ARRÊT DU

26 Mars 2025

DB/CH

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N° RG 24/00575 -

N° Portalis DBVO-V-B7I-DHMD

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[B] [Y] épouse [I], [M] [I]

C/

[N] [D]

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 86-2025

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Madame [B] [Y] épouse [I]

née le 09 Décembre 1967 à [Localité 9]

de nationalité française, secrétaire,

Monsieur [M] [I]

né le 10 Juillet 1962 à [Localité 9]

de nationalité française, éectricien

domiciliés ensemble : [Adresse 8]

[Localité 4]

représentés par M^e Erwan VIMONT, SELARL LEX ALLIANCE,, avocat postulant au barreau d’AGEN et par M^e Charlotte MOUSSEAU, SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

APPELANTS d’un jugement du tribunal judiciaire d''AGEN en date du 16 Avril 2024, RG 20/01328

D’une part,

ET :

Monsieur [N] [D]

né le 10 Juin 1956 à

de nationalité française, retraité

domicilié : [Adresse 11]

[Localité 3]

représenté par M^e Marie-Hélène THIZY, avocat postulant au substituée à l’audience par M^e CELERIER Julie,

tous avocats membres de la SELARL AD LEX au barreau d’AGEN,

INTIMÉ

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 05 Février 2025 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre,

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller qui a fait un rapport oral à l’audience

Jean-Yves SEGONNES, Conseiller

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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FAITS :

Par acte authentique établi le 13 octobre 2018, [M] [I] et [W] [Y] son épouse (les époux [I]), ont vendu à [N] [D] une maison d’habitation sur sous-sol comprenant séjour/salon, cuisine, dégagement, quatre chambres, dressing, bureau, salle de bain, avec piscine et terrain, située '[Adresse 11] à [Localité 12] (47), cadastrée section D n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7], pour un prix de 375 000 Euros, dont 25 000 Euros pour les meubles et objets mobiliers.

La construction de cette maison a fait l’objet d’un permis de construire délivré le 11 octobre 2007 et elle a été achevée le 3 janvier 2010.

Les époux [I] l’ont achetée par acte du 17 avril 2010.

La piscine a été achevée le 30 mars 2010.

L’acte contient la clause suivante :

'L’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence excédat-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte.'

En début d’année 2019, M. [D] a mis en cause des problèmes d’étanchéité.

Il a fait intervenir la société RCH Structures qui a détecté que la terrasse au-dessus du garage n’était pas étanche.

Après, initialement, ne pas avoir donné suite aux réclamations, les époux [I] ont indiqué que les travaux de construction du garage avaient été effectués par l’ancien propriétaire, [V] [R], décédé.

Sur mandat de la compagnie Pacifica, assureur des époux [I], le cabinet Saretec s’est rendu sur les lieux le 7 mars 2019 et a établi un rapport le 21 mars 2019 dont les conclusions sont les suivantes :

— Existence d’infiltrations sur les plafonds et murs du garage, à proximité d’appareillages électriques et avec taches sur les véhicules.

— Stalactites de calcique dans le vide sanitaire.

— Ces infiltrations trouvent leur origine dans l’absence d’étanchéité du dallage formant la terrasse et la couverture du garage : le carrelage a été scellé directement sur la forme de béton sans mettre en oeuvre une étanchéité et sans respecter les pentes nécessaires à une bonne évacuation de l’eau.

— M. [D] produit un devis de réparation d’un montant de 51 189 Euros, mais le coût de réfection est de 16 344 Euros TTC.

Par acte du 29 juillet 2020, M. [D] a fait assigner les époux [I] devant le tribunal judiciaire d’Agen afin, sur la base de leur mauvaise foi et d’un dol, de les voir condamner à lui payer, en principal, la somme de 72 183 Euros au titre du coût de réfection de la terrasse.

Les époux [I] ont opposé la clause de non-garantie des vices, leur caractère apparent et l’inapplicabilité de la garantie décennale.

