Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 26 JANVIER 2022

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/19461 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6HXP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Juin 2018 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 17/06768

APPELANTS

Monsieur Z X

né le […] au Congo

[…]

[…]

Madame A B épouse X

née le […] au Congo

[…]

[…]

Représentés par M^e Eric ROCHER-THOMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0489

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RESIDENCE […], […], […], […] représenté par son syndic le Cabinet PINERI-SYNDIC, immatriculé au RCS de Bobigny sous le numéro 417 970 761

C/O CABINET PINERI-SYNDIC

[…]

93160 NOISY-LE-GRAND

Représenté par M^e Nathalie FERNANDES-BENCHETRIT, avocat au barreau du VAL DE MARNE, toque : PC358

COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. Z X & M^me A B épouse X (M. & M^me X) sont propriétaires des lots […] et 243 au sein de la […], […], […], […] à Neuilly-sur-Marne (93330).

Par jugement du 3 mars 2010 le tribunal d’instance du Raincy a condamné solidairement M. & M^me X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Square des Amis les sommes de :

- 5.262,72 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 décembre 2009, avec intérêt au taux légal à compter du 27 mars 2009 sur la somme de 3.064,70 € ;

- 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le tribunal leur a accordé la possibilité de solder leur dette par échéances mensuelles de 200 €.

Par jugement du 5 juin 2013, rectifié par jugement du 3 septembre 2013, le tribunal de grande instance de Bobigny a condamné solidairement M. & M^me X à payer au même syndicat des copropriétaires les sommes de :

- 12.225,82 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2013, charges du 1er trimestre 2013 incluses avec intérêts légaux à compter du jugement,

- 500 € à titre de dommages et intérêts,
-1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

- Les dépens (186,68 + 63,98 + 83,09 €).

Le tribunal a autorisé M. & M^me X à s’acquitter de leur dette au moyen de 24 mensualités de 571,90 € à compter du 1er août 2013.

Par acte du 22 juin 2017, le syndicat des copropriétaires de la résidence Square des Amis située […], […], […], 1, place du commerce à Neuilly-sur-Marne (93) (le syndicat des copropriétaires) a assigné M. & M^me X aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au terme de ses dernières écritures, leur condamantion à lui payer les sommes de :

- 29.815,97 € au titre des charges de copropriété dues pour la période courant du 2 janvier

2013 au 5 mars 2018, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

- 1.967,83 € au titre des frais nécessaires de recouvrement,

- 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement contradictoire du 19 juin 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

- condamné solidairement M. & M^me X à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

• 29.815,97 € au titre des charges de copropriété dues pour la période courant du 20 février 2013 au 16 janvier 2018, appel provisionnel du 1er trimestre 2018 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2017,

• 335,39 € au titre des frais nécessaires de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2017,

- condamné in solidum M. & M^me X à payer au syndicat des copropriétaires 1.000 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

- condamné in solidum M. & M^me X à payer au syndicat des copropriétaires 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

- débouté M. & M^me X de leur demande de délais de paiement,

- condamné in solidum les consorts X aux dépens,

- ordonné l’exécution provisoire.

M. & M^me X ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 1er août 2018.

La procédure devant la cour a été clôturée le 29 septembre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 2 novembre 2018 par lesquelles M. Z X & M^me A B épouse X, appelants, invitent la cour, au visa des articles 1343-5 du code civil, et L 314-4 du code de la consommation, à :

- réformer le jugement entrepris et, statuant à nouveau,

- leur accorder un délai de paiement pour le règlement des charges dues soit 150 € par mois jusqu’en septembre 2020 et un apurement du solde restant due à cette date sous la forme d’un dernier règlement,

- juger qu’aucune condamnation au titre de la résistance abusive, au titre de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile n’est due par eux au syndic,

- débouter le syndicat de l’ensemble de ses autres demandes,

- dire que chacune des parties conservera ses dépens ;

Vu les conclusions en date du 29 janvier 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la […], […], […], […] à Neuilly-sur-Marne (93330), intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- débouter les consorts X de leurs demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement en ce qu’il a :

• condamné solidairement M. & M^me X à lui payer la somme de 29.815,97 € au titre des charges et travaux de copropriété arrêtés pour la période du 20 février 2013 au 16 janvier 2018, appel provisionnel du 1er trimestre 2018 inclus, qui sera augmentée des intérêts en matière civile à compter de l’assignation, débouté M. & M^me X de leur demande de délais de paiement,• condamné in solidum M. & M^me X aux dépens de première instance,•

- réformer le jugement en ce qu’il condamné solidairement M. & M^me X à lui payer les sommes de :

• 335,39 € au titre des frais nécessaires de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2017, 1.000 € à titre de dommages-intérêts,• 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;•

statuant à nouveau,

- condamner solidairement M. & M^me X à lui payer les sommes de :

1.967,83 € au titre des frais de recouvrement,• 3.000 € à titre de dommages intérêts, pour résistance abusive,• 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;•

Y ajoutant,

- condamner solidairement M. & M^me X aux dépens d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;
SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les appelants, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation,

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée ;

Le syndicat des copropriétaires a versé aux débats en première instance :

- l’extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaires indivis de M. & M^me X,

- les jugements précédemment rendus les 9 mars 2010 et 5 juin 2013,

- le décompte des sommes impayées pour la période courant du 20 février 2013 au 16 janvier 2018,

- le relevé de compte copropriétaire de M. & M^me X,

- les procès-verbaux des assemblées générales réunies de 2012 à 2018, approuvant les comptes des exercices précédents et votant les budgets prévisionnels des exercices suivant,

- les appels de fonds adressés à M. & M^me X ,

- le commandement de payer signifié à M. & M^me X le 29 décembre 2016,

- le règlement de copropriété, aux termes duquel les propriétaires indivis de lots de copropriété sont solidairement redevables des charges afférentes auxdits lots (article 123) ;

Il résulte de ces pièces et du décompte figurant dans les conclusions d’intimé du syndicat (pages 5 et 6), que M. & M^me X sont redevables envers le syndicat de la somme de 29.815,97 € au titre des charges de copropriété dues pour la période courant du 20 février 2013 au 16 janvier 2018, appel provisionnel du 1er trimestre 2018 inclus ; M. & M^me X ne contestent d’ailleurs ni le principe, ni le montant de leur dette de charges ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné solidairement M. & M^me X à payer au syndicat la somme de 29.815,97 € au titre des charges de copropriété dues pour la période courant du 20 février 2013 au 16 janvier 2018, appel provisionnel du 1er trimestre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2017 ;

Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement des charges de

copropriété

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du

deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur ;

Le premier juge aexactement relevé que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base ; les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic, ce qui n’est pas établi en l’espèce s’agissant des frais de 'suivi dossier', facturés à plusieurs reprises, et des frais 'constitution huissier’ ; le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir à cet égard des stipulations du contrat de syndic relatives aux frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention ;

le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat portant sur les frais précités ;

Par ailleurs, comme l’a dit le tribunal, il n’est pas justifié de la nature précise des diligences ayant donné lieu à la facturation des divers 'frais huissier’ mentionnés dans le décompte du syndicat, hormis en ce qui concerne les frais liés à la signification du commandement de payer susvisé ; la nature des 'frais échéance juin 2013' n’est pas davantage explicitée

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné solidairement M. & M^me X au paiement de la somme de 335,39 € correspondant au coût du commandement de payer et aux honoraires de constitution d’hypothèque, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande ;

Sur la demande de dommages et intérêts

En omettant de payer les charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant

significatif, M. & M^me X ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon

fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic ;

M^me X ont déjà fait l’objet de précédentes condamnations au paiement d’un arriéré de charges, prononcées par les jugements précités ;
Leur carence réitérée est d’autant plus inacceptable qu’au vu de leurs pièces, il apparaît qu’ils ont donné en location les lots litigieux, dont ils ont par conséquent vocation à retirer des revenus leur permettant de payer les charges appelées par le syndic ; leur mauvaise foi est donc caractérisée ;

Cette situation a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui résultant du simple retard, que le premier juge a justement réparé par la condamnation in solidum de M. & M^me X à payer au syndicat la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil ;

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ;

En l’espèce, M. & M^me X font valoir qu’ils sont confrontés à des difficultés

financières ; le syndicat des copropriétaires s’oppose à l’octroi des délais sollicités ;

Au vu de leur relevé de compte, il apparaît que depuis plusieurs années, M. & Mme

X n’effectuent plus que de rares et irréguliers versements, d’un montant

largement insuffisant pour apurer leur dette qui s’aggrave pour atteindre un niveau particulièrement élevé, et ce, malgré la perception des revenus qu’est censée leur procurer la mise en location de leurs lots ;

Le premier juge a justement relevé qu’en dépit des délais de paiement qui leur avaient déjà été consentis aux termes des deux précédents jugements rendus à leur encontre, M. & M^me X ont à nouveau laissé se constituer un arriéré de charges de copropriété ;

Au vu de ces éléments, le premier juge a justement retenu qu’il n’est pas démontré que M. & M^me X seraient en mesure de s’acquitter de leur dette dans le délai maximal de deux ans tout en payant par ailleurs les charges courantes qu’ils se révèlent incapables de payer à bonne date depuis plusieurs années ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté leur demande de délais ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

M. & M^me X, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;
Y ajoutant,

Condamne in solidum M. Z X & M^me A B épouse X aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la […], […], […], […] à Neuilly-sur-Marne (93330) la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT