COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4° Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 12 OCTOBRE 2007

N° 2007/ 427

Rôle N° 05/18394

G X

E F épouse X

C/

Syndicat des XXX

Grosse délivrée

le :

à :

réf

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 19 Mai 2005 enregistré au répertoire général sous le n° 02/1484.

APPELANTS

Monsieur G X

né le XXX à XXX, demeurant XXX

représenté par la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN, avoués à la Cour

Madame E F épouse X

née le XXX à XXX

représentée par la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN, avoués à la Cour

INTIME

Syndicat des Copropriétaires de l’ XXX, XXX

pris en la personne de son syndic le Cabinet L M N TSM IMMOGESTION dont le siège social est: XXX

représenté par la SCP MAYNARD – SIMONI, avoués à la Cour, ayant la SCP MARRO J., MARRO J., LADRET R., avocats au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 Septembre 2007 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, Monsieur Michel BUSSIERE, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Michel BUSSIERE, Président

Monsieur André FORTIN, Conseiller

Monsieur P COULANGE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame H I.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Octobre 2007.

ARRÊT

Contradictoire,

Magistrat Rédacteur: Monsieur Michel BUSSIERE, Président

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Octobre 2007,

Signé par M. Michel BUSSIERE, Président et Madame H I, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

LA COUR

Attendu que par décision en date du 19 mai 2005 le tribunal de grande instance de NICE a statué dans ces termes :

— Déclare recevable l’action du syndic

— Condamne les époux X à :

* Retirer le portail installé dans le mur de clôture bordant l’avenue Lympia et reconstruire à l’identique la partie du mur de clôture démolie

* Supprimer la clôture posée dans le jardin commun et restituer à la partie commune annexée sa vocation d’origine en remettant les lieux dans leur état initial

* Nettoyer le jardin privatif formant le lot numéro 6 et élaguer ou abattre les arbres de hautes tiges de manière à supprimer toutes nuisances et tous risques de danger aux personnes

— Condamne in solidum les époux X à payer au syndicat la somme de 1500 € en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile

— Déboute le syndicat du surplus des chefs de sa demande principale

— Déboute les époux X de l’ensemble des chefs de leur demande reconventionnelle

— Dit n’y avoir pas lieu à exécution provisoire

— Condamne in solidum les époux X aux entiers dépens

Attendu que par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 23 septembre 2005 les époux X (les appelants) ont interjeté appel

Attendu que par déclaration déposée au greffe de la cour le 13 mars 2006 le syndicat des copropriétaires de la Villa Sarah (l’intimé) a constitué avoué après assignation délivrée le 14 février 2006 par la société civile professionnelle Molleville, huissier de justice associé à Nice.

Attendu que par dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 30 juillet 2007 les appelants demandent de :

— Déclarer irrecevable l’intégralité des demandes formulées par le syndicat, le syndicat n’ayant pas été habilité pour ester en justice sur les points précis mentionnés dans l’assignation introductive d’instance du 25 janvier 2002.

— Rejeter l’ensemble des demandes comme infondées et dépourvues de preuve

— Dire de plus que ces demandes se fondent sur un règlement de copropriété et état descriptif de division entachés de nullité, ladite nullité ayant été soulevée par voie procédurale devant le tribunal de grande instance de Nice, deuxième chambre civile, et la procédure étant pendante sous le numéro 05/04763.

— Dire qu’en tout état de cause le jugement de la quatrième chambre du tribunal de grande instance de Nice en date du 19 mai 2005 aurait dû, de ce fait, surseoir à statuer

— Ordonner de ce fait de si la cour l’estime nécessaire, un sursis à statuer dans l’attente de la décision de la deuxième chambre civile du tribunal de grande instance de Nice (procédure RG 05/04763) actuellement en cours de délibéré.

— Condamner le syndicat à leur payer la somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts pour le harcèlement procédural qu’ils subissent depuis des années.

— Condamner enfin ledit syndicat à leur payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile outre les entiers dépens avec distraction au profit de la société civile professionnelle Bottai Géreux Boulan, avoué à la cour.

Attendu que par dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 10 août 2007 l’intimé demande de :

— Ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture intervenue le 30 juillet 2007 afin d’admettre les présentes écritures.

— Débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes.

— Confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande tendant à voir instaurer une astreinte.

— Le recevoir en son appel incident et y faisant droit, assortir les condamnations prononcées par le tribunal de grande instance de Nice à l’encontre des époux X d’une astreinte de 200 € par jour de retard à compter du 15^e jour suivant la notification de l’arrêt

— Condamner les époux X au paiement d’une somme de 3000 € en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel avec pour ces derniers, distraction au profit de la S.C.P. MAYNARD-SIMONI , avoués à la Cour.

Attendu que l’ordonnance de clôture a été rendue le 30 juillet 2007.

Attendu qu’il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs faits, moyens et prétentions.

SUR CE

Attendu qu’il n’y a pas lieu de surseoir à statuer puisque les appelants demandent en premier lieu de statuer sur la fond du litige et ne formule cette demande de sursis qu’à titre subsidiaire.

Attendu qu’à la demande expresse de l’intimé et avec l’accord des appelants, il convient avant tous débats, de révoquer l’ordonnance de clôture du 30 juillet 2007 et de reporter la clôture de l’instruction à la date du 11 septembre 2007.

Attendu que les copropriétaires de la villa Sarah régulièrement réunis en assemblée générale ordinaire le 4 décembre 2000 ont, à l’unanimité des membres présents, autorisé le syndic à ester en justice à l’encontre de M. X, copropriétaire, pour utiliser à son usage exclusif des parties communes, pour avoir posé une clôture, pour ne pas entretenir son jardin privatif notamment ne pas procéder à l’élagage voir à l’abattage des arbres de hautes tiges de présentant un danger pour la copropriété et les voisins ; que l’assignation délivrée en vertu de cette résolution de l’assemblée générale est parfaitement conforme à l’habilitation donnée au syndic lequel avait pour mission d’agir en rétablissement des parties communes afin qu’elles puissent être utilisées par l’ensemble des copropriétaire et non pas exclusivement par M. X ; que le premier juge a retenu à juste titre la recevabilité de la demande puisqu’à l’évidence le retrait du portail, la reconstruction à l’identique de la partie du mur de clôture démolie et la suppression de la clôture imposée dans le jardin commun relève de la mission donnée au syndic de mettre fin à l’usage exclusif des parties communes par M. X ; que la demande était donc recevable.

Attendu que J F, propriétaire d’une maison d’habitation sur deux niveaux avec terrain et deux XXX et 288p, est décédé le XXX laissant pour lui succéder conjointement ses deux fils Y et A F ; que l’ensemble immobilier dénommé villa Sarah a été divisé en deux lots, l’un comprenant l’appartement du premier étage de la maison, un garage et une parcelle de terre de 342 m² environ, l’autre composé de l’appartement du rez-de-chaussée de la maison, un garage et une parcelle de terrain de 343 m² environ, le tout conformément au plan dressé par M. Z architecte à Nice, observation étant faite que la parcelle de terre de 353 m² entourant la maison n’était pas comprise dans le partage et demeurait indivise entre les frères A et Y F ; que le partage résultait d’un acte reçu par M^e Fossati, notaire à Nice, le 6 juin 1956 et régulièrement publié à la conservation des hypothèques le 19 septembre 1156 volume 2193, numéro 39.

Attendu qu’une erreur dans la désignation des terrains inclus dans chacun des lots attribués à Y et A F a été rectifiée par acte reçu le 13 octobre 1971 par M^e Seassal, successeur de M^e Fossatti, concernant M A F et son neveu O P F, seul héritier de Y F décédé à Nice le 4 janvier 1971 que la rectification portait sur l’échange des terrain privatifs de 342 m² environ situés derrière la maison.

Attendu qu’un état descriptif de division établi le 13 octobre 1971 par M^e Seassal, notaire à Nice, publié au premier bureau des hypothèques de Nice le 27 octobre 1971, volume 442 AP numéro 10 a ensuite divisé l’ensemble immobilier dénommé villa Sarah en quatre lots comprenant l’appartement du rez-de-chaussée (lot 1), l’appartement du premier étage (lot 2), le garage coté nord (lot 3) et le garage coté sud (lot 4) ; qu’il était précisé également que le terrain entourant les constructions était à usage de partie commune à l’exception des deux parcelles coté ouest ayant été attribuées à A et Y F lors du partage de 1956, mais qu’il n’a pas été attribué de quote-part des parties communes à chacun des quatre lots.

Attendu que par acte reçu le 16 septembre 1974 par M^e Benne, notaire associé à Nice, M. O P F a vendu à M. G X, époux de M^me E F, le lot numéro 1 constitué par l’appartement du rez-de-chaussée, le lot numéro 3 correspondant au garage côté nord ainsi que le terrain de 343 m² environ composant le lot numéro 6, constitué dans le corps dudit acte, avec attribution du numéro 5 à l’autre parcelle de terre de 343 m² attribuée à A K en 1956 ; que le même acte se réfère à la notion de copropriété et souligne qu’en l’absence de cahier des charges ou règlement de copropriété, l’ensemble immobilier se trouve soumis à la législation sur la copropriété résultant de la loi numéro 65 ' 557 du 10 juillet 1965 et des textes d’application et qu’il est expressément prévu que l’acquéreur fera son affaire personnelle de l’application de cette législation, sans recours contre le vendeur ; que l’acte mentionne encore l’absence de servitudes autres que celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, des anciens titres de propriété et des règlements d’urbanisme.

Attendu que la désignation des biens vendus ne mentionne pas le jardin entourant les construction à usage de partie commune mais que l’existence de ce jardin est rappelée à la page six de l’acte de vente et figure sur le plan annexé à l’acte sous la désignation « partie commune surface : 353 m² » (pièce communiquée par les époux X).

Attendu qu’il est manifeste que M. X a acquis l’appartement, le garage et le terrain situé dans l’ensemble immobilier dénommé villa Sarah sous le régime de la copropriété comme le mentionne expressément son titre d’acquisition et ce malgré l’absence de règlement de copropriété au moment de l’achat.

Attendu que selon acte dressé par M^e Wallerand, notaire à Châteauneuf-de-Grasse, M. X a vendu à M. B, le lot numéro 1 de la villa Sarah à savoir l’appartement du rez-de-chaussée en précisant qu’il n’a pas été dressé de règlement de copropriété et que dans l’état descriptif de division du 13 octobre 1971 il n’a pas été attribué de tantièmes de copropriété ; que l’acte de vente se réfère expressément à l’état descriptif de division du 13 octobre 1971, même si le jardin indivis entourant la maison n’est pas cité ; qu’il est expressément mentionné que M. X reste propriétaire du lot numéro 2, consistant en un garage, et du lot numéro 6, désignant la parcelle de terre de 343 m² environ située derrière la maison ; qu’il est également mentionné qu’afin de désenclaver le lot numéro six exclu de la vente, l’acquéreur consent irrévocablement à ratifier toute constitution de servitude de passage nécessaire à la desserte de ce lot, au cas où ce lot serait détaché de la propriété existante et ce, sous réserve de l’accord de tous autres copropriétaires, conformément à la loi.

Attendu en conséquence que l’acte de vente de l’appartement par M. X à M. B consacre également la notion de copropriété puisqu’il a même fait état de l’état d’enclave du lot numéro 6.

Attendu que les époux X ne peuvent pas nier l’existence d’une copropriété au sens légal, et ce malgré l’absence de règlement de copropriété en 1974 puisque leur propre titre de propriété fait expressément référence à cette notion et à son régime légal ; qu’en outre une lecture strictement littérale de l’acte de vente du 16 septembre 1974 conduirait à décider que M. X n’a acquis aucun droit sur le jardin entourant la maison puisque cette partie commune d’une surface de 353 m² n’est pas mentionnée dans la désignation des biens vendus par M. O P F, mais que le bon sens conduit à retenir qu’implicitement M. X a acquis également des droits sur la parcelle commune à usage de jardin entourant la maison et que dans la mesure où il est copropriétaire indivis du jardin entourant l’appartement, ces lots étaient bien soumis au régime de la copropriété.

Attendu que la copropriété de l’ensemble immobilier appelé villa Sarah a été organisée, après désignation d’un administrateur provisoire par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Nice en date du 7 avril 1999 ; que l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 7 juillet 1999 a désigné la SARL N exerçant à l’enseigne cabinet Marcia en qualité de syndic de la copropriété et que par délibération du 11 septembre 2000 les copropriétaires ont approuvé le règlement de copropriété et l’état descriptif de division établi le 11 avril 2001 par M^e C notaire à Nice ; qu’il résulte des pièces communiquées par le syndicat que M. X avait été régulièrement convoqué aux assemblées générales mais qu’il a refusé les lettres recommandées ainsi que cela résulte des mentions portées par l’administration postale sur les enveloppes ; qu’il est vain d’invoquer une erreur d’adresse, auquel cas les lettres seraient revenues avec la mention « n’habite pas à l’adresse indiquée » et non pas 'non réclamé retour à l’envoyeur’ comme indiqué sur les enveloppes .

Attendu que M. X a bien été convoqué le 27 juillet 2000 à l’assemblée générale des copropriétaires du 11 septembre 2000 devant approuvé le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, mais qu’il a refusé de prendre la lettre de convocation comme indiqué sur l’enveloppe par l’administration postale (mentions : 'refusé retour à l’envoyeur et refusé 27/07/2000" ; que de même M X a refusé le 15 septembre 2000 la lettre contenant notification du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 septembre 2000 ayant approuvé le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.

Attendu que l’état descriptif de division reprend la division par lots telle qu’elle avait été définie le 13 octobre 1971 par acte de M^e Seassal, notaire à Nice, puis complétée par acte de M^e Benne, notaire associé à Nice, en date du 16 septembre 1974 auquel M. X était partie ; que le règlement de copropriété est plus protecteu de droits de M. X que son propre titre de propriété puisque ce règlement consacre ses droits sur 169 et 36 millièmes des parties communes avec le lot numéro 6 (jardin) et le garage.

Attendu qu’il ne résulte ni du règlement de copropriété ni de l’état descriptif de division et pas même du propre titre de propriété de M. X qu’il soit propriétaire exclusif du passage matérialisé sur le terrain entourant la maison par un portail ouvrant sur l’avenue Lympia et une clôture grillagée sur un muret en parpaings de ciment ; que d’ailleurs, au moment de la vente de l’appartement à M. B, le notaire à bien précisé que le lot n° 6 restant la propriété de M. X devait être désenclavé, ce qui excluait toute usage privatif de la cour séparant ledit lot de l’avenue Lympia.

Attendu que le tribunal a relevé à juste titre que le rapport de l’expert Sarrut en date du 10 septembre 1992 et les procès verbaux de constat d’huissiers de justice datés des 5 avril 1988 et 16 février 1993 établissaient la réalité des ouvrages implantés par M. X contrairement aux prescriptions du règlement de copropriété interdisant à un copropriétaire de porter atteinte ou de modifier la destination d’une cour ou d’un jardin commun ; qu’il résulte également des actes antérieurs que le caractère commun de la cour entourant la maison n’est pas contestable

Attendu qu’il résulte également des photographies régulièrement versées aux débats que le terrain conservé par M. X n’est pas entretenu et que la hauteur des arbres engendrent une gêne pour l’entourage immédiat.

Attendu que le premier juge a ordonné à bon droit la remise en état des lieux communs par les époux X et qu’il convient de confirmer cette disposition du jugement.

Attendu qu’en fonction de l’inertie des époux X, il convient d’ajouter à la condamnation une astreinte conformément au dispositif ci après.

Attendu que les époux X qui succombent en leur appel supporteront les entiers dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du nouveau code de procédure civile au profit de la S.C.P. MAYNARD-SIMONI , avoué à la cour.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en matière civile, en dernier ressort et contradictoirement

Révoque l’ordonnance de clôture du 30 juillet 2007 et reporte la clôture de l’instruction à la date du 11 septembre 2007

Dit qu’il n’y a pas lieu de surseoir à statuer sur l’appel

Déclare recevable la demande du syndicat des copropriétaires de la Villa Sarah

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris et y ajoutant

Assortit les condamnations relatives à la remise en état des lieux et à l’entretien du jardin privatif formant le lot numéro 6 d’une astreinte de 100 € (cent euros) par jour de retard pendant six mois à compter du quinzième jour suivant la notification du présent arrêt

Condamne in solidum les époux X à payer au syndicat des copropriétaires de la Villa Sarah la somme de 3000 € (trois mille euros) en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile

Condamne in solidum les époux X aux entiers dépens de première instance et d’appel et pour ces derniers, autorise la S.C.P. MAYNARD-SIMONI , avoué à la cour, à recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision préalable et suffisante

LE GREFFIER LE PRESIDENT

S.I M. BUSSIERE