Par jugement rendu le 16 avril 2024, le tribunal judiciaire d’Agen a :

— dit que M. [M] [I] et Mme [B] [Y] épouse [I] ont engagé leur responsabilité décennale au titre des désordres liés au défaut d’étanchéité du dallage formant terrasse et couverture du garage de la maison d’habitation sise [Adresse 11] à [Localité 12] (47), cadastrée section D n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7], qu’ils ont vendue à M. [N] [D] le 13 octobre 2018,

— ordonné une expertise aux fins d’évaluation du coût des travaux réparatoires des désordres précités,

— désigné aux fins d’y procéder M. [Z] [L], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Agen, demeurant [Adresse 5] (Téléphone : [XXXXXXXX01] ; Portable : [XXXXXXXX02] ; Courriel : [Courriel 10]), avec mission de':

se rendre sur place après convocation des parties et de leurs conseils,

se faire assister le cas échéant et si besoin est de tout sachant,

se faire remettre l’ensemble des pièces, documents contractuels et tout autre document utile au litige, notamment le rapport d’expertise du cabinet Saretec ainsi que les différents devis établis par la société Étanchéité 47, la SARL Jourdain Yoan et la SARL MMF,

entendre les parties en leurs explications respectives,

examiner, décrire et illustrer par des clichés photographiques les désordres liés au défaut d’étanchéité du dallage formant terrasse et couverture du garage de la maison précitée,

chiffrer le coût des travaux de nature à mettre fin aux désordres,

répondre à tout dire des parties et, de manière générale, fournir tous éléments de nature à permettre au tribunal d’apprécier les préjudices subis,

— dit que l’expert devra, lors de l’établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise,

— dit que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci un pré-rapport de ses observations et constatations,

— dit que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,

— fixé à 3 000 € la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert, que M. [N] [D] (devra) avancer au régisseur du tribunal judiciaire d’Agen au plus tard le 31 mai 2024,

— dit qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, sauf décision contraire du juge en cas de motif légitime, et qu’il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner par application de l’article 271 du code de procédure civile,

— dit que l’expert devra faire connaître sans délai au juge chargé du contrôle de l’expertise son acceptation,

— dit que l’expert devra commencer ses opérations dès qu’il aura été informé par le greffe de la consignation de la provision et qu’il devra déposer son rapport en double exemplaire au greffe de ce tribunal dans les quatre mois de sa saisine et en adresser copie à chacune des parties,

— désigné le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure de l’instruction et statuer sur tous incidents,

— dit que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile,

— dit qu’en cas d’empêchement ou de refus, il sera procédé au remplacement de l’expert par ordonnance, sur simple requête,

— sursis à statuer sur le surplus des demandes formulées par les parties,

— réservé les dépens,

— dit que l’affaire sera rappelée à la mise en état dès la réception du rapport d’expertise,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Le tribunal a retenu que le carrelage, posé par les époux [I] eux-mêmes en août 2010, est affecté de désordres rendant l’immeuble impropre à sa destination de sorte qu’ils sont débiteurs de la garantie décennale ; mais que le caractère hétérogène des montants réclamés par M. [D] au titre des réparations impose d’ordonner une expertise pour les chiffrer.

Par acte du 24 mai 2024, [M] [I] et [B] [Y] épouse [I] ont déclaré former appel du jugement en indiquant que l’appel porte sur la totalité du dispositif du jugement, qu’ils citent dans leur acte d’appel.

M. [L] a établi une première note d’expertise le 23 octobre 2024.

Par ordonnance du 27 novembre 2024, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande des époux [I] tendant à la modification de la mission de l’expert.

La clôture a été prononcée le 5 février 2025 et l’affaire fixée à l’audience de la Cour du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par dernières conclusions notifiées le 23 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, [M] [I] et [B] [Y] épouse [I] présentent l’argumentation suivante :

— La garantie décennale n’est pas applicable :

* le tribunal a statué sans disposer d’une expertise judiciaire de sorte qu’il manquait des éléments techniques objectifs pour apprécier la configuration des lieux, la nature et la gravité des désordres.

* en août 2010, ils ont mis en place du carrelage sur le dallage existant, formant le toit du garage, construit antérieurement par M. [R].

* le carrelage ne constitue pas en lui-même un ouvrage, mais un élément d’équipement qui n’est toutefois pas destiné à fonctionner.

* par arrêt du 21 mars 2024, la Cour de cassation a jugé que seul un ouvrage relève de la garantie décennale.

— Les infiltrations n’ont pas de gravité :

* les zones concernées sont circonscrites alors que le garage est vaste.

* dans son assignation, M. [D] a lui-même expliqué qu’il n’existait pas de désordre actuel grave, mais un simple risque, ce qui était également la conclusion de l’analyse de la société RCH Structures.

* la zone comprend deux parties latérales qui font office de vides sanitaires.

* l’absence d’étanchéité n’est pas due au carrelage, purement décoratif, mais au dallage lui-même construit depuis plus de 10 ans par l’ancien propriétaire.

— M. [D] a acheté le bien en l’état où il se trouvait :

* l’acte de vente contient une clause de non-garantie.

* les traces d’humidité sont anciennes et étaient visibles lors de l’achat, les stalactites de calcaires existant dans les vides sanitaires latéraux accessibles.

* ils n’ont rien dissimulé et ont toujours utilisé le garage normalement.

* s’ils avaient fait faire un devis de pose d’un complexe d’étanchéité, ils avaient renoncé aux travaux compte tenu de l’absence de gravité des infiltrations.

* M. [D] a négocié pour faire baisser le prix de la maison de 424 000 Euros à 375 000 Euros.

— Les chiffrages de M. [D] sont excessifs et contradictoires : il ne peut réclamer le montant des travaux réparatoires, mais seulement une perte de chance sur la base du devis d’étanchéité qu’ils avaient fait établir.

Au terme de leurs conclusions, ils demandent à la Cour de :

— réformer le jugement,

— débouter M. [D] de ses demandes,

— le condamner à leur payer la somme de 6 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens,

— subsidiairement,

— confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné une expertise.

*

* *

Par conclusions d’intimé notifiées le 5 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, [N] [D] présente l’argumentation suivante :

— Ce sont les époux [I] qui ont réalisé les crépis, terrasses autour de la maison et aménagements, et si la forme béton extérieure existait, ils ont mis en place le revêtement en carrelage en le scellant directement sans étanchéité, en le rendant indissociable de l’immeuble.

— Ils doivent être considérés comme constructeurs en vertu de l’article 1792-2 du code civil.

— Le propre expert des époux [I], le cabinet Saretec, a estimé que les désordres relèvent de la garantie décennale car de l’eau coule à proximité d’appareils électriques et sur les véhicules.

— En tout état de cause, les époux [I] ont engagé leur responsabilité contractuelle : il a visité les lieux à la période sèche pendant laquelle les murs étaient sains de sorte que le vice doit être considéré à la fois comme caché pour l’acheteur mais connu des vendeurs qui avaient, en janvier 2018, fait réaliser un devis pour l’étanchéité de la terrasse auquel ils n’ont pas donné suite et dont ils se sont abstenus de lui parler.

— Les vendeurs sont de mauvaise foi et l’ont délibérément trompé.

— La baisse du prix de vente n’a fait que traduire le caractère excessif du prix initialement sollicité par les vendeurs.

Au terme de ses conclusions, il demande à la Cour de :

— confirmer le jugement,

— subsidiairement :

— condamner les époux [I] à lui verser des dommages et intérêts qui seront fixés au vu du rapport d’expertise judiciaire,

— en tout état de cause :

— les condamner à lui payer la somme de 3 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

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MOTIFS :

1) Sur l’action en garantie décennale :

Aux termes du premier alinéa de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

La Cour de cassation jugeait depuis 2017 que les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, relevaient de la responsabilité décennale lorsqu’ils rendaient l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination (Civ3, 15 juin 2017 n° 16-19640 ; Civ3, 14 septembre 2017 n° 16-17323).

Elle avait été conduite à préciser la portée de ces règles en jugeant que les désordres affectant un élément d’équipement adjoint à l’existant et rendant l’ouvrage impropre à sa destination ne relevaient de la responsabilité décennale des constructeurs que lorsqu’ils trouvaient leur siège dans un élément d’équipement au sens de l’article 1792-3 du code civil, c’est-à-dire un élément destiné à fonctionner (Civ3, 13 juillet 2022, n° 19-20231).

Ces règles ont été modifiées.

Désormais, il est jugé que si les éléments d’équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage, ils ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale de bon fonctionnement, quel que soit le degré de gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun. (Civ3 21 mars 2024 n° 22-18694).

Or, des travaux de pose d’un carrelage sur un ouvrage existant ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil, mais portent sur un élément d’équipement (Civ3 21 novembre 2019 n° 18-23051).

Il s’ensuit en l’espèce que, dès lors que les époux [I] se sont limités à poser du carrelage sur la terrasse constituant la structure supérieure du garage construit par l’ancien propriétaire, M. [R], de nombreuses années auparavant, le défaut d’étanchéité qui affecte cette terrasse n’engage pas la responsabilité décennale des époux [I] au titre du carrelage.

En outre, selon l’analyse effectuée par la société RCH Structures, ce n’est pas le carrelage en lui-même qui cause les pénétrations d’humidité, mais l’absence de traitement d’étanchéité de la structure en béton.

Le jugement qui a retenu la responsabilité décennale des époux [I] doit être infirmé.

2) Sur l’action en garantie pour vice caché :

Vu l’article 1641 du code civil,

M. [D] a mis en cause l’existence d’infiltrations dans le garage dès février 2019, c’est à dire quelques semaines seulement après avoir acquis la maison.

En février 2019, procédant à un 'examen visuel des parties structurelles du bâtiment existant au niveau du plancher haut de sous-sol’ et à un diagnostic 'sur les parties visibles de l’ossature existante de la terrasse extérieure', la société RCH Structures a également constaté de nombreuses traces d’humidité sur les murs du sous-sol et les planchers situés sous la terrasse, du fait d’une absence d’étanchéité de cette terrasse.

Lors de sa visite le 7 mars 2019, le cabinet Saretec a constaté des traces d’infiltration et, qu’à l’arrière de la partie garage, le carrelage était soufflé et se décollait.

Compte tenu de l’ancienneté de cette terrasse, et du constat des pénétrations d’humidité aussitôt après la vente de l’immeuble à M. [D], celles-ci sont nécessairement anciennes et antérieures au 13 octobre 2018.

D’ailleurs, les époux [I] avaient constaté cette humidité en faisant établir un devis de pose d’un revêtement d’étanchéité en janvier 2018, auquel ils n’ont pas donné suite à l’époque.

Ensuite, dans sa note expertale du 10 septembre 2024 établie en vertu de l’exécution provisoire dont le jugement est assorti, M. [L] a constaté un 'goutte à goutte visible en face de l’entrée, à l’aplomb des murs extérieurs de la maison et plus particulièrement dans les parties latérales des fondations, à l’aplomb des coursives extérieures des terrasses.'

Il a également constaté des auréoles et des 'coulures de calcite’ sur le plafond du garage, et de nombreuses 'stalactites de calcaires’ dans les vides sanitaires latéraux au garage, accessibles sans difficulté.

Le volume de ces stalactites atteste d’une ancienneté antérieure à la vente en litige.

Ces éléments établissent que les infiltrations invoquées par M. [D] sont antérieures au 13 octobre 2018 et qu’elles étaient parfaitement visibles, ne serait-ce que par la présence de stalactites de concrétions, lorsqu’il a acquis l’immeuble.

Par conséquent, il ne peut invoquer la garantie des vices cachés à l’encontre de ses vendeurs.

3) Sur l’action en responsabilité pour dol :

Vu l’article 1137 du code civil,

Comme indiqué plus haut, les infiltrations étaient visibles lorsque M. [D] a acquis l’immeuble.

Il a pu le visiter en intégralité avant de l’acquérir et il est constant que les époux [I] lui ont remis les clés la veille de la vente, ce qui lui a permis d’y rester et de procéder à une visite approfondie, y compris du garage.

Le seul réel élément sur lequel il fonde son allégation de dol repose sur le devis de pose d’une étanchéité que les époux [I] ont fait établir, sans y donner suite, et sur le fait qu’ils ne lui en ont pas parlé.

Mais dès lors que les infiltrations étaient apparentes, il importait peu que ce devis ne lui soit pas remis et il lui appartenait, constatant les infiltrations et au besoin en sollicitant un délai supplémentaire pour acquérir, de faire établir lui-même un devis.

En tout état de cause, les infiltrations n’ont pas la gravité invoquée :

— Il s’agit de traces d’humidité.

— Elles ne concernent aucune partie habitable mais seulement certaines parties du garage où il existe des tolérances en cette matière.

— Dans l’assignation au fond qu’il a fait délivrer aux époux [I], M. [D] n’a pas invoqué d’impropriété actuelle du garage mais seulement que 'si aucun traitement n’est réalisé, des désordres importants apparaîtront dans les planchers et dans les murs du rez-de-chaussée.'

— Le garage peut être utilisé et, d’ailleurs, des véhicules y sont stationnés.

Par conséquent, M. [D] ne peut prétendre avoir été victime de manoeuvres frauduleuses.

Finalement, son action doit être rejetée et le jugement intégralement infirmé.

Enfin, l’équité permet d’allouer aux appelants la somme de 3 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

— La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

— INFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

— STATUANT A NOUVEAU,

— REJETTE l’action en garantie décennale et en responsabilité intentée par [N] [D] à l’encontre de [M] [I] et [W] [Y] épouse [I] ;

— CONDAMNE [N] [D] à payer à [M] [I] et [W] [Y] épouse [I] la somme totale de 3 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE [N] [D] aux dépens de 1ère instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT