R.G : 08/05207

décision du Tribunal de Grande Instance de LYON au fond du 26 juin 2008

RG N°2003/7951

XXX

XXX

XXX

C/

X

X

COUR D’APPEL DE LYON

PREMIERE CHAMBRE CIVILE B

ARRET DU 16 JUIN 2009

APPELANTES :

Sarl XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP LIGIER DE MAUROY-LIGIER

avoués à la Cour

assistée de M^e LAFONTAINE

avocat au barreau de LYON

XXX

anciennement Sci CHEAM ET M

XXX

XXX

représentée par la SCP LIGIER DE MAUROY-LIGIER

avoués à la Cour

assistée de M^e LAFONTAINE

avocat au barreau de LYON

INTIMES :

Monsieur F G X

XXX

69800 SAINT-PRIEST

représenté par M^e MOREL

avoué à la Cour

assisté de M^e LEMASSON

avocat au barreau de LYON

Madame H I J épouse X

XXX

69800 SAINT-PRIEST

représentée par M^e MOREL

avoué à la Cour

assistée de M^e LEMASSON

avocat au barreau de LYON

L’instruction a été clôturée le 30 Avril 2009

L’audience de plaidoiries a eu lieu le 05 Mai 2009

L’affaire a été mise en délibéré au 09 Juin 2009, prorogée au 16 Juin 2009, les avoués dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du Code de procédure civile.

COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Y,

Conseiller : Monsieur Z,

Conseiller : Madame A

Greffier : Madame B, pendant les débats uniquement.

A l’audience Monsieur Z a fait son rapport conformément à l’article 785 du Code de procédure civile.

ARRET : contradictoire

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par Monsieur Y, président et par Madame B greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Selon un acte notarié en date du 27 septembre 2001 Monsieur F X et son épouse née H I J ont vendu à la Sci CHEAM ET M devenue par la suite XXX un tènement immobilier situé XXX à VENISSIEUX (Rhône) comprenant une villa à usage d’habitation, un autre bâtiment à usage de commerce, garage, remise, fenil, chenil, cours et jardin, un pigeonnier, une piscine, des terrasses et un abri de voiture. L’ensemble était vendu pour le prix de 510.704,21 euros.

Le même jour par acte notarié la Sarl LE SCAMPI représentée par Monsieur F X cédait à la Sarl XXX représentée par Monsieur K L M un fonds de commerce de bar hôtel et restaurant exploité dans des locaux vendus à la Sci CHEAM ET M pour le prix de 410.087,86 euros.

La Société XXX acquéreur soutient avoir découvert peu de temps après la vente par un rapport de sécurité du bureau VERITAS en date du 5 novembre 2001 que l’établissement LE SCAMPI, annoncé comme étant classé en catégorie N 4 d’une surface de 225 m2 pouvant accueillir jusqu’à deux cents personnes était en réalité classé en catégorie N 5 d’une surface de 163 m2 et ne pouvait accueillir plus de cent-soixante personnes, la différence de surface de 62 m2 s’expliquant par le fait que l’ancien propriétaire avait sans permis de construire ni autorisation aménagé sommairement une terrasse au premier étage pour la transformer en salle de restaurant.

Par courrier du 23 janvier 2002 la Mairie de VENISSIEUX confirmait à Monsieur X que la surface exploitée déclarée comprenait deux salles au rez-de-chaussée de 69 m2 et 34 m2 et une salle au premier étage de 60 m2 et que l’effectif du public pouvant être accueilli était de cent-soixante personnes. Cette lettre était la réponse à un courrier de Monsieur X demandant à la mairie la confirmation de classement de l’établissement en cinquième catégorie.

Monsieur C, pour le compte de la Société XXX mettait en demeure Monsieur X d’effectuer les travaux nécessaires à la régularisation de cette situation et obtenir le classement en catégorie N 4.

Monsieur X effectuait les démarches pour régulariser cette situation mais le permis de construire sollicité lui était refusé.

Le 18 décembre 2002 Monsieur le E de VENISSIEUX notifiait à la Sarl LE SCAMPI une mise en demeure d’exploiter son établissement dans le respect du règlement concernant les établissement du deuxième groupe (cinquième catégorie) dans l’attente des travaux nécessaires en vue d’une exploitation plus vaste. Cette décision faisait suite à une visite des lieux le 28 novembre 2002 de la sous-commission départementale de sécurité qui avait émis un avis défavorable à l’exploitation du premier étage dans l’attente d’un dossier de régularisation après avoir constaté que les surfaces déclarées pour l’accueil du public étaient très inférieures à celles existantes par suite d’une extension sans permis de construire.

Par exploit du 12 novembre 2002 la Sarl XXX et la Sci CHEAM ET M assignaient les époux X devant le juge des référés afin d’obtenir leur condamnation au paiement d’une astreinte de 5.000 euros par jour jusqu’à justification de l’obtention du permis de construire concernant les travaux de transformation de la terrasse en salle de réception. Par ordonnance en date du 16 décembre 2002 le juge des référés se déclarait incompétent en raison de l’existence d’une contestation sérieuse.

La Sarl XXX et la Sci CHEAM ET M devenue ELISCAM ont fait assigner le 24 juin 2003 les époux X devant le Tribunal de Grande Instance de LYON sur le fondement des articles 1641, 1116, 1150 et 1382 du Code Civil. Ils soutenaient que les époux X avaient engagé leur responsabilité en leur dissimulant un élément substantiel de la vente, à savoir que des travaux avaient été effectués sans permis de construire et que l’établissement ne pouvait accueillir plus de cent-soixante personnes. Ils soutenaient que Monsieur X avait engagé sa responsabilité personnelle en tant que gérant de la Société LE SCAMPI au sens de l’article 1382 du Code Civil.

La Sarl XXX sollicitait les sommes suivantes :

—  71.544,69 euros correspondant aux frais de remise aux normes,

—  318.115,00 euros correspondant à sa perte d’exploitation.

Les époux X résistaient à la demande en soulevant son irrecevabilité, l’assignation ayant été délivrée le 24 juin 2003 alors que la vente avait eu lieu le 27 septembre 2001.

Sur le fonds du litige ils soutenaient que l’acquéreur avait une parfaite connaissance des lieux et que par un protocole du 10 août 2001 les acquéreurs s’étaient engagés à prendre à leur charge les travaux de mise en conformité.

Ils faisaient valoir que les actes du 27 septembre 2001 ne comportaient aucune garantie au sujet de la catégorie de l’établissement.

Ils soutenaient qu’ils n’avaient fait que recouvrir une terrasse d’une bâche et l’entourer de cloisons coulissantes pour augmenter la capacité d’accueil, mais que cette terrasse n’était utilisée qu’aux beaux jours.

Par jugement en date du 26 juin 2008 le Tribunal de Grande Instance de LYON a débouté la Sarl XXX et la XXX de l’ensemble de leurs demandes et les a condamnées à payer aux époux X la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Par acte en date du 21 juillet 2998 la Sarl XXX et la XXX ont relevé appel de cette décision.

Elles rappellent que les époux X ont effectué sans autorisation des travaux sur une terrasse pour accueillir deux cents personnes et augmenter la surface de 163 à 225 m2 et cela sans autorisation, et que l’exploitation de cette terrasse leur a été interdite par décision du 18 décembre 2002.

Elles précisent que sur mise en demeure Monsieur X a effectué une demande de permis de construire pour régulariser cette situation mais que cette demande a été classée sans suite le 25 octobre 2002. Elles indiquent qu’elles ont missionné un architecte en la personne de Monsieur D qui a établi un descriptif des travaux d’aménagement qui ont été réalisés pour un montant de 71.544,69 euros.

Elles soutiennent que leur action est recevable car le bref délai prévu à l’article 1648 du Code Civil a été interrompu par les démarches effectuées au cours de l’année 2002 pour trouver une solution amiable (lettres des 8 mars, 23 mai, 4 juillet 2002 adressées aux époux X), démarches rendues vaines par l’incurie de Monsieur X qui s’est adressé à une personne incompétente (Monsieur E) pour établir un dossier de demande de permis de construire. Ils soutiennent que l’action en référé a également interrompu le bref délai.

Sur le fond du litige elles soutiennent que les époux X ont commis un dol vis à vis de la XXX en cachant le fait qu’ils avaient fait réaliser des travaux importants sans autorisation et sans permis de construire, travaux qui avaient pour effet de faire changer le restaurant de catégorie et cela sans agrément des services de sécurité. Elles rappellent qu’elles n’ont découvert cette situation qu’à la suite de la lettre du 23 janvier 2002 de la Mairie de VENISSIEUX les informant que l’effectif total du public pouvant être accueilli était de cent-soixante personnes.

Elles insistent sur les carences des époux X qui après les mises en demeure qui leur ont été faites ont indiqué en juillet 2002 qu’ils avaient confié à un architecte le soin d’exécuter les demandes pour régulariser la situation alors qu’ils s’étaient adressés à une personne qui n’était pas architecte et n’a pas fourni les documents indispensables à l’obtention d’un permis de construire qu’elle s’était engagée à obtenir.

Ils soutiennent en outre que la capacité à pouvoir accueillir deux cents personnes était une qualité déterminante de l’acte de vente et rappellent que dans le protocole du 10 août 2001 était prévue une condition suspensive qui était l’obtention d’un certificat délivré par l’APAVE de la conformité des lieux pour l’accueil de deux cents personnes.

Les sociétés appelantes déduisent de ces éléments l’existence d’un dol et d’un vice caché ainsi que la non conformité de l’immeuble aux spécifications convenues par les parties. Elles rappellent que du fait de l’absence de permis de construire le restaurant ne peut être considéré comme établissement de catégorie 4 pouvant recevoir deux cents personnes mais devient un restaurant de catégorie 5.

Elles soutiennent que les préjudices s’élèvent pour la XXX à la somme de 71.544,69 euros TTC correspondant au coût des travaux de remise aux normes, et pour la Société XXX à la somme de 318.115 euros correspondant à la perte d’exploitation subie à partir de la fermeture du premier étage le 18 décembre 2002.

Chacune des deux sociétés sollicite en outre 50.000 euros à titre de dommages et intérêts et 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

* * *

Les époux X rappellent qu’aux termes d’un protocole du 10 août 2001 préalable à la vente il a été prévu parmi les conditions suspensives qui devaient être réalisées avant la vente l’obtention d’un certificat délivré par l’APAVE ou tout autre organisme de conformité des locaux pour l’accueil de deux cents personnes. Ils indiquent que les conditions suspensives ont été levées et les actes signés le 27 septembre 2001.

Ils exposent que le 8 mars 2002 la Société XXX leur a posé l’alternative d’annuler la vente ou de régulariser un permis de construire pour la mise en conformité quatrième catégorie.

Ils estiment que cette menace était sans fondement puisque la Société XXX avait elle-même fait des travaux d’aménagement de la terrasse par une surélévation de la dalle et la pose d’une clôture constituée par un vitrage fixe transformant ainsi cette terrasse en surface commerciale avec une capacité d’accueil supérieure à celle de catégorie N 5.

Ils précisent que Monsieur X s’est néanmoins engagé à solliciter une régularisation de permis de construire et à sollicité les services de Monsieur E qui a établi un dossier de régularisation. Ils indiquent que cette demande a été classée sans suite car Monsieur E n’était pas architecte et n’avait pas fourni l’ensemble des pièces demandées par la mairie.

Ils soutiennent que la demande de la XXX fondée sur l’article 1641 du Code Civil est irrecevable comme tardive puisque le bref délai prévu à l’article 1648 du Code Civil n’a pu être interrompu ni par les démarches de Monsieur X en vue de régulariser un permis de construire ni par l’assignation en référé.

Ils soutiennent qu’ils ne pouvaient eux-mêmes régulariser le permis de construire car les Sociétés XXX et ELISCAM avaient effectué elles-mêmes des travaux d’aménagement de la terrasse et qu’elles seules en leur qualité de propriétaires pouvaient déposer une demande de permis de construire.

Ils soutiennent par ailleurs que les acquéreurs connaissaient à la fois les lieux et la situation administrative de leur exploitation comme le démontre le protocole du 10 août 2001.

Ils font valoir que la vente à la Sci CHEAM ET M porte sur un bien immobilier et non pas un fonds de commerce, de sorte que le classement de l’établissement est sans influence sur le bien vendu.

Ils estiment irrecevable la demande fondée sur l’article 1382 du Code Civil et dirigée contre Monsieur X en sa qualité de gérant de la Sarl LE SCAMPI car les mêmes faits ne peuvent recevoir cumulativement deux qualifications contractuelle et délictuelle.

En outre ils exposent que la vente du fonds de commerce ne contient aucune obligation de nature immobilière.

Ils soutiennent que la Société XXX avec laquelle ils n’ont aucun lien de droit ne démonte aucune faute de leur part.

Ils concluent à la confirmation de la décision déférée et sollicitent la condamnation des sociétés appelantes à leur verser 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

DISCUSSION

Attendu que l’action en garantie des vices cachés doit aux termes de l’article 1648 du Code Civil, dans sa rédaction au jour de la vente être engagée dans un bref délai ; que ce bref délai ayant été interrompu par une assignation en référé, l’action en garantie des vices cachés doit être déclarée recevable ,

Attendu que la XXX reproche aux époux X de lui avoir vendu des bâtiments qui avaient été transformés sans permis de construire de telle sorte que croyant acquérir un établissement classé N 4 pouvant accueillir deux cents personnes elle avait acquis un établissement classé N° 5 ne pouvant en accueillir que cent-soixante ;

Attendu que l’acte de vente passé entre la Sci CHEAM ET M et les époux X ne comporte aucune mention relative à la capacité d’accueil du fonds de commerce exploité dans les lieux vendus ;

Attendu que selon un protocole du 10 août 2001 signé par les époux X, vendeurs des murs, la Sarl LE SCAMPI vendeur du fonds de commerce, et Monsieur C se présentant comme l’acquéreur de l’ensemble il a été prévu un certain nombre de conditions suspensives qui devaient être réalisées au jour de la réalisation définitive des acquisitions ; que parmi ces conditions figurait 'l’obtention d’un certificat délivré par l’APAVE ou tout autre organisme de la conformité des locaux pour l’accueil de 200 personnes’ ;

Attendu qu’aucun certificat de cette nature antérieur à la date d’acquisition du 27 septembre 2001 n’est versé au débat ; que la vente ayant été néanmoins passée il s’en déduit que l’acquéreur bénéficiaire de cette condition suspensive y a renoncé ; que dès lors il ne saurait se plaindre du fait que l’établissement ne pouvait accueillir deux cents personnes puisque la possibilité lui était offerte de vérifier ce point avant la vente et de ne pas passer la vente en l’absence d’une confirmation de la capacité d’accueil ;

Attendu par ailleurs que la notice du bureau VERITAS du 9 novembre 2001 qui selon les acquéreurs leur aurait fait découvrir que les travaux réalisés par Monsieur et Madame X l’avaient été sans permis de construire, ne fait qu’indiquer les travaux 'envisagés’ pour faire passer l’établissement dans la catégorie N 4 et aménager au premier étage une salle de spectacle ; que manifestement ces travaux ont été envisagés par l’acquéreur et qu’il ne peut être déduit de ce document que le classement de l’établissement ne type N 4 soit la conséquence de travaux réalisés par le vendeur, lequel indique n’avoir installé qu’une bâche et des cloisons coulissantes, et n’a jamais prétendu avoir installé au premier étage une salle de spectacle ;

Attendu qu’il résulte de ces éléments que les biens vendus n’étaient pas affectés d’un vice caché et que Monsieur X ne s’est pas rendu coupable d’un dol lors de la vente de son fonds de commerce ;

Attendu qu’il convient en définitive de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la XXX et la Sarl XXX de l’ensemble de leurs demandes ;

Attendu que l’équité commande d’élever à la somme de 3.000 euros le montant de l’indemnité allouée aux époux X sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré, sauf à élever à la somme de TROIS MILLE EUROS (3.000 EUROS) le montant de l’indemnité allouée à Monsieur et Madame X sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la Société Civile Professionnelle (Sci) ELISCAM et la Sarl (Société à Responsabilité Limitée) XXX aux dépens de l’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître MOREL, avoué.

LE GREFFIER LE PRESIDENT