à ce qu’a retenu le tribunal qui n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, étant rappelé que la dépréciation d’un immeuble, à la supposer démontrée, du fait d’une construction voisine, ne constitue pas en elle-même un trouble de voisinage.

Enfin, l’équité nécessite d’allouer à l’appelante la somme totale de 5 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

- INFIRME le jugement SAUF en ce qu’il a débouté K L B, K N B, Y-J D, E C, G C et P H I X de leurs demandes d’indemnisation de préjudices subis pendant les travaux, de ceux constitués par la perte d’ensoleillement, des nuisances sonores et des demandes de réparation de préjudices moraux ;

- STATUANT A NOUVEAU,

—  REJETTE l’action en indemnisation de troubles de voisinage intentée par K L B, K N B, Y-J D, E C, G C et P H I X à l’encontre de la SCI Mag Montayral et par conséquent, rejette la demande d’indemnisation de la dépréciation des immeubles;

- CONDAMNE in solidum K L B, K N B, Y-J D, E C, G C et P H I X à payer à la SCI Mag Montayral la somme de 5 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNE K L B, K N B, Y-J D, E C, G C et P H I X aux dépens de 1^re instance et d’appel dans la proportion d’un sixième chacun.

Le présent arrêt a été signé par J Gate, présidente, et par Nathalie Cailheton, greffier, auquel la minute a été remise.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE