COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

11° Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 10 SEPTEMBRE 2009

N° 2009/347

Rôle N° 07/05929

Y Z

F-G H

C/

A B

C X

Grosse délivrée

le :

à : BOISSONNET

MAYNARD

réf

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de NICE en date du 13 Février 2007 enregistré au répertoire général sous le n° 11-05-4083.

APPELANTS

Madame Y Z

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 07-6242 du 21/10/2007 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX EN PROVENCE)

née le XXX à XXX

demeurant Lieu-dit La Preria – Fond du Vallon – 06450 LA BOLLENE VESUBIE

représentée par la SCP BOISSONNET- ROUSSEAU, avoués à la Cour,

ayant M^e Stéphanie KRYSTAFIAK, avocat au barreau d’AIX EN PROVENCE

Monsieur F-G H

demeurant Lieu-dit La Preria – Fond du Vallon – 06450 LA BOLLENE VESUBIE

représenté par la SCP BOISSONNET- ROUSSEAU, avoués à la Cour,

ayant M^e Stéphanie KRYSTAFIAK, avocat au barreau d’AIX EN PROVENCE

INTIMES

Monsieur A B, es qualité de mandataire de Madame X.

né le XXX à XXX

XXX

représenté par la SCP MAYNARD – SIMONI, avoués à la Cour,

ayant M^e Florent ELLIA, avocat au barreau de NICE

Madame C X

née le XXX,

XXX

représentée par la SCP MAYNARD – SIMONI, avoués à la Cour,

ayant M^e Florent ELLIA, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785,786 et 910 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 18 Mai 2009, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie Chantal COUX, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Marie Chantal COUX, Président

Monsieur Michel JUNILLON, Conseiller

Madame Chantal HUILLEMOT-FERRANDO, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame D E.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2009.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2009

Signé par Madame Marie Chantal COUX, Président et Madame D E, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Vu le jugement rendu le 13 février 2007 par le Tribunal d’Instance de Nice qui a condamné Y Z et F G H à payer à A B, agissant en qualité de mandataire de la bailleresse, C X, les sommes de:

—  4 440 euros au titre de l’arriéré locatif des mois de mai, juin et juillet 2005,

—  603,38 euros au titre de l’enlèvement des ordures ménagères 2004 et 2005,

—  5 658,38 euros en réparation des dégradations locatives,

—  2 960 euros au titre des loyers dus pour les mois d’août et septembre 2005, en exécution du délai de préavis,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Vu l’appel interjeté par Y Z et F G H le 5 avril 2007,

Vu l’arrêt avant dire droit du 26 février 2009,

Vu les dernières conclusions de Y Z et F G H du 11 mai 2009,

Vu les dernières conclusions déposées par l’avoué d’A B et de C X, dans l’intérêt de ces derniers le 18 mai 2009,

MOTIFS DE LA DÉCISION:

L’appel est recevable, le jugement ayant été signifié le 28 mars 2007.

Dans leurs dernières écritures les intimés demandent à la cour de réformer le jugement en ce que les condamnations ont été prononcées au profit d’A B, celles-ci devant l’être à celui de C X, et de porter le montant des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des dégradations commises par les locataires à la somme de 6 241,38 euros; A B est recevable à agir dès lors qu’il avait reçu mandat de C X pour engager toute instance judiciaire de nature à préserver ses droits, et C X a constitué avoué, lequel a déposé des conclusions formulant des demandes à son nom; la procédure est régulière.

Le bail est en date du 26 août 2004; il a été conclu pour une durée de 3 ans moyennant un loyer principal annuel de 15 780 euros, soit 1315 euros par mois, outre provision mensuelle pour charges de 168 euros; un état des lieux contradictoire a été établi lors de l’entrée dans les lieux des locataires.

Par lettre recommandée du 28 juin 2005 avec accusé de réception signé le 30 juin 2005, les locataires ont informé le bailleur qu’ils décidaient de rompre unilatéralement le contrat, leur déménagement étant prévu pour le 4 juillet; auparavant, par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 juin 2005, présentée le 13 juin 2005, ils avaient mis la propriétaire en demeure de changer les serrures de la porte d’entrée et du garage, de remplacer toute la robinetterie et la chasse d’eau vétuste et de reprendre les joints de fenêtre dont le mastic coulait.

Sur le montant des loyers dus:

Dans leur lettre de congé, Y Z et F G H n’ont pas invoqué un cas de mutation ou de perte d’emploi leur permettant de réduire le préavis à un mois; il convient, par ailleurs, de relever qu’à la date du congé, il avait été mis fin à la période d’essai de Y Z 4 mois auparavant et que F G H a déposé, en sa qualité de Président de l’Association Ecole Méditerranéenne des Jardins une déclaration de cessation des paiements le 29 juillet 2005, soit un mois après avoir donné congé; le préavis de 3 mois est en conséquence du par Y Z et F G H.

Y Z et F G H reconnaissent devoir le loyer du mois de juillet 2005 au titre d’un mois de préavis; ils ne rapportent pas la preuve qui leur incombe qu’ils se sont acquittés des loyers des mois de mai et juin 2005; par ailleurs, le délai de préavis étant de 3 mois, ils sont redevables des loyers pour les mois de juillet et août 2005; le jugement est en conséquence confirmé sur la condamnation des appelants à payer les loyers des mois de mai à septembre 2005 inclus, soit au total 7 400 euros, cette condamnation étant au profit de C X.

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères:

Le jugement est également confirmé, les intimés ayant produit les justificatifs nécessaires en première instance et les appelants, qui contestent l’existence de ces justificatifs, n’ayant pas demandé en cause d’appel une nouvelle production des documents justifiant des taxes d’enlèvement des ordures ménagères qu’ils doivent incontestablement, le premier juge ayant exactement calculé le montant du au prorata temporis de leur occupation des locaux loués.

Sur les réparations locatives:

C’est à tort que les appelants prétendent que l’état des lieux de sortie ne leur a jamais été communiqué en sorte qu’il ne peut être fait une comparaison avec l’état des lieux d’entrée dès lors que le procès verbal de constat d’état des lieux de sortie établi par huissier, à leur contradictoire, le 5 juillet 2005, a été produit en première instance et communiqué en cause d’appel suivant bordereau du 6 novembre 2008.

Les états des lieux d’entrée produit par les parties, comportant les signatures de C X et Y Z au recto, concordent pour les rubriques remplies de bon état, état moyen et mauvais état; l’exemplaire versé aux débats par les locataires comporte des observations qui ne figurent pas sur celui produit par la bailleresse; le rapprochement de ces 2 états des lieux d’entrée avec le constat d’état des lieux de sortie révèle l’existence de salissures, dégradations et détériorations anormales imputables aux locataires.

Les intimés produisent 3 devis de réparation pour justifier de leur demande au titre des réparations locatives; ces devis portent sur des éléments qui ne figurent pas comme en mauvais état ou à refaire dans les deux états des lieux d’entrée.

Le devis de la société Esterel Peinture pour un montant de 3 692,50 euros se rapporte à la réfection de certaines peintures et papiers peints pour des parties du logement où l’huissier a constaté des salissures, des déchirures de papiers peints, des trous de fixation mais ne justifiant pas une rénovation complète aux frais des locataires, les murs étant suivant les états des lieux d’entrée dans un état moyen et l’occupation des locataires ayant duré moins d’un an; le devis de l’entreprise de plomberie sanitaire et chauffage CATUOGNO MARIO pour un montant de 966,38 euros TTC se rapporte à des remplacements de joints, d’un lavabo avec bonde dans la salle de bain, d’un robinet de radiateur manquant dans une chambre et d’un radiateur manquant dans la cuisine; le remplacement de joints, qui ne figurent pas comme détériorés dans les états des lieux d’entrée, est normalement à la charge des locataires; ces derniers doivent également répondre du remplacement du robinet de radiateur et du radiateur manquants dont l’absence n’est notée dans aucun des états des lieux d’entrée; en revanche, doit être écarté le remplacement du lavabo, l’huissier ayant relevé dans son constat que le fond est piqué, ce qui est révélateur d’ une certaine vétusté et non d’un usage anormal pendant une année d’occupation; le devis de BNA Construction pour un montant TTC de 1 582,50 euros comporte une liste de réfections sans indication du coût de chacune d’entr’elles; sa généralité ne permet pas de chiffrer exactement le prix des réparations de dégradations indiscutablement imputables aux locataires tels qu’éclatement de 2 carreaux dans le sol du couloir, absence de cache prise dans le cellier, prise descellée dans le séjour, trous de fixation apparents sur la terrasse non mentionnés dans les états des lieux d’entrée alors que la réparation de tablettes de placard affaissées et d’un garde corps de la cage d’escalier branlant apparaissent être la conséquence de la vétusté et non d’un usage anormal de lieux.

Compte tenu des états des lieux d’entrée qui démontrent que les locaux n’étaient pas neufs mais pour partie en état d’usage, il y a lieu de condamner Y Z et F G H à payer à C X la somme de 3 000 euros au titre des réparations des dégradations leur étant imputables.

Sur la demande de dommages et intérêts des appelants:

Y Z et F G H font état d’engagements verbaux par la bailleresse d’effectuer des travaux mais n’en rapportent pas la preuve; leur première réclamation établie est celle par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 juin 2005, soit moins de 20 jours avant le congé donné; ils y font état de changement de serrures détruites par A B qu’ils ne prouvent pas, de la vétusté de la robinetterie et de la chasse d’eau sans toutefois établir une absence de fonctionnement de ces éléments d’équipement, et de coulures de mastic sur les joints de fenêtre; ces coulures sont effectivement relevées dans le constat du 5 juillet 2005 et ne figurent pas dans l’état des lieux d’entrée en possession des appelants; rien au dossier ne permet d’établir leur cause ou origine et aucun préjudice n’est caractérisé du fait de celles-ci, les locataires relevant dans leur lettre des risques potentiels d’intoxication pour leur enfant de 2 ans sans avoir montré une quelconque inquiétude auparavant.

Ils ne rapportent pas, non plus, la preuve de l’existence d’un préjudice en raison de relations conflictuelles ayant existé entre A B et C X.

Y Z et F G H doivent, donc, être déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts.

Sur les comptes:

Y Z et F G H doivent à C X les sommes de 7 400 euros au titre des loyers impayés, 603,75 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères, 3 000 euros au titre des réparations locatives, soit au total 11 003,75 euros; déduction faite du dépôt de garantie de 2 630 euros, ils seront condamnés à payer à C X la somme de 8 373,75 euros.

Sur les autres demandes:

La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par les intimés sera rejetée dès lors qu’il n’est pas démontré que les appelants ont fait dégénérer leur droit d’agir en justice en abus.

Y Z et F G H qui succombent doivent supporter les dépens de première instance et d’appel; par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et en considération d’équité, ils seront condamnées à payer à A B et C X la somme globale de 1 500 euros en indemnisation des frais non compris dans les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour statuant par mise à disposition au greffe, publiquement et contradictoirement

Reçoit l’appel,

Confirmant pour partie le jugement, le réformant pour le surplus, statuant à nouveau et, y ajoutant,

Condamne Y Z et F G H à payer à C X la somme de 8 373,75 euros,

Condamne Y Z et F G H aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne Y Z et F G H à payer à C X et A B la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile en indemnisation des frais non compris dans les dépens de première instance et d’appel,

Rejette toutes autres demandes des parties,

Dit que les dépens d’appel pourront être recouvrés par l’avoué des intimés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT